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Nuevas tendencias en producto final, posible alternativa para salvar el residencial
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Después de la caída tan estrepitosa del mercado residencial en España, y del apoyo del gobierno, o supuesto apoyo de VPO, surge una realidad de mercado que hace replantearse a algunos de los promotores su modelo de producto final, así como la posibilidad de replantearse modificaciones profundas en el concepto de este tipo de producto.

Debido a un incremento demoledor del público objetivo denominado “Single”, es decir, solteros, separados, divorciados, parejas con problemas económicos, se puede analizar que este tipo de target tiene una serie de necesidades vitales que son más localizadas de las de toda una familia.

Por ello, a la hora de plantear producto inmobiliario para ellos, surge uno que puede ser de extraordinario interés y que, de hecho, ya lo está siendo, si en el mercado de los funcionarios (casi 3 M de funcionarios en España), la nómina para dar una financiación es bastante sencillo, en el caso de personas con problemas económicos o que no tienen opciones sencillas de ser avalados, hoy en día es casi imposible.

Por ello, como en muchas de las etapas anteriores, en las que los promotores tuvieron que tomar la alternativa de convertir edificios en hoteles o en edificios de apartamentos para alquilar, ahora surge el nuevo producto, que podría re-lanzar el residencial, son el alquiler de las habitaciones con baño.

¿Y por qué este tipo de producto?

Pues lo primero porque desde el punto de las necesidades del cliente final, actualmente este tipo de colectivos que forman la masa crítica del país que puede ser usuario de este producto lo puede consumir, la mayoría como forma transitoria, pero consiguiendo realizar desembolsos lo suficientemente altos como para conseguir unas rentabilidades bastante buenas sobre el residencial.

Lo segundo, porque desde el punto de vista de producto, permite tener cierta libertad al individuo, además de independiencia en necesidades básicas.

La realidad es que hoy en día, el precio de la vivienda para los bolsillos medios es bastante alta, incluso viendo una caída como está habiendo, pero por otro lado, e independientemente de lo alta que sea, el problema de la falta de liquidez del mercado no permite entrar, en muchos casos, ni siquiera subrrogar, a la adquisición.

Existe un nicho de mercado importante que podría pagar hasta los 500 euros/mes por una habitación con baño pero subir de esas cantidades implica tocarles directamente en la línea de flotación, ya que para ellos no es sencillo conseguir incrementos salariales facilmente, o incluso en algunos casos conseguir trabajo y más con los tiempos que se esperan los próximos años.

Además, por mucho que se diga el VPO hoy en día aunque haya listas de mucha gente para adquirir este tipo de vivienda, la realidad es que es el producto que cualquier promotor busca realizar por las posibilidades de apalancamiento bancario que le ofrece, pero mucho promotores están huyendo de este producto por estar muy acotado.

En este punto hay 3 opciones, o esperar a que el mercado se recupere, vender muy por debajo de precio, o buscar alternativas de rentabilidad sin modificar mucho ni entrar en grandes gastos el producto de obra nueva, especialmente el que aún está sin desarrollar.

Evidentemente, es un producto que no tiene cabida en cualquier sitio, ya que la concentración del público objetivo antes definido no está en todos los sistios, principalmente en ciudades grandes y sus pueblos o ciudades satélite.

Por lo tanto, esta puede ser una buena alternativa de las inversiones inmobiliarias o de la inversión inmobiliaria.

Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 23/06/08
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Fuentes: Terra Actualidad, Europa Sur, Bolsamanía

- Los promotores del campo de Golf de Lucena, piden a los 500 socios impulsores de la sociedad Las Lomas del Duque un nuevos de plazo hasta finales de año ya que las negocionaciones con la Junta de Andalucía en materia de cesión y financiación puedan llegar a buen puerto.

- En época de crisis inmobiliaria hay sectores, como el del lujo, que premanecen activos. Es el caso que se da en Valencia, donde tras intentar en distintas ocasiones negociar su venta, los dueños optaron por rehabilitarlo y contruir pisos de lujo justo en frente de Les Corts. El piso más barato en esta nueva promoción sale al mercado por 677.400€ y el más caro casi 1.8 Millones de euros.

- Los ingresos no recurrentes alcanzaron los 28.46 millones de euros,según los datos presentados en la Junta General de Accionista 2008 de NH Hoteles. Con el objetivo de maximizar la rentabilidad del capital invertido en cada una de las unidades de negocio, NH Hoteles ha emprendido un programa de racionalización de sus hoteles que incluye el abandono de aquellos activos que no generen valor a la compañía, tanto desde un punto de vista estratégico como de rentabilidad.

- El suelo urbano en Cádiz es el más caro de Andalucía y el quinto del país, sólo superada por Madrid, Álava, Guipuzcoa y Las Palmas. Y es que según recientes estudios, conforme aumenta el número de habitantes ascienden los precios.

España objetivo Core y Value Added de los fondos de inversión inmobiliaria
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Un mercado como el Español que ha destacado en todo el mundo por el bombazo inmobiliario y que ha permitido a muchas empresas obtener una importante experiencia en el desarrollo de vivienda y de activos inmobiliarios, en un momento de crisis como el actual de un mercado maduro, es un mercado muy atractivo para fortunas y fondos con capacidad de adquisición de grandes volúmenes de producto.

