La importancia de la innovación en mercados Bear. The importance of innovation in markets Bear.
La adaptación de la innovación en mercados Oso, (Bear markets) en caída, la utilización de herramientas metodológicas, tecnológicas, financieras, etc, es una fase obligada a pasar por todas las compañías del mercado inmobiliario actual , las reglas empiezan a dejar de servir, las empresas buscan nucleos de actividad basado en conceptos que en ocasiones, cada vez en más ocasiones, dejan atrás viejos conceptos. The adaptation of innovation in markets Oso (Bear markets) in fall, the use of methodological tools, technological, financial, etc., is a phase obliged to go through all the companies of the real estate market today, the rules are starting to leave to serve , businesses seek nucleos activity based on concepts that sometimes becoming more frequent, leaving behind old notions.
En unos años no se tratará de regulaciones de mercado o de ministerios diciendo como son las leyes, serán meras líneas de actuación , o las líneas de actuación del juego, ya que serán los más innovadores los que marquen las tendencias de mercado. Within a few years there is not market regulations or ministries as saying the laws are, they will be mere action lines, or lines of action of the game, since they will be the most innovative the horizon market trends.
La The inversión inmobiliaria Real estate investment sufre un importante cambio a nivel mundial, los players de los mercados pequeños empiezan a notarlos ahora y los de los grandes, que piensan que nunca llegarán empezarán a darse cuenta en un tiempo relativamente pequeño. Suffered a major change at the global level, the players of small markets begin to notarlos now and the large, who think they will never be able to begin to realize in a relatively small time.
La innovación en todos estos aspectos forma de una forma considerable una forma de pensar diferente, más rápida, más acertada y con más claridad en objetivos reales y ficticios, este último punto es el que hace que los pequeños inversores consigan hacer buenas operaciones o pierdan su dinero. Innovation in all these aspects form of a substantially a way of thinking different, faster, more accurate and more clearly targets real and fictitious, this last point is the one that makes that small investors do get good operations or lose their money.
Una crisis demoledora, con muy pocos puntos de salida, entre ellos las NNTT junto con la inversión inmobiliaria “con realidad” A devastating crisis, with very few outlets, including NNTT together with the real estate investment "reality"
Todo foco de Todo focus inversión Investment tiene un componente de incertidumbre , hoy en día, que no permite ni ver las opciones posibles de riesgo , la única forma medianamente segura de conseguir que esta incertidumbre se convierta en riesgo es bajando precios en la compra, buena opción desde el punto de vista de un comprador de activos, pero una opción, que dependiendo de “para que” no crea valor en los mercados, aunque si en el bolsillo a medio y largo plazo del que adquiere el activo. Is a component of uncertainty today, which does not permit or view the options risk, the only way to achieve fairly secure that this uncertainty becomes risk is lowering prices on the purchase, good choice from the standpoint of a buyer of assets, but an option, depending on "so that" does not create value in the market, although in his pocket in the medium and long term it acquires assets.
En la radio y en los medios de comunicación se plantean varias situaciones que definen claramente lo que está por llegar, una de las cosas que más clara se ven es que “comer no volverá a ser barato”, los precios se disparan un hay pocas opciones en este sentido. On the radio and in the media raises a number of situations that clearly defines what is to come, one of the things that are clear is that "eating never be cheap," prices soar there are a few options in this regard.
Las nuevas tecnologías permiten definir nuevos modelos de negocio sobre modelos reales del mercado, incluyendo el negocio inmobiliario , ya que el modelo y la forma de generar rentabilidad es altamente extrapolable a activos digitales de diferentes ámbitos y sectores. New technologies make it possible to define new business models on real models on the market, including the real estate business, as the model and how to generate profitability is highly extrapolable to digital assets in different fields and sectors.
La brecha digital existente hará que exitan cientos de consumidores y unos pocos generadores de modelos de negocio, que la gran mayoría pasaron por la burbuja de las .com, y han aprendedo a trabajar la información de una forma que, como mínimo, genera valor. The digital divide will make exitan hundreds of consumers and a few generators of business models, the vast majority went through the bubble of. Com, and have to work aprendedo information in a way that at least creates value.
