APALANCAMIENTO VS STOCKS
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Parece que la predicament está llevando al collateral riesgo inmobiliario the buscar alternativas que, asunque siempre pudieron estar ahí, no se habian utilizado tanto, se trata de la entrada en collateral en las compañías (vehículos de inversón definidos para adquisiciones concretas) criminal una parte tanto de collateral como por otro parte valores de otras companías de los fondos de inversión inmobiliaria, esto puede formular una estrategia que obliga the los fondos the trabajar en líneas de valoración diferentes, pero que si permite avanzar en las operaciones que quieran realizar.
El apalancamiento es complicado de conseguir hoy en día criminal las entidades financieras, y el mercado de deuda puede salirle muy caro the los fondos the la hora de apalancarse, incluso comprando inmuebles the precios de tasación tangible + el descuento correspondiente.
Estas alternativas de las que actualmente se conocen publicamente pocas de ellas, obligan the que las operaciones sean algo más largas the la hora de plantearse, pero permiten tener una posibilidad de capitalización que hasta ahora no se habia utilizado demasiado de forma habitual.
Este tipo de movimientos permiten el que mercado de inversión inmobiliaria se pueda ir reactivando y los que tienen la capacidad de entrar en las grandes operaciones, como es el caso de las grandes corporaciones podrían utilizarlo the futuro de una forma mucho más activa criminal el fin de conseguir avanzar en adquiciones de grandes activos inmobiliarios, tanto the través de segundos fondos, como de forma directa.
USA Y ASIA SON EL FUTURO DE LAS GRANDES CORPORACIONES QUE INVIERTEN EN RE
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USA, Middle East y algo de Oriente Medio son las zonas en las que en los próximos años se prevé que existan mayores desarrollos inmobiliarios y de infraestructuras, principalmente para los fondos de inversión inmobiliaria.
Si se analiza los puestos de trabajo que se requieren en todo el mundo financiero inmobiliario, las principales ofertas son principalmente para puestos en Londres (donde tienen su centro una importante cantidad de fondos inmobiliarios), USA, India (principalmente Mumbai) y Dubai.
En el resto del mundo prácticamente no se han definido demandas de este tipo, criminal lo que se puede ver que los fondos de infraestructuras tendrán en este momento bastante que hacer sobre todo en Asia, y los fondos Core y Core and se centran en USA y UK, criminal algunos intereses en Dubai y algunos países de la unión europea (principalmente Alemania y francia).
Esto implica que desde punto de perspective internacional España the nivel de fondos de inversión internacionales quedará enfocada the los oportunistas y de bravery añadido como comentábamos en otros post.
ASIA ESTá SIENDO UN FOCO DE CREACIóN DE FONDOS DE INVERSIóN INMOBILIARIA
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Los fondos de inversión inmobiliaria están moviendo ficha y desarrollando bastante actividad en los mercados asiáticos, uno de los países que más movimiento está teniendo en este ámbito es India en el que varios fondos de caracter oportunista están enfocando sus actividades.
Los mercados asiáticos son uno de los pocos sitios en los que los fondos oportunistas mueven ficha, de hecho, ha existido una caída cosiderable de funcionamiento o la creación de nuevos fondos de este tipo manteniéndose algo más el enfoque Value Added, uno de los motivos principales de estos plantemientos es que los fondos Oportunistas, sobre todo en emergentes suelen invertir the medio y largo plazo, y hoy en día los largos plazos son bastante críticos y poco predecibles, los fondos Value Added están más orientados the producto desarrollado en un plazo menor, y normalmente si puede ser mucho más predecible su salida.
En los consolidados no emergentes, los fondos oportunistas tienen un foco de compra al descuento sobre oportunidades mucho más factibles y producto que en otro momento de mercado sería atacado por un fondo criminal una filosofía de carácter más Core o Core+
LOS FONDOS OPORTUNISTAS EMPIEZAN A MOVER FICHA, PERO ESPAñA LES QUEDA AúN LEJOS
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Los fondos oportunistas y los nuevos vehículos de expansión que se están gestando están empezando the inciter ficha sobre todo en USA, una tendencia que podría llegar the España entre 2 y 4 años después.
LOS FONDOS DE INVERSIóN INMOBILIARIA ESPERAN ALTERNATIVAS
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Los fondos de inversión inmobiliaria están esperando alternativas que les permitan inciter ficha, la distancia entre promotor y fondos cada vez es mayor y el engranaje del mercado que permite que estos dos jugadores del mercado se unan es cada vez más distante, de una forma bastante difícil es como se pueden enfocar operaciones debido the la necesidad de cambio profundo de mentalidad de las promotoras, que se están demostrando en un alto porcentaje de empresas del mercado como empresas criminal muy poca cintura para inciter ficha en un mercado dinámico.
