Conclusiones Observatorio Inmobiliario (V): Ley del suelo, VPO y Vivienda libre Conclusions Observatory (V) Real Estate: Land Law, VPO and Housing self

Se analizan 4 aspectos fundamentales Discusses 4 fundamentals

1.- La ley en términos generales 1 .- The law broadly

2.- Valoraciones 2 .- Ratings

3.- La ley como agilizador o no del mercado inmobiliario 3 .- The law as agilizador or not the property market

4.- VPO vs VL 4 .- VPO vs. VL

Conclusiones Observatorio Inmobiliario (IV): Oficinas, Logístico e Industrial Conclusions Real Estate Center (IV): Offices, Logistics and Industrial

Las ciudades de más interés para este tipo de producto son sin duda Madrid y Barcelona , aunque también se están desarrollando con gran interés algunas otras como son Valencia, Málaga, Sevilla y Zaragoza. The cities of more interest for this type of product are certainly Madrid and Barcelona, but also are developing with great interest as some others are Valencia, Malaga, Seville and Zaragoza.

Las áreas que mejor funcionan en las ciudades son las relacionadas con el norte y este (Madrid), aunque ahora algunos promotores empiezan a percatarse de forma seria de regiones del Sur como Castilla La Mancha que está avanzando mucho en este enfoque. Areas that work best in cities are those related to the north and east (Madrid), but now some developers are beginning to realize how serious areas of the South and Castilla La Mancha which is moving much of this approach.

En general hay una buena demanda de este producto aunque falta profesionalidad tanto en el desarrollo como en la comercialización, In general there is a good demand for this product but lack professionalism in both development and in marketing,

La situación inversora en este ámbito se analiza como el antes y el después del verano, habiendo una ralentización del mercado del usuario final. The investment situation in this area is analyzed as before and after the summer, there is a slowdown in the end-user market.

La situación de la oferta varia ya que a nivel de oficinas, existe un equilibro entre la oferta y la demanda, con una tasa de desocupación de un 5% y se estima que a partir del 2009/2010 podría haber una sobreoferta. The supply situation varies as level offices, there is a balance between supply and demand, with an unemployment rate of 5% and it is estimated that from 2009/2010 could be an oversupply.

Desde el punto de vista del suelo industrial, la demanda actualmente es 3 veces mayor a la oferta. From the standpoint of industrial land, the demand now is 3 times higher than supply.

En general las tendencias de mercado e inversión de podrían plantear de la siguiente forma: Overall market trends and investment could pose as follows:

- La demanda existe, aunque en zonas que no sean Prime tendrán mayor estabilidad . - The demand exists, but in areas other than Prime will be more stability.

- A nivel de inversión falta orientación de producto para invertir , los inversores no tienen tiempo de analizar todo el producto que les llega. - At the level of investment needed to reverse orientation of the product, investors do not have time to analyze everything that the product reaches them.

- Se tiende a analizar nichos de mercado que tengan un buen análisis, ya que se esperan momentos de mejores oportunidades. - There is a tendency to analyze niche markets with a good analysis, as expected moments of better opportunities.

- A nivel de logística, las naves de este tipo dependen mucho de la ubicación para poder funcionar bien. - At the level of logistics, the ships of this type are highly dependent on the location in order to function well.

Este es un pequeño resumen de las conclusiones que se plantearon en el Observatorio Inmobiliario realizado por This is a short summary of the conclusions that emerged from the Observatory conducted by Real Estate Intereconomia Formación Intereconomía Training . .

Conclusiones Observatorio Inmobiliario (III): Sector Capital Riesgo Inmobiliario Conclusions Real Estate Center (III): Venture Capital Real Estate Sector

En una primera visión muy general del sector, se puede ver que existe un cambio de ciclo en el ámbito de mercado residencial , especialmente en el de segunda vivienda con una relentización general de la comercialización, principalmente definida por la restricción crediticia, que no está afectando tanto al sector terciario, hotelero o comercial. In a first rough overview of the industry, you can see that there is a change of course in the field of residential market, especially in the second shelter with a relentización overall marketing, mainly defined by restricting credit, which is not affected both the tertiary sector, hotel or commercial.

Las compras de materia prima (suelo y producto para transformar) se han hecho con un alto apalancamiento y ahora no consiguen vender, por lo que los bancos tendrán que refinanciar algunas operaciones de forma obligada. Purchases of raw materials (soil and proceeds to transform) has been made with high leverage and is now unable to sell, so the banks will have to refinance some operations under compulsion.

