Algunos fondos venden con buenas plusvalías
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En épocas como esta de crisis, los fondos de inversión inmobiliaria tienden a seguir en la línea de negocio que han mantenido los últimos años, muchos de ellos, buscan desinvertir activos propios sabiendo cuál es la situación actual del mercado.
La gran mayoría conocen que la venta en este momento se produce en una posición que no es la más adecuada, pero para poder realizar nuevas inversiones necesitan tener liquidez propia, al no haber buenas opciones de apalancamiento en el mercado.
A su vez, las opciones respecto a potenciales compradores se cierran, más con los resultados de las multinacionales, sobre todo las españolas, que además son las que utilizarán la ley del 15, es decir, malos resultados, el 15% de la plantilla a la calle.
Es un buen momento para fondos extranjeros que buscan la ganga y qué mejor que comprárselo a otro fondo, que entiende la filosofía de inversión, independientemente de la puesta en acuerdo de las negociaciones de los activos en traspaso.
Lo que si es cierto es que muchos fondos en posición compradora prefieren tener como interlocutores a otros fondos y a los bancos, antes que directamente a los promotores de los activos inmobiliarios, les permite trabajar en una base de ideas similares y de foco de negocio basado normalmente en un concepto de rentabilidad o de oportunidad, no tanto en un concepto de salvarse de la quema o de colocar los activos que no se venden que tienen en mente muchos de los promotores.
Las perspectivas para la inversión inmobiliaria de los fondos inmobiliarios son absolutamente nefastas
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Las perspectivas para la recuperación del mercado inmobiliario a corto y medio plazo en España que analizan muchos de los fondos ingleses y americanos son absolutamente nefastas, por lo que su visión es compra al descuento de una forma total y completamente a la baja, entrarán sólo en operaciones en las que exista una realidad de oportunidad.
Esto dicho directamente desde el punto de vista de una tendencia de mercado es un problema de los muy, muy serios para los promotores que se han quedado con suelo a medio desarrollar, o con suelo que no tiene una realidad de venta, eso si, si el producto es bueno, la venta a un precio que puede oscilar hasta en el 50% y 60% de descuento sobre el precio de tasación puede ser una operación válida.
En este caso, las jollitas que muchas promotoras buscaban colocar, son jollitas que en muchos casos se han podido pudrir directamente, el suelo se ha secado, aunque el manzo fuese bueno, si les sirve para aguantar los costes y los principales del apalancamiento que se haya producido sobre el inmueble, se pueden dar con un canto en los dientes, como se suele decir.
Se ve de una forma definitiva que los que tienen capacidad de liquidez, no sólo quieren comprar de rebajas, lo que quieren compra es de saldo, y eso hará que el mercado estos meses esté bastante parado, lo que muchos podían pensar que el Septiembre actual sería una opción para mover ficha se puede estar conviertiendo en una aceleración de la caída, siendo en este momento,o mejor dicho siguiendo en este momento un momento de observación por parte del mercado liquido, y viendo opciones de entrada, que posiblemente serían desprestigiosas si se conocieran los precios de venta en medios de comunicación o similares, ya que definirían una situación de las empresas dueñas del rumor mucho más peliaguda que incluso la que realmente pudiera tener.
Por otro lado, las opciones y forma de sacar el producto a la calle son fórmulas poco válidas si el producto se ha tocado o se ha presentado a un potencial cliente, ya que tanto el cliente (que posiblemente es su momento lo hubiera rechazado), como la comercializadora lo más probable es que lo elimine de su portafolio de operaciones a presentar, ya que el producto se puede considerar un producto envenenado.
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Algunos se resisten a ver la realidad que tienen encima
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Parece que algunos aún se revuelven de un lado para otro cuando quieren vender su producto, conociendo a ciencia cierta que no hay un tercero que se lo querrá quedar, de hecho, hay producto cuyo valor por muy grande que pueda ser el futuro desarrollo a día de hoy es 0.
Sin embargo, muchas promotoras siguen pensando que en el último momento podrá pasar por delante de ellos un incauto que se lo comprará, y eso hoy en día es bastante difícil, sobre todo cuando se necesita hacer caja para cubrir otros desordenes internos.