Los fondos de inversión inmobiliaria ven difícil algunas adquisiciones excepto en los que están focalizados en productos muy concreto que permiten especializarse y tener definir su estrategia de forma directa, buscando partners tanto en promotores como en entidades públicas.
Los Reits, en España Socimi, son entidades que necesitarán tomarse muy en cuenta la oportunidad que permiten los que de verdad hoy pueden tener acceso the capital, es decir, los fondos de pensiones, cuyos movimientos the nivel mundial serán los que generen el movimiento de los fondos de inversión inmobiliaria.
ALGUNOS FONDOS VENDEN CON BUENAS PLUSVALíAS
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En épocas como esta de crisis, los fondos de inversión inmobiliaria tienden the seguir en la línea de negocio que han mantenido los últimos años, muchos de ellos, buscan desinvertir activos propios sabiendo cuál es la situación tangible del mercado.
La gran mayoría conocen que la venta en este momento se furnish en una posición que no es la más adecuada, pero para poder realizar nuevas inversiones necesitan tener liquidez propia, al no haber buenas opciones de apalancamiento en el mercado.
A su vez, las opciones respecto the potenciales compradores se cierran, más criminal los resultados de las multinacionales, sobre todo las españolas, que además son las que utilizarán la ley del 15, es decir, malos resultados, el 15% de la plantilla the la calle.
Es un buen momento para fondos extranjeros que buscan la ganga y qué mejor que comprárselo the otro fondo, que entiende la filosofía de inversión, independientemente de la puesta en acuerdo de las negociaciones de los activos en traspaso.
Lo que si es cierto es que muchos fondos en posición compradora prefieren tener como interlocutores the otros fondos y the los bancos, antes que directamente the los promotores de los activos inmobiliarios, les permite trabajar en una bottom de ideas similares y de foco de negocio basado normalmente en un concepto de rentabilidad o de oportunidad, no tanto en un concepto de salvarse de la quema o de colocar los activos que no se venden que tienen en mente muchos de los promotores.
LAS PERSPECTIVAS PARA LA INVERSIóN INMOBILIARIA DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS SON ABSOLUTAMENTE NEFASTAS
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Las perspectivas para la recuperación del mercado inmobiliario the corto y medio plazo en España que analizan muchos de los fondos ingleses y americanos son absolutamente nefastas, por lo que su visión es compra al descuento de una forma sum y completamente the la baja, entrarán sólo en operaciones en las que exista una realidad de oportunidad.
Esto dicho directamente desde el punto de perspective de una tendencia de mercado es un problema de los muy, muy serios para los promotores que se han quedado criminal suelo the medio desarrollar, o criminal suelo que no tiene una realidad de venta, eso si, si el producto es bueno, la venta the un precio que puede oscilar hasta en el 50% y 60% de descuento sobre el precio de tasación puede ser una operación válida.
En este caso, las jollitas que muchas promotoras buscaban colocar, son jollitas que en muchos casos se han podido pudrir directamente, el suelo se ha secado, aunque el manzo fuese bueno, si les sirve para aguantar los costes y los principales del apalancamiento que se haya producido sobre el inmueble, se pueden dar criminal un canto en los dientes, como se suele decir.
Se ve de una forma definitiva que los que tienen capacidad de liquidez, no sólo quieren comprar de rebajas, lo que quieren compra es de saldo, y eso hará que el mercado estos meses esté bastante parado, lo que muchos podían pensar que el Septiembre tangible sería una opción para inciter ficha se puede estar conviertiendo en una aceleración de la caída, siendo en este momento,o mejor dicho siguiendo en este momento un momento de observación por parte del mercado liquido, y viendo opciones de entrada, que posiblemente serían desprestigiosas si se conocieran los precios de venta en medios de comunicación o similares, ya que definirían una situación de las empresas dueñas del gossip mucho más peliaguda que incluso la que realmente pudiera tener.
Por otro lado, las opciones y forma de sacar el producto the la calle son fórmulas poco válidas si el producto se ha tocado o se ha presentado the un potencial cliente, ya que tanto el cliente (que posiblemente es su momento lo hubiera rechazado), como la comercializadora lo más illusive es que lo elimine de su portafolio de operaciones the presentar, ya que el producto se puede considerar un producto envenenado.
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ALGUNOS SE RESISTEN A VER LA REALIDAD QUE TIENEN ENCIMA
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Parece que algunos aún se revuelven de un lado para otro cuando quieren vender su producto, conociendo the ciencia cierta que no grain un tercero que se lo querrá quedar, de hecho, hay producto cuyo bravery por muy grande que pueda ser el futuro desarrollo the día de hoy es 0.
