Agilización en los procesos de deshaucio, el ying y el yang
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Los procesos de deshaucio a los impagados de los inmuebles en renta debería ser una de las medidas que deberían plantear cualquiera de los gobiernos que esté vigente, esto es lo que piensa la gran mayoría de gente, sin embargo, esto lo que hará es que sea más fácil poner en alquiler algunos de los inmuebles que están actualmente comprados por sus propietarios como inversión.
Personalmente, creo que la mayoría de los inversores que tienen inmuebles en renta, también tienen algunas fórmulas para poder evitar este tipo de problemas, tanto en la selección del tipo de cliente, como en la política comercial del alquiler.
Este tipo de medidas ayudarán a que estas fórmulas sean menos costosas o dolosas, pero no creo que todo el mundo se ponga a alquilar sus inmuebles por el hecho de que esto pase, más bien puede pasar que haya un % de propietarios que lo hagan, pero no todos, al menos hasta que se empiece a extender el hecho de que a los que tienen problemas de deshaucio con inquilinos les haya ido bien el juício y haya salido todo perfectamente, funcionando los juzgados de forma efectiva.
Primero hay que hacer que esto ocurra y luego hay que dejar que se extienda este tipo de realidades como verdaderamente implantadas, no como intenciones del gobierno (no me refiero a este concreto, si no a cualquiera que esté en el poder).
También esto podría ser una buena opción para que los inversores ocasionales se convirtieran en inversores de forma más continua.
Las grandes corporaciones inmobiliarias, si tienes activo eres alguien
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Últimamente que han salido muchas empresas inmobiliarias a bolsa les ha permitido capitalizarse aún más, sin embargo algunas también que han sido sonadas últimamente han caído hacía abajo de una forma demoledora.
El principal motivo de las empresas excesivamente endeudadas por el que no consiguen levantar el vuelo es por el tipo de producto en el que invierten, las que invierten en producto de suelo con un tipo de calificación excesivamente temprana y que para poder llegar a ejecutar necesita 15 años por delante tiene un serio problema, sobre todo con la entrada en vigor de la nueva ley del suelo, el producto es de poca calidad y con demasiada incertidumbre por delante, y más con los políticos que tenemos en este país.
Otras invierten con estrategias de inversión bastante bien definidas y esto les permite apalancarse compartiendo el riesgo, alguna de estas en un tiempo relativamente cercano nos dará una excelente sorpresa.
En este momento de mercado la planificación de las compras son un factor que comienza a tener una gran importancia y por ello los captadores profesionales de suelo y gran producto que permiten a las grandes corporaciones acceder a suelo de calidad, negociado en base a objetivos planificados de adquisición, por ello, el mercado de la mediación se esta limpiando a marchas forzadas.
Las empresas con una cierta tendencia de compra o con un enfoque de compra basado en la experiencia de una sóla persona son compañías que actualmente tienen un alto riesgo y un movimiento erróneo las hará desaparecer del mercado, obligará a que la compañía tenga que aguantar un ritmo demasiado lento para la necesidad que tendrá de vender.
El sector se comienza a profesionalizar en todos sus ámbitos y esto obliga a las empresas a saber con quién juegan en cada caso, haciendo que sus captadores les sean “fieles”, además de profesionales, algo que poco a poco se extenderá a muchos otros sectores cercanos.
Un problema que tienen algunas de las compañías tradicionales de construcción que han pasado ya a segundas manos de familiares es la falta de seriedad, normalmente lo que siguen a los que las fundaron tienen serias carencias y si no estuvieran “enchufados” serían literalmente expulsados del negocio en pocos meses, sobre todo aquellos que se toman ciertas libertades a la hora de tomar decisiones tanto de manejo diario del dinero como de inversión, por no decir también falta de visión estratégica. Evidentemente no en todos los casos pasa, y algunas segundas generaciones son realmente puntas de lanza, pero lamentablemente son las menos.
Esto se ve directamente en los bancos y los cierres de grifo que se le están produciendo a muchos de estos segundos de la generación.
