El verano activo de inversores buscando la “inversión refugio”
Los inversores siguen de forma activa este verano moviendo ficha en la búsqueda del tradicional producto de inversión refugio del que mucho patrimonialistas quieren desprenderse ahora por motivos de necesidad de liquidez o por motivos de interés de diversificación en inversión inmobiliaria.
Productos como parkings completos, edificios en rentabilidad, residencias de estudiantes o similares productos en rentabilidad son los productos que principalmente quieren ahora los inversores que buscan este tipo de producto refugio.
Son muchos los que quieren entrar en este tipo de operaciones que siguen muy activas estos meses de verano, dependiendo del producto, menos del 7% de rentabilidad neta no se admite, es el momento de invertir apretando en el precio, en el caso de otros productos menos habituales en el mercado y que su capacidad de refugio es amplia no se negocia tanto el precio.
Se seguirán viendo buenas operaciones, algunos centros comerciales de los más emblemáticos del país han empezado a pasar ya de unas manos a otros, siendo los fondos de inversión los que más interés tienen a las mismas.
El producto que desde luego ha caído en picado y es el “apestado” del momento es sin duda el suelo residencial, ni con opción de VPO se le está viendo salida.
A esto se suma un importante movimiento de empresas que han estado buscando fórmulas innovadoras y que empiezan a dar sus frutas con tecnologías de construcción que permiten conseguir unidades de residencial a menos de 70.000 euros de precio final sobre suelo que en muchos casos el ayuntamiento pone en cesión, con el fin de continuar ganando votos.
Es un momento en el que hay un interesante río revuelto y si no te tumba la barca, los que pasen los rápidos serán los nuevos players del mercado en unos años.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 30/06/08
Fuentes: MálagaHoy, LaOpinión.es, El País.com
- Los empresarios e inversores que estos años atrás han recogido beneficios gracias al boom inmobiliario, se están derivando ahora hacia otros mercados de inversión, como la banca privada. Los expertos de distintas entidades financieras consultadas recomiendan ante todo la diversificación y no arriesgar en exceso. Las materias primas, entrar en países emergentes o invertir en dólares pueden ser una buena oportunidad.
- A pesar de las medidas tomadas por el Gobierno, como la modificación a primeros de año del Plan Estatal de Vivienda 2005-2008, para fomentar la rehabilitación de edificios con el fin de mantener la actividad del sector y frenar la pérdida de empleos en l sector, ésta ha descendido un 3.2% con respecto al año anterior.
- El príncipe Carlos de Inglaterra ha decidido lanzar un fondo de propiedad de 1.000 millones de libras (1.260 millones de euros) que invertir en proyectos inmobiliarios compatibles con la protección del medio ambiente, así como aprovechar la caída del 25 -50% de los precios de suelo.
- La Junta de Andalucía ofrece hasta 9.600 euros a quien construya VPO en suelo libre del que dispongan, lo que supone el 10% del precio de venta de una VPO.
El dinero en España podría ser un importante polo de rechazo en el mercado
La situación del mercado en España es como es, una buena posición para los inversores y una nefasta posición para los vendedores agobiados completamente, sin embargo, la buena posición inversora es una posición positiva para los inversores con una estrategia clara, si esperan es por algo, no por sólo ver que pasa (que muchos lo están haciendo), ya que si no es con un objetivo claro hará que el mercado cuando el inversor intenten entrar pueda estar tan resentido que genere un sentido importante de rechazo al menos inicialmente, aunque posteriormente se ajuste.
La falta de conocimiento y la falta de formación de los inversores en España en muchos casos les hace no saber como ofertar u ofrecer un precio sin una base definida para su propio beneficio, y esto podría ser un importante handicap para ellos, ya que la posición de espera podría generar cierta comodidad y cuando la oportunidad de verdad tenga su momento no sepan como medirla.
Si bien es verdad, que actualmente el momento de espera se ha trasladado a Septiembre, este momento de espera podría trasladarse a Enero, que será lo más posible, viendo además la desastrosa situación del país y la subida en el paro a niveles históricos.
Por otro lado, los vendedores están prácticamente volcados en hacer que las empresas con todo el personal disponible pueda llegar a alguien con capital, que no es facil de encontrar hoy en día, sin apalancar, ya que esta posibilidad es una cosa del pasado.
Es posible que cuando la crisis vaya remitiendo se vean fórmulas de apalancamiento de los proyectos que no se han conocido antes, ya que lo que está claro o parece estar claro es que la fórmula planteada hasta el momento y los préstamos promotor no volverán a ser de la forma que han sido.
La cultura de la inversión inmobiliaria en el mundo
La forma de salida a un producto dirigido a inversores inmobiliarios en completamente diferente a dar salida a cliente final, en momentos de crecimiento del mercado, los promotores suelen confundir estos términos, de forma que lo único que terminan viendo es “un comprador”.
