El sector de vivienda de lujo es más resistente a las fluctuaciones del mercado
En todos los ámbito en los que el lujo forma un segmento de mercado el tipo de cliente es menos abundante, pero mucho más estable que en el mercado de masivo de vivienda en general, ya que las fluctuaciones de este mercado son menores que los ciclos que existen en el mercado.
Curiosamente, ya no hay producto de vivienda libre para la media de la población, que pasa a vivienda en regimen de VPO (que salvará el mercado), aunque lo que si hay es un mercado dirigido a todos aquellos que quieren invertir a partir de 1 M de euros. Eso si, el producto a desarrollar ha de ser un producto que valga 1M de euros y no que el promotor diga que vale 1M de euros por que si, con servicios integrados, accesibilidad, domótica, ascensores para subir a la 2ª planta, etc.
Este tipo de producto es un producto que no es habitual encontrar a la venta a través de agencias cuando está situado en puntos concretos o urbanizaciones como la Moraleja, ya que hay poco producto a la venta y cualquiera de los vecinos del que vende tiene interés o contactos para colocarlo.
En barrios como el de Salamanca en Madrid, este producto suele tener una visión muy exclusiva y suelen ser un producto bastante demandado en general, es difícil ver un producto en venta mucho tiempo en esta zona.
El producto de lujo no es fácil de trabajar, de hecho, hay agencias especializadas en él como Engel & Voëlkers, por ejemplo, no teniendo cabida en muchas ocasiones otro tipo de intermediarios, que de hecho en municipios como Majadahonda y, para este tipo de producto, están desapareciendo, ya que el que compra un inmueble de 1M de euros es difícil que esté dispuesto a pagar los márgenes de comisión que se llevan las agencias convencionales.
Los países muy desarrollados como USA con la caída del dólar son uno de los objetivos de este tipo de capitales, Nueva York, Bostón, etc. que actualmente y comprando desde Europa, puedes comprar con “casi un 40 y pico % de descuento” son objetivo de muchos europeos con capacidad de compra de producto situado en el centro de las ciudades.
El mercado se empieza a cerrar
Parece que el mercado ha empezado a echar fuera a intermediarios que no aportan valor en el proceso de la venta inmobiliaria, cada vez nos cruzamos con menos, y los que quedan habitualmente son profesionales que suelen ser bastante serios.
Esto hace que las operaciones que manejamos sean muchas menos de las que podíamos estar manejando hace un par de años, pero mucho más serias y con un base bastante más sólida, sabiendo que al final tienes un producto inmobiliario que puede terminar en un SI o en un NO, que se produce en el momento de la decisión de compra y al que en nuestro caso acompaña una valoración exhaustiva del mismo.
El mercado en si mismo parece que se está cerrando a agentes externos y, en general, la mayoría de los colaboradores con los que trabajamos están adoptando la postura de no hacer demasiado caso a gente de la que no se tiene referencias previas en otras operaciones o a profesionales que llevén un cierto tiempo en el sector.
Quizás es una evolución común de un mercado de este tipo, pero lo cierto es que al final poco a poco se va cerrando el círculo y el producto y el inversor están cada vez más cerca.
Happynomics - Las nuevas tendencias del mercado
Parece que en sociedades de consumo ya saturadas como las que viven en los principales países y continentes desarrollados la gente empieza a preguntarse realmente nuevos aspectos de la vida que posiblemente será los próximos nichos de desarrollo de productos y servicios durante los próximos años.
El principal aspecto de la vida es conseguir la respuesta a la pregunta: ¿Qué es lo que realmente me hace feliz?
Al resultado de esta respuesta se le empieza a denominar Happynomics, es decir, la economía de la felicidad, hasta ahora cuando se estudiaban las principales tendencias económicas se basaban en aspectos cuantitativos (volumen de masa crítica a la que ofrecer productos/servicios) y en aspectos semicualitativos (tipología del público objetivo con sus características geográficas, demográficas, psicológicas, etc).
Sin embargo, todos estos aspectos están basados en el componente de “necesidad” y en el de “carencia” del consumidor, posteriormente se ha ido incorporando el componente “deseo”, pero habría que añadir otro más que puede ser el definido como el componente “felicidad”.
La felicidad es un estado mental, un estado mental que te permite adaptar el mundo que te rodea a tu visión de la vida, es lo que podría ser una especie de escenario de realidad virtual en el que puedes estar viviendo una vida paralela (podría ser un “second life) pero en tu ámbito de vida real.
Muchas características de este ámbito de mercado se basan en las experiencias positivas que haya podido vivir un cierto indivíduo en la época de la pubertad (en la que hay experiencias negativas y positivas) y aislando esas experiencias positivas para aplicarlas al día a día actual que pueda tener.
