La compra al descuento se empieza a convertir en una tradición
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
En un momento como el actúal, lo que está bien claro es que la posibilidad de comprar al descuento es una forma que van a seguir todos los inversores, mejor dicho, los cautos inversores, que actualmente no están prácticamente moviendo ficha para realizar adquisiciones, excepto cuando son muy al descuento.
El descuento se está conviertiendo en tradicion, y así será durante al menos los dos próximos años, las empresas que tengan interés en vender ahora o en conseguir inversión lo tendrán que hacer sobre unas valoraciones muy reducidas frente a las de años anteriores.
Las empresas que crean que pueden conseguir un socio financiero adecuado lo pasarán mal y tendrán que trabajar 100 veces más que en una situación de mercado al alza o al menos estable como para conseguir alguien que crea en estos proyectos, principalmente en el ámbito inmobiliario.
Puede resultar de interés para grupos extranjeros la entrada en capital de ciertas compañías, pero siempre bajo la premisa del descuento, y dependiendo del origen del fondo o del inversor, con más o menos agresividad.
El sector inmobiliario está completamente seco y además nadie le da agua
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
La crisis financiera que se vive en todo en mundo, pero en particular en España ha hecho que los bancos cierren el grifo de forma total y absoluta, pasarán meses, esperemos que no años, para que este grifo se abra, de momento no habrá ni un euro para las empresas inmobiliarias, los créditos en los próximos meses serán más fáciles de conseguir por cualquier empresa de cualquier industria excepto de la inmobiliaria.
Si a esto le añadimos los problemas que pueden ser ocasionados a nivel gubernamental con las directrices marcadas por el G-20 y los problemas con los que se pueden encontrar los dueños y gestores de las empresas inmobiliarias a la hora de ejecutar ventas por debajo del precio de tasación, que aunque puedan ser completamente defendibles, siempre pueden existir trabas posteriores que pueden salir en los procesos del Concurso de Acreedores, la situación es mala como pocas veces se ha dado en la coyuntura.
Las empresas que sobrevivirán serán las que luchen por hacer producto inmobiliario muy barato, dirigido a un segmento de población que tiene una necesidad importante, o las que actualmente hayan diversificado y, manteniendo el know how sepan cuales son los siguientes pasos a realizar, las que actualmente estén en situaciones difíciles de necesidad de refinanciaciones de deuda tendrán que optar por cualquier opción de financiación, incluso de refinanciaciones complicadas y difíciles e incluso de capital sin origen claramente definido, con los riesgos que ello puede implicar.
Las que no hayan hecho operaciones desde hace dos años, sobre todo si las operaciones que hayan podido hacer han sido a precio de tasación o por encima de este precio, y tengan una situación complicada, la mejor salida que tendrán será directamente el concurso de acredores.
La cubre del G-20 puede ser muy positiva para la inversión inmobiliaria
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
En un mercado tan inestabe como el actúal en el que se hayan tenido que reunir las 20 mayores economías del mundo para ver que hacer es una buena noticia, más cuando no se han escuchado ni siquiera rumores de ámbitos contradictorios, al menos en esta fase superficial de la búsqueda de soluciones.
Parece que las bolsas han aceptado como positivo este punto, que sin duda, también será positivo para la inversión inmobiliaria, eso si, a medio plazo, ya que se necesitan nuevas bases que definan las reglas del juego, de la forma que posiblemente afectará será de una forma muy más sostenida, ya que se ha definido como uno de los mayores generadores de problemas a ciertas herramientas financieras que eran foco de volatilidad, por lo que todo lo relativo a especulación rápida quizás vaya desapareciendo.
Es muy posible que el escenario de la inversión inmobiliaria en el mundo se vuelva a definir en los próximos años de forma más parecida al escenario pre-burbuja que al propio de la burbuja, con lo que posiblemente no se verán tantas transacciones como se han llegado a generar en un determinado momento, si no que se buscarán más fórmulas en otras líneas similares a las de los inversores especializados que se han estado moviendo en países como España muy focalizados en ámbitos inmobiliarios concretos y que les han permitido crear grandes patrimonios, pero siempre buscando la rentabilidad de la renta, no de la venta o del pelotazo.
Igualmente, esto lleva a que el mercado se irá restringiendo a menos jugadores que actualmente y se quedará definido en un determinado plazo cuyas “nuevas reglas” escritas y no escritas durarán otros cincuenta años.
