El promotor español busca gente con dinero, el promotor inglés busca inversores inmobiliarios
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Una cierta diferencia que aún los promotores españoles no han terminado de ver. Dentro de un rango de opciones de un inversor inmobiliario existen muchos niveles de implicación dentro de la operación, los más claros son aquellos que profesionalmente se dedican a invertir en inmuebles buscando el descuento de forma activa con el fin de comprar algo mejor para vender o para aguantar y vender en un futuro.
Sin embargo, los momentos que se han vivido los años pasados de especulación hace que el promotor sólo entienda al inversor como el que pone algo de dinero para la consecución de préstamo promotor. Buscando posteriormente en la venta al inversor que le compre su producto final.
Realmente este tipo de concepto no es el adecuado, ya que hoy en día la adquisición de cierto tipo de inmuebles requiere un tipo de desembolso que para cualquier pequeño inversor no son “peanuts”, no son dos duros, si no, que normalmente requiere una búsqueda de cierta palanca en una parte de la inversión.
El enfoque que el promotor español tiene del inversor es muy diferente al que puede tener el promotor inglés, realmente el promotor español lo que busca es gente con dinero, que le compre en un sitio con una ubicación que “supuestamente” siempre es buena y que le permitirá tener un inmueble en un sitio que a su vez le permite tener cierta calidad de vida, con una buena revalorización porque la zona tiene a crecer o a ser exclusiva, etc.
Sin embargo, el promotor inglés normalmente lo tiene bastante más claro, busca inversores inmobiliarios entre otras cosas porque la cultura, por ejemplo, británica a nivel familiar, es la de dedicar una parte de los ingresos familiares a la adquisición de inmuebles, que normalmente intentar hacer en lugares en los que, además, la fuerza de su moneda les beneficia considerablemente.
El inglés cuando compra lo suele hacer con un cierto enfoque de inversión inmobiliaria que suele ser tener un producto en el que puede comprar barato, que además tiene la opción de que no le cueste la hipoteca durante los primeros años porque de alguna forma se lo cubre la renta del propio inmueble y una opción de salida que le permita generar un mínimo beneficio, y por supuesto, si existe la opción de poder ir 15 día o 1 mes a tu inmueble a disfrutar de él, mejor que mejor.
El promotor español tiene aún mucho que aprender, sobre todo a la hora de vestir tanto a nivel financiero, como a nivel de servicios el producto inmobiliario, ya que a nivel de construcción España si se puede decir que sea una auténtica potencia, pero en la parte de servicios se queda un poco coja, sobre todo a nivel de desarrollos medianos y grandes, no tanto a nivel de desarrollos pequeños.
Algunos de los ejemplos españoles, que o van muy adelantados o muy atrás, a seguir desde este punto de vista pueden ser Polaris o Marina D’or, que han seguido políticas de rentabilidad para el inversor bastante bien definidas, y es que cada vez más, se viene demostrando que el Business Plan tanto para el desarrollador como para su inversor es el que manda, no tanto el Master Plan del proyecto que evidentemente es el corazón del asunto.
Red Social del Club Inversión Inmobiliaria Zentrica, Real Estate Investment Network
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Bueno, pues ya estamos prácticamente en el aire, después de bastantes semanas de preparación y con algunas cosas aún por terminar, lanzamos la primera Red Social de Inversión Inmobiliaria.
Actualmente Zentrica tiene intereses o clientes con intereses en unos 12 países, por ello, nos parece muy interesante la opción de poder desarrollar una red propia con el fin de dinamizar posibilidades de inversión inmobiliaria y patrimonial en cualquier parte del mundo.
Para darte de alta en la red, haz click en la Red de Inversión Inmobiliaria Zentrica - Real Estate Investment Network.
Evidentemente no esperamos que todo el mundo entienda el concepto “inversión” y que mucha gente de los que os déis de alta (siempre bienvenidos) busquéis a “gente con dinero”, no a inversores, pero bueno, todo vale como decía aquel.
Esperamos que os gusta la idea y la disfruteis.
Nuevo diseño corporativo en Zentrica.net
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Hemos modificados nuestra páginal principal de inversiones inmobiliarias de Zentrica.net con un estilo más moderno y con pautas más claras sobre el enfoque de negocio de Zentrica.net
En unos días sacaremos una nueva aplicación que muchos de vosotros conoceréis previamente a la salida oficial debido a que os registrásteis con Zentrica.net en nuestra versión anterior.
La verdad es que la velocidad de cambio de los sectores sobre todo en momentos en los que la obligación de agudizar el empeño es importante, como en momento de crisis como el actual, la capacidad de innovar y aplicar de forma profunda ideas de otros ámbitos es vital.
