Preparando vehículos de inversión para importantes operaciones
Después del salón inmobiliario SIMA 2008, hemos comenzado un interesante contacto con alguno de los inversores con los que estuvimos en contacto y que tuvimos oportunidad de conocer en el salón inmobiliario, que nos han planteado la posibilidad de crear vehículos de inversión bastante activos y con una interesante fórmula de desarrollo de productos en diferentes países emergentes, además de su aplicación en oportunidades en España.
Actualmente las opciones planteadas por un pequeño grupo inversor son de 10 Millones de euros con interés en adquirir inmuebles en Madrid Centro (Radio de la M-30).
Por lo que si estás interesado en poder acceder transferir un inmueble, sería interesante que te dieras de alta en nuestro sistema con el fin de poder valorar tu inmueble y posibilidad de inversión o co-inversión en productos inmobiliarios de alto interés.
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After SIMA 2008 Real Estate Exhibition, Zentrica have begun an interesting contact with any of the investors we were in contact, they have offered us the possibility to create investment vehicles very actives and with an interesting application in emerging countries, besides the application in Spain assets.
Actually the options we have planning by a little investor are about 10 Million euros with interest to buy Real Estate Assets in the Center of Madrid (M-30 Radious).
If you are interested to transfer an assets, you can send us and email to: suelo @ zentrica.net and will be very interesting to be working with you to value your Real Estate Asset to invest or co-invest in high yield Real Estate assets.
Las Reglas del Juego han Cambiado
El mercado de crédito como lo conocemos hasta ahora, ha muerto. La laxitud de las entidades financieras a la hora de requerir capital para afrontar proyectos inmobiliarios va a cambiar y se va a endurecer acercándose a los requerimientos de capital y las formulas de crédito de otros países europeos. Esta nueva realidad va a hacer que fórmulas hasta ahora utilizadas como permutas y aportaciones sean estudiadas de forma mucho más estricta por las entidades financiera. Los operadores inmobiliarios no están acostumbrados a desarrollar su actividad en estas nuevas condiciones de mercado.
Como consecuencia de este nuevo marco, el capital privado inmobiliario va a convertirse en uno de los principales instrumentos para conseguir ese capital suficiente que permitirá acometer proyectos inmobiliarios. El capital privado inmobiliario, carece de un marco regulador claro en España, la CNMV acota la inversión inmobiliaria a través de vehículos regulados a las formulas de Sociedades de inversión inmobiliaria y a fondos de inversión inmobiliarias. La regulación sobre estos vehículos es desde nuestro punto de vista exageradamente constrictiva, limitando la inversión a inversión directa sobre producto en rentabilidad y limita la estrategia del vehículo regulado a 50% de terciario en rentabilidad como máximo y 50% residencial en rentabilidad permitiendo en esta tipología residencias de ancianos y estudiantes. También se limita el peso en porcentaje sobre la cartera que un activo puede tener. Últimamente la CNMV ha permitido el registro a vehículos de inversión libre (Hedge Funds Inmobiliarios) a grandes bancos pero con estrategias de gestión muy limitadas.
Por eso pensamos que pese a la ausencia de marco regulatorio propio los vehículos de capital privado inmobiliario, son la mejor solución. El marco regulatorio se puede solucionar siendo estrictos en la gestión y el buen gobierno de los vehículos. INREV (European Association for Investors in Non-Listed Vehicles) a través de su INREV CORPORATE GOVERNANCE PRINCIPLES AND GUIDELINES marca las líneas maestras por las que se deben gobernar estos vehículos. Siguiendo estos parámetros de gestión conseguimos de los anhelos de la economía de mercado, la autorregulación.
Los pactos de accionistas sacados de la experiencia del capital riesgo (prívate equity) nos permite la protección de todos los participes en un vehículo de capital privado inmobiliario, años de experiencia en este sector hace que se preparen, todas las posibles circunstancias contractuales que podrían poner en peligro los intereses de los inversores, especialmente minoritarios en co-inversión, y se zanjen de raíz mediante un pacto de accionistas a la constitución.
Las ventajas del capital privado inmobiliario a parte de su agilidad y su recurso sobre el activo son fiscales ya que al ser vehículos de muy inferior tamaño a los vehículos regulados, el 5% que permite acogerse a la excepción por reinversión se alcanzan con cierta facilidad para casi todo perfil de inversor.