Se prevé una entrada de fondos en España con un objetivo principalmente Core y Value Added, es decir, para producto en rentabilidad y para operaciones en las que existe un cierto recorrido en base a la aportación de experiencia o gestión del fondo.

Existen ciertas posibilidades de expansión aún en segundas capitales para desarrollo de producto nuevo, aunque la saturación del mercado pide que pase un cierto tiempo hasta que este vaya siendo absorvido. El producto logístico e industrial es el más demadado, aunque los precios en España son altos y los vendedores no permiten tener recorrido aceptable a los inversores.

Es un mercado de inversión inmobiliaria en el que el negocio se hace en base a la necesidad de venta del vendedor que a las posibilidades de negocio real sobre el activo de una determinada transacción, esto hace que el punto de vista del comprador sea siempre focalizado en un tiempo relativo, excepto en operaciones en las que el negocio es muy claro por la ubicación del activo.

La ubicación en este momento es un parámetro decisivo para la ejecución de la operación, pero siempre que el enfoque de negocio esté en base de rentabilidad o mejora de margen en base a gestión, no tanto en operaciones Opportunity en la que el riesgo de construcción o el riesgo de consecución final de negocio es un riesgo que también está presente en la operación y que los fondos en este momento no están muy dispuestos a tener.

Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 13/05/08
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Fuentes: Finanzas.com, Terra, CincoDías.com, 20 Minutos

- Iberdrola Inmobiliaria comercializa en el Polígono Industrial Catalunya Sud, situado entre los municipios de Tortosa y L’Aldea, naves de 570m2 y mini-naver de 230m2. Estarán finalizadas en el primer semestre de 2009.

- La promotora española Jardines de Bali invierte 5 millones de euros para la construcción de 37 villas de lujo en el sur de la isla, cerca del turístico templo hinduista Tanah Lot. La mayor parte de las viviendas se han vendido ya sobre plano, principalmente a clientes asiáticos, como japoneses y chinos, pero también a australianos, italianos y españoles, que demandan segundas residencias de alto nivel.

- El parque de ocio y juegos Gran Scala retrasa la ejecución del proyecto, ya que aún les faltan asegurar la propiedad de 300ha de las 2.000ha necesarias. Parece que hay discrepancia entre los promotores y el Gobierno de Aragón, ya que la DGA asegura que no expropiará estas 300 hectáreas hasta que los socios de la sociedad promotora no haya pagado las otras 1.700 hectáreas, mientras que estos últimos confirman que antes de soltar dinero quieren tener la seguridad de poder contar con todo el terreno.

- El Gobierno de Castilla La Mancha crea una nueva modalidad de VPO. ‘Se trata de viviendas de promoción privada realizadas sobre suelos de titularidad también privada, en lugares donde exista demanda, para las que se pactará un precio que las haga asequibles y atractivas en términos de rentabilidad’, explican fuentes del Gobierno regional. Las viviendas serán construidas por el capital privado, pero con una doble garantía del Ejecutivo regional.

La rentabilidad se genera en la propia cadena de valor
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Muchos son los propietarios que quieren alquilar o se les presenta la oportunidad de alquilar a un negocio de hostelería un local, en muchas ocasiones, debido a la ubicación del mismo éste no necesitará ningún tipo de marketing o similar, aunque si se quiere plantear un negocio un tanto exclusivo, si debe ser así.

Una de las formas más rentables de generar seguridad en cuanto al cumplimiento de los contratos y de que el negocio o retaurante pueda ir bien, es contar con un blog especializado que asegure un buen movimiento de clientes constantes hacía el restaurante.

Un buen ejemplo de como se deben hacer las cosas es el mejor blog sobre Restaurantes de Madrid, llamado Cucharete.com, muchos restaurantes lo están utilizando para desarrollar sus estrategias de expansión en la capital de España, ya que cuando se quieren implementar en Madrid con una opción gastronómica seria buscan directamente a los propietarios de este blog, que sin pelos en la lengua hacen una crítica lo más objetiva posible del restaurante en madrid.

Esta crítica objetiva la realizan midiendo varios parámetros de calidad, tanto de la comida, como de la presentación de la misma, limpieza del local, cuidado del género, atención al cliente, etc. Y siempre lo hacen de forma que una parte del equipo del blog va a comer como si fuera uno más, pagando su consumición y no dejando que el propietario del restaurante intente “comprar su opinión”.

Si la opinión es positiva, puede ocurrir, como ya ha ocurrido, y el que escribe ha sido espectador en primera fila de ello, que el restaurante empiece a recibir una cantidad abrumante de clientela, hasta el punto de tener lista de espera para 2 o 3 meses por delante.