Los clasificados empiezan a tener productos inferiores a 150.000 euros
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Estos días cuando veo los clasificados tanto de papel como de internet se pueden analizar ya productos con precios bastante inferiores a 150.000 euros, normalmente suelen ser apartamentos y pisos pequeños, pero son un tipo de producto que puede ser bastante rentable desde el punto de vista de la rentabilidad en base de alquiler.
Esto es una buena opción, ya que la bajada de precios que principalmente pueden hacer aquellos pisos que fueron adquiridos antes del 2002, beneficia a inversores con interés en adquirir para conseguir rentabilidad que como mínimo compense las cuotas hipotecarias (incluyendo subida de euribor).
Aunque en algunos tipo de hipotecas con las que trabajamos son hipotecas en España, estos días estoy viendo interesantes opciones para poder trabajar con diferentes entornos de banca internacional, sobre todo a nivel de hipotecas en Yenes y en Dólares, en Dólares el interés es más alto que en euros normalmente pero es mucho más fácil conseguir el apalancamiento necesario para acometer inversiones de rentabilidad a medio plazo, en Yenes es una excelente opción, aunque siempre que exista aunque sea como producto financiero la posibilidad de fijar el tipo, incluso pagando un % adicional por el establecimiento de este servicio, que no todos los bancos tienen.
Lo que se podía prever sobre el mercado de la vivienda empieza a formalizarse como un válido, en cuanto a la bajada de precios. Muchas constructoras están utilizando la caída del precio como una fórmula de promoción de marketing, cosa que sinceramente creo que es, en este caso positivo a corto e inmensamente negativo a largo, ya que los que compraron en estas empresas podrían sentir un sentimiento negativo postcompra.
Creo que la mejor estrategia en precio es bajarlo en base a un criterio objetivo y no en base a una supuesta captación de cuota de mercado, si bien es bueno ajustar el precio, regalar vivienda no es positivo ni para el comprador, ni para el inversor.
Posiblemente un inversor no comprará nunca a este tipo de promotora, a no ser que quiera mantener su posición de inversión de forma continúa, no en base a darle salida previa compra sobre plano o similar.
Creo que las promotoras que utilicen esta táctica de marketing, que no estrategia, sin apoyar muy bien sus criterios, tendrán serios problemas de venta a medio plazo, además de encontrarse con contra táctica de otros competidores que pueden utilizar este factor de forma negativa contra la promotora en cuestión.
El gran problema que tiene el mercado es que no ha necesitado comerse el coco para vender y ahora van a vender los que sepan hacerlo, ya que los que quieren hacerlo, posiblemente serán todos.
Marketing rozando el límite, on the edge marketing
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Hace unos días tuve la oportunidad de retomar el contacto con un viejo amigo, Joel, uno de los más importantes e-marketers de USA, me estuvo poniendo al día de nuevas herramientas desarrolla la compañía que empezaba a fundar hace más de 10 años, en aquel momento estaba sólo y tenía un ayudante que le programaba algunas de las idea que iba teniendo, hoy en día más de 30 personas trabajan en su equipo.
A través de Patrick, que me puso en contacto con él, me fueron contaron algunas de las técnicas que están diseñando últimamente para trabajar diversas líneas de marketing on-line, la verdad es que el grado de avance que llevan frente a los e-marketers que he conocido, al menos en España, es auténticamente demoledor.
Su visión del mercado lo podría identificar “Rozando el límite”, haciendo que una simple herramienta se convierta en una auténtica máquina de generar tráfico y grandes aportes a los modelos de negocio.
La verdad es que por un lado me encantó hablar con ellos, desde un punto de vista personal, pero por otro lado me da pena de la diferencia tan brutal que tienen ellos frente a los españoles y a los marketers latinos, excepto en un par de casos que conozco, que la verdad son verdaderos creadores de maquinaria informática para el marketing.
