La compra al descuento se empieza a convertir en una tradición
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En un momento como el actúal, lo que está bien claro es que la posibilidad de comprar al descuento es una forma que van a seguir todos los inversores, mejor dicho, los cautos inversores, que actualmente no están prácticamente moviendo ficha para realizar adquisiciones, excepto cuando son muy al descuento.
El descuento se está conviertiendo en tradicion, y así será durante al menos los dos próximos años, las empresas que tengan interés en vender ahora o en conseguir inversión lo tendrán que hacer sobre unas valoraciones muy reducidas frente a las de años anteriores.
Las empresas que crean que pueden conseguir un socio financiero adecuado lo pasarán mal y tendrán que trabajar 100 veces más que en una situación de mercado al alza o al menos estable como para conseguir alguien que crea en estos proyectos, principalmente en el ámbito inmobiliario.
Puede resultar de interés para grupos extranjeros la entrada en capital de ciertas compañías, pero siempre bajo la premisa del descuento, y dependiendo del origen del fondo o del inversor, con más o menos agresividad.
El sector inmobiliario está completamente seco y además nadie le da agua
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La crisis financiera que se vive en todo en mundo, pero en particular en España ha hecho que los bancos cierren el grifo de forma total y absoluta, pasarán meses, esperemos que no años, para que este grifo se abra, de momento no habrá ni un euro para las empresas inmobiliarias, los créditos en los próximos meses serán más fáciles de conseguir por cualquier empresa de cualquier industria excepto de la inmobiliaria.
Si a esto le añadimos los problemas que pueden ser ocasionados a nivel gubernamental con las directrices marcadas por el G-20 y los problemas con los que se pueden encontrar los dueños y gestores de las empresas inmobiliarias a la hora de ejecutar ventas por debajo del precio de tasación, que aunque puedan ser completamente defendibles, siempre pueden existir trabas posteriores que pueden salir en los procesos del Concurso de Acreedores, la situación es mala como pocas veces se ha dado en la coyuntura.
Las empresas que sobrevivirán serán las que luchen por hacer producto inmobiliario muy barato, dirigido a un segmento de población que tiene una necesidad importante, o las que actualmente hayan diversificado y, manteniendo el know how sepan cuales son los siguientes pasos a realizar, las que actualmente estén en situaciones difíciles de necesidad de refinanciaciones de deuda tendrán que optar por cualquier opción de financiación, incluso de refinanciaciones complicadas y difíciles e incluso de capital sin origen claramente definido, con los riesgos que ello puede implicar.
Las que no hayan hecho operaciones desde hace dos años, sobre todo si las operaciones que hayan podido hacer han sido a precio de tasación o por encima de este precio, y tengan una situación complicada, la mejor salida que tendrán será directamente el concurso de acredores.
La cubre del G-20 puede ser muy positiva para la inversión inmobiliaria
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En un mercado tan inestabe como el actúal en el que se hayan tenido que reunir las 20 mayores economías del mundo para ver que hacer es una buena noticia, más cuando no se han escuchado ni siquiera rumores de ámbitos contradictorios, al menos en esta fase superficial de la búsqueda de soluciones.
Parece que las bolsas han aceptado como positivo este punto, que sin duda, también será positivo para la inversión inmobiliaria, eso si, a medio plazo, ya que se necesitan nuevas bases que definan las reglas del juego, de la forma que posiblemente afectará será de una forma muy más sostenida, ya que se ha definido como uno de los mayores generadores de problemas a ciertas herramientas financieras que eran foco de volatilidad, por lo que todo lo relativo a especulación rápida quizás vaya desapareciendo.
Es muy posible que el escenario de la inversión inmobiliaria en el mundo se vuelva a definir en los próximos años de forma más parecida al escenario pre-burbuja que al propio de la burbuja, con lo que posiblemente no se verán tantas transacciones como se han llegado a generar en un determinado momento, si no que se buscarán más fórmulas en otras líneas similares a las de los inversores especializados que se han estado moviendo en países como España muy focalizados en ámbitos inmobiliarios concretos y que les han permitido crear grandes patrimonios, pero siempre buscando la rentabilidad de la renta, no de la venta o del pelotazo.
Igualmente, esto lleva a que el mercado se irá restringiendo a menos jugadores que actualmente y se quedará definido en un determinado plazo cuyas “nuevas reglas” escritas y no escritas durarán otros cincuenta años.