Estamos trabajando sobre varias aplicaciones y desarrollos que sin duda serán de alto interés para el sector, y para nuestro público objetivo, sin duda, espero que os guste el nuevo diseño.
Es el momento de vender perdiendo lo mínimo posible
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En este momento de mercado la posición vendedora es una posición ciertamente incómoda, aunque el propietario saque a la venta un producto inmobiliario no sabe nunca cual será el precio al que terminará vendiendo.
En casos de necesidad de venta, sobre todo en activos con una hipoteca de los 3 últimos años es el momento de vender intentando perder lo mínimo, la mayoría de los propietarios en esta situación se plantean que como mínimo les quede cubierta la hipoteca, si estuviéramos en un momento de cambio de mercado hacía un mercado estable o en alza está claro que podría ser así, pero no lo es, estamos en un momento en crisis y en el que el mercado está en fase bajista, por lo que los que se encuentren en una situación similar lo que tendrían que intentar es vender perdiendo lo mínimo posible.
Es mejor perder poco ahora, que mucho dentro de 1 año, como el mercado es como es y, aunque los más optimistas piensas que a final de año será el momento de tocar fondo, los más realistas piensan que la crisis durará un año más al menos y los más pesimistas ya abanderan opciones que plantean hasta 3 años de crisis profunda.
Pues así está el patio, por lo que si hay que vender, es mejor vender ahora que dentro de 6 meses con un 10% menos de precio sobre el que se está vendiendo ahora, aunque para vender vender siempre está la necesidad de compra, que no de inversión inmobiliaria, en la que no todos piensan cuando van a sacar su activo al mercado y simplemente lo ponen en alguna página de clasificados, a ver si hay suerte.
La internacionalización una disciplina
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Así es, parece que empresas que siempre habian estado actuando a nivel local tienen una importante pauta obligada de salir al exterior a conseguir objetivos de negocio, sobre todo a nivel de inversión inmobiliaria.
La globalización en algunos casos obliga y en muchos otros casos además permite establecer una visión de negocio exterior que pocas empresas tienen capacidad de ver, sobre todo a nivel de nicho.
La estrategia de expansión de muchas compañías requerirá la posibilidad de internacionalizar y tener equipos de gestión con una visión global que permita a la empresa establecer know how, comercialización y, en los casos que sea necesario, estructura.
Por otro lado, la internacionalización es una importante disciplina que obliga a la compañía a mejorar constantemente sus procesos y a poder integrar las mejoras de forma constante en la empresa, así como a aplicar los conocimientos adquiridos por la misma en forma de ventaja competitiva sobre mercado más lentos o atrasados en crecimiento.
Estamos en una etapa interesante y de constante cambio en el ámbito empresarial / inmobiliario donde una especie de ruleta va situando a cada quién en su sitio poco a poco, aunque esta ruleta en la mayoría de las ocasiones poco tiene que ver con la suerte.
El mercado se va encogiendo
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Cada vez hay menos actores en el mercado, la verdad es que al final los que estamos casi nos vamos conociendo casi todos, cuando hablamos con unos u otros colegas las operaciones están enmarcadas en ámbitos en los que muchas veces nos cruzamos, es curioso, esto hace 2 años creo que hubiera sido impensable, hubiéramos tenido 3 intermediarios por medio.
La línea de las operaciones y el desarrollo de vehículos de inversión inmobiliaria consistente, nos permite poder establecer pautas concretas que los clientes van desarrollando, sin embargo, la necesidad de soluciones siempre es palpable y sólo algunos son conscientes de ello, fórmulas de trabajo a nivel internacional son puntos de valor que muchos desconocen pero que permiten una cierta agilidad con unos costes realmente bajos para lo que estamos acostumbrados en España.
Parece que la sombra de la crisis también se está acercando a empresas que, aunque de crecimiento moderado, en su momento apostaron por el residencial y ahora están viendo como estás líneas de trabajo se han quedado prácticamente improductivas o no lo suficiente como para mantener las estructuras que en su momento montaron.
Algunos colegas del sector comentan que la crisis vendrá bien, también estoy deacuerdo, pero sobre todo vendrán bien a aquellos inversores con capacidad de movimiento real, es un momento para comprar bien, esto implica comprar con un buen precio y que el vendedor en muchos casos agradezca la compra ya que si no fuera por ella perdería dinero.
Para el vendedor es el momento de vender, no sólo ganando poco, si no que en bastante casos lo que han de procurar es perder lo menos posible, la entrada en barrena del mercado arrastra a los que tienen una situación de endeudamiento alta y a los que compraron en un momento excesivamente algido de mercado.