Para los propietarios de locales que piensan en poder arrendarlo a un negocio de hostelería, tener contacto con este tipo de medios, total y absolutamente innovadores, hace que el alquiler lo tengan asegurado sin contratiempo, por un lado y por otro, hace que pueda aportarle un valor diferenciador al propietario del negocio o Restaurante en Madrid, que incluso le podría permitir subir en algún punto la rentabilidad, subiendo algo el precio de arrendamiento, que en cualquier caso tiene la opción de poder generar un marketing segmentado y concreto hacía algo como puede ser un restaurante o negocio hostelero.

El tema llega hasta tal punto, que algunos propietarios de locales bien situados, buscando que su inquilino tenga la suficiente calidad como para que la clientela sea constante, les ha contratado a los dueños de Cuchatere.com que previamente al alquiler del local vayan a probar la calidad gastronómica del negocio en cuestión, e incluso que busquen las referencias previas de los que quieren montarlo, ya que de esta forma, también se asegura que son profesionales y que no tendrá problemas de salidas de humos o similares. Esto permite también que el propietario del local aporte un serio enfoque a la cadena de valor y se implique en hacer que su inquilino pueda consiguir también un interesante beneficio directo al negocio.

Este innovador blog sobre restaurantes de Madrid, está rompiendo todos los moldes, con más de 4.000 personas diarias que lo leen y que, como usuarios implicados, empiezan ya a pedir a los dueños del blog que analicen cierto tipo de oferta gastronómica, con el fin de conocer si ese restaurante tendrá los Cucharetes (como las estrellas en los hoteles o tenedores en los restaurantes) suficientes para ser de su interés.

Me contaba el dueño de cucharete.com que les escriben emails desde diversas partes del mundo, agradeciéndoles este tipo de trabajo de análisis exhaustivo, que empieza a ser referencia en guías y destinos turísticos a nivel internacional, incluso están pensando en hacer una traducción al inglés de cada uno de los restaurantes que analizan, a petición de una embajada.

En fin, que esto de los blogs, parece que rompe moldes en muchos aspectos y éste es uno de los casos que mejor se puede referenciar.

Ahora, y para más inri, no se les ocurre otra cosa que lanzar un nuevo servicio llamado “El Vinete de Cucharete” donde quieren invitar a vino gratis a todo el mundo, será el viernes 11 de abril, coincidiendo además con las fechas del Salón inmobiliario intenacional (SIMA) cuando tendrá lugar este vinete en el Restaurante Jhambala, en Chueca.

Previamente al “Vinete de Cucharete” tuvo lugar el “Sabadete de Cucharete” en el que los dueños del blog llegan a un acuerdo con uno de los restaurantes de Madrid que más les ha gustado y le permiten ofrecer gratis una comida a un grupo de blogeros especializados, que disparan el restaurante por las nubes dando a conocer toda la oferta gastronómica del mismo.

Inversión forestal, muy importante y con buena rentabilidad
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La inversión en arboles es una de las potenciales inversiones que a medio/largo plazo cada vez será más importantes, forma parte de una necesidad que se define claramente como una de las que más falta harán a la humanidad.

Según el protocolo de Kioto, los países que reploben forestalmente sus tierras recibirán cantidades de dinero y apoyos mucho mayores de los que no lo hagan. Las plantaciones forestales permiten proveer al mundo de productos (además de los meramente biológicos como el oxigeno y carbono) como por ejemplo la celulosa y la madera.

Un mercado que permitirá a muchos países en bajo grado de desarrollo conseguir ser potencias mundiales en un plazo relativamente breve.

Interesante vídeo sobre la inversión forestal en Perú

http://video.google.com/googleplayer.swf?docId=-6103990225443148442&hl=es

El networking con blogging en España es aún muy poco rentable
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Hoy he tenido una interesante comida sobre poder plantear una inversión de cierto calibre en varios centros socio-sanitarios para mayores (mál denominado geriátricos), durante la comida en la que estábamos varios buenos amigos introducidos en el mercado de inversión financiera, inmobiliaria y en proyectos de obras públicas.

En un momento de la conversación empezamos a hablar sobre los eventos de internet y la cantidad de eventos que se producen en estos últimos meses y, en boca de uno de ellos la palabra “networking” concretamente en el sector de internet (de donde conocen a algunos de mis socios).

La verdad es que, últimamente, cada vez que escucho esta palabra se me viene a la cabeza el concepto “perdida de tiempo” y así se lo expuse, pero lo más asombroso fue que ellos mismos me comentaban que lo veían así igualmente. En sectores diferentes al de internet el “networking” que ni siquiera se conoce así es brutalmente más efectivo.

El motivo por el que esto ocurre, desde mi punto de vista, es porque en los eventos relacionados con networking, internet y blogs existen demasiados profesionales (algunos muy buenos) de la comunicación, periodismo e informática y similares, pero que raramente están enfocados de una forma seria al negocio.

Todos los que estaban en la mesa han estado desarrollando alguna parte de su vida profesional en Alemanía, USA o UK y me comentaban que el concepto de “networking” en España es un concepto poco preparado y poco enfocado, sobre todo en el mercado digital, un foco muy poco desarrollado al negocio y una visión que lo único que permite hacer al networker es dar a conocer sus contactos y sus conocimientos a cambio de “nada”.

Menos mal que he cambiado el titulo del blog ;)