La inversión inmobiliaria quedará en un mercado que es el que controla la información, tal y como ha sido hasta ahora, pero en esta ocasión con una capacidad de análisis importante, así como de selección de activos que será de gran interés para los grandes compradores. The real estate investment is in a market that is the one who controls the information, as it has been so far, but this time with an important analysis capability, as well as selection of assets that will be of great interest to large buyers.
Y las inmobiliarias … siguen cayendo And the real estate… still falling
Al menos tres inmobiliarias han caído estos últimos 3 meses, en zonas en las que he podido observar en este tiempo, la gran mayoría de las que caen son franquiciadas (también son las más extendidas, claro), las más tocadas que he visto son Alfa, Tecnocasa y Dón Piso. At least three real estate have fallen in recent 3 months, in areas where I have seen at this time, the vast majority of which are franchised fall (also are the most widely used, of course), played the most I have seen are Alfa , and Tecnocasa Dón Flat.
Este tipo de franquicias están bastante pensadas para trabajar en mercados Bull (crecientes) , pero no tienen un modelo contrastado para mercados Bear (en crisis) , el motivo principal quizás está basado en que las inmobiliarias tradicionales que no necesitan de ninguna franquicia son inmobiliarias que tienen una actividad comercial basada en conseguir objetivos y apencar con lo que venga, tanto si hay negocio como si no lo hay. Such franchises are well designed to work in Bull markets (rising), but do not have a model for markets contrasted Bear (crisis), the main reason perhaps is based on the traditional real estate not in need of any franchise is that real estate have a business based on achieving objectives and apencar with what comes, whether there is business or not there.
Las franquicias, aunque la mayoría están bien concebidas, lo están para trabajar con profesionales cuyo perfil es más de dependiente que de comercial , o de comercial que aprovecha la subida y su principal problema es que el vendedor confie en su marca. The franchises, although most are well designed, they are to work with professionals whose profile is more dependent than commercial, or business, which benefits from the rise and their main problem is that the seller trust your brand. En cambio en momento de mercados en caída es muy importante trabajar con una visión basada en la agregación de servicios de valor (muchas de las inmobiliarias actualmente se consiguen mantener en base a conseguir financiación e hipotecas, más que a la venta de inmuebles) y en tener una visión comercial que se centre en captar los nichos de demanda existentes, ya que la oferta le llegará prácticamente sóla. But in time of falling markets is very important to work with a vision based on the aggregate value services (many of the real estate currently are achieved on the basis of maintaining secure financing and mortgages, rather than the sale of property) and have a business vision that focuses on capturing niche existing demand, and that the offer will get virtually alone.
Patrimonio, rentabilizar vía arriendo o vender, he ahí la cuestión Heritage, profitable way to sell or lease, behold the question
Hoy en día una de las cuestiones que muchas compañías se plantean es la posibilidad de rentabilizar en base a arrendamiento un producto patrimonial , aunque en en muchos casos les obligue a dedicar tiempo y buscar conseguir una rentabilidad mínima anual o, por el contrario, directamente vender. Today one of the issues that many companies raised is the ability to capitalize on the basis of a product leasing assets, although in many cases forced to spend time and seek to achieve a minimum annual profitability or, conversely, to sell directly .
Las dos opciones son válidas aunque el coste de oportunidad que se genera en muchas ocasiones buscando la rentabilidad en base a arrendamiento puede ser muy alta, el motivo principal es porque cada vez se vislumbran nuevas oportunidades con recorridos altos para el inversor y esto hace que “gastar” tiempo en llenar el producto genere costes operativos que no son interesantes , a menos que la empresa se dedique a esto o que el gestor del patrimonio delege en una empresa experta en este paso la gestión del arrendamiento. The two options are valid even if the opportunity cost that is generated on many occasions looking profitability on the basis of lease can be very high, the main reason is because every time new opportunities are emerging with senior tours for the investor and this makes " spend "time to fill the product generates operating costs which are not interesting unless the company engages in this or that the heritage delege manager in a company expert in this step the management of the lease.
¿Por qué es alto el coste de oportunidad en el caso de que no se tenga la infraestructura del arrendamiento? Why is the high opportunity cost in the event that there is infrastructure of the lease?
