Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 24/03/08
Fuente: Noticias Idealista.es , Libertad Digital, El Faro de Cartagena y Finanzas.com
La caída del séctor , movido por la desaceleración de la venta de inmuebles, la paralización del mercado del suelo y la crisis crediticia, se dispara.
Las que se están viendo más afectadas son las inmobiliarias de tamaño medio, como por ejemplo Llanera, que no contaron con la devaluación de suelo, el cual se ha llegado a utilizar como garantía en los préstamos, además de formar parte de los planes de desinversión para afrontar la deuda.
Últimamente hemos conocido también el caso de Colonial, que la seman pasada vió frustrada su compra por el fondo Investment Corporation Dubai, después de que los principales bancos acreedores de la inmobiliaria se negaran a refinanciar la deuda.
Las inmobiliarias deberían vender más para poder remontar la crisis, pero la banca ha cerrado el grifo a un sector muy voraz en el consumo de capital. La relación de la deuda con los activos inmobiliarios (loan to value) sigue siendo elevada en comparación con otros sectores.
La importancia de la innovación en mercados Bear.
La adaptación de la innovación en mercados Oso, (Bear markets) en caída, la utilización de herramientas metodológicas, tecnológicas, financieras, etc, es una fase obligada a pasar por todas las compañías del mercado inmobiliario actual, las reglas empiezan a dejar de servir, las empresas buscan nucleos de actividad basado en conceptos que en ocasiones, cada vez en más ocasiones, dejan atrás viejos conceptos.
En unos años no se tratará de regulaciones de mercado o de ministerios diciendo como son las leyes, serán meras líneas de actuación, o las líneas de actuación del juego, ya que serán los más innovadores los que marquen las tendencias de mercado.
La inversión inmobiliaria sufre un importante cambio a nivel mundial, los players de los mercados pequeños empiezan a notarlos ahora y los de los grandes, que piensan que nunca llegarán empezarán a darse cuenta en un tiempo relativamente pequeño.
La innovación en todos estos aspectos forma de una forma considerable una forma de pensar diferente, más rápida, más acertada y con más claridad en objetivos reales y ficticios, este último punto es el que hace que los pequeños inversores consigan hacer buenas operaciones o pierdan su dinero.
Una crisis demoledora, con muy pocos puntos de salida, entre ellos las NNTT junto con la inversión inmobiliaria “con realidad”
Todo foco de inversión tiene un componente de incertidumbre, hoy en día, que no permite ni ver las opciones posibles de riesgo, la única forma medianamente segura de conseguir que esta incertidumbre se convierta en riesgo es bajando precios en la compra, buena opción desde el punto de vista de un comprador de activos, pero una opción, que dependiendo de “para que” no crea valor en los mercados, aunque si en el bolsillo a medio y largo plazo del que adquiere el activo.
En la radio y en los medios de comunicación se plantean varias situaciones que definen claramente lo que está por llegar, una de las cosas que más clara se ven es que “comer no volverá a ser barato”, los precios se disparan un hay pocas opciones en este sentido.
Las nuevas tecnologías permiten definir nuevos modelos de negocio sobre modelos reales del mercado, incluyendo el negocio inmobiliario, ya que el modelo y la forma de generar rentabilidad es altamente extrapolable a activos digitales de diferentes ámbitos y sectores.
La brecha digital existente hará que exitan cientos de consumidores y unos pocos generadores de modelos de negocio, que la gran mayoría pasaron por la burbuja de las .com, y han aprendedo a trabajar la información de una forma que, como mínimo, genera valor.
La inversión inmobiliaria quedará en un mercado que es el que controla la información, tal y como ha sido hasta ahora, pero en esta ocasión con una capacidad de análisis importante, así como de selección de activos que será de gran interés para los grandes compradores.
Y las inmobiliarias … siguen cayendo
Al menos tres inmobiliarias han caído estos últimos 3 meses, en zonas en las que he podido observar en este tiempo, la gran mayoría de las que caen son franquiciadas (también son las más extendidas, claro), las más tocadas que he visto son Alfa, Tecnocasa y Dón Piso.
Este tipo de franquicias están bastante pensadas para trabajar en mercados Bull (crecientes), pero no tienen un modelo contrastado para mercados Bear (en crisis), el motivo principal quizás está basado en que las inmobiliarias tradicionales que no necesitan de ninguna franquicia son inmobiliarias que tienen una actividad comercial basada en conseguir objetivos y apencar con lo que venga, tanto si hay negocio como si no lo hay.