¿Qué ocurre cuando hay una entrada masiva de inversores extranjeros?
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No sólo en países como Brasil hay una entrada masiva de inversores moviendo ficha (por cierto, remito un excelente artículo de Rocio R. de El Mundo, que define bastante bien la situación en este país) en este caso de Europa, sino también en España, aunque en este caso predominantemente de los países asiáticos y árabes. Sin embargo, eso de inversores … inversores nunca sabes por donde van, muchos parece que traen los petrodólares, pero como en casi todos los mercados los especuladores salen a olisquear el mercado antes que ninguno.
En este caso no es diferente, hay una especie de movimiento acelerador de inversores de estos países, algunos con solvencia reconocida y otros que la verdad es que habría que tener traductores de los idiomas que hablan porque las escrituras de las empresas que plantean no se sabe muy bien si son de verdad (que me imagino que si) o son las escrituras de una casa comprada en cualquier parte del mundo.
Lo que si es cierto, es que el capital busca gangas ya lleva un tiempo moviéndose bien, pero vendrá más. Algunos (ahora los menos) plantean que después de septiembre se volverá a mover la economía, los más realistas comentan que aún falta todo este año para que se vea algo positivo, ahora es momento de estar parado, si el vendedor no necesita vender al 100% se queda quieto como un conejillo en la madriguera, esperando no ser detectado por el aguilucho de turno.
Sin embargo, y más con la subida que lleva el Euribor, no todo el mundo podrá afrontar la situación que planea, el gran problema son los mál llamados en España capital privado cuando realmente son usureros de toda la vida, algunos con conocimiento y otros sencillamente con ganas de hacer caja a toda costa, bueno, es lo que toca, es el momento en el que nadie se mueve, ¿Quiénes serán los ganadores de la partida?
En cualquier caso la inversión inmobiliaria, siempre tiene huecos en los que moverse.
España objetivo Core y Value Added de los fondos de inversión inmobiliaria
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Un mercado como el Español que ha destacado en todo el mundo por el bombazo inmobiliario y que ha permitido a muchas empresas obtener una importante experiencia en el desarrollo de vivienda y de activos inmobiliarios, en un momento de crisis como el actual de un mercado maduro, es un mercado muy atractivo para fortunas y fondos con capacidad de adquisición de grandes volúmenes de producto.
Se prevé una entrada de fondos en España con un objetivo principalmente Core y Value Added, es decir, para producto en rentabilidad y para operaciones en las que existe un cierto recorrido en base a la aportación de experiencia o gestión del fondo.
Existen ciertas posibilidades de expansión aún en segundas capitales para desarrollo de producto nuevo, aunque la saturación del mercado pide que pase un cierto tiempo hasta que este vaya siendo absorvido. El producto logístico e industrial es el más demadado, aunque los precios en España son altos y los vendedores no permiten tener recorrido aceptable a los inversores.
Es un mercado de inversión inmobiliaria en el que el negocio se hace en base a la necesidad de venta del vendedor que a las posibilidades de negocio real sobre el activo de una determinada transacción, esto hace que el punto de vista del comprador sea siempre focalizado en un tiempo relativo, excepto en operaciones en las que el negocio es muy claro por la ubicación del activo.
La ubicación en este momento es un parámetro decisivo para la ejecución de la operación, pero siempre que el enfoque de negocio esté en base de rentabilidad o mejora de margen en base a gestión, no tanto en operaciones Opportunity en la que el riesgo de construcción o el riesgo de consecución final de negocio es un riesgo que también está presente en la operación y que los fondos en este momento no están muy dispuestos a tener.
El dinero en España podría ser un importante polo de rechazo en el mercado
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La situación del mercado en España es como es, una buena posición para los inversores y una nefasta posición para los vendedores agobiados completamente, sin embargo, la buena posición inversora es una posición positiva para los inversores con una estrategia clara, si esperan es por algo, no por sólo ver que pasa (que muchos lo están haciendo), ya que si no es con un objetivo claro hará que el mercado cuando el inversor intenten entrar pueda estar tan resentido que genere un sentido importante de rechazo al menos inicialmente, aunque posteriormente se ajuste.
La falta de conocimiento y la falta de formación de los inversores en España en muchos casos les hace no saber como ofertar u ofrecer un precio sin una base definida para su propio beneficio, y esto podría ser un importante handicap para ellos, ya que la posición de espera podría generar cierta comodidad y cuando la oportunidad de verdad tenga su momento no sepan como medirla.