Las cajas y bancos tendrán que tener un área especializada de Real Estate
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Las cajas de ahorro y bancos españoles, junto a los promotores, han realizado muchos de los deberes de los últimos años bastante mal, es un problema sólo de los promotores, la banca evidentemente también ha tenido su parte de culpa.
Precisamente en este punto, muchos de los banco y cajas tendrán que recapacitar de forma seria, viendo como hacer mucho más efectivo y especializado todo el negocio de ámbito inmobiliario que muevan sus entidades.
Algunos de ellos ya han empezado y empiezan a afinar es foco, esto les permite comprender situaciones mucho más profundamente de sus clientes y, además, buscar algunas soluciones para las mismas. Así mismo, tener una visión global, no sólo del ámbito económico financiero, además del ámbito a internacional, que muchos tienen a nivel informativo, será obligado que lo consideren a nivel global, ya que algunas de esas soluciones que tendrán que aportar a sus clientes pasarán por buscar negocio a nivel internacional, apoyando ciertas acciones a buscando ciertas alianzas locales, que también de esta forma permiten a las entidades financieras tener una base estratégica basada en el conocimiento de primera mano de la ejecución real de proyectos.
Los departamento que se vayan definiendo en los bancos serán los que necesitarán poder llegar, en muchas ocasiones a captar producto de interés para trabajar con sus clientes e incluso entrar conjuntamente con sus clientes.
Se quedará de lado aquello que tenga que ver con la gestión actual de la sucursal entrando en proyectos de clientes, y a la vez tenga el director de dicha sucursal estar pensando en sus objetivos de venta de hipotecas, seguros, tarjetas, etc.
En medio de la tormenta surgirán oportunidades y reconocimientos
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Muchos son los que empiezan a ver los problemas cerca, y es que no es para menos, los primeros que empiezan a caer no son los que más salen en la prensa, esos son los que más despiden, pero hay muchas otras empresas que por necesidad unas y por oportunidad de reducir costes otras, encuentran el momento necesario u oportunista de plantear expedientes de regulación de empleo en los casos de más personas y despidos masivos en los casos de menos personas.
En los últimos años el ámbito tecnológico se ha ido apoderando de las empresas< muchos no han querido subirse a esos carros y tampoco lo han hecho en el ámbito comercial de conseguir clientes, por lo que son personas que son prescindibles, y además la empresa no termina de notarlo de forma acusada, ya que en diversas medidas muchos agudizarán el ingenio a dimensionar la tecnología y no la empresa.
Las aplicaciones y sistemas han ido evolucionando y en un determinado porcentaje han ido sustituyendo a las personas, no en todo lógicamente, pero todo aquel que piense que es imprescindible está muy equivocado.
Sin embargo, estos mismos sistemas que se han ido apoderando de las empresas mbién abrirán muchas opciones de cambio a esas personas que quedan sin empleosaunque el mercado, el propio mercado podría ir desembocando en la exigencia de que haga mucha más “actividad emprendedora” en esas personas, buscando nuevos nichos de negocio.
Muchos también puede ser que caigan en malas manos, del tipo de muchos MLM que se montan en internet y que cuando sacan el dinero a la gente desaparecen.
La selección de partners con los que trabajar, a los que seguir o sobre los que apostar ha de ser una decisión meditada y bien definida, ya que si se hace sin un foco bien establecido, los errores harán que la gente se queme.
Sin embargo, puedes ser una nte oportunidad para que los muchos emprendedores que han estado tanto tiempo trabajando sin saber si conseguirían sus objetivos, al menos socialmente sean mucho mejor reconocidos.
Las perspectivas para la inversión inmobiliaria de los fondos inmobiliarios son absolutamente nefastas
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Las perspectivas para la recuperación del mercado inmobiliario a corto y medio plazo en España que analizan muchos de los fondos ingleses y americanos son absolutamente nefastas, por lo que su visión es compra al descuento de una forma total y completamente a la baja, entrarán sólo en operaciones en las que exista una realidad de oportunidad.
Esto dicho directamente desde el punto de vista de una tendencia de mercado es un problema de los muy, muy serios para los promotores que se han quedado con suelo a medio desarrollar, o con suelo que no tiene una realidad de venta, eso si, si el producto es bueno, la venta a un precio que puede oscilar hasta en el 50% y 60% de descuento sobre el precio de tasación puede ser una operación válida.
En este caso, las jollitas que muchas promotoras buscaban colocar, son jollitas que en muchos casos se han podido pudrir directamente, el suelo se ha secado, aunque el manzo fuese bueno, si les sirve para aguantar los costes y los principales del apalancamiento que se haya producido sobre el inmueble, se pueden dar con un canto en los dientes, como se suele decir.