Las franquicias, aunque la mayoría están bien concebidas, lo están para trabajar con profesionales cuyo perfil es más de dependiente que de comercial, o de comercial que aprovecha la subida y su principal problema es que el vendedor confie en su marca. En cambio en momento de mercados en caída es muy importante trabajar con una visión basada en la agregación de servicios de valor (muchas de las inmobiliarias actualmente se consiguen mantener en base a conseguir financiación e hipotecas, más que a la venta de inmuebles) y en tener una visión comercial que se centre en captar los nichos de demanda existentes, ya que la oferta le llegará prácticamente sóla.
Patrimonio, rentabilizar vía arriendo o vender, he ahí la cuestión
Hoy en día una de las cuestiones que muchas compañías se plantean es la posibilidad de rentabilizar en base a arrendamiento un producto patrimonial, aunque en en muchos casos les obligue a dedicar tiempo y buscar conseguir una rentabilidad mínima anual o, por el contrario, directamente vender.
Las dos opciones son válidas aunque el coste de oportunidad que se genera en muchas ocasiones buscando la rentabilidad en base a arrendamiento puede ser muy alta, el motivo principal es porque cada vez se vislumbran nuevas oportunidades con recorridos altos para el inversor y esto hace que “gastar” tiempo en llenar el producto genere costes operativos que no son interesantes, a menos que la empresa se dedique a esto o que el gestor del patrimonio delege en una empresa experta en este paso la gestión del arrendamiento.
¿Por qué es alto el coste de oportunidad en el caso de que no se tenga la infraestructura del arrendamiento?
Principalmente porque las oportunidades de conseguir un recorrido interesante en productos alternativos por un lado y en países emergentes por otro, son oportunidades que se encuentran en un momento en el que muchos de estos mercados y productos han pasado la primera fase especulativa, es decir, la fase en la que se ha invertido apostando y buscando añadir valor sin tener una claridad de metas bien definida (principalmente por factores políticos y/o económicos).
En la fase especulativa, el producto es un producto sin aparente interés en el que el perfil de comprador que entra es un perfil de comprador con una visión a medio y largo plazo, la fase que estamos hablando ahora la desinversión del patrimonio es más a corto y medio plazo, consiguiendo rentabilidades y recorridos altos en productos más pequeños o menos altos en productos más grandes, podría llamarse fase “de rentabilidad buena, aunque contenida” (pero segura).
El gran problema de esta fase no es la inversión, ya que existirán miles de opciones en las que cualquier inversor podrá conseguir opciones interesantes, el gran problema es la desinversión, es decir, a quién le vendo el producto, cómo, de qué forma y con qué plazos de pago puedo contar.
Desinversión general de bienes patrimoniales, un movimiento complicado y delicado
Existe un gran interés en poder empezar a ejecutar acciones de desinversión en mercados actuales / Inversión en mercados emergentes, sin embargo, el proceso de desinversión es un proceso complicado y delicado.
El motivo principal es que cuando hablamos de ciertos bienes patrimoniales, si no tenemos cuidado, este tipo de bienes pueden terminar confundidos con el mercado masivo y esto podrá generar dos acciones negativas hacía el bien, una de ellas es que perderá valor al ser comparado con productos que forman masa de mercado y, una segunda, que es que corre el peligro de quemarse.
Cualquier de estas dos acciones generan un problema tanto en tiempo como en capacidad de negociación, ya que al entrar en ese mercado masivo y si es un buen producto, tenderá a generar cierta desconfianza del inversor profesional o, en segundo término generará desconfianza al gestor del inversor profesional. Por otro lado, si el producto empieza a quemarse los inversores podrían recibirlo por varias vías con precios completamente diferentes, ya que los intermediarios de este tipo de producto lo cazan en sistemas masivos de información e inflan los precios, haciendo que el producto esté de mil formas diferente en la calle y con poca realidad sobre la información del mismo.
Esta es una de las cosas por las que en Zentrica tenemos muy claro que el producto patrimonial hay que tratarlo con delicadeza, entendiendo que es un producto complicado y que se juega con un bien que tiene valor y que además tiene un tipo de cliente determinado, sin pasar por el mercado masivo de oferta.
Los fondos invierten en España, los individuales en USA
Los grandes fondos quieren entrar a invertir en España, históricamente las inversiones en España siempre han sido rentables a medio y largo plazo y no ha habido caídas con tanto gap entre altos y bajos como en otros mercados inmobiliarios del mundo.
El hecho de que la tendencia del Español a comprar en propiedad, así como la realidad social en la que esta tendencia se termina pegando a todo el que se acerca a España es una de las cosas que hace que los grandes piensen que siempre habrá mercado, inclusive ante el hecho de que el alquiler se dispare, ya que muchos pequeños patrimonios permiten generar una buena rentabilidad a las familias españolas por la que pueden vivir más o menos olgados.