Al sacar el producto al mercado una promotora debe informar muy bien al posible comercializados si lo que quiere es hacer caja o sacar del balance el producto, es decir, entre otras cosas que no siga costándole dinero ni tampoco le permita utilizarlo como herramienta de palanca con otras entidades financieras.
En algunos casos nos plantean, con un alto desconocimiento, que además deja ver las serias carencias de conocimiento y realidad actual de la empresa, la opción de que este producto lo adquiera un fondo de inversión inmobiliario, y la verdad es que no es que no sea el momento, es que fondos de inversión inmobiliario con ese perfil hay muy muy pocos en el mundo y más que compren a buen precio para la promotora, eso lo comprarán como suelo rústico, y a un precio de risa.
La verdad es que puede ser muy posible que muchas empresas caígan o tengan que rebajar sus estructuras por el desconocimiento de los ámbitos financieros / inmobiliarios, por un lado, y por otro lado, por la falta de implicación que tienen en muchas empresas los empleados, no he visto nada igual hace tiempo, no se si es desmotivación, o cuál es el motivo, pero en la mayoría de los sitios la desidía de ciertos empleados se ve de lejos, cuando ahora es un momento en el que deberían tirar para delante de forma seria, bueno, no hay mucho que decir, ayer escuchando a Francisco Hernando (El pocero) se ve claro, el ha tenido que hechar a no se cuantos miles de personas, en su caso por una serie de motivos relacionados con la política, pero muchos tendrán que echar a la calle a muchos de sus empleados porque no son capaces de mantener sus estructuras ni de entender el cambio profundo que se está produciendo en el mercado.
Inversiones, Club de inversión inmobiliaria Zentrica
El mercado de financiación más activo que nunca
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Son muchas las empresas que están con una necesidad de financiación importante, muchas de ellas si se ven un poco obligadas caen directamente en concurso de acreedores como recurso que aunque cuesta directo, es fácil.
Sin embargo, muchas de estas empresas podrían optar a buenas posibilidades de financiación, el gran probllema que estas tienen habitualmente es la falta de rigor y de conocimiento de los parámetros financieros para poder entrar en este ámbito y que los compradores o financiadores de deuda se fijen en ellos, como en cualquier otro mercado la necesidad de tener un conocimiento técnico es importante, cosa que abrirá importantes puertas de aquí al futuro a compañías que ofrezcan servicios de este tipo.
Actualmente el mercado empieza a cambiar y para un desarrollo de cualquier tipo será necesario trabajar tanto con capital como con deuda, desde el punto de vista del capital, la banca queda algo fuera para los nuevos players, algunos evidentemente muy cercanos a este ámbito empresarial, y para el tema de financiación existen diferentes opciones que son muy poco conocidas aún por las empresas.
El mercado cambia y después del verano muchas de las empresas que pueda caer en concurso de acreedores, lo harán por el factor tiempo/conocimiento que no les permitirá saber cuales son las pautas a seguir para conseguir financiaciones y entradas de capital en los proyectos.
En el ámbito de capitalización los fondos de inversión inmobiliaria tendrán mucho que ver, aunque las empresas también necesitan adaptar su juego a estos players.
La inversión empieza a tomar posiciones para septiembre
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El producto tradicional de crisis está siendo el que principalmente quieren recibir la mayoría de los inversores privados y fondos de inversión inmobiliaria, los más enfocados a filosofías valued added u oportunistas tienden a mirar hacía Brasil, como punto principal de inversión a medio y largo plazo.
En general todos empiezan a tomar posiciones, si septiembre y octubre han sido meses en los que históricamente se han tomado decisiones para empezar a analizar posibles inversiones de los beneficios del año de cara al final del año, en esta ocasión quizás están más orientados al desinversor, para ver que productos poder trabajar y sacar al mercado con la mayor discrección posible.
Los grandes inversores están muy interesados por España como foco de inversión inmobiliaria, aunque con cierto cuidado a la hora de seleccionar el tipo de producto en el que invertir, así como los partners adecuados para conseguir el producto, en el movimiento de caída que el mercado va a realizar tirará de muchos de estos partners hacía abajo y muchos de ellos perderán cuota de mercado, el mercado estará por un lado más libre, pero por otro lado será más selectivo por parte del comprador o vendedor.