Una de las cosas que he visto en algunos “marketers” españoles, cuando digo marketers, no me refiero a SEO’s, el SEO se podría decir que es un 10% de todos los ámbitos de marketing digital que existe, me refiero a profesionales que son capaces de generar herramientas de marketing viral que pueden generar una entrada de una compañía en un determinado mercado en un tiempo record.
Lo que he visto en ellos es que son profesionales que no necesitan pensar ni en capital ni nada similar, incluso se podría decir que tienen grandes carencias en conocimientos de ámbito financiero, si no, que están Rozando el límite, generan unas herramientas y unos métodos de trabajo que reducen todos los pasos del negocio, hasta el punto de no necesitar ni siquiera una web y estar generando ingresos de forma contínua.
Si bien es cierto, el avance de las empresas .com en USA es siempre mucho más importante que en España, al final como en otros post que he escrito, sigo pensando que España es un pozo.
La diferencia que me pareció más importante es que las herramientas que diseñan ellos no son herramientas que una empresa implementa y que la empresa ha de tener un determinado perfil, diseñan herramientas para empresas que son de cualquier tipo. Cualquier empresa puede terminar implementándola y mejorar de una forma importante su forma de llegada al mercado, su creación de herramientas para trabajar con sus clientes, etc.
Rip Deal, cantidades de dinero que vienen de lugares sospechosos
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Leo a través de Caso Abierto lo que se llama el Rip Deal, o comúnmente conocido, timo de la estámpita.
Esto me hace comentar en el blog algunas conclusiones que saqué de algunas reuniones con inversores hace un par de meses y que ahora ha vuelto a salir a la palestra.
Normalmente en estas fechas antes de fin de año hay muchas empresas que empiezan a ver sus beneficios y deciden empezar a tomar decisiones de inversión para ejecutarlas a partir de Enero, es un periodo estratégico desde ese punto de vista.
Hace un par de años me crucé con gente que no se muy bien si van de buenas o no, pero que en cualquier caso todos tendríamos que tener cuidado, se trata de los que llegan vendiendo que tienen grandes cantidades de euros y que buscan cambiarlo a dólares, ofreciendo una suculenta cantidad de dinero por comisión en caso de que se lo haga alguien. Por lo que veo o me han comentado siempre pica alguien, pero estas fechas son específicas para realizarlo.
En muchas ocasiones, esto pasa porque las operaciones de este tipo se pueden generar en base a transacciones inmobiliarias de inmuebles grandes que al comprador no le importa pagar con un sobreprecio.
El problema de todo esto es que esos dólares no existen y llegan en papel falso. Pero muchos de los que entran en estas operaciones esperan poder sacar una buena tajada haciendo la operaciones, y terminan siendo timados.
La caída de las inmobiliarias
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Hace unos meses escribí un post que dió lugar a un interesante debate sobre la caída de las inmobiliarias, se titulaba Las inmobiliarias empiezan a caer.
La verdad es que aunque siempre ha habido defensores del crecimiento inmobiliario, el momento de entrada en el mercado de la inversión, es decir, del que compra para tener acceso a la compra de inmuebles negociables empezará en septiembre octubre para comenzar a ejecutarse a partir de primeros de año.
Si estás interesado en vender tu inmueble, que no hayas comprador en los 5 años anteriores, es decir, que lo hayas adquirido antes del 2001, y estás abierto a negociar, ponte en contacto conmigo. Principalmente compramos en Madrid y Barcelona.
En el debate del post comentado, hubó varios comentarios, ayer estuve releyendo este post y he ido encandenando varios post bastante interesantes que citan motivos, experiencias y futuro sobre el sector inmobiliario.
Pongo un link a algunas de ellas:
100 razones por las que se hunde el negocio inmobiliario (visto a través de Mafia Inmobiliaria)
Hoy por hoy existen 2 tipos de inmobiliarias
La crisis inmobiliaria de EEUU paso a paso
Familias en quiebra legal para sobrevivir al pago de su deuda
¿Dónde iría un vende-todo los próximos 5 años?