En fin, que aquí el que no corre, vuela 
El marketing segmentado será un importante foco de inversión, el mercado inmobiliario con nuevas reglas de trabajo. Sindicadores de tecnología.
Desde hace ya unos 8/9 años sigo periódicamente dos publicaciones que creo que son de gran interés para cualquier empresario, no sólo los que tenemos algunas o todas las patas on-line, si no para todos, ya que posiblemente será el futuro de muchos medios on-line e incluso de muchos e-commerce que tienen bases de clientes en sectores locales.
Una de ellas es Business 2.0, una de las grandes publicaciones que actualmente pertenecen a la CNN, en su sección de Real Estate habla sobre los mercado que aún siguen creciendo en USA, que podrían ser extrapolables a varias ciudades españolas, las principales. Por otro lado, hacen un nuevo enfoque de cuales son las reglas que están cambiando en el mercado inmobiliario, Internet es una base principal de este tipo de reglas.
La otra es eMarketer.com, en la que de los últimos informes que publica es el de la segmentación de la publicidad local será una de las que más inversión publicitaría percibirá.
La verdad es que después de darle vueltas a la nueva situación de Internet y cuales son las posibles perspectivas de los negocios en Internet y su aplicación a los diferentes sectores, lo que más me alegro, aunque aún me mantengo exceptivo en algunos ámbitos, es que todos los que hicieron saltar la burbuja en su momento ya no están como antes, me refiero a los consultores que trabajaban para las multinacionales españolas y que hicieron volar el sector (hoy en día ya están abierta la tecnología a muchos sectores).
Estos días que he estado analizando las inversiones que se han estado realizando en empresas tecnológicas, lo que se ve claramente es que existen compradores empresariales más allá del capital riesgo, cuyas compras futuras de estas empresas invertidas si que les permitirán generar cierto valor.
Lo que también creo que está ocurriendo es que estos “compradores industriales” son compradores que también empiezan a profesionalizar su compra y van conociendo la diferencia entre tener un sistema propio o desarrollado desde su punto de vista y la compra de un tercero que podrían fusilar (copiar) literalmente.
¿Copiar un negocio?
Bueno, la verdad es que esto es una cosa que ha existido en los emprendedores de internet desde el principio, aunque la verdad es que hay cosas que me empiezan a sorprender, hay tecnologías que aún no están 100% desarrolladas, al menos las que a mi me han informado, que permiten poder sindicar una tecnología en un 95% del sistema, estos sistemas se apoyan en sistemas de inteligencia artificial compleja.
Hablando claro, sobre un negocio que está funcionando bien, un grupo industrial comprando esta tecnología podría copiar literalmente el sistema y aplicarlos directamente a sus clientes, sin haber necesitado desembolsar un dineral sobre la valoración de la compra y sin haber invertido grandes cantidades de dinero en tecnología o en consultoría de implantación.
Por eso, cada vez más, será mucho más importante diferenciar muy bien la información interempresarial de la extraempresarial, y de la on-line y off-line.
Si no puedes pagar tu hipoteca, puedes caer en quiebra y que el banco se busque la vida
Analizando las noticias de desastres, quiebras y demás que llegan a través de nuestra web Negozzios.com, advierto una noticia que me llama la atención, 147 familias se han declarado en quiebra hasta julio del 2007.
Así es, aunque casi nadie lo sabe, pero es muy posible que amparandose en la ley Concursal de Septiembre del 2004 una familia se dé en quiebra para poder dejar de pagar la hipoteca, de la misma forma que se podría dar en una empresa.
La cuestión es que pasaría en el momento en el que esta ley se extienda y se empiece a dar a conocer, dada la situación actual muchísimas familias que hoy en día tienen una situación un poco apretada podrían entrar en esta situación y dejar de pagar las hipotecas.
La verdad es que tal y como está la situación actual, una ley de este tipo dada a conocer podría causar el debacle de más de un banco, se escucha que el índice de morosidad actual de los bancos es muy creciente, y con un agujero en ley de este tipo podría ser, además de creciente, irrecuperable.
Me imagino que esta ley se habrá estudiado para casos en los que el daño sobre el inmueble sea extremo o existan algún tipo de causas mayores, pero me temo que el agujero legal que ha dejado abierto puede terminar siendo un pozo de problemas para muchas sucusales bancarias que han dado créditos sin tener todas las garantías bien aseguradas sólo buscando cubrir objetivos comerciales.
La verdad es que porque hasta el momento no se había dado el caso de un momento de mercado actual en este último ciclo, pero me temo que esto va a dar más de un quebradero de cabeza a los bancos y va a dejar un hueco de acción a muchos actores del mercado inmobiliario para poder hacer ciertos “trapis”.
