El verano activo de inversores buscando la “inversión refugio”
Los inversores siguen de forma activa este verano moviendo ficha en la búsqueda del tradicional producto de inversión refugio del que mucho patrimonialistas quieren desprenderse ahora por motivos de necesidad de liquidez o por motivos de interés de diversificación en inversión inmobiliaria.
Productos como parkings completos, edificios en rentabilidad, residencias de estudiantes o similares productos en rentabilidad son los productos que principalmente quieren ahora los inversores que buscan este tipo de producto refugio.
Son muchos los que quieren entrar en este tipo de operaciones que siguen muy activas estos meses de verano, dependiendo del producto, menos del 7% de rentabilidad neta no se admite, es el momento de invertir apretando en el precio, en el caso de otros productos menos habituales en el mercado y que su capacidad de refugio es amplia no se negocia tanto el precio.
Se seguirán viendo buenas operaciones, algunos centros comerciales de los más emblemáticos del país han empezado a pasar ya de unas manos a otros, siendo los fondos de inversión los que más interés tienen a las mismas.
El producto que desde luego ha caído en picado y es el “apestado” del momento es sin duda el suelo residencial, ni con opción de VPO se le está viendo salida.
A esto se suma un importante movimiento de empresas que han estado buscando fórmulas innovadoras y que empiezan a dar sus frutas con tecnologías de construcción que permiten conseguir unidades de residencial a menos de 70.000 euros de precio final sobre suelo que en muchos casos el ayuntamiento pone en cesión, con el fin de continuar ganando votos.
Es un momento en el que hay un interesante río revuelto y si no te tumba la barca, los que pasen los rápidos serán los nuevos players del mercado en unos años.
Nuevos foros de inversión inmobiliaria en Zentrica
Nos ha parecido interesante incorporar una nueva herramientas que son los foros inmobiliarios e inversión inmobiliaria ya que en muchas ocasiones existe información interesante sobre el sector que puede ser muy bien compartida.
La idea de las tendencias de mercado y que es lo que piensan muchos de los inversores o de los oferentes de producto, tanto en España como fuera de España nos ayuda a conocer hacía donde pueden derivar ciertos parámetros de incertidumbre enfocados a áreas de riesgo sobre las que podemos hacer proyecciones.
Para entrar en los foros inmobiliarios
La mejora de la organización y gestión para desarrollar operaciones rápidas
A lo largo de este año el cambio que está dando el sector inmobiliario está haciendo que muchos de los profesionales que han estado decadas trabajando en él se sientan completamente desorientados, empieza a existir un paso natural en este ámbito que hace que las barreras de entrada al sector empiecen a ser mucho más altas.
Estas barreras de entrada son, principalmente un activo de confianza, al que puede acceder casi todo el mundo, que se da siempre en ámbitos en los que has visto como se desarrollan las operaciones con ciertas personas y la confianza que se genera a lo largo de la gestión de las mismas gracias a que existe transparencia en la operación y todo el mundo gana.
Otro de los factores es una alta capacidad de relación y análisis, lo que en el mundillo actual se denomina networking de alto nivel, y que no todo el mundo tiene esa capacidad de hacerlo, consiguiente definir formas de colaboración y llegada a clientes tanto propietarios como inversores objetivo en base a intereses, no en base a posición o en base a tiempo en el sector.
Un tercer factor es el conocimiento en ámbitos financiero inmobiliario, en este ámbito un altísimo número de profesionales se quedan completamente descolgados, ya que no entienden porque un producto puede encajar o no y esto a veces relentiza el proceso de la operación, incluso les hace estar pendientes de forma mucho más constante de una operación, que piensan puede ser una operación de éxito, cuando en muchos casos se no se dan cuenta que los números no salen.
Y un cuarto factor es el conocimiento tecnológico, que esto si que tiene acceso muy poca gente por conocimientos, enfoque y visión. Este punto genera una rapidez de conocimiento del sector y conocimiento de los movimientos naturales del mismo que hacen a muchas empresas que los emplean como deben ser empleados convertirse en líderes de un nicho con una cierta velocidad, abriéndose camino en ámbitos en los que muchos han desarrollado durante muchos años su actividad y ahora les consume la incertidumbre.
El problema de estos ámbitos es que para poder acometerlos todos a la vez, hay que dedicar una gran cantidad de tiempo o apoyarse en gente que los conozcan bien, pero suponiendo que tienes a los mejores profesionales, las visiones son completamente diferentes, por lo que sólo el entenderse los unos a los otros te hace tener que re-construir el negocio en, al menos, un año completo.
El sector inmobiliario ahora de forma natural se plantea desde un punto de vista de inversión inmobiliaria, que no todo el mundo entiendo y esto hará que exista la necesidad de reconducirse.
