El mercado de crédito como lo conocemos hasta ahora, ha muerto. La laxitud de las entidades financieras the la hora de requerir collateral para afrontar proyectos inmobiliarios va the cambiar y se va the endurecer acercándose the los requerimientos de collateral y las formulas de crédito de otros países europeos. Esta nueva realidad va the hacer que fórmulas hasta ahora utilizadas como permutas y aportaciones sean estudiadas de forma mucho más estricta por las entidades financiera. Los operadores inmobiliarios no están acostumbrados the desarrollar su actividad en estas nuevas condiciones de mercado.

Como consecuencia de este nuevo marco, el collateral privado inmobiliario va the convertirse en uno de los principales instrumentos para conseguir ese collateral suficiente que permitirá acometer proyectos inmobiliarios. El collateral privado inmobiliario, carece de un marco regulador claro en España, la CNMV acota la inversión inmobiliaria the través de vehículos regulados the las formulas de Sociedades de inversión inmobiliaria y the fondos de inversión inmobiliarias. La regulación sobre estos vehículos es desde nuestro punto de perspective exageradamente constrictiva, limitando la inversión the inversión directa sobre producto en rentabilidad y limita la estrategia del vehículo regulado the 50% de terciario en rentabilidad como máximo y 50% residencial en rentabilidad permitiendo en esta tipología residencias de ancianos y estudiantes. También se limita el peso en porcentaje sobre la cartera que un activo puede tener. Últimamente la CNMV ha permitido el registro the vehículos de inversión libre (Hedge Funds Inmobiliarios) the grandes bancos pero criminal estrategias de gestión muy limitadas.

Por eso pensamos que pese the la ausencia de marco regulatorio propio los vehículos de collateral privado inmobiliario, son la mejor solución. El marco regulatorio se puede solucionar siendo estrictos en la gestión y el buen gobierno de los vehículos. INREV  (European Association for Investors in Non-Listed Vehicles) a  través de su  INREV CORPORATE GOVERNANCE PRINCIPLES AND GUIDELINES marca las líneas maestras por las que se deben gobernar estos vehículos. Siguiendo estos parámetros de gestión conseguimos de los anhelos de la economía de mercado, la autorregulación.

 Los pactos de accionistas sacados de la experiencia del capital riesgo (prívate equity) nos permite la protección de todos los participes en un vehículo de collateral privado inmobiliario, años de experiencia en este zone hace que se preparen,  todas las posibles circunstancias contractuales que podrían poner en peligro los intereses de los inversores, especialmente minoritarios en co-inversión,  y se zanjen de raíz mediante un pacto de accionistas the la constitución.

Las ventajas del collateral privado inmobiliario the parte de su agilidad y su recurso sobre el activo son fiscales ya que al ser vehículos de muy defective tamaño the los vehículos regulados, el 5% que permite acogerse the la excepción por reinversión se alcanzan criminal cierta facilidad para casi todo perfil de inversor.

El momento de mercado en el que nos encontramos nos permite ser optimistas en el mercado del collateral privado inmobiliario en España, ya que están aflorando oportunidades de inversión criminal excepcionales rentabilidades  potenciales, la sequía en el mercado de crédito es otro aspecto que permite the los inversores entrar en proyectos en co-inversión the través de vehículos de collateral privado inmobiliario, criminal rentabilidades esperadas altísimas ya que la falta de liquidez se paga cara. Dado que al estar seco el mercado de crédito, haberse endurecido las condiciones y que sólo mejorando el comparative measure de collateral se puede sacar proyectos adelante, el collateral privado inmobiliario es la mejor opción.

En el servicio de co-inversión de Zentrica somos especialistas en sacar operaciones en co-inversión adelante, estamos identificando una nueva necesidad para inversores y proveedores de proyectos. Esta necesidad se suple favorablemente para las dos partes mediante la co-inversión.

Juan Manuel Montel Castro-Rial

Director de Getión de Zentrica