En España durante mucho tiempo se ha trabajado el denominado “pase”, en el que un “inversor”, normalmente personas con cierta confianza en el promotor se encargaba de poner una cierta cantidad de dinero con el fin de conseguir unos retornos en un corto plazo (1 a 2 años) en el que se vendía el producto al cliente final previamente a la escritura. Esto a nivel legal fue erradicado en España.
Sin embargo, de una forma algo diferente y con unas medidas legales diferentes, este modelo se sigue viendo en muchos proyectos que están ubicados en mercados internacionales, pudiendo vender sin escriturar y poniendo una pequeña cantidad previa, que en este caso es mucho mayor que lo era en España (ya que el objetivo en España era conseguir el préstamo promotor) y este modelo de préstamo promotor no es un modelo existente en otra parte que sea España tal y como se conoció.
Muchos mercados pueden ser subceptibles de poder realizar este modelo, lo único que hay que buscar es un buen promotor, por un lado, y por otro lado, un buen proyecto que tenga una buena ubicación ya que será este factor el que permitirá que el proyecto pueda tener salida en caso de algún tipo de retrasos no esperados o problemas de cualquier índole que puedan surgir en el proyecto de inversión inmobiliaria.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 29/05/08
Fuentes: Terra Actualidad, El Correo Digital, La Nueva España
- Según los prosnosticos de la consultora cel precio de la vivienda en España bajará una media de una 20% entre los años 2007-2009. Por ello plantea algunas medidas que pasan por la apertura de una gran periodo de rebajas en la que se absorva el gran stock existente actualmente, ofertar a las promotoras financiaciones especiales y premiar a los inversores con una desgravación especial, que compren ahora inmuebles y los mantengan en alquiler durante 10 años.
- Según se desprende de una orden publicada ayer en el Boletín Oficial del País Vasco, el Gobierno autínomo ha aprobado la subida del 4% paras las VPO. Esta medida afectará sobretodo a aquellas que sean inferiores a 90m2, ya que se entiende que los inmuebles de 90 metros están dirigidos a familias con hijos.
- El Ayuntamiento de Gijón ha recogido ya 200 peticiones de empresas para establecerse en el futuro polígono de Lloreda. La Sociedad Mixta de Gestión y Promoción del Suelo, Sogepsa, asegura que «las peticiones superan con creces el suelo industrial que vamos a ofertar en Lloreda (Tremañes)».
Moderación de Business Crossing y de Microforos en SIMA 2008
El Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica es el moderador de los Microforos para inversores, que se organizan en SIMA 2008.
Estos Microforos, están orientados a plantear marcos de inversión a nivel internacional, en el que se definen lugares y formas de invertir que pueden aportar un importante valor a la estrategia de inversión de los diferentes inversores que asistirán al evento.
Así mismo, Zentrica es el moderador del Business Crossing, que organiza SIMA 2008 junto con Habites, más importante realizado hasta el momento entre grandes inversores de España, Argentina y Uruguay.
Inversión Inmobiliaria en Panamá - Conferencia Intereconomía 24 de Abril en Madrid
Interés de Inversión inmobiliaria en Panamá, por Elena Mora Calderón - Directora. Intereconomía Conferencias
El mercado inmobiliario de Panamá esta creciendo a velocidades inusuales
en los últimos años siendo un polo de interés de numerosos inversores y
promotores inmobiliarios españoles.
¿Qué ventajas presenta Panamá para el promotor inmobiliario español?
La agilidad administrativa es mayor que en España
Existe una absoluta seguridad jurídica y el sistema bancario es muy
Dinámico.
Los costes del suelo son bajos y existen grandes oportunidades de
desarrollo urbanístico y con gran porcentaje de edificabilidad
Tiene una economía muy dolarizada que le da gran estabilidad económica
y posee uno de los índices de inflación más bajos del mundo.
¿Qué sectores tienen mayor potencial?
La inversión en rascacielos atrae especialmente a los españoles
En el segmento de torres y vivienda de clase media alta existen más
de 260 proyectos en construcción.
El sector hotelero necesita más de 3000 camas debido al incremento
del turismo, por lo que la mayoría de los promotores españoles tienen
en sus desarrollos algún hotel.
La vivienda social es otro mercado muy interesante. Existe un défi cit
de 200.000 viviendas en una país de 3 millones de habitantes
Otro sector que sin duda crecerá es el logístico debido a la ampliación
del canal y la zona libre de colón que alberga más de 3.000 empresas
y mueve 15.000 millones de dólares en productos de importación
y exportación. Existen 4 puertos marítimos privados que son de los
más efi cientes de Latinoamérica y que promueven 3 millones de
contenedores.