Se ve de una forma definitiva que los que tienen capacidad de liquidez, no sólo quieren comprar de rebajas, lo que quieren compra es de saldo, y eso hará que el mercado estos meses esté bastante parado, lo que muchos podían pensar que el Septiembre actual sería una opción para mover ficha se puede estar conviertiendo en una aceleración de la caída, siendo en este momento,o mejor dicho siguiendo en este momento un momento de observación por parte del mercado liquido, y viendo opciones de entrada, que posiblemente serían desprestigiosas si se conocieran los precios de venta en medios de comunicación o similares, ya que definirían una situación de las empresas dueñas del rumor mucho más peliaguda que incluso la que realmente pudiera tener.
Por otro lado, las opciones y forma de sacar el producto a la calle son fórmulas poco válidas si el producto se ha tocado o se ha presentado a un potencial cliente, ya que tanto el cliente (que posiblemente es su momento lo hubiera rechazado), como la comercializadora lo más probable es que lo elimine de su portafolio de operaciones a presentar, ya que el producto se puede considerar un producto envenenado.
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Nuevas tendencias en producto final, posible alternativa para salvar el residencial
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Después de la caída tan estrepitosa del mercado residencial en España, y del apoyo del gobierno, o supuesto apoyo de VPO, surge una realidad de mercado que hace replantearse a algunos de los promotores su modelo de producto final, así como la posibilidad de replantearse modificaciones profundas en el concepto de este tipo de producto.
Debido a un incremento demoledor del público objetivo denominado “Single”, es decir, solteros, separados, divorciados, parejas con problemas económicos, se puede analizar que este tipo de target tiene una serie de necesidades vitales que son más localizadas de las de toda una familia.
Por ello, a la hora de plantear producto inmobiliario para ellos, surge uno que puede ser de extraordinario interés y que, de hecho, ya lo está siendo, si en el mercado de los funcionarios (casi 3 M de funcionarios en España), la nómina para dar una financiación es bastante sencillo, en el caso de personas con problemas económicos o que no tienen opciones sencillas de ser avalados, hoy en día es casi imposible.
Por ello, como en muchas de las etapas anteriores, en las que los promotores tuvieron que tomar la alternativa de convertir edificios en hoteles o en edificios de apartamentos para alquilar, ahora surge el nuevo producto, que podría re-lanzar el residencial, son el alquiler de las habitaciones con baño.
¿Y por qué este tipo de producto?
Pues lo primero porque desde el punto de las necesidades del cliente final, actualmente este tipo de colectivos que forman la masa crítica del país que puede ser usuario de este producto lo puede consumir, la mayoría como forma transitoria, pero consiguiendo realizar desembolsos lo suficientemente altos como para conseguir unas rentabilidades bastante buenas sobre el residencial.
Lo segundo, porque desde el punto de vista de producto, permite tener cierta libertad al individuo, además de independiencia en necesidades básicas.
La realidad es que hoy en día, el precio de la vivienda para los bolsillos medios es bastante alta, incluso viendo una caída como está habiendo, pero por otro lado, e independientemente de lo alta que sea, el problema de la falta de liquidez del mercado no permite entrar, en muchos casos, ni siquiera subrrogar, a la adquisición.
Existe un nicho de mercado importante que podría pagar hasta los 500 euros/mes por una habitación con baño pero subir de esas cantidades implica tocarles directamente en la línea de flotación, ya que para ellos no es sencillo conseguir incrementos salariales facilmente, o incluso en algunos casos conseguir trabajo y más con los tiempos que se esperan los próximos años.
Además, por mucho que se diga el VPO hoy en día aunque haya listas de mucha gente para adquirir este tipo de vivienda, la realidad es que es el producto que cualquier promotor busca realizar por las posibilidades de apalancamiento bancario que le ofrece, pero mucho promotores están huyendo de este producto por estar muy acotado.
En este punto hay 3 opciones, o esperar a que el mercado se recupere, vender muy por debajo de precio, o buscar alternativas de rentabilidad sin modificar mucho ni entrar en grandes gastos el producto de obra nueva, especialmente el que aún está sin desarrollar.
Evidentemente, es un producto que no tiene cabida en cualquier sitio, ya que la concentración del público objetivo antes definido no está en todos los sistios, principalmente en ciudades grandes y sus pueblos o ciudades satélite.
Por lo tanto, esta puede ser una buena alternativa de las inversiones inmobiliarias o de la inversión inmobiliaria.
