España objetivo Core y Value Added de los fondos de inversión inmobiliaria
Un mercado como el Español que ha destacado en todo el mundo por el bombazo inmobiliario y que ha permitido a muchas empresas obtener una importante experiencia en el desarrollo de vivienda y de activos inmobiliarios, en un momento de crisis como el actual de un mercado maduro, es un mercado muy atractivo para fortunas y fondos con capacidad de adquisición de grandes volúmenes de producto.
Se prevé una entrada de fondos en España con un objetivo principalmente Core y Value Added, es decir, para producto en rentabilidad y para operaciones en las que existe un cierto recorrido en base a la aportación de experiencia o gestión del fondo.
Existen ciertas posibilidades de expansión aún en segundas capitales para desarrollo de producto nuevo, aunque la saturación del mercado pide que pase un cierto tiempo hasta que este vaya siendo absorvido. El producto logístico e industrial es el más demadado, aunque los precios en España son altos y los vendedores no permiten tener recorrido aceptable a los inversores.
Es un mercado de inversión inmobiliaria en el que el negocio se hace en base a la necesidad de venta del vendedor que a las posibilidades de negocio real sobre el activo de una determinada transacción, esto hace que el punto de vista del comprador sea siempre focalizado en un tiempo relativo, excepto en operaciones en las que el negocio es muy claro por la ubicación del activo.
La ubicación en este momento es un parámetro decisivo para la ejecución de la operación, pero siempre que el enfoque de negocio esté en base de rentabilidad o mejora de margen en base a gestión, no tanto en operaciones Opportunity en la que el riesgo de construcción o el riesgo de consecución final de negocio es un riesgo que también está presente en la operación y que los fondos en este momento no están muy dispuestos a tener.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 14/04/08
Fuentes: Terra actualidad, RadioHuesca.com, CincoDías.com
- El Polígono de las Harineras, en Huesca, podrá ser una zona de viviendas , de edificios de diferentes alturas, que van en progresión, quedando los más elevados lejos de las zonas más céntricas. Además, presentarán amplios espacios, zonas verdes, y estarán distribuidos por manzanas, lo que hará que esta zona pueda ser agradable para vivir y para transitar por ella.
- El Salón Inmobiliario de Madrid ha cerrado sus puertas. El balance, a pesar de la crisis, ha sido, positivo, ya que aunque la afluencia haya sido menor, los visitantes han mostrado más interés. No obstante, “Este año las expositoras han dejado de lado cualquier objetivo que no fuera el de vender”. Por su parte, Eloy Bohúa, director del SIMA, afirma que “más que nunca ésta ha sido una edición eminentemente comercial y un balón de oxígeno para nuestros expositores, que estoy seguro que sabrán valoran muy positivamente y de cara al futuro”.
- Acciona Inmobiliaria considera que la vivienda de alquiler es un negocio con gran demanda, por lo que centrará sus objetivos en este sector. No es la única compañía que reorienta sus estrategias ante la situación del sector.
- CNMV suspende la cotización bursátil de la inmobiliaria Aisa, mientras se aclara la noticia de que lanza la Aseguradora Asefa, la cual le reclama a la inmobiliaria una deuda de 1.3 millones de Euros que podría llevarla a declarar un concurso de acreedores.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 25/03/08
Fuentes: Expansión, Finanzas.com y La Voz de Galicia
- Martinsa Fadesa, ha iniciado la última y crucial cuenta atrás para refinanciar el pago de los 5.100 millones que debe a sus bancos. Mañana vence el plazo señalado la semana pasada por la inmobiliaria para alcanzar un acuerdo con la totalidad de los bancos que financiaron la compra de Fadesa por parte de Martinsa a principios de 2007.
- Ferrovial vende parte de los activos de la filial inmobiliaria de BAA por unos 340 millones de euros, enmarcada en el plan de desinversiones de activos no estratégicos de BAA que Ferrovial puso en marcha cuando se hizo con el operador de aeropuertos.