Principalmente porque las oportunidades de conseguir un recorrido interesante en productos alternativos por un lado y en países emergentes por otro, son oportunidades que se encuentran en un momento en el que muchos de estos mercados y productos han pasado la primera fase especulativa, es decir, la fase en la que se ha invertido apostando y buscando añadir valor sin tener una claridad de metas bien definida (principalmente por factores políticos y/o económicos). Mainly because the chances of getting a tour interesting alternative products on the one hand and emerging countries on the other, are opportunities that are in a time when many of these markets and products have passed the first speculative phase, ie phase where it has invested betting and looking to add value without having a clearly defined targets (mainly political and / or economic).
En la fase especulativa, el producto es un producto sin aparente interés en el que el perfil de comprador que entra es un perfil de comprador con una visión a medio y largo plazo, la fase que estamos hablando ahora la desinversión del patrimonio es más a corto y medio plazo, consiguiendo rentabilidades y recorridos altos en productos más pequeños o menos altos en productos más grandes, podría llamarse fase “de rentabilidad buena, aunque contenida” (pero segura). In the speculative phase, the product is a product with no apparent interest in the buyer profile is entering a buyer profile with a vision in the medium and long term, the phase that we are now talking about the divestment of assets is more short and medium term, achieving high returns and walks into products smaller or less high in larger products, might be called phase "of good profitability, but contained" (but surely).
El gran problema de esta fase no es la inversión, ya que existirán miles de opciones en las que cualquier inversor podrá conseguir opciones interesantes, el gran problema es la desinversión, es decir, a quién le vendo el producto, cómo, de qué forma y con qué plazos de pago puedo contar. The big problem in this phase is not investment, since there thousands of options under which any investor may get interesting options, the big problem is disinvestment, that is, who you sell the product, how, and how what I can count payment deadlines.
Desinversión general de bienes patrimoniales, un movimiento complicado y delicado Divestment overall assets, a move complicated and delicate
Existe un gran interés en poder empezar a ejecutar acciones de desinversión en mercados actuales / Inversión en mercados emergentes, sin embargo, el proceso de desinversión es un proceso complicado y delicado. There is a great interest in being able to start implementing actions disinvestment in existing markets / Investing in emerging markets, however, the process of disinvestment is a complicated and delicate process.
El motivo principal es que cuando hablamos de ciertos bienes patrimoniales , si no tenemos cuidado, este tipo de bienes pueden terminar confundidos con el mercado masivo y esto podrá generar dos acciones negativas hacía el bien, una de ellas es que perderá valor al ser comparado con productos que forman masa de mercado y, una segunda, que es que corre el peligro de quemarse . The main reason is that when we talk of certain assets, if we are not careful, this type of property may end up confused with the mass market and this can generate two negative actions did well, one of them is that you will lose value when compared with products that are mass market, and a second, which is in danger of burning.
Cualquier de estas dos acciones generan un problema tanto en tiempo como en capacidad de negociación , ya que al entrar en ese mercado masivo y si es un buen producto, tenderá a generar cierta desconfianza del inversor profesional o, en segundo término generará desconfianza al gestor del inversor profesional . Any of these actions generate a problem both time and negotiating skills, because as we enter the mass market and if it's a good product, it will tend to generate a certain distrust of the professional investor or, secondly to generate distrust manager professional investor. Por otro lado, si el producto empieza a quemarse los inversores podrían recibirlo por varias vías con precios completamente diferentes , ya que los intermediarios de este tipo de producto lo cazan en sistemas masivos de información e inflan los precios , haciendo que el producto esté de mil formas diferente en la calle y con poca realidad sobre la información del mismo. On the other hand, if the product starts to burn investors could receive it in several ways with completely different prices, because the intermediaries of this kind of product we hunt in massive information systems and inflated prices, making the product is a thousand different forms on the streets and with little information on the reality of it.
