Las explotaciones en rentabilidad, grandes activos de mercado
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Garajes, edificios, inmuebles en rentabilidad forman parte de un gran negocio basado en conseguir un mínimo de rentabilidad anual para un potencial inversor, en esta fase de caída, o mejor dicho, de crecimiento del mercado inmobiliario la posibilidad de tener un inmueble con un generador de rentabilidad es una garantía.
El gran problema surge en la valoración de este tipo de activos, ya que, por un lado el negocio tiene una valoración que terminarán definiendo parámetros del tipo Van, Tir, Ebitda, etc.
Y una segunda valoración que es la propia del inmueble que se define en base a una tasación oficial.
Pero, ¿qué ocurre cuando el inmueble pierde todo su valor si no tiene negocio? En este caso las valoraciones y tasaciones pasan a un punto subjetivo de valoración en la que la negociación, siempre compleja, podría salir adelante siempre que el grado de interlocución entre comprador y vendedor sea similar.
En estos casos, la información privilegiada del producto, de los movimientos minucipales en la zona, de las tendecias de mercado, son vitales para poder tomar una decisión de compra.
Por otro lado, saber si el equipo gestor del producto continuará en el negocio es uno de los puntos más importantes, ya que si este no sigue (siempre que sea efectivo), tampoco tiene un excesivo sentido dedircarle tiempo a una inversión de este tipo.
El sector de inversión cada vez más pequeño
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La inversión se hace cada vez más selectiva, la forma de trabajar es cada vez más seria y el sector, en general, tiende a dar otro salto de profesionalidad hacía un escalón superior. La seriedad empieza a primar de verdad, más que cualquier título académico o cualquier ámbito de venta personal basada en “lo que se hizó antiguamente”.
A medida que el sector avanza y que la crisis inmobiliaria se afianza no tiene cabida cualquiera, los parámetros reales de medición de la gestión de la operación (tiempo, realidad de producto y propiedad y dinero) son parámetros cada vez más válidos para los profesionales, no movement if no reality.
Quizás esto es una de las mejores cosas de la crisis, no se trata de aguantar si no que el sector sigue para los que saben trabajar bien cada producto y ofrecer un servicio serio y de calidad al cliente.
En el ámbito patrimonial el gran problema que existe es que se juega con el núcleo central de solvencia de quién lo tiene, por lo que el trato no puede ser nunca como un producto masivo de la calle. Hay grandes operaciones que quedarán estancadas por un sólo motivo, el producto ha sido ofrecido por múltiples intermediarios, inflando la realidad tanto de precio como de propietarios, esto es una jugada que no tiene callejón de salida, sencillamente es un producto que no existe.
Azca se va a la parte norte de Madrid
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Las nuevas torres de Madrid se están convirtiendo en la principal baza para que las empresas de Azca hagan un desplazamiento hacía esa zona. En general, parece que estos inmuebles conseguirán establecer un alto % de alquiler en sus inmuebles, excepto en el caso de la Torre de Caja Madrid, que podría superar el 70% en el mismo año 2009.
Más de 150.000 personas estarán trabajando en estas torres y hará que la cuidad tenga que ir creciendo en infraestructuras en este ámbito. Lo que se ve positivo es que muchos inmuebles actualmente ocupados por empresas podrán estar disponibles para que lleguen nuevas empresas y el parque de suelo crecerá de forma importante.
Podría ser factible que varios edificios actualmente ocupados con un alto porcentaje en rentabilidad puedan salir a la venta con el fin de poder ser adquiridos por terceras compañías, si esto fuera así Zentrica podría estar interesada en plantear opciones de compra a estos inmuebles.
Buenas opciones de negocio Inversor/Propietario
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La verdad es que a veces es complejo encontrar inmuebles interesantes para comprar, aunque últimamente me parece muy interesante lo que, sobre todo los propietarios de origen centro europeo, con una cierta cultura de la inversión bastante más interesante que el español autóctono, están empezando a plantear.
Nos están planteando en muchos casos que a parejas, ya mayores, les compremos sus inmuebles con ellos mismos dentro, llegando a un acuerdo por el cual ellos estarán pagando una renta hasta que fallezcan.
Evidentemente no se pueden plantear este tipo de adquisiciones para cualquier tipo de inmueble, pero si que se puede plantear para bastantes de ellos.
Lo más importante para este tipo de producto es que el propietario está dispuesto a vender su propio inmueble por un precio de mercado pero asegurando una mínima rentabilidad anual al inversor, de esta forma, todo el mundo queda contento.
Si estás en esta línea o te interesa poder vendernos tu inmueble, con la idea de seguir viviendo en él y poder pagar una renta mínima, podemos hablar, contáctame
Buscando pisos e inmuebles para comprar
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Estoy interesado en la compra de inmuebles de segunda mano, por un lado, estoy interesado en edificios pequeños situados en Madrid, en la comunidad de Madrid, aunque me gustaría principalmente en Madrid capital.
El tipo de inmueble que prefiero es que no sea demasiado grande y que sea para rehabilitar en el caso de los edificios y para reformar en el caso de pisos, en caso de que algún lector del blog tenga la opción de llegar a producto grande, podría ser presentado a algún inversor con mayor capacidad de apalancamiento que la de mi empresa.
El tipo de inversiones que estamos barajando es entre 1 y 2,5 M euros aprox. en edificos por lo que hablamos de edificios pequeños.
Por otro lado, estoy interesado en invertir en pisos en zonas céntricas de Madrid, Barcelona y podría ser también Valencia, es importante que tengas un buen precio, no busco las mega gangas ni nada similar, pero no compro de primera mano ni a promotores con periodos de maduración de producto alargados.
Por otro lado, si tienes una propiedad de herencia o similar y estás interesad@ en venderlo estaré encantado de que me propongas el producto.
Además, si estás pensando en como desarrollar tu mismo un suelo o un terreno y no sabes como puedes hacerlo, contacta conmigo y te indicaré como puedes hacerlo.
Si quieres puedes contactar conmigo directamente
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SIMA 2008
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