- La consultora Dyrecto subasta de forma exclusiva mediante subasta pública terrenos, hoteles, edificios y residenciales en los principales núcleos turísticos y residenciales del país. Alguno de estos activos salen a un precio un 50% inferior a su valor de tasación.
- La falta de suelo industrial en el eje atlántico, las ventajas fiscales, laborales y económicas que ofertan los países del Este y el resugimiento en inversión que ha experimentado Portugal, ha hecho que este año, la inversión extranjera en Galicia, haya descendido un 50% en el 2007 repecto al 2006.
Importantes asistentes evento 4 Marzo
Después de la convocatoria realizada a lo largo de la semana pasada, los asistentes al evento de Zentrica del día 4 nos definen que el trabajo de todo este tiempo parece que está bien desarrollado.
La altísima calidad de los asistentes define que la presentación oficial del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica, cuya presentación correrá a cargo de D. Eloy Bohúa, Director del Salón Internacional Inmobiliario de Madrid se presenta como todo un acontecimiento.
Agradecemos a todos el interés en conocernos y en ver todas las posibilidades de trabajar juntos de aquí en adelante.
El sector inmobiliario se empieza a profesionalizar
Y es que no hay mal que por bien no venga, poco a poco las entidades de formación y las empresas son más conscientes de las realidades y de las necesidades de gestión de compañías de un sector que se ha visto estos años de atrás completamente colapsado por la mitad del país, intermediario que no aportaban valor y promotores que hacían producto de calidad media y vendían a precio de oro, todos buscando el pelotazo del siglo, y que algunos han conseguido.
Sin embargo, este tipo de fórmulas al final hacen que la propia profesionalización del sector poco a poco vaya creando sus propias barreras de entrada a perfiles que no cumplan con un mínimo de ética y seriedad, que al final es lo que quiere cualquiera para hacer negocios.
Las empresas se empiezan a aliar con escuelas de formación para lanzar cursos de postgrado a tutiplen, a ver cuando aguantas más de 5 años. Sin embargo, existe un serio problema en esta definición de la formación, la mayoría no está sabiendo como adelantarse al futuro, mientras que el factor que se da por importante es el management, los puntos más importantes se están dejando de lado, en las empresas inmobiliarias, debido a su visión de servicio no están tocando las nuevas tecnologías e internet desde un punto de vista estratégico, focalizando esta formación más en management y gestión (núcleo de la actividad, evidentemente), pero dejando de lado la fórmula de creación de sistemas propios de que generar valor y compresión de tiempos en todos los procesos, desde comercialización del producto hasta gestión financiera, pasando por la toma de decisiones.
En teoría esto se puede paliar comprando un sistema o haciendo que alguna compañía informática lo incorpore, pero la realidad es que para las compañías informáticas (que ahora tienen un gran trabajo en esta línea) una empresa cliente es un número más, además de ser un conejillo de indias ya que la integración se la hará un becario en el 80% de los casos.
¿Por qué esto debe ser importante?
Pues porque si esto no se plantea desde el principio, el gran problema que surge es que al final siempre se depende de terceros en todos los ámbitos, los gestores deben tener una visión tecnológica, además de la propia de gestión, si no, están cojos.
Aunque haya muchos cursos y masters, el sector está empezando a profesionalizarse, pero le queda mucho camino por delante (por lo menos hasta el próximo ciclo alcista).
Los divorcios y separaciones, buen nicho para inversores
Es una realidad y más en España donde parece que las situaciones de divorcio y separación cada vez son más acentuadas. Cuando hablamos de divorcio o separaciones no sólo es desde un punto de vista de divorcios de parejas, sino también de separaciones de socios y temas similares.
Son un interesante nicho para inversores, ya que el hecho de que la relación entre dos partes o dos personas no termine bien permite “la entrada de un tercero” que ayude a solucionar el problema o la vinculación económica existente entre ambos a través de la adquisición de un inmueble, evidentemente en estos casos el inversor tiene una buena opción para plantear precios.