Conclusiones Observatorio Inmobiliario (II): Sector Centros Comerciales Conclusions Real Estate Center (II): Area Malls

Los Centros comerciales son un potente motor comercial en las ciudades y núcleos urbanos, existe una serie de cambios en el mercado que hacen que se plantén nuevas fórmulas de comercialización . The Department stores are a powerful engine business in the cities and urban areas, there are a number of changes in the marketplace that make is plantén new forms of marketing. Aunque este tipo de negocios tiene importantes modificaciones de mercado siguen consiguiente interesantes beneficios. Although this type of business has significant changes in market still therefore interesting benefits.

Actualmente, el 32% de los negocios de origen hostelero en los centros comerciales tienden al cierre , los cines que eran uno de los principales motores de este tipo de centros son productos con tendencia a desaparecer, hasta ahora, su fuerza de atracción de público era tan fuerte que los promotores de los centros comerciales tenían que hacerles toda la obra y posteriormente ellos sólo se dedicaban a gestionar su taquilla. Currently, 32% of home catering business in shopping malls tend to close, the cinemas that were one of the main engines of such centers are products with a tendency to disappear, so far, his strength was to attract public so strong that the promoters of shopping malls had to do all the work and then they only engaged in managing his locker.

Se ve una considerable caída del ocio y una cierta tendencia de las oficinas a estar en estos centros comerciales, de Lunes a Jueves el mercado es oficina y el fin de semana el mercado es ocio. It sees a significant drop in leisure and a certain trend of offices to be in these malls, Monday through Thursday and the office market is the weekend the market is entertainment.

La orientación a la que se tenderá más es hacía la gente joven, modificando la forma que tienen actualmente los Centros comerciales, al montarse como si fueran clones. The orientation tend to be more towards young people is changing the way that the present increase in commercial centers, as if they were mounted to the clones.

Su visión del Marketing es bastante pobre y se están dejando de lado temáticas de comercialización que interesan al público joven como son la moda y la tecnología . His vision of marketing is rather poor, and are putting aside thematic marketing of interest to young audiences such as fashion and technology. Ahora se empiezan a definir visiones de diferentes públicos objetivos definiendo de forma clara los diferentes públicos objetivos urbanos, de todo tipo de tendencias. Now you begin to define different visions of government objectives defined in a clear urban targets different audiences, all kinds of trends.

El crecimiento medio de este sector ha sido de un 5,1%, que teniendo en cuenta aspectos como la inflacción se plantea hacía el 2,7%. The average growth in this sector has been a 5.1%, taking into account things like inflation arises towards 2.7%.

Existe una cierta caída de la afluencia a los centros comerciales , concretamente este factor ha caído un 1,5% respecto al año anterior, aunque no se ha notado demasiado al haber un incremento de las venta y el alquiler bastante considerable en relación a otros sectores. There is a certain drop in the flow into shopping malls, specifically this factor has fallen by 1.5% over the previous year, although it has not been noticed too to be an increase in the sale and rental fairly substantial in relation to other sectors .

Uno de los factores sobre los que están luchando los centros comerciales es en la libertad de horarios , buscando que se tengas horarios más o menos homogéneos, para que no haya desorden y el cliente final pueda tener sus horarios de compra. One of the factors that are struggling shopping centers is in the freedom of schedules, timetables have to be looking more or less homogeneous, so that there will be chaos and the end customer may have bought their schedules.

Los países europeos en los que más rentabilidad consiguen los centros comerciales son países como Hungría y Rusia , donde se está consiguente la máxima rentabilidad europea. The European countries where profitability get more malls are countries such as Hungary and Russia, which is consiguente optimally integrated Europe.

La rentabilidad media de los centros comerciales están en torno al 5% (en algunos casos algo menos). The average profitability of the shopping centers are around 5% (in some cases a little less).

Un factor con el que tienen los promotores de centros comerciales que jugar y que va contra cualquier variable de rentabilidad son los punto de euribor , ya que está haciendo que la gestión tenga que ir afinando, sobre todo en los proyectos en fase de desarrollo o de creación, este factor hará que proyectos de centros comerciales a mitad de construcción tengan que cambiar de mano . One factor in having promoters malls to play and that goes against any variable profitability are the point of euribor, and he is doing that the management has to be refined, especially in projects under development or creation, this factor will make projects malls in mid-construction will have to change hands.

Internet también tendrá su punto de acción sobre los centros comerciales, algunos de estos centros como es el caso de la Fnac y que tienen como competencia directa a la propia red, al ser un tipo de producto el que comercializa que cada vez se consumen más en la red, han empezado a desarrollar estrategias como puntos de recogida de la compra on-line. The Internet will also have their point of action on the malls, some of these centers such as the Fnac and have as direct competition to the network itself, as a type of product that sells increasingly consumed more the network, have begun to develop strategies as collection points for the purchase online.