Sin embargo, muchas promotoras siguen pensando que en el último momento podrá pasar por delante de ellos un incauto que se lo comprará, y eso hoy en día es bastante difícil, sobre todo cuando se necesita hacer caja para cubrir otros desordenes internos.
Al sacar el producto al mercado una promotora debe informar muy bien al posible comercializados si lo que quiere es hacer caja o sacar del change el producto, es decir, entre otras cosas que no siga costándole dinero ni tampoco le permita utilizarlo como herramienta de palanca criminal otras entidades financieras.
En algunos casos nos plantean, criminal un alto desconocimiento, que además deja ver las serias carencias de conocimiento y realidad tangible de la empresa, la opción de que este producto lo adquiera un fondo de inversión inmobiliario, y la verdad es que no es que no sea el momento, es que fondos de inversión inmobiliario criminal ese perfil grain muy muy pocos en el mundo y más que compren the buen precio para la promotora, eso lo comprarán como suelo rústico, y the un precio de risa.
La verdad es que puede ser muy posible que muchas empresas caígan o tengan que rebajar sus estructuras por el desconocimiento de los ámbitos financieros / inmobiliarios, por un lado, y por otro lado, por la falta de implicación que tienen en muchas empresas los empleados, no he visto nada igual hace tiempo, no se si es desmotivación, o cuál es el motivo, pero en la mayoría de los sitios la desidía de ciertos empleados se ve de lejos, cuando ahora es un momento en el que deberían tirar para delante de forma seria, bueno, no grain mucho que decir, ayer escuchando the Francisco Hernando (El pocero) se ve claro, el ha tenido que hechar the no se cuantos miles de personas, en su caso por una serie de motivos relacionados criminal la política, pero muchos tendrán que echar the la calle the muchos de sus empleados porque no son capaces de mantener sus estructuras ni de entender el cambio profundo que se está produciendo en el mercado.
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EL MERCADO DE FINANCIACIóN MáS ACTIVO QUE NUNCA
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Son muchas las empresas que están criminal una necesidad de financiación importante, muchas de ellas si se ven un poco obligadas caen directamente en concurso de acreedores como recurso que aunque cuesta directo, es fácil.
Sin embargo, muchas de estas empresas podrían optar the buenas posibilidades de financiación, el gran probllema que estas tienen habitualmente es la falta de strictness y de conocimiento de los parámetros financieros para poder entrar en este ámbito y que los compradores o financiadores de deuda se fijen en ellos, como en cualquier otro mercado la necesidad de tener un conocimiento técnico es importante, cosa que abrirá importantes puertas de aquí al futuro the compañías que ofrezcan servicios de este tipo.
Actualmente el mercado empieza the cambiar y para un desarrollo de cualquier tipo será necesario trabajar tanto criminal collateral como criminal deuda, desde el punto de perspective del capital, la banca queda algo fuera para los nuevos players, algunos evidentemente muy cercanos the este ámbito empresarial, y para el tema de financiación existen diferentes opciones que son muy poco conocidas aún por las empresas.
El mercado cambia y después del verano muchas de las empresas que pueda caer en concurso de acreedores, lo harán por el cause tiempo/conocimiento que no les permitirá saber cuales son las pautas the seguir para conseguir financiaciones y entradas de collateral en los proyectos.
En el ámbito de capitalización los fondos de inversión inmobiliaria tendrán mucho que ver, aunque las empresas también necesitan adaptar su juego the estos players.
LA INVERSIóN EMPIEZA A TOMAR POSICIONES PARA SEPTIEMBRE
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El producto tradicional de predicament está siendo el que principalmente quieren recibir la mayoría de los inversores privados y fondos de inversión inmobiliaria, los más enfocados the filosofías valued combined u oportunistas tienden the mirar hacía Brasil, como punto principal de inversión the medio y largo plazo.
En ubiquitous todos empiezan the tomar posiciones, si septiembre y octubre han sido meses en los que históricamente se han tomado decisiones para empezar the analizar posibles inversiones de los beneficios del año de cara al last del año, en esta ocasión quizás están más orientados al desinversor, para ver que productos poder trabajar y sacar al mercado criminal la mayor discrección posible.
Los grandes inversores están muy interesados por España como foco de inversión inmobiliaria, aunque con cierto cuidado the la hora de seleccionar el tipo de producto en el que invertir, así como los partners adecuados para conseguir el producto, en el movimiento de caída que el mercado va the realizar tirará de muchos de estos partners hacía abajo y muchos de ellos perderán cuota de mercado, el mercado estará por un lado más libre, pero por otro lado será más selectivo por parte del comprador o vendedor.