Zentrica.Net TV - La primera TV del inversor inmobiliario
Experiencia en mercados inmobiliarios internacionales
Como bien es sabido, las promotoras que hayan hecho bien su trabajo hoy en día han de tener una pata internacional más o menos desarrollada a nivel de inversión inmobiliaria. La elección de los mercados en los que se va a trabajar es vital saberla decidir en base a varios parámetros.
Uno de ellos son las fortalezas y debilidades de la empresa, junto con los conocimientos y posibles contactos en una determinada zona. Otro, el conocimiento del perfil del cliente objetivo a corto, medio y largo plazo que normalmente suele ser bastante diferente. Y un tercero, tener clara la estrategia de inversión que se va a seguir.
Con estos tres parámetros desarrollados de forma amplia, se puede tener una cierta visión de si la empresa está o no con capacidad para internacionalizar su actividad.
Muchas empresas, muchas de ellas españolas que han querido entrar en mercados internacionales han tenido grandes aciertos y han tenido también grandes caídas. Uno de los talones de aquiles de algunas de las empresas españolas ha sido Alemanía.
Al igual que en UK con una buena estrategia, un buen precio y una buena oferta se puede conseguir un público objetivo bastante interesante, en Alemanía la cosa cambia, ya que en este sentido se podría decir que hay dos Alemanias, por un lado, la del baby boom y la “época del destape” en España y, por otro lado, los hijos de estos primeros.
Los primeros son los que han tenido una cierta experiencia agradable en España, Mallorca es un ejemplo, y han decidido comprar inmuebles para tener buena calidad de vida en sus años más avanzados. De hecho, esta calidad de vida se la permite también el estado, ya que la “ley de dependencia” o similar en Alemanía está aprobada hace muchos años y un señor mayor que quiere venir a pasar su tercera edad a España, además de tener un beneficio personal, lo que tiene es un beneficio para su “Seguridad Social” o seguros, ya que les cuesta hasta 3 veces menos la estancia (y cuidados) de una persona en España que en Alemania.
La otra segunda Alemanía, es decir, los hijos de estos primeros no tienen un enfoque tan de interés por España o por comprar vivienda o segunda vivienda, principalmente porque son gente con más interés en conocer mundo, por viajar y no tener un inmueble que les pueda suponer una cierta atadura y hasta una cierta edad, más bien mediana, no deciden una sóla zona de vacaciones, es más están más extendidos otros tipos de actividades como las Supercaravanas en vez de un resort.
Muchas de las empresas españolas que han entrado con la misma estrategia de venta en UK que en Alemanía se han pegado un buen batacazo. De hecho la inversión inmobiliaria no está tan extendida como pueda estar en UK. Sin embargo, los inversores alemanes que deciden invertir en inmuebles, suelen ser bastante más metódicos y es difícil que se equivoquen en el ámbito de rentabilidades y sus posibles desviaciones.
Un detalle que me sorprendió bastante al inicio de la actividad inmobiliaria a nivel profesional hace unos 6 años es que los fondos de inversión españoles no podían comprar suelo (por diversos motivos que ya he planteado en otros post), no era habitual, sin embargo, los único que tenían interés en poder comprarlo eran los alemanes, con una visión a medio y largo plazo bastante bien definida.
El promotor español busca gente con dinero, el promotor inglés busca inversores inmobiliarios
Una cierta diferencia que aún los promotores españoles no han terminado de ver. Dentro de un rango de opciones de un inversor inmobiliario existen muchos niveles de implicación dentro de la operación, los más claros son aquellos que profesionalmente se dedican a invertir en inmuebles buscando el descuento de forma activa con el fin de comprar algo mejor para vender o para aguantar y vender en un futuro.
Sin embargo, los momentos que se han vivido los años pasados de especulación hace que el promotor sólo entienda al inversor como el que pone algo de dinero para la consecución de préstamo promotor. Buscando posteriormente en la venta al inversor que le compre su producto final.
Realmente este tipo de concepto no es el adecuado, ya que hoy en día la adquisición de cierto tipo de inmuebles requiere un tipo de desembolso que para cualquier pequeño inversor no son “peanuts”, no son dos duros, si no, que normalmente requiere una búsqueda de cierta palanca en una parte de la inversión.
El enfoque que el promotor español tiene del inversor es muy diferente al que puede tener el promotor inglés, realmente el promotor español lo que busca es gente con dinero, que le compre en un sitio con una ubicación que “supuestamente” siempre es buena y que le permitirá tener un inmueble en un sitio que a su vez le permite tener cierta calidad de vida, con una buena revalorización porque la zona tiene a crecer o a ser exclusiva, etc.