La administración utilizan la legislación en general de forma bastante poco homogénea y hace que las comunidades y ayuntamientos sean especialmente obscuros en los ámbitos de la promoción de centros comerciales, habiendo incluso revocado la licencia a alguno de estos centros comerciales en el momento de puesta en marcha de construcción y habiendo hecho ya los socios inversores desembolsos correspondientes, que posiblemente pierdan. The administration used the law in general fairly homogeneous and makes little communities and municipalities are especially dark in the fields of promoting shopping malls, even having revoked the license of one of these malls at the time of launch construction and having made investors and partners expenditures, which possibly lost.

Observatorio Inmobiliario, Visión y Conclusiones (I), Sector Hotelero. Real Estate Center, Vision and Conclusions (I) Area Hotel.

El mercado de los hoteles es un mercado muy fragmentado , sólo en España hay un parque de más de 14.000 hoteles, de los cuales existe un 30% pertenecientes a cadenas y un 70% perteneciente a privados, justo al contrario de lo que ocurre en mercados como el americano, en el cual el 70% pertenece a cadenas y el 30% a privados. The market for hotels is a very fragmented market, in Spain there are only a fleet of more than 14,000 hotels, of which there is a 30% belong to chains and a 70% belonging to private, just the opposite of what happens in markets as the American, in which 70% owned by chains and 30% private.

En España el más grande es Sol Melia con un parque de más de 400 establecimientos, a nivel mundial los mayores son algunos como Accord o Marriot que tienen un parque en explotación de más de 3.000 hoteles In Spain is the largest Sol Melia with a fleet of more than 400 establishments, at the global level are among the biggest Accord as Marriot or having a park in operation for more than 3,000 hotels

El sector es un sector excesivamente atomizado y no existen ningún tipo de estrategias de Lobby, además de existir grandes vanidades personales que no les permiten avanzar en esta dirección y eso hace queno se consoliden empresas/marcas. The industry is a sector too fragmented and there is no any kind of strategies Lobby, in addition to exist great personal vanities that do not allow them to move in this direction and this makes queno consolidation companies / brands.

Los grupos focalizados en vacaciones están desinvirtiendo en España y comienzan a ir hacía hispanoamérica, Brasil, Argentina, Chile, etc. The groups focused on a vacation are desinvirtiendo in Spain and start to go towards hispanoamérica, Brazil, Argentina, Chile, and so on.

El enfoque de negocio está basado en contratos de management no en contratos de compra, buscando potenciar la marca. The approach is based on business management contracts rather than purchasing contracts, seeking to enhance the brand.

A nivel sectorial inmobiliaria/hotelero la situación general podría plantearse de la siguiente forma: At sectoral level real estate / hotel the overall situation could arise in the following manner:

- A nivel de hotel urbano, en Madrid hay una importante saturación de la demanda. - At the level of city hotel in Madrid there is a significant demand saturation.

- En vacacional, tienen más importancia los nuevos destinos y la modernización de las empresas nacionales, aunque con inversiones minoritarias. - On holiday, are more important new destinations and upgrading of domestic enterprises, albeit with a minority investment.

- A nivel de hoteles extranjeros, lo que se buscan son contratos de gestión y arrendamiento en España. - At the level of foreign hotels, which are seeking management contracts and leases in Spain.

- Capital Riesgo, es preferentemente extranjero, les gustan los hoteles de lujo (4 y 5 *) y buscan poder trabajar bien una buena estrategia para generarle valor posterior a través de las plusvalías. - Venture Capital is preferably abroad, like luxury hotels (4 and 5 *) and seek to work like a good strategy to generate further value through capital gains.

- Promotores, las recalificaciones de ayuntamientos les han obligado a construir hoteles por un problema de compra de votos, pero en muchos sitios estos hoteles no son negocio, aunque al hacer los planes urbanísticos les han obligado a los promotores a construir estos hoteles. - Promoters, reclassifications of municipalities have been forced to build hotels for a problem to buy votes, but in many places these hotels are not business, but to make the urban plans they have forced developers to build these hotels.

DAFO GENERAL DEL SECTOR SWOT GENERAL SECTOR

Debilidades Weaknesses

A nivel de ciudad existe una cierta estacionalidad de la demanda, no hay mano de obra cualificada y existe un alto atraso del sector en el ámbito tecnológico, sólo un 20% hace pago on-line y existe una gran descoordinación entre Comunidades Autónomas y Ayuntamientos en esta materia. At City there is a certain seasonality of demand, there is no skilled labor force and there is a high backlog sector in technology, only about 20% done-line payment and there is a serious lack of coordination between autonomous regions and municipalities in this matter. El sector tiene una gran dependencia de los Touroperadores y existe una gran falta de corporativismo en el propio sector. The sector has a heavy dependence on Tour Operators and there is a great lack of corporatism in the sector itself.