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El pasado fin de semana fue muy interesante, estuve con varios amigos, de los de siempre, hablando y hablando sobre diversos temas, uno de ellos fue el tema de “la venta”, inicialmente mi carrera profesional fue más el tema de marketing y ventas y ellos me recuerdan alguna de mis opiniones e intereses de aquella época.
Recuerdo que hace exactamente once años en pleno servicio militar (por cierto en la segunda compañía del Regimiento de Infanteria del “Inmemorial del Rey nº1″, aunque luego pasé a informática del Cuartel General del Ejercito en Cibeles) me hice una escapada de casi un mes a Boston para poder terminar un curso sobre ventas y PNL que estaba realizando con Richard Bandler, creador de la PNL junto a Jonh Grinder y que previamente había iniciado un año antes con Ian Brownlee, mago de las ventas, estando de Director de Marketing de DeltaCAD, única empresa en la que he trabajado para terceros en mi vida y en la que aprendí mucho, además de pasármelo muy bien.
Recuerdo que cuando en el cuartel, en el que estaba en el área de informática, dije que me iba a USA (aunque ya había estado allí antes de entrar en la mili casí ocho meses), empezaron a lloverme cantidad de recomendaciones sobre lo que un militar debia hacer estando allí, me parecía divertido porque parecía que se iba a caer el mundo si no hacía lo que me comentaban, como por ejemplo, ir a la primera aduana y decirles que era un militar español, en fin, Spain is different, evidentemente no lo hice.
Estando con Richard Bandler en una de sus sesiones, en las que incitaba a conseguir establecer el trance en el comprador al que tenías delante para que pudiese decir “si quiero tu producto” me preguntó, ¿tú que venderías durante los próximos cinco años? En aquella época estaba comenzando con la idea de ArmasdeVenta.com e internet era como lo más importante.
Esta pregunta me hizo reflexionar bastante y hoy en día, aunque de una forma diferente, me sigue haciendo reflexionar. Ahora me pregunto, ¿yo que vendería? y ¿qué es lo que el mercado comprará?
Bueno, pues en una de estas reflexiones de andar por casa, hay dos mercados en los que creo que se va a mover casi todo, de hecho, la mayoría de los business angels que conozco han hecho en algún momento sus pinitos e incursiones en ambos.
Por un lado, el mercado inmobiliario, seguirá en otra fase, otro ciclo, principalmente en la fase de los compradores y creo que será muy interesante, las operaciones serán más contenidas pero es un mercado que aporta una gran estabilidad a cualquier país, y más a España. En el mismo mercado también existe la salida a emergentes en la que el concepto de la venta es mucho más importante que el de la compra (bueno, la compra también porque forma parte de la oportunidad).
Y por otro lado, el mercado internet, recuerdo una de las charlas que más me hicieron pensar en este sentido de las que se han dado en los casi 9 años que Thursday lleva funcionado, fue la de Salvador Aragón, profesor de Instituto de Empresa, bueno hoy creo que es uno de los jefazos, y por cierto, se lo merece, ya que además de ser un auténtico cerebro, es una de las mejores personas que conozco.
Salvador comentó en su charla que hay que fijarse en los detalles más mínimos y terminaba comentando que uno de los mercados que incita a saber que las familias en los próximos años iban a hacer más vida casera era el incremento en las compras de pijamas. Aunque su familia se había dedicado toda la vida a la industria textil y él lo podía identificar claramente, lo que si es cierto es que lo que hace falta es observar.
Si ahora lo que está pasasando es que la gente está bastante pillada, en general, con la hipoteca, el Euribor y que empieza a haber menos alegría a la hora de salir a comer por ahí y demás (como bien dice mi amigo Juanma de Café Pizza Rosdin), lo que creo que está claro es que el uso de internet será cada vez mayor, ya que el tiempo de ocio se buscará tener más dentro de las casas, es algo parecido a lo que le pasa a los usuarios nórdicos o de USA que el uso inicial de internet tenía un motivo concreto unos porque hace mucho frio y la vida se hace más hogareña y otros por las distancias tan largas.