Esta es una de las cosas por las que en Zentrica tenemos muy claro que el producto patrimonial hay que tratarlo con delicadeza , entendiendo que es un producto complicado y que se juega con un bien que tiene valor y que además tiene un tipo de cliente determinado, sin pasar por el mercado masivo de oferta. This is one of the things that we have in Zentrica very clear that the product should be dealt with asset sensitivity, understanding that it is a complicated product that is played with an asset that has value and it also has a certain type of client, without going through the mass market supply.
Los fondos invierten en España, los individuales en USA The funds invest in Spain, the individual in USA
Los grandes fondos quieren entrar a invertir en España, históricamente las inversiones en España siempre han sido rentables a medio y largo plazo y no ha habido caídas con tanto gap entre altos y bajos como en otros mercados inmobiliarios del mundo. The big funds want to come to invest in Spain, historically investments in Spain have always been profitable in the medium and long term and there has been no fall so gap between high and low and in other housing markets in the world.
El hecho de que la tendencia del Español a comprar en propiedad , así como la realidad social en la que esta tendencia se termina pegando a todo el que se acerca a España es una de las cosas que hace que los grandes piensen que siempre habrá mercado , inclusive ante el hecho de que el alquiler se dispare, ya que muchos pequeños patrimonios permiten generar una buena rentabilidad a las familias españolas por la que pueden vivir más o menos olgados. The fact that the Spanish tendency to buy the property, as well as the social reality in which this trend ends sticking to everyone who is close to Spain is one of the things that makes large think that there will always be market even at the fact that the rental firing, as many smaller estates can generate a good return to the Spanish families who can live more or less olgados.
Sin embargo, hay una tendencia interesante que es la de invertir en USA, como ya comentábamos en otros post, estas inversiones ya se realizan directamente con un 40% de descuento desde un punto inicial de entrada , por el cambio de moneda, fondos pequeños y pequeñas fortunas españolas con diferentes intereses personales / profesionales empiezan a buscar productos de lujo en las diferentes ciudades del gigante mundial, con más incidencia en Newyork, Miami, Los Angeles y como no el preciado Bostón, ciudad financiera por excelencia. However, there is an interesting trend that is to invest in the USA, as I commented in other post, and these investments are made directly to a 40% discount from the initial point of entry for the changeovers, and small funds Small fortunes Spanish with different personal / professional start searching for luxury products in the different cities of the global giant, with more impact on Newyork, Miami, Los Angeles and not as the precious Bostón, financial city par excellence.
Los fondos, ven en la España actual un buen nicho de negocio que les permiten plantearse la posibilidad de negociar sus adquisiciones y de plantear desvinversiones de producto adquirido en fechas más atrás. The funds, see today's Spain a good niche business that allows them to consider negotiating its acquisitions and raise desvinversiones of product purchased on dates further back.
Los grandes fondos mundiales empiezan la diversificación Major global funds begin diversification
Estos días están siendo de auténtica locura, fondos de diferentes lugares del mundo empiezan a ver España un lugar bueno para invertir, sobre todo a nivel de producto grande. These days are of genuine madness, funds from different parts of the world begin to see Spain a good place to invest, especially at the level of large product. Estas semanas nos han contactado varios grupos, pertenecientes bancos de inversión y sociedades de inversión cuya mínima operación está en torno a los 200 m de euros. These weeks, we have contacted several groups belonging banks and investment companies whose minimum transaction is around 200 m euros.
Tenemos varios productos de este tipo, algunos de ellos incluso no sabíamos si íbamos a ser capaces de moverlos, incluso una gran manzana en una zona muy céntrica de Madrid , la seriedad con la que estos grupos trabajan es clara y definida, su visión es una visión del largo plazo, algunos de estos grupos trabajan con volúmenes de inversión que superan los 20 mil millones de euros y su enfoque es global y rápido. We have several products of this type, some of whom did not even know if we were going to be able to move, even a big apple in a central Madrid, the seriousness with which these groups work is clear and defined his vision is a vision for the long term, some of these groups are working with volumes of investment exceeding 20 billion euros and its approach is comprehensive and fast.