Interesante incremento de miembros en la Red de Contactos de Inversiones Inmobiliarias
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Está siendo realmente interesante ver la necesidad que había una red de contactos de inversiones inmobiliarias como es el Club-Network de Inversión Inmobiliaria Zentrica, muchos usuarios están planteando negocios de interés directo tanto en oferta como en demanda.
Actualmente estamos integrando los sistemas de pago con el fin de que los usuarios que operen en la network con total libertad sean usuarios que realmente tienen calidad de trabajo y seriedad en la inversión. Nuestro objetivo, conseguir un punto de encuentro de alta confianza tanto de inversores y de propietarios como de intermediarios que aportan valor y seriedad a las operaciones y eliminar intermediarios que no aportan valor en las operaciones o no son profesionales del sector inmobiliario.
Ya nos han planteado extender esta red a diferentes países, auqnue no tenemos muy claro cuales de ellos, algunos lo tenemos bastantes definidos, pero no todos son los países que nos pueden interesar o pueden interesar a los inversores tanto grandes como pequeños y de producto final.
Inversiones Inmobiliarias: Ferrovial hace caja con los activos inmobiliarios de BAA en Londres, Magnate inmobiliario Zell mira a constructoras de Brasil,
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Fuentes: Cinco Dias, Invertia
Ferrovial ha firmado el traspaso de una cesta de 33 inmuebles en el área de Londres, activos en los que participa a través de su filial británica BAA. Los edificios han ido a manos de The Arora Family Trust, vehículo de inversión de la familia hotelera Arora, por 309 millones de libras (391,1 millones de euros).
El magnate inmobiliario estadounidense Sam Zell, que acumuló una fortuna invirtiendo en propiedades en problemas, ve oportunidades en las golpeadas acciones de las constructoras brasileñas y planea seguir apostando por el país sudamericano.
Inversiones inmobiliarias, inversión inmobiliaria
6 Millones de euros cerrados este agosto entre miembros
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Te informamos que durante este mes de Agosto entre operaciones que nos han informado algunos de los miembros de la red y, las realizadas por Zentrica con miembros de la red, el montante estimado de las mismas asciende a unos 6 Millones de Euros.
En cuanto a activos comercializados estimamos en torno a unos 30 millones de Euros.
Creemos que es un dato importante para tener informado y para que veas el Club/Network como una herramienta que realmente es efectiva para el negocio inmobiliario, y más en el momento actual de mercado.
Para entrar a la network:
Un abrazo.
Rubén García
El mercado está más activo de lo que parece
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En producto tradicional de crisis, el mercado admite que se siga moviendo la posibilidad de negocio, en este mercado sigue existiendo el coste de oportunidad para el inversor y es una realidad que la posición que toman actualmente muchos inversores pensando que los próximo meses obtendrán los chollos del siglo puede ser una posición que, en cierto modo, se puede considerar arriesgada, ya que el producto no va a salir regalado, aunque si salgan buenas oportunidades y si se da el caso de que el producto sale regalado, automáticamente ocurrirá que los inversores generarán competencia en la compra y el precio del activo subirá.
Antes de que llegue la gran debacle y el producto por su caída natural haga que la demanda de compra se vuelque con él, haciendo que el precio suba o se ponga más en línea con el mercado, el buen momento de la compra con una importante capacidad de negociación en la inversión inmobiliaria es en el momento actúal sin duda, los tres próximos meses serán para esto el punto clave del año.
Inversiones mirando al mundo, el monopoly empezará en el 2009
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Muchos son los inversores que a lo largo de estos años nos han ido trasladando la idea de poder ir analizando diferentes ubicaciones para la inversión inmobiliaria. También son muchos los factores en los que poder tomar la decisión de invertir en un determinado país, aunque los principales como la posibilidad de repatriación de beneficios y la realidad planteada para los vehículos de inversión en los lugares objetivo tanto desde el pacto de accionistas como de la consecución de dividendos y fórmulas de desinversión a medio plazo, incluyendo las necesarias ventanas de liquidez.
Para ello, estamos planteando un interesante experimento llamado el observatorio mundial del mercado inmobiliario, un sistema que funciona permitiendo conocer cuales son los países del mundo más activos en cuando a inversión y en cuanto a volumen y foco de la misma.
Esperamos que os parezca interesante, este mismo sistema lo aplicaremos en al versión en inglés con el fin de tener dos visiones diferentes tanto de la información publicada por los medios como de la filosofía de inversión y retornos y negocios de la misma.
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SIMA 2008
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