Pues en estos dos mercados que comento, con sus diferentes aplicaciones y opciones, son los dos mercados que creo que se va a vender/comprar en los próximos cinco años. independientemente de que existen otros mercados como el de la energía y demás que también despuntarán, pero son mercados que no permiten el acceso a cualquiera a poder trabajar en ellos.
Sin embargo, el mercado inmobiliario y el de Internet cualquiera que tenga ganas de mover ficha puede empezar por algún sitio, aunque inicialmente no sea el más adecuado.
Y el mercado de internet creo que va a ser muy interesante ya que una gran parte del sector servicios que tradicionalmente hemos conocido hace unos 15 años antes como un sector grande y de gran desarrollo está pasando en gran medida sus infraestructuras a internet con el fin de reducir costes.
Bueno, pues ahí queda eso para reflexionar.
Las inmobiliarias necesitan formarse en ventas y desarrollar catalogo de producto/servicio
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La fórmula que siguen algunas inmobiliarias agresivas echan para atrás tanto a los propietarios de los inmuebles como a los potenciales compradores, la necesidad de aplicar técnicas de venta efectivas va a ser importante para las inmobiliarias, ya que los principales clientes de las mismas será el público objetivo con posibilidades de compra y los inversores buscando oportunidades de compra.
Desde hace tiempo muchas se quejan que uno de los grandes problemas de las inmobiliarias es que el cliente les confie su inmueble para vender, ya que muchos los intentan vender directamente mucho antes que dárselo a una inmobiliaria.
Hace años cuando el sector de la automoción tuvo una de las mayores crisis que había tenido muchas empresas se tuvieron que reciclar de una forma seria, formando a sus empleados en técnicas de venta basadas en técnicas de persuasión al cliente por un lado y por otro en conseguir reducir precios de forma drástica en sus procesos de producción, en el mercado inmobiliario local es muy posible que tenga una reconversión en esta línea.
La reducción de costes fijos a todos los niveles será mucho más agresiva y la fórmula de venta tendrá que ser entendiendo tanto lo que se dice como lo que no se dice y consiguiendo aportar un producto que cubra las necesidades, deseos y carencias de los clientes.
Así mismo, la capacidad de tener un catálogo de producto, tanto vertical como horizontal será un valor añadido, ya que un cliente valora tanto el inmueble como la hipoteca y el servicio de mobiliario de la casa, o …. la gestión de la boda, por lo que para este colectivo el networking en el área de servicios será de gran valor para la supervivencia o incluso crecimiento en un mercado en crisis.
Filosofía Internet para el mercado Inmobiliario
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Llevo unos meses viendo una auténtica avalancha de novedosas e interesantes ideas aplicadas al mercado inmobiliario (Real Estate), la gran mayoría son desde USA otras son bastante interesantes desarrolladas por programadores o empresas españolas.
En todas veo muchas integraciones de aplicaciones, sistemas GIS, de búsqueda de información de todo tipo, pero la verdad es que no termino de ver las operaciones.
Parece que el mercado de internet es sólo un mercado de ámbito publicitario o de cuota por uso de aplicaciones y, efectivamente, es un importante e interesante mercado, aunque la mayoría de estas aplicaciones al final buscan facturar a empresas cuyo fin es cerrar operaciones.
Es difícil encontrar profesionales que trabajen en el mercado inmobiliario y que conozcan más o menos bien las opciones que internet brinda para él como soporte de sus propias herramientas (no de las de terceros).
Parece que una cierta filosofía internet se le va aportando a este mercado, y no está nada mal, sin embargo, creo que va a haber una auténtica avalancha de este tipo de aplicaciones, sobre todo para el amplio mercado de la vivienda, que es el más sencillo de entender y, por supuesto, el más amplio con diferencia.
Google, Yahoo y demás buscadores potentes están ofreciendo importantes aplicaciones que permiten generar aplicaciones personalizadas para sectores verticales, como pueden ser en este caso el de la inmobiliaria. Parece interesante lo que está por llegar.