Sin embargo, el promotor inglés normalmente lo tiene bastante más claro, busca inversores inmobiliarios entre otras cosas porque la cultura, por ejemplo, británica a nivel familiar, es la de dedicar una parte de los ingresos familiares a la adquisición de inmuebles, que normalmente intentar hacer en lugares en los que, además, la fuerza de su moneda les beneficia considerablemente.
El inglés cuando compra lo suele hacer con un cierto enfoque de inversión inmobiliaria que suele ser tener un producto en el que puede comprar barato, que además tiene la opción de que no le cueste la hipoteca durante los primeros años porque de alguna forma se lo cubre la renta del propio inmueble y una opción de salida que le permita generar un mínimo beneficio, y por supuesto, si existe la opción de poder ir 15 día o 1 mes a tu inmueble a disfrutar de él, mejor que mejor.
El promotor español tiene aún mucho que aprender, sobre todo a la hora de vestir tanto a nivel financiero, como a nivel de servicios el producto inmobiliario, ya que a nivel de construcción España si se puede decir que sea una auténtica potencia, pero en la parte de servicios se queda un poco coja, sobre todo a nivel de desarrollos medianos y grandes, no tanto a nivel de desarrollos pequeños.
Algunos de los ejemplos españoles, que o van muy adelantados o muy atrás, a seguir desde este punto de vista pueden ser Polaris o Marina D’or, que han seguido políticas de rentabilidad para el inversor bastante bien definidas, y es que cada vez más, se viene demostrando que el Business Plan tanto para el desarrollador como para su inversor es el que manda, no tanto el Master Plan del proyecto que evidentemente es el corazón del asunto.
Red Social del Club Inversión Inmobiliaria Zentrica, Real Estate Investment Network
Bueno, pues ya estamos prácticamente en el aire, después de bastantes semanas de preparación y con algunas cosas aún por terminar, lanzamos la primera Red Social de Inversión Inmobiliaria.
Actualmente Zentrica tiene intereses o clientes con intereses en unos 12 países, por ello, nos parece muy interesante la opción de poder desarrollar una red propia con el fin de dinamizar posibilidades de inversión inmobiliaria y patrimonial en cualquier parte del mundo.
Para darte de alta en la red, haz click en la Red de Inversión Inmobiliaria Zentrica - Real Estate Investment Network.
Evidentemente no esperamos que todo el mundo entienda el concepto “inversión” y que mucha gente de los que os déis de alta (siempre bienvenidos) busquéis a “gente con dinero”, no a inversores, pero bueno, todo vale como decía aquel.
Esperamos que os gusta la idea y la disfruteis.
Nuevo diseño corporativo en Zentrica.net
Hemos modificados nuestra páginal principal de inversiones inmobiliarias de Zentrica.net con un estilo más moderno y con pautas más claras sobre el enfoque de negocio de Zentrica.net
En unos días sacaremos una nueva aplicación que muchos de vosotros conoceréis previamente a la salida oficial debido a que os registrásteis con Zentrica.net en nuestra versión anterior.
La verdad es que la velocidad de cambio de los sectores sobre todo en momentos en los que la obligación de agudizar el empeño es importante, como en momento de crisis como el actual, la capacidad de innovar y aplicar de forma profunda ideas de otros ámbitos es vital.
Estamos trabajando sobre varias aplicaciones y desarrollos que sin duda serán de alto interés para el sector, y para nuestro público objetivo, sin duda, espero que os guste el nuevo diseño.
Es el momento de vender perdiendo lo mínimo posible
En este momento de mercado la posición vendedora es una posición ciertamente incómoda, aunque el propietario saque a la venta un producto inmobiliario no sabe nunca cual será el precio al que terminará vendiendo.
En casos de necesidad de venta, sobre todo en activos con una hipoteca de los 3 últimos años es el momento de vender intentando perder lo mínimo, la mayoría de los propietarios en esta situación se plantean que como mínimo les quede cubierta la hipoteca, si estuviéramos en un momento de cambio de mercado hacía un mercado estable o en alza está claro que podría ser así, pero no lo es, estamos en un momento en crisis y en el que el mercado está en fase bajista, por lo que los que se encuentren en una situación similar lo que tendrían que intentar es vender perdiendo lo mínimo posible.
Es mejor perder poco ahora, que mucho dentro de 1 año, como el mercado es como es y, aunque los más optimistas piensas que a final de año será el momento de tocar fondo, los más realistas piensan que la crisis durará un año más al menos y los más pesimistas ya abanderan opciones que plantean hasta 3 años de crisis profunda.
Pues así está el patio, por lo que si hay que vender, es mejor vender ahora que dentro de 6 meses con un 10% menos de precio sobre el que se está vendiendo ahora, aunque para vender vender siempre está la necesidad de compra, que no de inversión inmobiliaria, en la que no todos piensan cuando van a sacar su activo al mercado y simplemente lo ponen en alguna página de clasificados, a ver si hay suerte.