Fortalezas: Strengths:

En el paso de internacionalización de las cadenas españolas la cliente la es muy fiel y existe una buena tendencia hacía la apertura de nuevas opciones de negocio, así como un buen cambio de mentalidad a través de factores como el de innovación tecnológica, etc. In step of internationalization of the Spanish chains client was very accurate and there is a good trend towards the opening of new avenues of business as well as a change in mentality through factors such as technological innovation, and so on.

Amenazas: Threats:

Existirá una mayor competencia, sobre todo internacional. There is greater competition, especially internationally. Existe cada vez más burocracia y excesiva legislación. There was increasing bureaucracy and excessive legislation. Hay una gran inestabilidad de los precios energéticos y una gran congestión en todo lo relativo al transporte de los pasajeros (por ejemplo, en los aeropuertos). There is a high volatility of energy prices and a great congestion in all matters relating to the carriage of passengers (eg, airports). Cada vez es más difícil el acceso a los recursos financieros y un altísimo aumento de oferta NO controlada (más de 1,5 millones de apartamentos no controlados), además de una gran oferta de productos con precios muy baratos. It is increasingly difficult access to financial resources and a very high increase in supply controlled NOT (over 1.5 million non-controlled apartments), in addition to a wide range of products with very cheap prices. Por supuesto un factor importante es la caída del dólar frente al Euro que ejerce presión en el cambio de destino. Of course, a major factor was a fall in the dollar against the Euro which puts pressure on the reassignment.

Oportunidades: Opportunities:

Existe un turismo cada vez más variado, deportivo, religioso, cultural, etc. There is an increasingly varied tourism, sports, religious, cultural, etc.. También hay menores costes de intermediación y un número amplio de canales de comercialización. There are also lower intermediation costs and a large number of marketing channels. El español es la tercera lengua del mundo, por lo que si Latinoamérica se estabiliza podrán definirse buenas opciones. The Spanish is the third language of the world, so if Latin America is stabilized may define good choices. Una buena oportunidad es la opción de emplear y cualificar al personal inmigrante y se abren nuevo sectores como los fondos de inversión. A good opportunity is the option of employing staff and qualify an immigrant and opening new areas such as investment funds.

Modelo histórico de la formulación del negocio hotelero: Model historical development of hotel business:

- Existió una primera fase que estaba basada en la franquicia, este modelo evolucionó hacía el arrendamiento del edificio por la cadena hotelera y hoy en día se define el modelo como Contratos de Management, cuyos nichos objetivo están basados en gestionar la explotación de los activos de fondos de inversión, Family offices, etc, a través de sociedades mixtas, variables, etc. - There was a phase that was based on the franchise, this model was evolved lease of the building by the hotel chain and today is defined as the model Contracts Management, whose goal niches are based on the exploitation of managing assets investment funds, Family offices, etc., through joint ventures, variables, etc..

- El principal punto objetivo es que el propietario del inmueble sea una tipología de partner que “deja hacer” y que no tiene un especial interés por controlar la gestión de ese inmueble de forma diaria. - The main aim is to point the landlord is a type of partner that "makes do" and that does not have a special interest in controlling the management of this building on a daily basis.

- Estos contratos de management están basados en obtener un % de los beneficios del hotel , los contratos se pueden definir desde 10 a 50 años y este modelo de contrato de management es a grandes rasgos un contrato de outsourcing de alta nivel en el que se cuentan inclusive con poderes notariales en mano del director del hotel a nivel de decidir sobre el propio inmueble. - These management contracts are based on obtaining a% of the profits from the hotel, contracts can be set from 10 to 50 years and this model of contract management is roughly an outsourcing contract high level they are even with the powers of attorney in hand of the director at the hotel to decide on one's own property.

- Estos hoteles trabajan, evidentemente, codo con codo con los touroperadores , y aunque en el sector existe una gran dependencia de ellos, los bancos están cómodos desde el punto de vista de financiar operaciones en los que los hoteles ya tienen acuerdos con estos touroperadores. - These hotels work obviously closely with tour operators, and while in the field there is a heavy reliance on them, the banks are comfortable from the point of view of finance operations in the hotels that already have agreements with these tour operators.

- La tendencia de compra de las cadenas hoteleras será, en algunos casos (pocos) comprar el inmueble si es un inmueble de bajo coste con ciertas definiciencias desde el punto de vista estético, y en otros casos hoteles que por el motivo que sea son hoteles bien situados, pero infragestionados. - The trend of buying hotel chains will, in some cases (low) to buy the property if the property is a low cost with certain definiciencias from the aesthetic point of view, and in other cases hotels that for whatever reason are hotels well placed, but infragestionados.