Algunos fondos venden con buenas plusvalías
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
En épocas como esta de crisis, los fondos de inversión inmobiliaria tienden a seguir en la línea de negocio que han mantenido los últimos años, muchos de ellos, buscan desinvertir activos propios sabiendo cuál es la situación actual del mercado.
La gran mayoría conocen que la venta en este momento se produce en una posición que no es la más adecuada, pero para poder realizar nuevas inversiones necesitan tener liquidez propia, al no haber buenas opciones de apalancamiento en el mercado.
A su vez, las opciones respecto a potenciales compradores se cierran, más con los resultados de las multinacionales, sobre todo las españolas, que además son las que utilizarán la ley del 15, es decir, malos resultados, el 15% de la plantilla a la calle.
Es un buen momento para fondos extranjeros que buscan la ganga y qué mejor que comprárselo a otro fondo, que entiende la filosofía de inversión, independientemente de la puesta en acuerdo de las negociaciones de los activos en traspaso.
Lo que si es cierto es que muchos fondos en posición compradora prefieren tener como interlocutores a otros fondos y a los bancos, antes que directamente a los promotores de los activos inmobiliarios, les permite trabajar en una base de ideas similares y de foco de negocio basado normalmente en un concepto de rentabilidad o de oportunidad, no tanto en un concepto de salvarse de la quema o de colocar los activos que no se venden que tienen en mente muchos de los promotores.
Invertirán este año las empresas o sólo repartirán dividendos?
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
Empieza a ser la pregunta del millón, las empresas llegan a fin de año con muchos menos beneficios (en general) que años anteriores, cuando en estas fechas buscaban ya activos para invertir en ellos, este año seguramente se plantean muchas si con aportar dividendos a los accionistas será lo único que esperen realizar.
Las inversiones, por otro lado, en este momento, principalmente en activos inmobiliarios pueden ser bastante desaprobadas por los consejos de muchas empresas no inmobiliarias e incluso actualmente por las propias de ámbito inmobiliario, que más que otra cosa lo que buscan es desinvertir si aún tienen activos en balance.
Situación difícil es la que se espera hasta mediados del año que viene, punto esperado la fase final de la caída que podría llegar hasta mediados de 2010, fecha en la que si se dan las circunstancias oportunas empezarán posiblemente de nuevo las planificaciones de inversiones, aunque no la reactivación de la actividad constructora que eso es otro cantar, quizás sean necesarios un par de años más para que esto ocurra, y hasta finales del 2011 esta actividad no se retome.
Aún quedan algunas españolas por caer, de la cadena generada por caídas como la de Fadesa Martinsa, en las que no se sabe nada de nada de cual es la situación actual, y que seguramente dará mucho que trabajar a los abogados concursales.
Las inversiones en infraestructuras a nivel mundial disminuyen considerablemente
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
Durante el año pasado la inversión mundial en infraestructuras superó al cifra de los 34 billones de dólares, mientras que esta año se estima que terminará sobrepasando algo más de los 21 billones de dólares.
Uno de los principales países que tendrán destino los fondos que se están preparando para invertir en infraestructuras será La India, y se estima que el objetivo de fondos que se prepararán para los próximos 12 meses a nivel mundial rondará los 94 billones de dólares.
De todos los fondos de inversión que actualmente están trabajando en el desarrollo de infraestructuras a nivel mundial, uno de los que más apuestan por esta línea es el fondo de inversión en infraestructuras del banco de Santander (Santander Ifraestructure II) que dotará de un volumen total de inversión de algo menos de los 2.000 millones de euros.
El mercado de la vivienda va a recibir una corrección muy severa
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
La visión que tiene España del promotor y las facilidades del crédito promotor junto con los excesos de la intermediación ha hecho que España entre en una lista de los países con peor situación de Europa. La vivienda en cualquier país europeo no se define como se ha estado definiendo en España sobre el valor del suelo, sino, que se define el valor del suelo sobre el precio de mercado.
Esto significa que mientras las previsiones de las empresas y actores del sector en todos los ámbitos del negocio residencial estaban basadas en desarrollos que se podrían recuperar con una alquiler de 900 euros/año en un máximo de 120 meses, en España nos hemos ido a 4 veces más, pero sin embargo, este mercado no permite estos excesos ahora y es posible que esta corrección siga hacía abajo, incluso en muchos puntos podría llegar al 50% entre el 2009 y 2010, cosa que ejecutaría de una forma bastante amplia la limpia que se produce en las crisis.