La internacionalización una disciplina
Así es, parece que empresas que siempre habian estado actuando a nivel local tienen una importante pauta obligada de salir al exterior a conseguir objetivos de negocio, sobre todo a nivel de inversión inmobiliaria.
La globalización en algunos casos obliga y en muchos otros casos además permite establecer una visión de negocio exterior que pocas empresas tienen capacidad de ver, sobre todo a nivel de nicho.
La estrategia de expansión de muchas compañías requerirá la posibilidad de internacionalizar y tener equipos de gestión con una visión global que permita a la empresa establecer know how, comercialización y, en los casos que sea necesario, estructura.
Por otro lado, la internacionalización es una importante disciplina que obliga a la compañía a mejorar constantemente sus procesos y a poder integrar las mejoras de forma constante en la empresa, así como a aplicar los conocimientos adquiridos por la misma en forma de ventaja competitiva sobre mercado más lentos o atrasados en crecimiento.
Estamos en una etapa interesante y de constante cambio en el ámbito empresarial / inmobiliario donde una especie de ruleta va situando a cada quién en su sitio poco a poco, aunque esta ruleta en la mayoría de las ocasiones poco tiene que ver con la suerte.
El mercado se va encogiendo
Cada vez hay menos actores en el mercado, la verdad es que al final los que estamos casi nos vamos conociendo casi todos, cuando hablamos con unos u otros colegas las operaciones están enmarcadas en ámbitos en los que muchas veces nos cruzamos, es curioso, esto hace 2 años creo que hubiera sido impensable, hubiéramos tenido 3 intermediarios por medio.
La línea de las operaciones y el desarrollo de vehículos de inversión inmobiliaria consistente, nos permite poder establecer pautas concretas que los clientes van desarrollando, sin embargo, la necesidad de soluciones siempre es palpable y sólo algunos son conscientes de ello, fórmulas de trabajo a nivel internacional son puntos de valor que muchos desconocen pero que permiten una cierta agilidad con unos costes realmente bajos para lo que estamos acostumbrados en España.
Parece que la sombra de la crisis también se está acercando a empresas que, aunque de crecimiento moderado, en su momento apostaron por el residencial y ahora están viendo como estás líneas de trabajo se han quedado prácticamente improductivas o no lo suficiente como para mantener las estructuras que en su momento montaron.
Algunos colegas del sector comentan que la crisis vendrá bien, también estoy deacuerdo, pero sobre todo vendrán bien a aquellos inversores con capacidad de movimiento real, es un momento para comprar bien, esto implica comprar con un buen precio y que el vendedor en muchos casos agradezca la compra ya que si no fuera por ella perdería dinero.
Para el vendedor es el momento de vender, no sólo ganando poco, si no que en bastante casos lo que han de procurar es perder lo menos posible, la entrada en barrena del mercado arrastra a los que tienen una situación de endeudamiento alta y a los que compraron en un momento excesivamente algido de mercado.
¿Qué ocurre cuando hay una entrada masiva de inversores extranjeros?
No sólo en países como Brasil hay una entrada masiva de inversores moviendo ficha (por cierto, remito un excelente artículo de Rocio R. de El Mundo, que define bastante bien la situación en este país) en este caso de Europa, sino también en España, aunque en este caso predominantemente de los países asiáticos y árabes. Sin embargo, eso de inversores … inversores nunca sabes por donde van, muchos parece que traen los petrodólares, pero como en casi todos los mercados los especuladores salen a olisquear el mercado antes que ninguno.
En este caso no es diferente, hay una especie de movimiento acelerador de inversores de estos países, algunos con solvencia reconocida y otros que la verdad es que habría que tener traductores de los idiomas que hablan porque las escrituras de las empresas que plantean no se sabe muy bien si son de verdad (que me imagino que si) o son las escrituras de una casa comprada en cualquier parte del mundo.
Lo que si es cierto, es que el capital busca gangas ya lleva un tiempo moviéndose bien, pero vendrá más. Algunos (ahora los menos) plantean que después de septiembre se volverá a mover la economía, los más realistas comentan que aún falta todo este año para que se vea algo positivo, ahora es momento de estar parado, si el vendedor no necesita vender al 100% se queda quieto como un conejillo en la madriguera, esperando no ser detectado por el aguilucho de turno.
Sin embargo, y más con la subida que lleva el Euribor, no todo el mundo podrá afrontar la situación que planea, el gran problema son los mál llamados en España capital privado cuando realmente son usureros de toda la vida, algunos con conocimiento y otros sencillamente con ganas de hacer caja a toda costa, bueno, es lo que toca, es el momento en el que nadie se mueve, ¿Quiénes serán los ganadores de la partida?
En cualquier caso la inversión inmobiliaria, siempre tiene huecos en los que moverse.
Translate
Translate / Traducir