- Se está estudiando de forma muy seria la especialización hotelera , para nichos de cliente (rurales, golf, bajo coste, vacacionnales - Africa, Caribe - etc, y se estudia muy bien la ubicación, uno de los grandes problemas de la atomización del sector es la falta de estrategia global ubicación + gestión + know how + especialización = rentabilidad y fidelidad. - Is being considered in a very serious specialization hotel, niche customer (rural, golf, low cost, vacacionnales-Africa-Caribbean etc, and is studying well location, one of the major problems facing the sector atomization is the lack of overall strategy location management + + + know how specialization = profitability and loyalty.

- La tendencia de la gestión está planteado hacía los 4 y 5* principalmente que permiten un tipo de producto dirigido hacía un servicio de altao valor añadido, con margen . - The trend for management is raised was the 4 and 5 * mainly allowing one type of product directed towards service altao added value, with margins. Y el objetivo de algunas cadenas españolas es crecer hacía el ámbito europeo. And the goal of some chains made Spanish is growing European level.

- El sector exige una depuración y profesionalización actualmente, el sector va a dejar de valora en base al m2 e irá dirigiéndose hacia la rentabilidad. - The sector requires cleansing and professionalization now, the industry will no longer valued based on m2 and will be heading towards profitability.

- El sector hotelero está pendiente de las tendencias financieras para plantear el vacacional en sitios como Caribe o Latinoamérica y los hoteles buscarán ganar dinero con su gestión en el primero o segundo años, en la mesa se habló inclusive que algunas cadenas buscarán que cada hotel el primer año genere al menos 1 euros de beneficio. - The hotel industry is awaiting the financial trends to bring the holiday or in places like Latin America and Caribbean hotels seek to earn money from their management in the first or second years at the table was discussed including some that each hotel chains seek the the first year will generate at least 1 euro profit.

- La tendencia de mercado para el vacacional en España es importante, ya que actualmente existe una media anual de 860 Millones de personas que viajan y en el año 2020 se estima que podría llegar a 1.700 millones de personas que viajen al año. - The market trend for the holiday in Spain is important because there is currently an annual average of 860 million people and in the year 2020 is estimated that it could reach 1,700 million people who travel annually.

- Europa será sin duda la zona de más afluencia del mundo, teniendo en cuenta además que los usuarios cada vez viajan más porque también tienen mayor esperanza de vida. - Europe will definitely be the area more affluence in the world, bearing in mind that users increasingly traveling more because they also have a higher life expectancy. España será un buen destino dentro de Europa, no sólo por la profesionalización del sector, sino, porque ya es un punto de interés como modelo de gestión hotelera para muchos países en europa, por lo que la mejora en cuanto “El trato a las personas será fundamental” en el sector. Spain will be a good destination within Europe, not only because of the professionalization of the industry, but because it is a point of interest as a model for hotel management for many countries in europe, and the improvement in "The treatment of persons it will be essential "in the sector.

- El objetivo del enfoque de gestión dejará de ser la gestión hotelera y en muchas importantes universidades americanas los gestores hoteleros se forman especialmente en las áreas de Real Estate en unión con el Marketing. - The objective of the management approach will no longer be the hotel management and in many major American universities hotel managers are trained especially in the areas of Real Estate in conjunction with Marketing.

Las explotaciones en rentabilidad, grandes activos de mercado Holdings in profitability, large asset market

Garajes, edificios, inmuebles en rentabilidad forman parte de un gran negocio basado en conseguir un mínimo de rentabilidad anual para un potencial inversor , en esta fase de caída, o mejor dicho, de crecimiento del mercado inmobiliario la posibilidad de tener un inmueble con un generador de rentabilidad es una garantía. Garages, buildings, real estate returns are part of a large business based on a minimum annual return for a potential investor, at this stage of fall, or rather, growth in the real estate market with the possibility of having a building with a generator profitability is a guarantee.

El gran problema surge en la valoración de este tipo de activos , ya que, por un lado el negocio tiene una valoración que terminarán definiendo parámetros del tipo Van, Tir, The big problem arises in the valuation of such assets, because on the one hand the business has a valuation that end up defining parameters of type van, Tir, Ebitda Ebitda , etc. , And so on.

Y una segunda valoración que es la propia del inmueble que se define en base a una tasación oficial. And a second is the valuation of the property itself, which is defined on the basis of an official appraisal.

Pero, ¿qué ocurre cuando el inmueble pierde todo su valor si no tiene negocio? En este caso las valoraciones y tasaciones pasan a un punto subjetivo de valoración en la que la negociación, siempre compleja, podría salir adelante siempre que el grado de interlocución entre comprador y vendedor sea similar. But what happens when the property loses its value if it has no business? Here valuations and appraisals become a subjective assessment in that negotiation, always complex, it could go ahead provided that the degree of interaction between buyer and seller is similar.