Intereconomía Conferencias ha organizado Inversión Inmobiliaria en
Panamá, donde podrá conocer más de cerca las oportunidades que ofrece
este fenómeno inmobiliario. Anótelo en su agenda, tiene una cita el
próximo 24 de abril en Madrid.
Además, si quieres recibir el Boletín de Descuento para socios del Club de Inversión Inmobiliaria, de el 10%, envía un mail a niglesias@zentrica.net, indicando en el asunto Conferencia Intereconomía.
El sector de vivienda de lujo es más resistente a las fluctuaciones del mercado
En todos los ámbito en los que el lujo forma un segmento de mercado el tipo de cliente es menos abundante, pero mucho más estable que en el mercado de masivo de vivienda en general, ya que las fluctuaciones de este mercado son menores que los ciclos que existen en el mercado.
Curiosamente, ya no hay producto de vivienda libre para la media de la población, que pasa a vivienda en regimen de VPO (que salvará el mercado), aunque lo que si hay es un mercado dirigido a todos aquellos que quieren invertir a partir de 1 M de euros. Eso si, el producto a desarrollar ha de ser un producto que valga 1M de euros y no que el promotor diga que vale 1M de euros por que si, con servicios integrados, accesibilidad, domótica, ascensores para subir a la 2ª planta, etc.
Este tipo de producto es un producto que no es habitual encontrar a la venta a través de agencias cuando está situado en puntos concretos o urbanizaciones como la Moraleja, ya que hay poco producto a la venta y cualquiera de los vecinos del que vende tiene interés o contactos para colocarlo.
En barrios como el de Salamanca en Madrid, este producto suele tener una visión muy exclusiva y suelen ser un producto bastante demandado en general, es difícil ver un producto en venta mucho tiempo en esta zona.
El producto de lujo no es fácil de trabajar, de hecho, hay agencias especializadas en él como Engel & Voëlkers, por ejemplo, no teniendo cabida en muchas ocasiones otro tipo de intermediarios, que de hecho en municipios como Majadahonda y, para este tipo de producto, están desapareciendo, ya que el que compra un inmueble de 1M de euros es difícil que esté dispuesto a pagar los márgenes de comisión que se llevan las agencias convencionales.
Los países muy desarrollados como USA con la caída del dólar son uno de los objetivos de este tipo de capitales, Nueva York, Bostón, etc. que actualmente y comprando desde Europa, puedes comprar con “casi un 40 y pico % de descuento” son objetivo de muchos europeos con capacidad de compra de producto situado en el centro de las ciudades.
Nuevo Blog de SIMA en Zentrica
En Pro del acuerdo realizado entre Zentrica.net y SIMA (Grupo Planner), en Zentrica.net se desarrolla un blog en el que se irán incluyendo todas las novedades y noticias relacionadas con la mayor feria inmobiliaria en España.
SIMA este año tendrá una serie de interesantes aditivos relacionados con las inversión en países de fuera de España, tratando tanto países de latinoamérica, como países de europa del este o incluso Asia.
Se desarrollarán una serie de jornada para inversores, específicas para este tipo de mercados, en los que se contarán con profesionales de primera línea que están desarrollando actividades en la zona directamente, pudiendo ofrecer cuales son los puntos fuertes y débiles de las opciones de inversión en cada uno de estos países.
El blog contrendrá, igualmente, información relevante de este tipo de inversiones
Los divorcios y separaciones, buen nicho para inversores
Es una realidad y más en España donde parece que las situaciones de divorcio y separación cada vez son más acentuadas. Cuando hablamos de divorcio o separaciones no sólo es desde un punto de vista de divorcios de parejas, sino también de separaciones de socios y temas similares.
Son un interesante nicho para inversores, ya que el hecho de que la relación entre dos partes o dos personas no termine bien permite “la entrada de un tercero” que ayude a solucionar el problema o la vinculación económica existente entre ambos a través de la adquisición de un inmueble, evidentemente en estos casos el inversor tiene una buena opción para plantear precios.
Según los juristas especializados en este tema, los motivos que pueden dar lugar a una separación son variados, pero se podrían considerar en dos grandes tipos, uno de ellos desde el motivo económico y otro el motivo de infidelidad (también existen otros pero son menos relevantes que los dos anteriores), que en cualquier caso determinan una fórmula de separación en la cuál el inmueble común puede ser uno de los bienes a liquidar concierta celeridad para poder realizar la separación lo antes posible.
Ese factor tiempo es uno de los factores que los propios interesados en la separación están dispuestos a llegar a acuerdo para poder admitir que el precio del inmueble puede ser menos del esperado inicialmente siempre que haya alguien que lo pague rápido.
Igualmente, sigue siendo negocio para todos los dueños de pisos pequeños la opción de alquilar a este tipo de perfiles inmuebles en el centro de las ciudades que les permitan tener una vida tranquila en un espacio cómodo.