La forma de trabajar es muy transparente, cosa de la que deberían aprender muchas compañías españolas , incluso de primer orden, algunas de hecho se creen que sólo por el hecho de tener liquidez creen que pueden pisotear operaciones. España empieza a sonar como un nicho de inversión tanto por la capacidad de trabajar a medio y largo plazo del producto invertido como por la caída del mercado, estos grupos serán los verdaderos puntales de entrada y serán los competidores en la compra de muchos de los grandes. The way of working is very transparent thing he should learn many Spanish companies, including first class, some actually believe that only by having liquidity believe they can trample operations. Spain begins to sound like a niche investment both by the ability to work in the medium and long term product invested by the fall of the market, these groups will be the real cornerstones of entry and will be competing in the purchase of many major.
Y … ¿Por qué no se alian con los grandes para comprar? And… Why not alliances with major to buy? Pues porque precisamente los grandes serán sus clientes en unos años y serán los que se tengan que comer el producto con un sobreprecio en el siguiente cambio de ciclo. Well, precisely because large customers will be in a few years and are those which have to eat the product with a surcharge on the following change cycle.
Savills compra la banca americana newyorkina Granite Partners Savills buy American banking newyorkina Granite Partners
Según leo en Real Estate Press , Savills adquirió el pasado mes de Agosto la banca newyorkina Granite Partners por unos 84 Millones de Euros. As I read in Real Estate Press, Savills acquired last August banking newyorkina Granite Partners for about 84 million euros.
La primera vez que tuve contacto con Savills (Savills FPD) en España fue hace unos 2/3 años en una operación de mediación de un gran edificio, bueno, mejor dicho 3 grandes edificios, ellos habian conseguido la representación de la venta de estos edificios que estaban situados en la ciudad de la imagen (creo que actualmente están Telefónica, TeleMadrid y creo que una empresa alemana). The first time I had contact with Savills (FPD Savills) in Spain was just 2 / 3 years in an operation mediation of a large building, well, rather 3 large buildings, they succeeded habian representation from the sale of these buildings which were located in the city of the image (I currently Telefonica, TeleMadrid and I think that a German company).
La operación estaba valorada en unos 21 M de euros y era una inversión directamente en rentabilidad con un posible incremento en el % de rentabilidad anual de la misma, ya que el precio por m2 de alquiler rondaba los 10 euros y se podía elevar en torno a los 15 euros/m2 (si mal no recuerdo). The transaction was valued at about 21 million euros and was an investment directly into profitability with a possible increase in the% of annual profitability of the same, as the price per m2 rental of around $ 10 and could raise around the 15 euros/m2 (if I remember correctly).
Esta fue una de las primeras operaciones en el ámbito de los edificios en rentabilidad en las que intervine y, evidentemente no conseguí cerrar This was one of the first operations in the area of the buildings in profitability in which I spoke, and obviously not got close 
al final creo que la operación consiguió cerrarla un fondo de inversión relacionado con el mercado de los seguros. In the end I believe that the operation succeeded close an investment fund linked to the insurance market.
El tipo de inversores que invierten en este tipo de producto son inversores cuya visión de la inversión está orientada a conseguir rentabilidad desde el primer momento en el que el producto está en su activo, sin tener que dedicar tiempo y esfuerzo a conseguir los inquilinos a los que alquilar los metros. The kind of investors who invest in this type of product are investors whose vision of the investment is aimed at achieving profitability from the first moment when the product is in its assets, without having to devote time and effort to get tenants to to rent the meters.
En este tipo de operaciones lo que hay son varios compradores intentado llegar a un acuerdo con el vendedor, esto es que en ese momento hay dispuestos a moverse más de 100 M de euros para conseguir comprar un activo en rentabilidad . In this type of operation is what we have several buyers tried to reach agreement with the seller, this is that at this time there are willing to move more than 100 million euros to acquire an asset in achieving profitability. Normalmente estas operaciones se suelen ejecutar de forma más habitual en el tercer trimestre del año. Normally these operations are generally run in a more usual in the third quarter.
El mercado se empieza a cerrar The market was beginning to close
Parece que el mercado ha empezado a echar fuera a intermediarios que no aportan valor en el proceso de la venta inmobiliaria, cada vez nos cruzamos con menos, y los que quedan habitualmente son profesionales que suelen ser bastante serios . It seems that the market has started to drive out middlemen who do not add value in the process of selling real estate, every time we crossed with less, and those that are usually are professionals who tend to be fairly serious.