Sin embargo, hay una tendencia interesante que es la de invertir en USA, como ya comentábamos en otros post, estas inversiones ya se realizan directamente con un 40% de descuento desde un punto inicial de entrada, por el cambio de moneda, fondos pequeños y pequeñas fortunas españolas con diferentes intereses personales / profesionales empiezan a buscar productos de lujo en las diferentes ciudades del gigante mundial, con más incidencia en Newyork, Miami, Los Angeles y como no el preciado Bostón, ciudad financiera por excelencia.
Los fondos, ven en la España actual un buen nicho de negocio que les permiten plantearse la posibilidad de negociar sus adquisiciones y de plantear desvinversiones de producto adquirido en fechas más atrás.
Los grandes fondos mundiales empiezan la diversificación
Estos días están siendo de auténtica locura, fondos de diferentes lugares del mundo empiezan a ver España un lugar bueno para invertir, sobre todo a nivel de producto grande. Estas semanas nos han contactado varios grupos, pertenecientes bancos de inversión y sociedades de inversión cuya mínima operación está en torno a los 200 m de euros.
Tenemos varios productos de este tipo, algunos de ellos incluso no sabíamos si íbamos a ser capaces de moverlos, incluso una gran manzana en una zona muy céntrica de Madrid, la seriedad con la que estos grupos trabajan es clara y definida, su visión es una visión del largo plazo, algunos de estos grupos trabajan con volúmenes de inversión que superan los 20 mil millones de euros y su enfoque es global y rápido.
La forma de trabajar es muy transparente, cosa de la que deberían aprender muchas compañías españolas, incluso de primer orden, algunas de hecho se creen que sólo por el hecho de tener liquidez creen que pueden pisotear operaciones. España empieza a sonar como un nicho de inversión tanto por la capacidad de trabajar a medio y largo plazo del producto invertido como por la caída del mercado, estos grupos serán los verdaderos puntales de entrada y serán los competidores en la compra de muchos de los grandes.
Y … ¿Por qué no se alian con los grandes para comprar? Pues porque precisamente los grandes serán sus clientes en unos años y serán los que se tengan que comer el producto con un sobreprecio en el siguiente cambio de ciclo.
Savills compra la banca americana newyorkina Granite Partners
Según leo en Real Estate Press, Savills adquirió el pasado mes de Agosto la banca newyorkina Granite Partners por unos 84 Millones de Euros.
La primera vez que tuve contacto con Savills (Savills FPD) en España fue hace unos 2/3 años en una operación de mediación de un gran edificio, bueno, mejor dicho 3 grandes edificios, ellos habian conseguido la representación de la venta de estos edificios que estaban situados en la ciudad de la imagen (creo que actualmente están Telefónica, TeleMadrid y creo que una empresa alemana).
La operación estaba valorada en unos 21 M de euros y era una inversión directamente en rentabilidad con un posible incremento en el % de rentabilidad anual de la misma, ya que el precio por m2 de alquiler rondaba los 10 euros y se podía elevar en torno a los 15 euros/m2 (si mal no recuerdo).
Esta fue una de las primeras operaciones en el ámbito de los edificios en rentabilidad en las que intervine y, evidentemente no conseguí cerrar 
al final creo que la operación consiguió cerrarla un fondo de inversión relacionado con el mercado de los seguros.
El tipo de inversores que invierten en este tipo de producto son inversores cuya visión de la inversión está orientada a conseguir rentabilidad desde el primer momento en el que el producto está en su activo, sin tener que dedicar tiempo y esfuerzo a conseguir los inquilinos a los que alquilar los metros.
En este tipo de operaciones lo que hay son varios compradores intentado llegar a un acuerdo con el vendedor, esto es que en ese momento hay dispuestos a moverse más de 100 M de euros para conseguir comprar un activo en rentabilidad. Normalmente estas operaciones se suelen ejecutar de forma más habitual en el tercer trimestre del año.
El mercado se empieza a cerrar
Parece que el mercado ha empezado a echar fuera a intermediarios que no aportan valor en el proceso de la venta inmobiliaria, cada vez nos cruzamos con menos, y los que quedan habitualmente son profesionales que suelen ser bastante serios.
Esto hace que las operaciones que manejamos sean muchas menos de las que podíamos estar manejando hace un par de años, pero mucho más serias y con un base bastante más sólida, sabiendo que al final tienes un producto inmobiliario que puede terminar en un SI o en un NO, que se produce en el momento de la decisión de compra y al que en nuestro caso acompaña una valoración exhaustiva del mismo.