Al final, para bien o para mal, la sociedad determina el objetivo del movimiento de su economía y en sociedades desarrolladas, un factor de oportunidad de inversión inmobiliaria es precisamente el de las separaciones y divorcios.
Cinco errores en los que caen muchos inversores inmobiliarios en Bears Markets / Mercados en caída
Existen fórmulas de ver el mercado de inversión inmobiliaria y es evidente que para conseguir importantes opciones de compra has de estar en el mercado y dejar de pensar como un inversor de los que sólo trabajaba en mercado creciente, ese mercado ya no existe, el mercado han cambiado, las reglas han cambiado (e internet las cambiará más aún), ahora no se trata de buscar oportunidades, sino de que las oportunidades te lleguen a tí directamente.
Existen perfiles de inversores que tienen una serie de errores en la cabeza y en el concepto de negocio que normalmente son los siguientes:
1.- No tener una estrategia de Marketing. Necesitas planificar, ver opciones que te permitan conseguir llegar al máximo número de usuarios objetivo que quieran obtener un buen acuerdo contigo. La mayoría de la gente que trabaja en el sector inmobiliario y más los que buscan compra, hacen marketing o publicidad sólo en el momento en el que se ven apretados, no tienen una visión constante, ni un a planificación seria y como concepto de los más avanzados utilizan una cierta política de relaciones públicas, que no Networking Profesional (que podría considerarse la parte avanzada de las relaciones públicas)
2.- No identifican estrategias que funcionan y profundizan en ellas. Es normal aquello de “cada maestrillo utiliza su librillo” pero el problema es que así no se genera método que puedan utilizar otros en tu entorno para que puedas delegar en ellos tu trabajo, al final ese librillo se puede terminar perdiendo y la visión de inversión no se basa en profundizar en una estrategia cada vez mejor, sino en copiar a otros que parece que les funciona algo.
3.- No buscar las fórmulas de negocio que son las adecuadas a cada presupuesto. Parece que en un sector en el que se ha estado tanto tiempo funcionando en base a pagar dinero por poner carteles en las carreteras e invertir una gran cantidad de dinero en publicidad, si utilizas otras fórmulas no funcionan, pues nada más lejos de la realidad, al final tienes el presupuesto que tienes y has de profundizar conseguir las opciones más baratas y de mayor impacto en la mente del cliente o propietario de un inmueble (un concepto tipo one-to-one marketing es bueno).
4.- No buscar la ventaja competitiva sobre otros inversores. Existen múltiples fórmulas para conseguir destacar sobre otros inversores, trabaja una ventaja competitiva y aplícala en los sitios más sencillos, los clasificados funcionan bien.
5.- Falta de persistencia. La única forma de que alguien quiera venderte un producto y saber que lo hace de una forma en la que trata con alguien de confianza es tener una importante persistencia, por ello, estar presente de forma constante, al mínimo coste, es un punto de valor incalculable a medio y largo plazo en cualquier nicho en el que te especialices.
Por lo que si lo piensas bien, si en el peor de los casos, no tienes estrategia de marketing, adaptas presupuesto, no tienes una ventaja competitiva y no eres persistente, o dicho de otro modo, si no eres nadie, no utilizas la percepción como arma, no te identifican como un austero de gran vista de negocio, no destacas en algo que creas confianza y no estás constantemente ahí, ¿me quieres decir quién va a querer venderte su inmueble a buen precio, cuando no tiene necesidad de vendérselo a nadie?
El sector de inversión cada vez más pequeño
La inversión se hace cada vez más selectiva, la forma de trabajar es cada vez más seria y el sector, en general, tiende a dar otro salto de profesionalidad hacía un escalón superior. La seriedad empieza a primar de verdad, más que cualquier título académico o cualquier ámbito de venta personal basada en “lo que se hizó antiguamente”.
A medida que el sector avanza y que la crisis inmobiliaria se afianza no tiene cabida cualquiera, los parámetros reales de medición de la gestión de la operación (tiempo, realidad de producto y propiedad y dinero) son parámetros cada vez más válidos para los profesionales, no movement if no reality.
Quizás esto es una de las mejores cosas de la crisis, no se trata de aguantar si no que el sector sigue para los que saben trabajar bien cada producto y ofrecer un servicio serio y de calidad al cliente.
En el ámbito patrimonial el gran problema que existe es que se juega con el núcleo central de solvencia de quién lo tiene, por lo que el trato no puede ser nunca como un producto masivo de la calle. Hay grandes operaciones que quedarán estancadas por un sólo motivo, el producto ha sido ofrecido por múltiples intermediarios, inflando la realidad tanto de precio como de propietarios, esto es una jugada que no tiene callejón de salida, sencillamente es un producto que no existe.
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