Malos tiempos nos aguardan, sobre todo para el producto terminado residencial, en el que tendrán que llegar a entendimiento entre promotores y banca para conseguir salvar las opciones y en muchos casos perder juntos.
¿Debería España adoptar el modelo fiscal del fideicomiso?
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
En España todo lo que suene a fideicomiso no es legal, esta figura que funciona bastante bien en países como Agentina o con otros nombres en diferetes países como Reino Unido, es una figura que podría perfectamente salvar de la crisis muchos proyectos inmobiliarios, principalmente por el carácter de independencia de terceros que le aporta al sistema, y esto forma una cierta garantía para toda la cadena de valor del proyecto.
Sobre todo, les vendría muy bien a las empresas que actualmente están entrando en fase concursal y que tienen que responder con muchos de los bienes que están apalancados en un alto % de su valor, dado que si estuvieran en ese fideicomiso, el proyecto tendría independencia de la situación fiscal, concursal o legal de la empresa.
Al igual que el gobierno ha tenido que buscar de una forma un tanto acelerada la fórmula de entrada de los REIT’s en España, que serán las llamadas SCIMI, este podría ser un planteamiento a tener en cuenta para el futuro de muchos de los proyectos que se comienzan en España y que debido a la falta de liquidez de las empresas se están quedando colgados dejando a muchas personas y familias sin casas y sin ahorros.
El estudio de las mejores prácticas en diferentes países debería ser uno de los objetivos del ejecutivo, ya que hoy en día todas las herramientas son necesarias, el gran problema con el que nos encontramos, además de un ámbito funcionarial con poca especialización en estos ámbitos que permita mover ficha de una forma más o menos aceptable las situaciones, es con un miedo a la evasión de impuestos por parte del gobierno, que aunque es entendible, también puede ser rápidamente subsanable, y es precisamente este punto en el que deberían trabajar de forma más importante las Asociaciones empresariales y el ejecutivo.
El camino de va haciendo, los inversores con más ojo no se han equivocado
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
Así es, el objetivo de muchos de los inversores de Zentricaclub.com es que se llegue a Septiembre del 2009 con un altísimo número de parados y que pocos puedan hacer frente a los pagos de las hipotecas de sus viviendas, la situación de desempleo va a hacer que mucha gente se vea obligada a vender al precio que sea, incluso quedándose con una deuda en forma de préstamos personal con los bancos.
Igualmente la fuerza de la liquidez hará que muchos inversores negocien directamente con las sucursales de los bancos para conseguir, tanto quitas por parte de los bancos, como que ellos sean los que ejecuten a sus propios clientes, o les ofrezcan la posibilidad de vender quedándose con parte de la deuda, una parte que puedan ir pagando poco a poco.
Sobre las medidas de gobierno para pagar las hipotecas.
Otra cosa como los 400 euros, pan para hoy y hambre para mañana, no hay prisa, si hay que esperar otros 6 meses se espera, de esta forma lo que ocurrirá es que el gobierno pasa la pelota al año que viene (2010), que además se espera que sea muchísimo pero que este, tranquilidad para el inversor, lo único que hay que hacer es seguir observando.
El Wait & See se puede poner más de moda de lo que se ha visto nunca y esto significa más parada de mercado.
Las medidas que se comentan, las últimas respecto de las hipotecas por parte del gobierno, se hacen en un entorno que un ejecutivo no debería plantearse nunca, ya que lo hacen a toda prisa, se están dejando llevar por lo que Covey llamaría el cuadrante de lo URGENTE e IMPORTANTE que en este caso se traduce en APAGAR FUEGOS. El tiempo les come el día a día y eso para el segmento inversor es muy bueno, mucho, lo único que hay que esperar es un error.
La necesidad de reinventar el sector va más allá de lo que muchos ven
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
Los modelos de promoción y venta que se realiza en los mercados Bull, crecientes, nada tiene que ver en absoluto con los modelos de promoción y venta en los mercados Bear, en caída o decrecientes. Leía en los diarios hoy que Barcelona Meeting Point baja en un 40% (aprox) la presencia de las inmobiliarias, bueno yo diría que salen los datos de las inmobiliarias que asisten, pero lo cierto es que los metros cuadrados que alquilan estas inmobiliarias también puede ser bastante menos que antes.