Según los juristas especializados en este tema, los motivos que pueden dar lugar a una separación son variados, pero se podrían considerar en dos grandes tipos, uno de ellos desde el motivo económico y otro el motivo de infidelidad (también existen otros pero son menos relevantes que los dos anteriores), que en cualquier caso determinan una fórmula de separación en la cuál el inmueble común puede ser uno de los bienes a liquidar concierta celeridad para poder realizar la separación lo antes posible.
Ese factor tiempo es uno de los factores que los propios interesados en la separación están dispuestos a llegar a acuerdo para poder admitir que el precio del inmueble puede ser menos del esperado inicialmente siempre que haya alguien que lo pague rápido.
Igualmente, sigue siendo negocio para todos los dueños de pisos pequeños la opción de alquilar a este tipo de perfiles inmuebles en el centro de las ciudades que les permitan tener una vida tranquila en un espacio cómodo.
Al final, para bien o para mal, la sociedad determina el objetivo del movimiento de su economía y en sociedades desarrolladas, un factor de oportunidad de inversión inmobiliaria es precisamente el de las separaciones y divorcios.
Argentina tiende a conseguir ser un foco de inversión muy interesante a corto y medio plazo
Las exportaciones y la apuesta por el biodiesel hacen que el mercado argentino pueda ser estable en los próximos años, diferentes emprendedores con capacidad de inversión y desarrollo de negocio plantean fórmulas de inversión a un interesante nivel.
Los retornos que se podrían estar planteando son retornos a un medio plazo superiores al 50% anual en algunos casos que se dirigen hacía los sectores de la inversión inmobiliaria y de la utilización de recursos para la transformación de las basuras.
El gran problema de mercados como el de argentina es el tipo de actores con los que se desarrollan los negocios locales, existen interesantes y serios contactos que permiten desarrollar negocios con un control y transparecia de las inversiones.
Los fondos invierten en España, los individuales en USA
Los grandes fondos quieren entrar a invertir en España, históricamente las inversiones en España siempre han sido rentables a medio y largo plazo y no ha habido caídas con tanto gap entre altos y bajos como en otros mercados inmobiliarios del mundo.
El hecho de que la tendencia del Español a comprar en propiedad, así como la realidad social en la que esta tendencia se termina pegando a todo el que se acerca a España es una de las cosas que hace que los grandes piensen que siempre habrá mercado, inclusive ante el hecho de que el alquiler se dispare, ya que muchos pequeños patrimonios permiten generar una buena rentabilidad a las familias españolas por la que pueden vivir más o menos olgados.
Sin embargo, hay una tendencia interesante que es la de invertir en USA, como ya comentábamos en otros post, estas inversiones ya se realizan directamente con un 40% de descuento desde un punto inicial de entrada, por el cambio de moneda, fondos pequeños y pequeñas fortunas españolas con diferentes intereses personales / profesionales empiezan a buscar productos de lujo en las diferentes ciudades del gigante mundial, con más incidencia en Newyork, Miami, Los Angeles y como no el preciado Bostón, ciudad financiera por excelencia.
Los fondos, ven en la España actual un buen nicho de negocio que les permiten plantearse la posibilidad de negociar sus adquisiciones y de plantear desvinversiones de producto adquirido en fechas más atrás.
Bajada alarmante del consumo, excepto del consumo del lujo
Una de las cosas que me gusta hacer algunos fines de semana es analizar en centros comerciales y lugares transitados que es lo que la gente le gusta demandar, tal y como comentó Salvador Aragón hace ya tiempo en una de las veces que asistió al Thursday, lo que hay que hacer es analizar pequeños detalles.
Este fin de semana estuve viendo un par de centros comerciales y me quedé perplejo de la poca afluencia que habia consumiendo, prácticamente estaban los restaurantes estaban vacios y los cines estaban completamente a 0. El tipo de perfil de visitante que pude observar era casi todos familias españolas. La subida del euribor, así como las subida de los productos básicos como la alimentación, hace que las economías familiares se vean muy resentidas.
