Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 30/04/08
Fuentes: CincoDias.com, Terra Actualidad, El Periódico.com
- El panorama de la crisis inmobiliaria no mejora. Siguen aumentando los plazos de venta de los inmuebles, diariamente leemos noticias de las grandes empresas del sector entrando en sorteo de acreedores o renegociando sus deudas y cayendo en la bolsa. El Gobierno, en un intento de frenar esta situación, o que al menos sea más suave, ha creado nuevas herramientas para fomentar la adquisición de inmuebles.
- Renta Corporación vende un inmueble en Nueva York por entre 20 y 25 millones de dólares, intentado así cumplir sus objetivos de conseguir que su actividad internacional alcance el 75% del negocio.
- Las recalificaciones de suelo en la cuenca del Mediterraneo de los últimos años, cambiando suelos de cultivo y rurales por grandes construcciones está afectando directamente al hecho de la escasez de lluvias en la zona, propiciando que las precipitaciones se desplacen al centro de Europa. Además, preocupa que este hecho influya en la creciente salinidad del Mediterraneo, lo cual afecta a los ecosistemas de la zona.
- Vemos reflejada la actual situación inmobiliaria en las peticiones de licencias para la construción de viviendas. En los dos primeros meses del año han descendido un 50% los permisos para construir en altura y un 40% para unifamiliares. Desde el 2003 no se había registrado nivel tan bajo de licencias.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 16/04/08
Fuentes: CincoDias.com, Finanzas.com, ABC.es, ElPais.es
- En el actual marco de crisis en el sector inmobiliario, surgen ideas como la que lanza Richard Ellis, que ha presentado una casa de subastas on line como alternativa a los canales tradicionales de venta. Han planificado sacar 5 subastas este año con productos de grandes promotoras, con el fin de agilizar las ventas.
- La consultora Jones Lang LaSalle vaticina que el sector inmobiliario no residencial caerá más de un 30% en 2008, respecto a 2007. Las causas principales que señalan son el descenso de la financiación bancaria, la actitud de los inverores, que están espectantes de lo que pueda pasar en el futuro en el sector y los precios, que se tiene la perspectiva de que “tocaron techo”. “Las tendencias a largo plazo del mercado inmobiliario, la creciente credibilidad de los inmuebles como clase de activo, la mejora de la transparencia y la escasez de oferta, seguirán actuando como motores del sector”, según el experto de la consultora.
- Dentro de los objetivos de la futura Ley de Urbanismo, que se prevee se apruebe después del verano, plantea el consejero de Fomento, Antonio Silván, la inclusión de las cooperativas en la futura ley, lo cual ha sido aplaudido por los correspondientes representantes sindicales. Aprovecharon su encuentro con Silván para pedir a la Junta una reducción en la repercusión del suelo, que en la Comunidad alcanza el 25 por ciento, siendo «una de las más altas». En concreto, además de actualizar el módulo de la vivienda protegida e incrementar su precio para hacer posible que los costes reales se ajusten a los precios oficiales y «evitar la picaresca», rebajando entonces la repercusión del suelo del precio final al menos un 5%.
- Contradicción en las espectativas. Según las inmobiliarias que representa el G-14, y basándose en conversaciones informales con los empresarios partícipes del SIMA08, la bajada en los precios de la vivienda ya se ha estabilizado, mientras que otros informes, como el publicado por el FMI estiman que esta reducción siga progresando hasta el 2009.
Estrategia de marketing para promotoras, la necesidad de viralizar la venta
La venta de producto inmobiliario es un producto de alta confianza, cuando el mercado está en un periodo alcista, la confianza está volcada en el propio mercado, cuando el mercado está en un periodo bajista, la percepción de posibles pufas es mayor que en el periodo alcista, por lo que la confianza está basada en el contacto directo y personal (networking).
La fórmula que mejor ha funcionado en muchas ocasiones de crisis ha sido la basada en la viralidad entre conocidos, la estratégica de marketing de muchas compañías en este ámbito se modifican, haciendo que la servucción se intensifique dirigiéndose hacía un concepto más viral.
Es decir, el boca a boca de toda la vida es el que vale. Por cierto, posteriormente a este boca a boca, se le denominó Boca Oido (es evidente) y ha tenido otros nombres, pero si te pones en un pueblo a las 12.00 de la mediodía en el mercadillo con todas las vecinas y das una noticia, esa es la que vale como percutor del virus comercial.
Personalmente pienso que el mercado de la vivienda, principalmente en su fase finalista, es un mercado muy dirigido a la mujer, sin embargo, el mercado de la mujer ha sido muy poco explotado, se ha intentado dirigir algo a nivel de gran corporación publicitaria, pero la percepción de la mujer es bastante diferente a lo que se vende hoy en día, es decir, ahora no hay que pensar en vender, si no en como ha de comprar la gente.
20.000 euros de “descuento” para poder vender.
Parece, según 20 minutos, que hasta 20.000 euros se está rebajando cada piso para poder venderlo, en general esto reactiva un poco el mercado inmobiliario a nivel local y más en este mes de septiembre y posiblemente será algo mayor hasta antes de fin de año.
Las previsiones económicas parecen que van cumpliéndose, muchos de los que están vendiendo ahora son los que aún tienen algo de timming para poder afrontar el cambio de la vivienda o escrituraciones y los que se están viendo un poco ahogados con las subida del euribor.
La promoción inmobiliaria busca nuevas promociones de marketing para poder hacer que los inversores entren a la compra de los inmuebles, esto será una fórmula que muchos seguirán por un sencillo concepto de copia de acciones de marketing.