Importantes grupos extranjeros invertirán en activos improductivos en España
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Es un momento interesante para el mercado de la inversión inmobiliaria, por un lado, grandes grupos están estableciendo y adaptando su estrategia de inversión con el fin de poder rentabilizar en la desinversión de cara a cinco/seis años vista.
Muchas promotoras inmobiliarias se quedarán con producto que será difícil de vender o que tardarán en vender más tiempo que incluso en un ciclo de negocio normal, ya que variables como la subida del euribor o el cambio del ciclo y la incertidumbre que éste provoca hace que el consumidor final retrase su decisión de compra del producto inmobiliario.
Esto hace que sea un buen momento para dos tipos de actores del sector, todo aquel con capacidad de invertir y mantener unos años, que además puede comprar en bloque grandes cantidades de inmuebles negociando por volumen de compra y el segundo actor es el que tenga capacidad de llegar a los que necesitan vender.
El mercado financiero inmobiliario es un mercado que aunque su última hazaña es la entrada de las grandes inmobiliarias en bolsa aún está muy lejos de optar a los diferentes ámbitos y herramientas financieras que existen para otro tipo de productos financieros (hablando en general, hay especialistas que empiezan a tener muy buenos enfoques de negocio apoyánose en los derivados y demás productos financieros), la realidad es que no es habitual que más haya de la hipoteca o préstamos promotor cualquier empresa o inversor utiliza como producto bancario existen otros productos que permiten flexibilizar la inversión y el desarrollo de producto inmobiliario.
Algunas conclusiones post vacaciones - China en boca de todos -
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Después de unos días de tranquilidad y descanso, volvemos a la carga con algunas fuerzas renovadas, aunque por lo que la mayoría de la gente que he hablado estos días, esperando el puente de Mayo. No está mal, este año tenemos algunas buenas vacaciones, aunque después desde Mayo hasta Agosto habrá un sprint posiblemente intenso. Algunas de las conclusiones que he podido extraer al pode hablar en estas fechas con amigos que hace tiempo que no veía han sido muy similares en cuanto a los movimientos de la economía mundial. Efectivamente China y los países asiáticos son una de las causas de estos movimientos, las empresas textiles españolas se ven bastante afectadas sobre todo en todo lo referente a sectores manufactureros del tipo metal, textil, etc. Sin embargo, actualmente parece que China, que está tiendo un brutal crecimiento anual, del orden del 10 por ciento anual, está empezando a tener serios problemas desde su punto de vista de crecimiento ya que se cree que pueda empezar a existir una inflación descontrolada en el país y comiencen a desarrollarse actividades que no sean realmente necesarias para el país ni para la exportación.
Los periódicos ciudadanos serán la referencia
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Eso parece, los periódicos ciudadanos hechos por personas para personas y en los que un ciudadano informa sobre lo que pasa en una determinada zona o en un determinado área, temática, situación, etc. van tomando cada vez más protagonismo, hasta el punto de que muchos de los periódicos tradicionales están empezando a montar su área de blogging como punto de entrada a su “área ciudadana”. Realmente el único factor que hace que al final estos periódicos tengan cierto tirón son su enfoque e ideología, normalmente buscando un carácter independiente (principalmente porque quién pagan son los anunciantes y no quieren problemas de índole ideológico o político en medio de sus campañas). Lo que si es cierto es que los periódicos ciudadanos van tomando un trozo de su pastel, principalmente en la red y que el tráfico que generan al final les permite definirse con una voz que se oye en lugares diversos.
Los que escriben en estos periódicos ciudadanos normalmente no cobran dinero por hacerlo, esto implica que escribir es para ellos una cuestión de vocación y que para ellos escribir es una forma de manifestarse o de manifestar una pequeña representación de personas que son con las que habitualmente están conectados.
Indico a continuación con los que más cercanía tengo, cercanía de colaboración: Hispalibertas, Periodistadigital
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SIMA 2008
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