Es posible que lo que si se llenen son los bares de ciertas zonas, sobre todo para tomar “la caña”, no para cenar, algunas de las franquicias que pude ver con buena aceptación de gente era la de pinchos a 1 euros y todas las que tienen como punta de posicionamiento una fórmula barata.
Es muy posible que internet suba en las casas sobre todo para poder bajar películas y no tener que pagar de esta forma los 7 euros por persona que ya cuesta de media la entrada al cine.
La globalización hoy en día se nota más que en otras fechas ya que el lujo es un tipo de consumo que no baja, hay gente con suficiente capacidad adquisitiva que comprar cosas caras e ir a restaurantes caros es una forma de vida actual normal, mientras cosas como ver a cierto tipo de gente cerca de los centros comerciales tipo Lidl y similares que se lanzan a por la basura a por comida. Tuve ocasión de ver esto hace unos días en una calle de atrás del lugar donde tengo mi oficina en la Glorieta de Cuatro Caminos.
Estrategia de marketing para promotoras, la necesidad de viralizar la venta
La venta de producto inmobiliario es un producto de alta confianza, cuando el mercado está en un periodo alcista, la confianza está volcada en el propio mercado, cuando el mercado está en un periodo bajista, la percepción de posibles pufas es mayor que en el periodo alcista, por lo que la confianza está basada en el contacto directo y personal (networking).
La fórmula que mejor ha funcionado en muchas ocasiones de crisis ha sido la basada en la viralidad entre conocidos, la estratégica de marketing de muchas compañías en este ámbito se modifican, haciendo que la servucción se intensifique dirigiéndose hacía un concepto más viral.
Es decir, el boca a boca de toda la vida es el que vale. Por cierto, posteriormente a este boca a boca, se le denominó Boca Oido (es evidente) y ha tenido otros nombres, pero si te pones en un pueblo a las 12.00 de la mediodía en el mercadillo con todas las vecinas y das una noticia, esa es la que vale como percutor del virus comercial.
Personalmente pienso que el mercado de la vivienda, principalmente en su fase finalista, es un mercado muy dirigido a la mujer, sin embargo, el mercado de la mujer ha sido muy poco explotado, se ha intentado dirigir algo a nivel de gran corporación publicitaria, pero la percepción de la mujer es bastante diferente a lo que se vende hoy en día, es decir, ahora no hay que pensar en vender, si no en como ha de comprar la gente.
Happynomics - Las nuevas tendencias del mercado
Parece que en sociedades de consumo ya saturadas como las que viven en los principales países y continentes desarrollados la gente empieza a preguntarse realmente nuevos aspectos de la vida que posiblemente será los próximos nichos de desarrollo de productos y servicios durante los próximos años.
El principal aspecto de la vida es conseguir la respuesta a la pregunta: ¿Qué es lo que realmente me hace feliz?
Al resultado de esta respuesta se le empieza a denominar Happynomics, es decir, la economía de la felicidad, hasta ahora cuando se estudiaban las principales tendencias económicas se basaban en aspectos cuantitativos (volumen de masa crítica a la que ofrecer productos/servicios) y en aspectos semicualitativos (tipología del público objetivo con sus características geográficas, demográficas, psicológicas, etc).
Sin embargo, todos estos aspectos están basados en el componente de “necesidad” y en el de “carencia” del consumidor, posteriormente se ha ido incorporando el componente “deseo”, pero habría que añadir otro más que puede ser el definido como el componente “felicidad”.
La felicidad es un estado mental, un estado mental que te permite adaptar el mundo que te rodea a tu visión de la vida, es lo que podría ser una especie de escenario de realidad virtual en el que puedes estar viviendo una vida paralela (podría ser un “second life) pero en tu ámbito de vida real.
Muchas características de este ámbito de mercado se basan en las experiencias positivas que haya podido vivir un cierto indivíduo en la época de la pubertad (en la que hay experiencias negativas y positivas) y aislando esas experiencias positivas para aplicarlas al día a día actual que pueda tener.