En estos casos, la información privilegiada del producto, de los movimientos minucipales en la zona, de las tendecias de mercado, son vitales para poder tomar una decisión de compra. In these cases, the information inside of the product, the movements minucipales in the area of tendecias market are vital to be able to make a purchase decision.

Por otro lado, saber si el equipo gestor del producto continuará en el negocio es uno de los puntos más importantes, ya que si este no sigue (siempre que sea efectivo), tampoco tiene un excesivo sentido dedircarle tiempo a una inversión de este tipo. On the other hand, whether the product management team will continue in the business is one of the most important, because if it does not follow (where cash), there is an excessive sense dedircarle time an investment of this type.

OBSERVATORIO INMOBILIARIO - MADRID, 28 DE NOVIEMBRE 2007 OBSERVATORY INMOBILIARIO - MADRID, 28 NOVEMBER 2007

Como consecuencia del nuevo escenario de incertidumbre que está viviendo el sector inmobiliario y con la intención de hacer un análisis sobre la evolución de los diferentes mercados, desde Intereconomía Conferencias hemos preparado este Observatorio Inmobiliario. A través de seis mesas de debate y discusión, y en una única jornada usted podrá conocer qué operaciones corporativas se plantean en un contexto de crisis, y qué ocurrirá en hoteles, residencial, suelo, oficinas y centros comerciales. Un formato novedoso en nuestro país en el que no habrá ponencias ni presentaciones sólo debates en torno a las cuestiones que más preocupan a los principales actores del escenario inmobiliario. As a result of the new stage of uncertainty that is living the real estate sector and with the intention of doing an analysis on the evolution of different markets, since we have prepared this Intereconomía Conference Center Real Estate. Through six months of debate and discussion, and one day you will know what corporate transactions arise in a context of crisis, and what happens in hotels, residential land, offices and shopping malls. format A novel in our country in which there will be no speeches or presentations only discussions around the issues of most concern to the major players in the real estate arena. Una fórmula única que le permite debatir con los ponentes y poder intercambiar las principales impresiones. Si usted está interesado en dos mesas que coincidan en el tiempo, no se preocupe, Intereconomía conferencias le ofrece la posibilidad de asistir a la mesa de Conclusiones Finales ¿Hacia dónde va el mercado inmobiliario? en la que los moderadores de las sesiones anteriores le ofrecerán un resumen de lo expuesto en cada una de ellas. No falte a la gran cita del sector, el próximo 28 de noviembre en Madrid. A single formula that allows you to discuss with the speakers and to be able to share the main impressions. If you are interested in two tables that match in time, do not worry, Intereconomía conference offers the opportunity to attend the table Towards Final Conclusions Where is the real estate market? in which the moderators of the previous meetings will provide a summary of each of them. Do not miss the great event in the sector, the next November 28 in Madrid.

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http://www.intereconomiaconferencias.com/content/view/72/151/ Http://www.intereconomiaconferencias.com/content/view/72/151/

La compra de grandes volúmenes a cargo de grandes grupos The purchase of large quantities by large groups

Los grandes grupos extranjeros comienzan a mover sus fichas de ajedrez en una crisis de los países occidentales a nivel inmobiliario que les permite analizar gangas en conjunto, grupos de origen asiático son los grandes jugadores que empiezan a establecer sus bases del juego. Large foreign groups are beginning to move their chess pieces in a crisis of the western level that allows them to analyze real estate bargains on the whole, groups of Asian origin are the major players who are beginning to establish their bases in the game.

España tiene es un punto estratégico muy agradecido , volviendo a plantearse el enfoque de la estrategia que podía ser planteada en el momento en el que países como España se repartían el mundo en la época de colón. Spain is a strategic point is very grateful, once again raised the approach to the strategy that could be raised at the time that countries like Spain shared the world at the time of the colon.

Este paso hace que los terratenientes cambien sus tornas de negocio , buscando general plusvalias grandes y multiplicarlas a su vez a través de los diferentes mercados financieros, mientras venden sus activos cuidadosamente guardados a los grandes grupos. This step makes landowners change their business occurs, looking for capital gains generally large and multiply in turn through the various financial markets, while selling its assets carefully saved to large groups.

La forma de comprar el mundo que pueden estos gigantes establecer poco tiene que ver con fórmulas generadas de forma fictia que permiten generar grandes volúmenes de compra con un aceptable interés, en este caso es compro y la compra es desde esta línea hasta esta otra y el dinero que suma x, empiezo a soltarlo en forma de billetes o de divisa a nivel internacional. The way to buy the world that can establish these giants has little to do with formulas generated so fictia that will generate large volumes of purchases with an acceptable interest, in this case it is wanted and the purchase is from this line until this and other x amount of money that, I begin to drop in the form of notes or currency at the international level.