Experiencia en mercados inmobiliarios internacionales
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Como bien es sabido, las promotoras que hayan hecho bien su trabajo hoy en día han de tener una pata internacional más o menos desarrollada a nivel de inversión inmobiliaria. La elección de los mercados en los que se va a trabajar es vital saberla decidir en base a varios parámetros.
Uno de ellos son las fortalezas y debilidades de la empresa, junto con los conocimientos y posibles contactos en una determinada zona. Otro, el conocimiento del perfil del cliente objetivo a corto, medio y largo plazo que normalmente suele ser bastante diferente. Y un tercero, tener clara la estrategia de inversión que se va a seguir.
Con estos tres parámetros desarrollados de forma amplia, se puede tener una cierta visión de si la empresa está o no con capacidad para internacionalizar su actividad.
Muchas empresas, muchas de ellas españolas que han querido entrar en mercados internacionales han tenido grandes aciertos y han tenido también grandes caídas. Uno de los talones de aquiles de algunas de las empresas españolas ha sido Alemanía.
Al igual que en UK con una buena estrategia, un buen precio y una buena oferta se puede conseguir un público objetivo bastante interesante, en Alemanía la cosa cambia, ya que en este sentido se podría decir que hay dos Alemanias, por un lado, la del baby boom y la “época del destape” en España y, por otro lado, los hijos de estos primeros.
Los primeros son los que han tenido una cierta experiencia agradable en España, Mallorca es un ejemplo, y han decidido comprar inmuebles para tener buena calidad de vida en sus años más avanzados. De hecho, esta calidad de vida se la permite también el estado, ya que la “ley de dependencia” o similar en Alemanía está aprobada hace muchos años y un señor mayor que quiere venir a pasar su tercera edad a España, además de tener un beneficio personal, lo que tiene es un beneficio para su “Seguridad Social” o seguros, ya que les cuesta hasta 3 veces menos la estancia (y cuidados) de una persona en España que en Alemania.
La otra segunda Alemanía, es decir, los hijos de estos primeros no tienen un enfoque tan de interés por España o por comprar vivienda o segunda vivienda, principalmente porque son gente con más interés en conocer mundo, por viajar y no tener un inmueble que les pueda suponer una cierta atadura y hasta una cierta edad, más bien mediana, no deciden una sóla zona de vacaciones, es más están más extendidos otros tipos de actividades como las Supercaravanas en vez de un resort.
Muchas de las empresas españolas que han entrado con la misma estrategia de venta en UK que en Alemanía se han pegado un buen batacazo. De hecho la inversión inmobiliaria no está tan extendida como pueda estar en UK. Sin embargo, los inversores alemanes que deciden invertir en inmuebles, suelen ser bastante más metódicos y es difícil que se equivoquen en el ámbito de rentabilidades y sus posibles desviaciones.
Un detalle que me sorprendió bastante al inicio de la actividad inmobiliaria a nivel profesional hace unos 6 años es que los fondos de inversión españoles no podían comprar suelo (por diversos motivos que ya he planteado en otros post), no era habitual, sin embargo, los único que tenían interés en poder comprarlo eran los alemanes, con una visión a medio y largo plazo bastante bien definida.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 12/06/08
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Fuentes: CincoDías.com, Huelva Información, Terra Actualidad
- Según datos de la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva, la rentabilidad media anual ponderada de los fondos de inversión inmobiliaria de los últimos diez, cinco y tres años fue del 6,93, del 5,87 y del 5,47%. La rentabilidad se ha reducido en un 5% en el ultimo mes de mayo.
- Queda paralizada la urbanización de las zonas de Corrales, Bellavista y Dehesa de la población de Aljaraque, ya que ls últimos estudios geotécnicos de la zona han revelado que, al estar proyectados sobre una antigua cuenca minera, los suelos presentan altos niveles de metales pesados tales como benceno, arsénico, mercurio, etc, que además posiblemente hayan contaminado las cuencas de aguas subterráneas, con el consabido peligro para la salud humana.
- El Consejo de Inversores Abu Dhabi está negociando la compra a TMW del 75% del emblemático edificio Chrysler de Nueva York por un importe de 800 millones de dólares. De esta forma, el acuerdo podría contemplar que Tishman se mantendría a cargo del edificio, mientras que el Consejo de Inversores Abu Dhabi actuaría como socio financiero, es decir, sin tomar parte en las decisiones.