Si bien es verdad, que actualmente el momento de espera se ha trasladado a Septiembre, este momento de espera podría trasladarse a Enero, que será lo más posible, viendo además la desastrosa situación del país y la subida en el paro a niveles históricos.
Por otro lado, los vendedores están prácticamente volcados en hacer que las empresas con todo el personal disponible pueda llegar a alguien con capital, que no es facil de encontrar hoy en día, sin apalancar, ya que esta posibilidad es una cosa del pasado.
Es posible que cuando la crisis vaya remitiendo se vean fórmulas de apalancamiento de los proyectos que no se han conocido antes, ya que lo que está claro o parece estar claro es que la fórmula planteada hasta el momento y los préstamos promotor no volverán a ser de la forma que han sido.
Viaje en Helicóptero viendo oportunidades de inversión
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Ayer estuvimos viendo todo el litoral completo del estado de Pernambuco en un viaje en Helicóptero al que nos invitó el Gobernador de Pernambuco, este viaje nos permitió analizar de una forma mucho mejor las posibilidades de desarrollo de las diferentes zonas del estado.
Ya existen algunos desarrollos de promotoras portuguesas principalmente y según nos informaron también hay un par de grupos españoles con interés en hacer la adquisición de unos cuantos cientos de hectáreas en la zona.
Este es un mercado con grandes posibilidades, aunque actualmente muchos de los proyectos estén dirigidos al mercado internacional, sobre todo al mercado inglés, también es cierto que en unos años, y no demasiados, la clase media emergente de la Brasil será target objetivo.
La cultura de la inversión inmobiliaria en el mundo
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La forma de salida a un producto dirigido a inversores inmobiliarios en completamente diferente a dar salida a cliente final, en momentos de crecimiento del mercado, los promotores suelen confundir estos términos, de forma que lo único que terminan viendo es “un comprador”.
En España durante mucho tiempo se ha trabajado el denominado “pase”, en el que un “inversor”, normalmente personas con cierta confianza en el promotor se encargaba de poner una cierta cantidad de dinero con el fin de conseguir unos retornos en un corto plazo (1 a 2 años) en el que se vendía el producto al cliente final previamente a la escritura. Esto a nivel legal fue erradicado en España.
Sin embargo, de una forma algo diferente y con unas medidas legales diferentes, este modelo se sigue viendo en muchos proyectos que están ubicados en mercados internacionales, pudiendo vender sin escriturar y poniendo una pequeña cantidad previa, que en este caso es mucho mayor que lo era en España (ya que el objetivo en España era conseguir el préstamo promotor) y este modelo de préstamo promotor no es un modelo existente en otra parte que sea España tal y como se conoció.
Muchos mercados pueden ser subceptibles de poder realizar este modelo, lo único que hay que buscar es un buen promotor, por un lado, y por otro lado, un buen proyecto que tenga una buena ubicación ya que será este factor el que permitirá que el proyecto pueda tener salida en caso de algún tipo de retrasos no esperados o problemas de cualquier índole que puedan surgir en el proyecto de inversión inmobiliaria.
Estamos en la versión 1.0 del mercado de Brasil, muy interesante para la experiencia
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Así es, después de estar estudiando proyectos con empresas locales y haber hablado con más de 50 empresas y personas difentes en unos días frenéticos, lo que creo detectar y contrastar con colegas del sector, tanto Brasileños como Españoles es que actualmente se está desarrollando la versión 1.0 del mercado brasileño en el ámbito de la inversión inmobiliaria.
Evidentemente y como todo mercado que se precie está viviendo su propia burbuja definida por una importante cantidad de compañías emprendedoras que se han lanzado a hacer desarrollos con un buen volumen, en torno a 4.000 unidades por desarrollo, sin tener absolutamente nada de experiencia en el sector, o muy poca.
Existen, sin embargo, empresas muy serias que están haciendo un excelente trabajo de desarrollo y con productos y proyectos que merece la pena analizar, entre otras cosas porque un inversor europeo puede aportar además de capital una experiencia que se puede ver reflejada de forma directa en la cuenta de resultados de la compañía.
En estos días, de toda la gente con la que he hablado, saco varios buenos contactos, además de los gerente y presidente de los organizadores del Nordeste invest, se ahora donde se encuentran los que están analizando suelo aquí, para poder plantear buenas operaciones con escenarios de 2/3 años, aunque no existe un histórico propiamente dicho, lo que si se puede ver claramente es que en 3 años máximo podríamos estar trabajando en torno al 100% de retorno …. interesante 
Saludos a todos desde Brasil.
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SIMA 2008
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