El mercado en si mismo parece que se está cerrando a agentes externos y, en general, la mayoría de los colaboradores con los que trabajamos están adoptando la postura de no hacer demasiado caso a gente de la que no se tiene referencias previas en otras operaciones o a profesionales que llevén un cierto tiempo en el sector.
Quizás es una evolución común de un mercado de este tipo, pero lo cierto es que al final poco a poco se va cerrando el círculo y el producto y el inversor están cada vez más cerca.
Agilización en los procesos de deshaucio, el ying y el yang
Los procesos de deshaucio a los impagados de los inmuebles en renta debería ser una de las medidas que deberían plantear cualquiera de los gobiernos que esté vigente, esto es lo que piensa la gran mayoría de gente, sin embargo, esto lo que hará es que sea más fácil poner en alquiler algunos de los inmuebles que están actualmente comprados por sus propietarios como inversión.
Personalmente, creo que la mayoría de los inversores que tienen inmuebles en renta, también tienen algunas fórmulas para poder evitar este tipo de problemas, tanto en la selección del tipo de cliente, como en la política comercial del alquiler.
Este tipo de medidas ayudarán a que estas fórmulas sean menos costosas o dolosas, pero no creo que todo el mundo se ponga a alquilar sus inmuebles por el hecho de que esto pase, más bien puede pasar que haya un % de propietarios que lo hagan, pero no todos, al menos hasta que se empiece a extender el hecho de que a los que tienen problemas de deshaucio con inquilinos les haya ido bien el juício y haya salido todo perfectamente, funcionando los juzgados de forma efectiva.
Primero hay que hacer que esto ocurra y luego hay que dejar que se extienda este tipo de realidades como verdaderamente implantadas, no como intenciones del gobierno (no me refiero a este concreto, si no a cualquiera que esté en el poder).
También esto podría ser una buena opción para que los inversores ocasionales se convirtieran en inversores de forma más continua.
Las grandes corporaciones inmobiliarias, si tienes activo eres alguien
Últimamente que han salido muchas empresas inmobiliarias a bolsa les ha permitido capitalizarse aún más, sin embargo algunas también que han sido sonadas últimamente han caído hacía abajo de una forma demoledora.
El principal motivo de las empresas excesivamente endeudadas por el que no consiguen levantar el vuelo es por el tipo de producto en el que invierten, las que invierten en producto de suelo con un tipo de calificación excesivamente temprana y que para poder llegar a ejecutar necesita 15 años por delante tiene un serio problema, sobre todo con la entrada en vigor de la nueva ley del suelo, el producto es de poca calidad y con demasiada incertidumbre por delante, y más con los políticos que tenemos en este país.
Otras invierten con estrategias de inversión bastante bien definidas y esto les permite apalancarse compartiendo el riesgo, alguna de estas en un tiempo relativamente cercano nos dará una excelente sorpresa.
En este momento de mercado la planificación de las compras son un factor que comienza a tener una gran importancia y por ello los captadores profesionales de suelo y gran producto que permiten a las grandes corporaciones acceder a suelo de calidad, negociado en base a objetivos planificados de adquisición, por ello, el mercado de la mediación se esta limpiando a marchas forzadas.
Las empresas con una cierta tendencia de compra o con un enfoque de compra basado en la experiencia de una sóla persona son compañías que actualmente tienen un alto riesgo y un movimiento erróneo las hará desaparecer del mercado, obligará a que la compañía tenga que aguantar un ritmo demasiado lento para la necesidad que tendrá de vender.
El sector se comienza a profesionalizar en todos sus ámbitos y esto obliga a las empresas a saber con quién juegan en cada caso, haciendo que sus captadores les sean “fieles”, además de profesionales, algo que poco a poco se extenderá a muchos otros sectores cercanos.
Un problema que tienen algunas de las compañías tradicionales de construcción que han pasado ya a segundas manos de familiares es la falta de seriedad, normalmente lo que siguen a los que las fundaron tienen serias carencias y si no estuvieran “enchufados” serían literalmente expulsados del negocio en pocos meses, sobre todo aquellos que se toman ciertas libertades a la hora de tomar decisiones tanto de manejo diario del dinero como de inversión, por no decir también falta de visión estratégica. Evidentemente no en todos los casos pasa, y algunas segundas generaciones son realmente puntas de lanza, pero lamentablemente son las menos.
Esto se ve directamente en los bancos y los cierres de grifo que se le están produciendo a muchos de estos segundos de la generación.
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