Esto hace que las operaciones que manejamos sean muchas menos de las que podíamos estar manejando hace un par de años, pero mucho más serias y con un base bastante más sólida, sabiendo que al final tienes un producto inmobiliario que puede terminar en un SI o en un NO , que se produce en el momento de la decisión de compra y al que en nuestro caso acompaña una valoración exhaustiva del mismo. This makes operations that handle many are less than we could be driving a couple of years ago, but much more serious and with a rather more solid basis, knowing that in the end have a real product that may result in an IF or NO, which is produced at the time of purchase decision and in our case that accompanies an in-depth assessment of the same.
El mercado en si mismo parece que se está cerrando a agentes externos y, en general, la mayoría de los colaboradores con los que trabajamos están adoptando la postura de no hacer demasiado caso a gente de la que no se tiene referencias previas en otras operaciones oa profesionales que llevén un cierto tiempo en el sector . The market itself seems to be closed to outsiders and, in general, most of the partners that we work with are taking the position not to make too much of the case to people that there is no prior references or other operations professionals llevén some time in the industry.
Quizás es una evolución común de un mercado de este tipo, pero lo cierto es que al final poco a poco se va cerrando el círculo y el producto y el inversor están cada vez más cerca . Maybe it's an evolution of a common market like this, but the fact is that in the end will gradually closing the circle and the product and investors are increasingly close.
Agilización en los procesos de deshaucio, el ying y el yang Acceleration in the process of eviction, the yin and yang
Los procesos de deshaucio a los impagados de los inmuebles en renta debería ser una de las medidas que deberían plantear cualquiera de los gobiernos que esté vigente, esto es lo que piensa la gran mayoría de gente, sin embargo, esto lo que hará es que sea más fácil poner en alquiler algunos de los inmuebles que están actualmente comprados por sus propietarios como inversión. The eviction processes for the unpaid rent in the buildings should be one of the measures that should raise any government that is in effect, this is what we think the vast majority of people, however, this is what we will do it easier to hire some of the buildings that are currently purchased by their owners as an investment.
Personalmente, creo que la mayoría de los inversores que tienen inmuebles en renta, también tienen algunas fórmulas para poder evitar este tipo de problemas, tanto en la selección del tipo de cliente, como en la política comercial del alquiler. Personally, I think that most investors who have properties in income, they also have some formulas in order to avoid such problems, both in the selection of the type of client, such as the trade policy of rent.
Este tipo de medidas ayudarán a que estas fórmulas sean menos costosas o dolosas, pero no creo que todo el mundo se ponga a alquilar sus inmuebles por el hecho de que esto pase, más bien puede pasar que haya un % de propietarios que lo hagan, pero no todos, al menos hasta que se empiece a extender el hecho de que a los que tienen problemas de deshaucio con inquilinos les haya ido bien el juício y haya salido todo perfectamente, funcionando los juzgados de forma efectiva. Such measures will help to ensure that these formulas are less costly or malicious, but I do not think that the entire world is put to rent their property by the fact that this happens, rather, it may happen that there is a% of owners do so, but not all, at least until it begins to extend that to those who have problems with eviction of tenants they have gone well and the juício has left everything perfectly, the courts operate in an effective manner.
Primero hay que hacer que esto ocurra y luego hay que dejar que se extienda este tipo de realidades como verdaderamente implantadas, no como intenciones del gobierno (no me refiero a este concreto, si no a cualquiera que esté en el poder). First, we must make this happen, then we must make it spreads such realities as truly implemented, not intentions of the government (I am not referring to this particular, if not anyone who is in power).
También esto podría ser una buena opción para que los inversores ocasionales se convirtieran en inversores de forma más continua. This also might be a good choice for investors casual investors became more continuous.
Las grandes corporaciones inmobiliarias, si tienes activo eres alguien Large corporations real estate, if you have someone you are active
Últimamente que han salido muchas empresas inmobiliarias a bolsa les ha permitido capitalizarse aún más, sin embargo algunas también que han sido sonadas últimamente han caído hacía abajo de una forma demoledora . Lately they have left many real estate companies has enabled them to bag capitalized further, but also some that have been made sonadas lately have fallen down from a devastating form.