Las ventajas del negocio inmobiliario minorista en un mercado en crisis
Una de las grandes ventajas que aporta un negocio local inmobiliario en un mercado que está en crisis es una ventaja que normalmente pocos pueden aportar, la principal es que están al inicio de la cadena de valor.
¿Qué significa esto? Pues que cuando un cliente tiene que dar un paso importante en su vida, y ese paso normalmente suele pasar por un cambio de domicilio, además de un cambio social, geográfico o demográfico, el punto de inicio que necesita tener claro es el factor inmueble.
Esto aporta una ventaja competitiva importante ya que permite poder trabajar una interesante gama de servicios que den todas las opciones y garantías a un cliente que, además de gastarse 250.000 euros en un inmueble, se ha de gastar 20.000 más en una celebración, 12.000 más la decoración de la casa y 5.000 más en un viaje exótico.
Osea, nos vamos a 287.000 para empezar, porque lo que además permite un cliente de este tipo es aportar una vida útil constante para la inmobiliaria, conociendo los momentos importantes para este cliente, que pueden ser 2/3 en la vida, y que si en cada uno de ellos suma una cantidad como la estimada inicialmente nos ponemos en más de 600.000 euros de servicio/producto, tirando por lo muy bajo.
Hace unos días conocí a un interesante empresario, que es dueño de tres inmobiliarias en Madrid, su mujer es la dueña de una agencia de viajes y su hija trabaja en un centro de banquetes y celebraciones, osea que si pueden venden de todo al cliente y el cliente puede quedar encantado, y más si no tiene tiempo de estar buscando y rebuscando, como es lo más normal que le pase a alguien hoy en día, sobre trabajando en las metrópolis.
El mercado hipotecario se mueve según la masa crítica española
Así es, ¿y dónde está la masa crítica? pues principalmente en el baby bomm (que actualmente son todas las personas entre los 60 y 75) y en los hijos del baby boom (que son /somos todos los que estamos entre los 30 y 45, más o menos).
Realmente la masa de los más jóvenes ya está controlada, de hecho, los padres, es decir, el baby boom fue a expensa de quién se empezó a oirganizar el mercado hipotecario español hace unos 40 años, y esa experiencia bancaría se ha trasladado a sus hijos.
Por otro lado, como siempre se va aprendiendo hay que hacer que el dinero de los usuarios siempre rote y rote y por ello se ha realizado una reforma en la ley hipotecaría (mes de octubre de este mismo año) por el cuál se incluyen o se regulan las hipotecas inversas y el impacto de la ley de dependencia en las hipotecas a través de un seguro de dependencia.
Las hipotecas inversas que a mucha gente les pueden resultar interesantes, lo son, siempre que la vivienda no sea protegida, por que si lo es, en ese caso no te permiten tener hipoteca inversa.
La seriedad del mercado
El desarrollar una labor profesional en la que te reconozcan como un generador de valor es algo que lamentablemente en España no está bien pagado, mejor dicho, no está pagado, excepto por los que saben lo que eso significa (la gran mayoría grandes inversores).
Si comparo el mercado tecnológico con el mercado inmobiliario o financiero, la verdad es que no tienen grandes diferencias (salvando aspectos técnicos), sin embargo, en el mercado tecnológico no se valora el tiempo dedicado para conseguir cosas para terceros, en muchas ocasiones ni aunque tengas confianza** y en el mercado inmobiliario, la verdad es que tampoco, excepto por lo que saben como se organiza el mercado y por los que saben mover ficha, al final este tipo de profesionales son los que hacen que las operaciones tengan una base seria y fluida (esto aún no ha llegado al mercado tecnológico, de echo diría que las perdidas de tiempo en este mercado son bastantes considerables, frente al inmobiliario, incluso con gente que ganando dinero piensa que el tiempo de los demás es gratuito), me alegro de saber cuanto cuesta mi tiempo, y además me alegra saber que es bastante caro.
Después de analizar como funcionan ambos dos mercados, creo que al tecnológico le queda una gran trayectoría por desarrollar, es demasiado joven. Lo que más me alegro es algunos de que los que de verdad manejarán este mercado son mis socios y amigos.
**(Confianza=Activo de negocio basado en buenas acciones, respeto y trabajo bien hecho)
El mercado se mueve
De aquí a fin de año parece que la inversión empieza a salir a flote, los inversores quieren hacer sus operaciones antes de fin de año y el movimiento del sector tiene sus tres meses de acelerado negocio.
Estamos buscando suelo, cantidades abundantes en todas sus opciones y enfoques, desde compra hasta en aportación.
Cantidades muy grandes, tipos PAU’s nos viene al pelo (en toda España) y pequeños en aportación para gestionar con propietarios también, en zonas como Toledo, Guadalajara, etc.
Saludos a todos los lectores de mi blog
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