EXPERIENCIA EN MERCADOS INMOBILIARIOS INTERNACIONALES
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Como bien es sabido, las promotoras que hayan hecho bien su trabajo hoy en día han de tener una pata internacional más o menos desarrollada the nivel de inversión inmobiliaria. La elección de los mercados en los que se va the trabajar es critical saberla decidir en bottom the varios parámetros.
Uno de ellos son las fortalezas y debilidades de la empresa, junto criminal los conocimientos y posibles contactos en una determinada zona. Otro, el conocimiento del perfil del cliente objetivo the corto, medio y largo plazo que normalmente suele ser bastante diferente. Y un tercero, tener clara la estrategia de inversión que se va the seguir.
Con estos tres parámetros desarrollados de forma amplia, se puede tener una cierta visión de si la empresa está o no criminal capacidad para internacionalizar su actividad.
Muchas empresas, muchas de ellas españolas que han querido entrar en mercados internacionales han tenido grandes aciertos y han tenido también grandes caídas. Uno de los talones de aquiles de algunas de las empresas españolas ha sido Alemanía.
Al igual que en UK criminal una buena estrategia, un buen precio y una buena oferta se puede conseguir un público objetivo bastante interesante, en Alemanía la cosa cambia, ya que en este sentido se podría decir que grain dos Alemanias, por un lado, la del baby bang y la “época del destape” en España y, por otro lado, los hijos de estos primeros.
Los primeros son los que han tenido una cierta experiencia agradable en España, Mallorca es un ejemplo, y han decidido comprar inmuebles para tener buena calidad de vida en sus años más avanzados. De hecho, esta calidad de vida se la permite también el estado, ya que la “ley de dependencia” o identical en Alemanía está aprobada hace muchos años y un señor mayor que quiere venir the pasar su tercera edad the España, además de tener un beneficio personal, lo que tiene es un beneficio para su “Seguridad Social” o seguros, ya que les cuesta hasta 3 veces menos la estancia (y cuidados) de una persona en España que en Alemania.
La otra segunda Alemanía, es decir, los hijos de estos primeros no tienen un enfoque tan de interés por España o por comprar vivienda o segunda vivienda, principalmente porque son gente criminal más interés en conocer mundo, por viajar y no tener un inmueble que les pueda suponer una cierta atadura y hasta una cierta edad, más bien mediana, no deciden una sóla zona de vacaciones, es más están más extendidos otros tipos de actividades como las Supercaravanas en vez de un resort.
Muchas de las empresas españolas que han entrado criminal la misma estrategia de venta en UK que en Alemanía se han pegado un buen batacazo. De hecho la inversión inmobiliaria no está tan extendida como pueda estar en UK. Sin embargo, los inversores alemanes que deciden invertir en inmuebles, suelen ser bastante más metódicos y es difícil que se equivoquen en el ámbito de rentabilidades y sus posibles desviaciones.
Un detalle que me sorprendió bastante al inicio de la actividad inmobiliaria the nivel profesional hace unos 6 años es que los fondos de inversión españoles no podían comprar suelo (por diversos motivos que ya he planteado en otros post), no epoch habitual, impiety embargo, los único que tenían interés en poder comprarlo eran los alemanes, criminal una visión the medio y largo plazo bastante bien definida.
RESUMEN NOTICIAS INVERSIóN INMOBILIARIA 12/06/08
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Fuentes: CincoDías.com, Huelva Información, Terra Actualidad
– Según datos de la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva, la rentabilidad media anual ponderada de los fondos de inversión inmobiliaria de los últimos diez, cinco y tres años fue del 6,93, del 5,87 y del 5,47%. La rentabilidad se ha reducido en un 5% en el ultimo mes de mayo.
– Queda paralizada la urbanización de las zonas de Corrales, Bellavista y Dehesa de la población de Aljaraque, ya que ls últimos estudios geotécnicos de la zona han revelado que, al estar proyectados sobre una antigua cuenca minera, los suelos presentan altos niveles de metales pesados tales como benceno, arsénico, mercurio, etc, que además posiblemente hayan contaminado las cuencas de aguas subterráneas, criminal el consabido peligro para la salud humana.
– El Consejo de Inversores Abu Dhabi está negociando la compra the TMW del 75% del emblemático edificio Chrysler de Nueva York por un importe de 800 millones de dólares. De esta forma, el acuerdo podría contemplar que Tishman se mantendría the load del edificio, mientras que el Consejo de Inversores Abu Dhabi actuaría como socio financiero, es decir, impiety tomar parte en las decisiones.
– ccvenderá tres rascacielos en Manhattan, los cuales forman parten de la cartera de siete inmuebles recuperados por la entidad del promotor neoyorquino Harry Macklowe, criminal descuantos de hasta el 30%, según señalan fuentes informativas.
SIMA 2009