En fin, que aquí el que no corre, vuela 
Mi experiencia en Televisión, El Ojo Público del Ciudadano
Ayer Jueves por la noche, sobre las 22.00 horas se emitía en Televisión Española el Programa del Ojo Público, dirijido por Juan Ramón Lucas (mago de la TV) al que me invitaron hace unas semanas.
La verdad es que nunca antes habia estado en Televisión y fue una curiosa experiencia, en general se podría decir que una experiencia muy positiva. En esto de la TV hay que diferenciar claramente entre los que producen el programa, profesionales 100%, detrás de un presentador hay un montón de gente trabajando y haciendo que todo el mundo esté agusto y la propia entidad RTVE que la verdad creo que debería plantearse muchos cambios, da pena ver en que se gastan nuestros impuestos.
Curioso también el “compadreo” tan positivo que hay entre los tertulianos, asistentes y “testigos” que no se porque los llaman así, pero yo era uno de ellos
Está todo medido, pero sobre todo para que la gente no se salga del guión, aunque la idea que yo llevaba no era la que se planteó al final, no estuvo mal, ya que se supone que mi papel era ser la parte negativa de los jóvenes que no consiguen piso y demás, pero bueno, en fin, se hizó lo que se pudo Yo pensaba que iba a hablar más sobre temas de inversión Inmobiliaria y alguna cuñita de Zentrica.net
Tengo que decir, que Juan Ramón Lucas, aunque ya lo pensaba de antes, pero ahora lo corroboro, y sobre todo después de conocerle personalmente, es un top 1, además de excelente profesional, como persona es mucho mejor, merece la pena conocer a personas como él.
Detrás “del telón” estuvimos hablando un buen rato sobre inversiones y Anabel Alonso y yo hicimos muy buenas migas, la verdad es que Anabel tiene un mérito de Aupa, independientemente de que sea una gran profesional, saber como hacer para mantener la atención de la gente y para estar en el ojo del huracan son pocos lo que tienen capacidad, ella la tiene … además de ser una persona con la que hablando un rato se ve principalmente una cosa, es una mujer MUY inteligente. Me quito el sombrero.
El “Pocero de fuenlabrada” es otro personaje interesante, uno de esos profesionales rudos que se sienten en su salsa cuando empiezas a hablar con él de metroc cuadrados y de precio de repercursión.
Francisco Álvarez, que es el economista que estaba a la derecha de Lucas es un profesional, cuando habla del ámbito financiero lo hace con rigor y seriedad, con claridad y al grano, además allí me enteré que tiene un programa de radio sobre economía, además de un programa en Canal 9. Aunque la mayoría de la gente no lo sabe, la persona que estaba allí sentado fue Vicepresidente de la Bolsa de París.
Laureano Arquero, el abogado que estaba a la izquierda de JRL es un tio rudo, muy serio en su trabajo, aunque en un ambiente distendido te puedes tirar horas hablanco con él entre temas serios y risas.
Y como no, Alberto Piñana, antes que nada decirle que enhorabuena por superar su tema personal, es un luchador nato, se le ve a la milla, además de un profesional muy serio en su trabajo, habiendo sido el único que inicialmente se enfrento a todos antes de que se diera el aviso del “El Caso Malaya”.
Maria y Sonia, dos profesionales como la copa de un pino que no dejaron que nos faltase absolutamente de nada, y eso que a María yo la puse en un brete antes de empezar el programa, porque se me había olvidado todo lo que tenía que hacer, y ella con una paciencia increible, mientras todo el mundo gritaba “venga, que empezamos, vamos todos el mundo a su sitio” me volvió a explicar todo con una tranquilidad que a mi me permitió estar también tranquilo, ole por estas dos profesionales y futuras grandes promesas periodísticas.
En fin toda una experiencia. Gracias a todo el equipo y en especial a María y a Juan Ramón por el trato que me dieron, top 1.
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