El gran volumen de negocio generado en campos como el trading y demás, son volúmenes que actualmente permiten tanto comprar de forma directa como de forma apalancada ya que los mercados financieros apoyan cualquier movimiento que permita generar grandes opciones de retorno en los plazos pactados. The high volume of business generated in areas such as trading and others, volumes are currently allowed to buy both as a direct form of leveraged and that financial markets support any move that will generate great options in return agreed deadlines. ¿Y quién si no puede negociar esto, además de los grupos que tienen la maquina mundial de generar ingresos a corto, medio y largo plazo? And who if he is unable to negotiate this, in addition to the groups that have the machine generate worldwide revenues in the short, medium and long term?

El suelo de propietario directo es vital para poder negociar The land owner Direct is vital to negotiate

En general la intermediación que no aporta valor y que las ideas no las tiene definidas, además de no haber generado la confianza como activo de relación, hace que las operaciones no puedan salir hacía adelante. Overall brokerage that does not add value and that the ideas have not defined, in addition to failing to generate confidence as an active relationship ago that the operations did not move out ahead.

Por ello, una vez que este activo se va fortaleciendo con el día a día, permite que la generación de las operaciones sea rápida y fluida , además de avanzar en negociaciones sin grandes problemas de decisiones o de desconfianzas. Therefore, once this asset is strengthening day by day, allows the generation of operations is fast and fluid, in addition to advancing negotiations without major problems decisions or mistrust.

De cara a los propietarios, la posibilidad de que su activo no sea quemado o no sea tratado de forma profesional hace que se les genere una expectativa real , basada en objetivos de negociación , no basada en sentarse con posibles inversores, que luego en la mayoría de las ocasiones, y suponiendo que son inversores reales, el producto no es el que entra dentro de su perfil de inversión. Faced with the owners, the possibility that its assets will not be burned or is not treated in a professional manner that makes them generate a real expectation, based on negotiating objectives, not based on sitting with potential investors, who then in the majority the times, and assuming that investors are real, the product is not that falls within its investment profile.

La negociación cuando es directa y se aporta valor de la misma, puede permitir la opción de cerrar operaciones de una forma relativamente rápida , o generar una no operación , en la que el producto y los datos de la negociación se tratarán con la suficiente confidencialidad para que no se conozca que la venta se está realizando de forma abierta, sobre todo en bienes de carácter patrimonial. The negotiation when direct and brings value of the same, can allow the option of closing operations in a manner relatively quickly, or not generate a transaction in which the product data and negotiation will be treated with sufficient confidentiality it is not known that the sale was being conducted openly, especially in goods of economic character.

Las cooperativas se podrían convertir en puntos estratégicos de demanda Cooperatives could become strategic points of demand

Podrían existir cooperativas dedicadas a desarrollar productos sectoriales en función del tipo de producto / servicios necesarios para cada cada colectivo. There might be engaged in cooperative sector to develop products depending on the type of product / services required for each individual group.

Las leyes del mercado cambian y ahora es la demanda la que manda, no la oferta, ya que el dinero tiende a esconderse. The laws of the market are changing and now is the demand that the authority, not supply, and that money tends to hide. La demanda bien gestionada permite desarrollar grupos de interés en función de situaciones sociales, situaciones económicas y, por supuesto forma de pensar del cliente final. Demand well managed to develop interest groups in terms of social, economic situations and, of course way of thinking of the end customer.

La fuerza de la demanda puede verse bien influenciada por gestores con creatividad que puedan permitir a cada cliente montar las viviendas a su interés y perspectivas de futuro, así como se podría prevér de esta forma la opción de salida que les pueda interesar una vez que el interés del cliente final varia en función de cada proyecto de vida, proyectos de vida que por otro lado cada vez son más dinámicos y globales, por lo que el concepto de servicio en base al producto vivienda ha de verse reflejado igualmente. The strength of demand could well be influenced by managers with creativity that would enable each client mount housing interest and future prospects, and could be envisaged in this way the output option that they might be interested once the interest end customer varies according to each project life, life projects that otherwise are increasingly dynamic and global, so the concept of service based on the product housing has to be matched equally.