- ccvenderá tres rascacielos en Manhattan, los cuales forman parten de la cartera de siete inmuebles recuperados por la entidad del promotor neoyorquino Harry Macklowe, con descuantos de hasta el 30%, según señalan fuentes informativas.
Las Reglas del Juego han Cambiado
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El mercado de crédito como lo conocemos hasta ahora, ha muerto. La laxitud de las entidades financieras a la hora de requerir capital para afrontar proyectos inmobiliarios va a cambiar y se va a endurecer acercándose a los requerimientos de capital y las formulas de crédito de otros países europeos. Esta nueva realidad va a hacer que fórmulas hasta ahora utilizadas como permutas y aportaciones sean estudiadas de forma mucho más estricta por las entidades financiera. Los operadores inmobiliarios no están acostumbrados a desarrollar su actividad en estas nuevas condiciones de mercado.
Como consecuencia de este nuevo marco, el capital privado inmobiliario va a convertirse en uno de los principales instrumentos para conseguir ese capital suficiente que permitirá acometer proyectos inmobiliarios. El capital privado inmobiliario, carece de un marco regulador claro en España, la CNMV acota la inversión inmobiliaria a través de vehículos regulados a las formulas de Sociedades de inversión inmobiliaria y a fondos de inversión inmobiliarias. La regulación sobre estos vehículos es desde nuestro punto de vista exageradamente constrictiva, limitando la inversión a inversión directa sobre producto en rentabilidad y limita la estrategia del vehículo regulado a 50% de terciario en rentabilidad como máximo y 50% residencial en rentabilidad permitiendo en esta tipología residencias de ancianos y estudiantes. También se limita el peso en porcentaje sobre la cartera que un activo puede tener. Últimamente la CNMV ha permitido el registro a vehículos de inversión libre (Hedge Funds Inmobiliarios) a grandes bancos pero con estrategias de gestión muy limitadas.
Por eso pensamos que pese a la ausencia de marco regulatorio propio los vehículos de capital privado inmobiliario, son la mejor solución. El marco regulatorio se puede solucionar siendo estrictos en la gestión y el buen gobierno de los vehículos. INREV (European Association for Investors in Non-Listed Vehicles) a través de su INREV CORPORATE GOVERNANCE PRINCIPLES AND GUIDELINES marca las líneas maestras por las que se deben gobernar estos vehículos. Siguiendo estos parámetros de gestión conseguimos de los anhelos de la economía de mercado, la autorregulación.
Los pactos de accionistas sacados de la experiencia del capital riesgo (prívate equity) nos permite la protección de todos los participes en un vehículo de capital privado inmobiliario, años de experiencia en este sector hace que se preparen, todas las posibles circunstancias contractuales que podrían poner en peligro los intereses de los inversores, especialmente minoritarios en co-inversión, y se zanjen de raíz mediante un pacto de accionistas a la constitución.
Las ventajas del capital privado inmobiliario a parte de su agilidad y su recurso sobre el activo son fiscales ya que al ser vehículos de muy inferior tamaño a los vehículos regulados, el 5% que permite acogerse a la excepción por reinversión se alcanzan con cierta facilidad para casi todo perfil de inversor.
El momento de mercado en el que nos encontramos nos permite ser optimistas en el mercado del capital privado inmobiliario en España, ya que están aflorando oportunidades de inversión con excepcionales rentabilidades potenciales, la sequía en el mercado de crédito es otro aspecto que permite a los inversores entrar en proyectos en co-inversión a través de vehículos de capital privado inmobiliario, con rentabilidades esperadas altísimas ya que la falta de liquidez se paga cara. Dado que al estar seco el mercado de crédito, haberse endurecido las condiciones y que sólo mejorando el ratio de capital se puede sacar proyectos adelante, el capital privado inmobiliario es la mejor opción.
En el servicio de co-inversión de Zentrica somos especialistas en sacar operaciones en co-inversión adelante, estamos identificando una nueva necesidad para inversores y proveedores de proyectos. Esta necesidad se suple favorablemente para las dos partes mediante la co-inversión.
Juan Manuel Montel Castro-Rial
Director de Getión de Zentrica
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SIMA 2008
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