El principal motivo de las empresas excesivamente endeudadas por el que no consiguen levantar el vuelo es por el tipo de producto en el que invierten, las que invierten en producto de suelo con un tipo de calificación excesivamente temprana y que para poder llegar a ejecutar necesita 15 años por delante tiene un serio problema, sobre todo con la entrada en vigor de la nueva ley del suelo, el producto es de poca calidad y con demasiada incertidumbre por delante, y más con los políticos que tenemos en este país. The main reason for the excessively indebted by the companies who are unable to lift the flight is by the type of product in which they invest, which they invest in a product of soil with a kind of skill too early and that will get you to run requires 15 years ahead is a serious problem, especially with the entry into force of the new law of the land, the product is of poor quality and too much uncertainty ahead, and more with the politicians we have in this country.
Otras invierten con estrategias de inversión bastante bien definidas y esto les permite apalancarse compartiendo el riesgo, alguna de estas en un tiempo relativamente cercano nos dará una excelente sorpresa. Other invested with investment strategies pretty well defined, and this enables them to apalancarse sharing the risk, some of these at a time relatively close will give us an excellent surprise.
En este momento de mercado la planificación de las compras son un factor que comienza a tener una gran importancia y por ello los captadores profesionales de suelo y gran producto que permiten a las grandes corporaciones acceder a suelo de calidad, negociado en base a objetivos planificados de adquisición, por ello, el mercado de la mediación se esta limpiando a marchas forzadas. At this time of market planning purchases are a factor that is beginning to have a great importance and that is why recruiters professionals soil and great products that allow large corporations have access to soil quality, negotiated on the basis of planned objectives acquisition, therefore, the market for this mediation was cleaning a rush.
Las empresas con una cierta tendencia de compra o con un enfoque de compra basado en la experiencia de una sóla persona son compañías que actualmente tienen un alto riesgo y un movimiento erróneo las hará desaparecer del mercado, obligará a que la compañía tenga que aguantar un ritmo demasiado lento para la necesidad que tendrá de vender. Companies with a tendency to buy or purchase an approach based on the experience of one person are companies that currently have a high risk and a wrong movement will disappear from the market, will force the company has to endure a rate too slow to the need to take to sell.
El sector se comienza a profesionalizar en todos sus ámbitos y esto obliga a las empresas a saber con quién juegan en cada caso, haciendo que sus captadores les sean “fieles”, además de profesionales , algo que poco a poco se extenderá a muchos otros sectores cercanos. The sector is beginning to professionalize in all areas and that forces companies to know with whom play in each case, making their recruiters will be "faithful", as well as professionals, something that gradually be extended to many other sectors nearby.
Un problema que tienen algunas de las compañías tradicionales de construcción que han pasado ya a segundas manos de familiares es la falta de seriedad, normalmente lo que siguen a los que las fundaron tienen serias carencias y si no estuvieran “enchufados” serían literalmente expulsados del negocio en pocos meses, sobre todo aquellos que se toman ciertas libertades a la hora de tomar decisiones tanto de manejo diario del dinero como de inversión, por no decir también falta de visión estratégica. One problem is that some of the traditional construction companies that have already passed to the hands of second families is the lack of seriousness, which normally follow those that have serious deficiencies founded and if not "enchufados" would be literally out of business in a few months, especially those who take certain liberties when it comes to making decisions from day to day management of money and investment, not to say also a lack of strategic vision. Evidentemente no en todos los casos pasa, y algunas segundas generaciones son realmente puntas de lanza, pero lamentablemente son las menos. Obviously not all cases happen, and some second generations are really spearheads, but unfortunately are the least.
Esto se ve directamente en los bancos y los cierres de grifo que se le están produciendo a muchos de estos segundos de la generación. This is directly in banks and closures tap to be taking place at many of these second generation.