El modelizar y flexibilizar esta “oferta orientada” es un interesante reto para las empresas emergentes y que cuentan con una visión tecnológica que no cuentan las tradicionales, este punto podría definir los jugadores de los próximos 50 años, haciendo que es un momento del mercado las leyes del juego se pongan de parte de los muy rápidos y con capacidad de adaptarse al mercado y caígan de parte de los gigantes con pies de barro, aunque también podría ser que algunos gigantes cambien los pies de barro por patines, patines que también podrían dejar atrás a muchos otros gigantes The model is flexible and "supply oriented" is an interesting challenge for emerging companies and that have a technological vision that do not have the traditional, this could define players of the next 50 years, making it a moment of the market laws of the game put some of the very fast and capable of adapting to the market and caígan part of the giant with feet of clay, but it could also be that some giants change their feet of clay by skids, skids that could also leave behind many other giants

El pequeño inversor mira al exterior, el gran inversor al interior The small investor looks to the outside world, the great investor inside

Las ferias tienen sus pabellones repletos de posibles inversiones en el exterior, del tipo Brasil, Países del este, etc. The fairs have their wards full of potential investment abroad, the type Brazil, and countries of the east, and so on. Las promotoras buscan seguir dando el mismo servicio o la misma visión al producto que le aportaban en su crecimiento en el mercado nacional. The promoters are looking to continue the same service or product to the same vision that he brought in their growth in the domestic market. En general la competencia se ve tanto en las promotoras españolas que han saltado hacía allí como en las promotoras autóctonas que quieren vender de forma directa a los inversores españoles. Overall competition is both in Spanish promoters who have jumped in there as did the local promoters who want to sell directly to the Spanish investors.

Algunas inmobiliarias han realizado buenos acuerdos para promover allí y utilizar su fuerza de venta para dar a conocer y conseguir clientes para sus promociones en los países destino. Some real estate agents have made good agreements to promote there and use their sales force to raise awareness and get customers to their promotions in the destination countries.

Sin embargo, el gran inversor busca otro tipo de enfoques, además de dedicar una parte de su capital a invertir en el extranjero, pero con capacidad para negociar recorridos de la inversión asegurados y conseguir producto a buen precio en mercados consolidados , del tipo UK, Francia, España y, porque no, Alemanía (Berlín parece buena plaza). However, the big investor looking for other approaches, in addition to devote part of their capital to invest abroad, but with the capacity to negotiate paths and get insured investment product at a good price in the market consolidated, the type UK France, Spain and, why not, Germany (Berlin seemed a good place).

La visión del especulador ya ha empezado en mercados africanos , en los que buscan desarrollar un producto para todo el mercado inglés, mercado con una alta capacidad de movimiento del dinero y con una cultura inversora más seria que la española. The vision of speculator has already begun in African markets, in seeking to develop a product for the entire English market, a market with a high capacity for movement of money and with a culture investing more serious than that of Spain. Las promotoras inglesas tienen una visión del producto de inversión inmobiliaria que se viste de un enfoque financiero importante. The British promoters have a vision of the real estate investment product that wears a major financial approach.

El sector de inversión cada vez más pequeño The sector investment ever smaller

La inversión se hace cada vez más selectiva, la forma de trabajar es cada vez más seria y el sector, en general, tiende a dar otro salto de profesionalidad hacía un escalón superior . The investment is becoming more selective way of working is increasingly serious and the sector in general, tends to take another leap of professionalism made a step higher. La seriedad empieza a primar de verdad , más que cualquier título académico o cualquier ámbito de venta personal basada en “lo que se hizó antiguamente”. The seriousness begins to prevail really, more than any academic or any field sales staff based on "what is hizó formerly."

A medida que el sector avanza y que la crisis inmobiliaria se afianza no tiene cabida cualquiera, los parámetros reales de medición de la gestión de la operación (tiempo, realidad de producto y propiedad y dinero) son parámetros cada vez más válidos para los profesionales , no movement if no reality. As the industry progresses and that the crisis is taking hold real estate has no place either, the actual measurement parameters for the management of the operation (time, reality of the product and property and money) are increasingly valid parameters for professionals, if no movement is not reality.

Quizás esto es una de las mejores cosas de la crisis, no se trata de aguantar si no que el sector sigue para los que saben trabajar bien cada producto y ofrecer un servicio serio y de calidad al cliente. Perhaps this is one of the great things about the crisis, it is not endure unless the sector is continuing to work for those who know how well each product and service offering a serious and quality to the customer.

En el ámbito patrimonial el gran problema que existe es que se juega con el núcleo central de solvencia de quién lo tiene , por lo que el trato no puede ser nunca como un producto masivo de la calle. As regards property is the big problem that exists is that it plays with the heart solvency of who has what, so that the treatment can never be a mass product of the street. Hay grandes operaciones que quedarán estancadas por un sólo motivo, el producto ha sido ofrecido por múltiples intermediarios, inflando la realidad tanto de precio como de propietarios, esto es una jugada que no tiene callejón de salida, sencillamente es un producto que no existe. There are large operations that will remain stagnant for one reason, the product has been offered by many middlemen, inflating the price of both reality and owners, this is a move that has no alley output simply is a product that does not exist.

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