Sin embargo, el marketing on-line para inmobiliarias es un tipo de marketing que aún está por llegar, consiguiendo que muchas de ellas tengan una potencia real de competir en mercados de escasez, el objetivo: “Quedarse con mercados locales completos“, o al menos ser capaz de llegar a ellos y de tener referencia en el ámbito concreto.
Esto promete ser interesante.
Concepto inversión inmobiliaria Vs inversión dominios
LLevo tiempo escuchando a colegas del sector inmobiliario comentando que “el tema ese de los dominios” es interesante, y a los del sector dominios comentando que el sector inmobiliario es similar al de los dominios.
Hay dos grandes diferencias entre los dos sectores, que no terminan de ver los de uno y los de otro lado.
La primera gran diferencia que hay entre un sector y otro es que uno está hiperconsolidado (inmobiliario) en todo el mundo y el otro (dominios) es un sector que está en su primera fase de crecimiento en todo el mundo, es decir, cuando pasen 30 años habrá dominios que habrán pasado por 1000 manos, habrán sido comprados, vendidos, revendidos, hipotecados, etc, e incluso podría haber, porque no, crisis en el sector de los dominios, haciendo que el precio del dominio pueda ser mucho menor incluso que el precio de compra inicial.
La segunda gran diferencia es que las cadencias de los dos sectores son completamente paralelas y es lo que la gente no termina de ver.
¿Qué quiere decir esto?
Realmente en todos los mercados de inversión las buenas operaciones se producen cuando se puede comprar (si puede ser barato, mejor) de forma que posteriormente se pueda vender bien o se pueda explotar con beneficios (cuanto más caro mejor).
En ambos mercados hay que ver si estamos en el momento de comprar o de vender y/o explotar el activo y para poder estar en ambas partes de la ola, es decir, tanto en la compra como en la venta, has de tener el concepto de activo bastante bien claro.
Los que si es cierto, es que en la calle, el 80% de ambos mercados es el mercado de retail o el mercado de explotación, y el 20% es el mercado de la inversión, cuyo objetivo en muchos casos es adquirir generando beneficio desde el mismo momento de la compra un activo que genera beneficios en el otro 80% del mercado.
Esta proporción evidentemente es a modo de ejemplo para que se entienda el concepto, ya que hay subsectores en los que hay un 90% de inversión y un 10% de explotación, como puede ser, por ejemplo, el sector de los viajes en internet o las gamas altas de todos los sectores que empiezan a trabajar de forma diferente a como lo han estado haciendo en los últimos 20 años.
Algunos sectores tienen un cierto equilibro en cuanto a volumen de inversión y mercado de explotación como pueden ser el de las apuestas, gambling y demás (que no conozco prácticamente nada) y el del ocio, media y demás (Carlos Blanco tiene una forma concreta de definirlo) porque en gran medida los mismos actores que consiguen beneficios aplican el know how del sector para crear nuevos productos o apoyar a empresas de este ámbito que se crean nuevas.
Algo similar pasa con el sector de adultos, que se va profesionalizando poco a poco y los que entienden de este mercado son los que quieren invertir en él, o canalizar inversiones de terceros a través de este negocio. Emilio Márquez es uno de los que más claro lo tiene con la diversificación realizada en este sector con Marqueze durante todos estos años.
Igualmente, dentro de cada sector, existen dinamizadores del mismo, en el sector inmobiliario esto lleva años produciéndose, sin embargo en el sector dominios o digital realmente hay pocos dinamizadores profesionales, como es el caso de Ildefonso Mayorgas.
Empieza la sed de venta Vs la estrategia inversora
La verdad es que estoy asombrado de la cantidad de mensajes que me llegan de particulares intentando venderme su piso.
Actualmente es un momento en el que la gente piensa que puede vender al precio que quiera y muchos aún no se han dado cuenta de que están en un mal momento, pero el mercado aún no lo ha digerido, en unos meses los propietarios empezarán a darse cuenta de que no venden y que sólo se vende medio bien cierto tipo de producto inmobiliario, que por una actividad social obliga a un cambio, como es el caso de los chalets.
Los chalets son una de los principales objetivos de ataques, robos y actividades delictivas, muchos propietarios, antes de gastarse una gran cantidad de dinero en realizar reformas, sobre todo cuando ya lo hijos tienen su propia vida, prefieren dar un cambio de aires y uno de los principales productos buscados suelen ser los áticos.
Desde siempre, los áticos han sido el producto principal sobre el que hemos invertido, más que nada por interés personal, más que por tendencias de mercado, el gran problema es a quién colocan el chalet los propietarios, si bien hay empresas dedicadas exclusivamente a vender este tipo de producto, pocas veces saben como dar con ellas, principalmente porque son empresas cuyo público objetivo son inversores europeos que en pocos casos serán público final, muchos lo hacen con el fin de alquilar posteriormente.
Este tipo de producto, en muchos casos no pueden venderlo ni aunque le bajen el precio de una forma considerable en La Moraleja. Y esto se debe a que en un país como el nuestor en el que se espera que exista una caída económica el año próximo, se espera que la delincuencia también pueda llegar a aumentar y esto crea una gran inseguridad en los propietarios de este tipo de producto inmobiliario.
En general, el gran problema de aquí a un par de años no es que un producto inmobiliario no tenga el valor que el mercado define, sino, que es un valor que nadie quiere pagar, y menos con el gran número de viviendas que plantean las administraciones en el ámbito de la VPO.
Esto implica que el tiempo corre en contra del propietario que quiere vender, y muchos van a necesitar vender a un precio muy inferior, sobre todo, aquellos que se han podido quedar pillados con las hipotecas o los que se han quedado pillados al intentar dar el pase a un producto en construcción.
El tiempo ahora corre en favor del inversor, que lo único que ha de hacer es observar y … el que sepa hacerlo … ofrecer (que aunque parezca sencillo, no es tan fácil).
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