Los clasificados empiezan a tener productos inferiores a 150.000 euros The classified products are beginning to have less than 150,000 euros
Estos días cuando veo los clasificados tanto de papel como de internet se pueden analizar ya productos con precios bastante inferiores a 150.000 euros, normalmente suelen ser apartamentos y pisos pequeños, pero son un tipo de producto que puede ser bastante rentable desde el punto de vista de la rentabilidad en base de alquiler. These days when I see the role as both classified Internet can be analysed and products with prices well below $ 150,000, usually tend to be small apartments and flats, but they are a type of product that can be quite profitable from the point of view of profitability in base rent.
Esto es una buena opción, ya que la bajada de precios que principalmente pueden hacer aquellos pisos que fueron adquiridos antes del 2002 , beneficia a inversores con interés en adquirir para conseguir rentabilidad que como mínimo compense las cuotas hipotecarias (incluyendo subida de euribor). This is a good choice, because the drop in prices that can mainly those floors that were acquired before 2002, benefits to investors interested in acquiring it to achieve profitability at least offset the mortgage fees (including rising euribor).
Aunque en algunos tipo de hipotecas con las que trabajamos son hipotecas en España, estos días estoy viendo interesantes opciones para poder trabajar con diferentes entornos de banca internacional , sobre todo a nivel de hipotecas en Yenes y en Dólares , en Dólares el interés es más alto que en euros normalmente pero es mucho más fácil conseguir el apalancamiento necesario para acometer inversiones de rentabilidad a medio plazo, en Yenes es una excelente opción, aunque siempre que exista aunque sea como producto financiero la posibilidad de fijar el tipo, incluso pagando un % adicional por el establecimiento de este servicio , que no todos los bancos tienen. While in some type of mortgages we work with are mortgages in Spain, these days I am seeing interesting options to work with different environments international banking, especially at the level of mortgages in yen and dollars, in the interest Dollars is higher that in euros but it is usually much easier to get the leverage necessary to undertake investment profitability in the medium term, Yen is an excellent choice, but whenever there is even a financial product as the ability to set the type, even paying an extra% for the establishment of this service, that not all banks have.
Lo que se podía prever sobre el mercado de la vivienda empieza a formalizarse como un válido, en cuanto a la bajada de precios. What could be expected on the housing market begins to formalized as a valid, in terms of price decreases. Muchas constructoras están utilizando la caída del precio como una fórmula de promoción de marketing , cosa que sinceramente creo que es, en este caso positivo a corto e inmensamente negativo a largo, ya que los que compraron en estas empresas podrían sentir un sentimiento negativo postcompra. Many builders are using the drop in the price formula as a promotional marketing, which is sincerely believe that, in this case positive in the short and long immensely negative, and those who bought at these companies could feel a sense postcompra negative.
Creo que la mejor estrategia en precio es bajarlo en base a un criterio objetivo y no en base a una supuesta captación de cuota de mercado , si bien es bueno ajustar el precio, regalar vivienda no es positivo ni para el comprador, ni para el inversor. I believe that the best strategy is to download price on the basis of an objective criterion and not on the basis of an alleged capture market share, while it is good to set the price, give shelter is not good either for the buyer or investor .
Posiblemente un inversor no comprará nunca a este tipo de promotora, a no ser que quiera mantener su posición de inversión de forma continúa , no en base a darle salida previa compra sobre plano o similar. Possibly an investor not ever buy this kind of nurturing, unless you want to maintain its investment position in a continuing, not based on giving exit after buying off plan or similar.
Creo que las promotoras que utilicen esta táctica de marketing, que no estrategia, sin apoyar muy bien sus criterios, tendrán serios problemas de venta a medio plazo, además de encontrarse con contra táctica de otros competidores que pueden utilizar este factor de forma negativa contra la promotora en cuestión. I think the promoters that use this marketing tactic, not a strategy, without supporting their views very well, they will have serious problems selling the medium term, though tactics against other competitors who can use this factor negatively against promoter in question.
El gran problema que tiene el mercado es que no ha necesitado comerse el coco para vender y ahora van a vender los que sepan hacerlo, ya que los que quieren hacerlo, posiblemente serán todos. The big problem with the market is that it has not needed to sell eating coconuts and now going to sell those who can do so, and those who want to do so, possibly all will be.
SIMA 2008 SIMA 2008
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