Existe una necesidad de reinvención por parte del sector, en el ámbito de ferias y el objetivo de algunas de estas ferias se basa en centrarse más en el B2B que en el B2C que hasta ahora tenían, como es el caso de SIMA, que además tiene presencia en varias ediciones de diferentes países con una visión mucho más internacional que otras ferias.
Sin embargo, la realidad del sector, principalmente a nivel residencial tendrá que verse bastante modificada, sobre todo si vemos presente la realidad del la ley concursal que, además ión<hoy publica, en cuanto a la realidad de las empresas que entren en fase concursal, que será que directamente terminarán desapareciendo, esto es lo que ocurre en un sector en el que ha entrado mucha gente, con un perfil especulador, ahora quedan los que antes sabian hacer las cosas, pero se han obligado a entrar en este tipo de juego, principalmente por la posible situación de pérdida de oportunidades.
Pero realmente esto pasa en todos los sectores y mercados en crisis, ahora quedarán una serie de empresas, que aunque funcionen muy bien, se habrán de resituar en ámbitos hostiles y no les quedará otra que aguantar hasta que lleguen mejores tiempos, en el sector de internet pasaron al menos 4 años para que se empezara a recuperar después de la burbuja, en el inmobiliario, ya veremos, lo que si es cierto es que las empresas tendrán que estar preparadas para afrontar cambios considerables, inclusive de fórmulas de replantearse el negocio y la diversificación.
Las grandes marcas se ven afectadas por la crisis
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
Al final El corte Inglés también definió su situación ante la crisis, como habíamos comentado previamente en el blog, las marcas como Mango, C&A y Cortefiel ya lo habian comentado también, e incluso una de las opciones que se planteaban era emepzar a comercializar marcas de bajo coste con el fin de conseguir posicionarse en este mercado que es el que definirá los años venideros.
Mientras que sus expansiones en mercados como el chico están siendo en general muy amplias, esto les está permitiendo visualizar pasos como para competir por calidad y precio a medio y largo plazo tanto en mercados internacionales como en el español, principal de referencia de ellos.
Estas compañías esperan con interés a la par que cierto temor las fechas navideñas con las que habitualmente han generado importantes recuperaciones respecto de otros meses, aunque este año están con una visión mucho más negativa que las anteriores.
Sus expansiones se han cortado prácticamente en el mercado nacional y ahora su objetivo está basado en plantear economías de guerrilla en plazas como las nacionales con el fin de mantenerse y que las ventas se vean afectadas lo mínimo posible.
Cuál es el significado de Confianza en el mercado
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias
¿Cuál es el significado de confianza en el mercado?
Quizás es una de las cosas que se deberían preguntar los ámbitos de comunicación tanto de las entidades como del propio gobierno a la hora de plantear soluciones a problemas, como es intentar paliar la actual crisis.
Evidentemente no para todos los segmentos significa lo mismo, desde el público en general la idea de confianza es posiblemente tener, además de cierta seguridad, unos euros a final de mes para poder salir, gastar y demás.
Para el mercado inversor, por ejemplo, poder apalancar las operaciones a través de deuda con buen precio de la misma, etc.
Pero la verdad es que al final siempre es más barato hablar de otras cosas que están sucediendo y poner eso en primera línea de fuego, como por ejemplo las elecciones en USA, que nunca han tenido tanta trascendencia en España u otros temas que funcionan a modo de morfina mercantil en los que lo mejor de todo es hacer que “el populacho” piense en otras cosas, aunque no pueda ávanzar en diversos aspectos del día a día.
La confianza del mercado, es algo que no todo el mundo puede entender de la misma forma, ya que según los técnicos de la PNL (Programación Neurolingüística) es una pronominalización, creo recordar que se decía así, que se basa en tener una descripción que nadie puede poner encima de una carretilla, porque la percepción de cada una de las personas es completamente diferente.
En fin, creo que los grandes poderes de los diferentes países tienen una dura tarea por delante para levantar algo así, la comunicación puede ayudar a mitigar los males, pero las miles de familias pilladas por las hipotecas que tienen serios problemas para llegar a fin de mes, pueden aguantar así poco tiempo.
Hace tiempo que no se definen cifras de este tipo, ni siquiera en los ámbitos de pérdidas de los afectados por Lehman y demás, cuando hay muchos y de alta capitalización.
-
SIMA 2008
Translate