El momento de mercado en el que nos encontramos nos permite ser optimistas en el mercado del capital privado inmobiliario en España, ya que están aflorando oportunidades de inversión con excepcionales rentabilidades potenciales, la sequía en el mercado de crédito es otro aspecto que permite a los inversores entrar en proyectos en co-inversión a través de vehículos de capital privado inmobiliario, con rentabilidades esperadas altísimas ya que la falta de liquidez se paga cara. Dado que al estar seco el mercado de crédito, haberse endurecido las condiciones y que sólo mejorando el ratio de capital se puede sacar proyectos adelante, el capital privado inmobiliario es la mejor opción.
En el servicio de co-inversión de Zentrica somos especialistas en sacar operaciones en co-inversión adelante, estamos identificando una nueva necesidad para inversores y proveedores de proyectos. Esta necesidad se suple favorablemente para las dos partes mediante la co-inversión.
Juan Manuel Montel Castro-Rial
Director de Getión de Zentrica
Preparando portfolio de inversión, co-inversión y co-inversión en fondo, e inteligencia inversora
En el Club de inversión Inmobiliaria Zentrica estamos trabajando actualmente en tres tipos de producto que los socio del Club nos demandan, por un lado, inversión en producto en rentabilidad o para desarrollar en ámbito comercial, actualmente este tipo de productos puede ir desde 3 hasta 45 M euros.
Co-inversión, uno de los socios nos propone co-invertir quedándose él una parte de la operación en un producto muy bien situado en la zona centro de Madrid, producto residencial para alquiler, este alquiler ya ha sido gestionado por una empresa colaboradora de Zentrica y en un par de meses podrá estar en rentabilidad, desde el momento que se decida acometer la co-inversión. Le hemos pedido poder comunicar el producto mediante un dossier ciego que permitirá también conocer la idea de la co-inversión, relativamente pequeña en este ámbito (unos 4 M euros).
Por otro lado, y viendo el interés que suscitó Royal Oaks Private Equity (Fondo de inversión para invertir en Polonía y Rumanía) en la reunión de Grandes Inversores y la Presentación del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica, existe una definición adicional de proyectos para poder desarrollar principalmente en Polonía, y que los inversores pueden entrar en el fondo de inversión con un capital mínimo de 0,2 m euros.
El próximo boletín recogerá de forma más amplia estos puntos, además de incorporar algunas novedades en el ámbito del SIMA, habiendo cerrado ya una reunión, que se realizará en el marco del propio SIMA, entre empresarios inmobiliarios de Punta del Este, Argentina y España para el desarrollo conjunto de proyectos en diversos ámbitos inmobiliarios.
Igualmente, hemos actualizado ciertos procesos en nuestro sistema de Inteligencia inversora que nos permite empezar a trabajar detectando nichos de rentabilidad en diversas áreas del país.
La gestión de activos de forma profesional y la coinversión
Estos serán los dos principales puntales que se plantearán en el evento - presentación del Club de inversión Inmobiliaria Zentrica que se celebrará a primeros de marzo para grandes inversores y profesionales de la inversión inmobiliaria.
La gestión de activos con la confidencialidad necesaria para que el producto no se queme, junto con la transparencia del desarrollo de la operación es la pauta principal de este enfoque, con un método de trabajo único desarrollado por Zentrica.
Igualmente la co-inversión como herramienta de inversión es el segundo punto de interés que se presentará como la primera herramienta profesional del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica y cuyo objetivo es el conseguir operaciones planificadas desde un punto de vista de “sinergia inversora”
Posibles co-inversiones, construcción de edificio.
Hace unos días uno de mis directores de suelo me informó que un importante inversor quiere proceder a desinvertir en un suelo en Madrid, en una zona bastante buena que compró hace bastantes años y que actualmente nos ofrece para construirlo, a priori se pueden construir hasta 8 plantas, la zona es muy buena y está situada en la propia capital.
Estamos planteándonos ir conjuntamente con otros inversores que quieran poner dinero para este interesante proyecto, si eres inversor y te interesa entrar un proyecto de este tipo, no dudes en ponerte en contacto conmigo.
Queremos darle salida al terreno cuanto antes, por lo que si en un par de semanas no vemos en enfoque de construcción nosotros intermediaremos con algunos de nuestros contactos en grandes promotoras.
El capital riesgo es una gran fórmula para la co-inversión
No cabe duda, una de las grandes cosas que el capital riesgo está permitiendo hacer es que los que tienen dinero lo utilicen a través de firmas de capital riesgo para invertir en compañías grandes con grandes posibilidades de desarrollo y expansión, pero además, existe una fórmula de trabajo común en este sector que habitualmente no existe en otros como por ejemplo en la inversión inmobiliaria, esta fórmula es la co-inversión, de forma que varias empresas de capital pueden entrar en el capital de una sociedad de forma conjunta.
Por ello, no es de extrañar que se escuchen o lean titulares en la prensa que hablan de la puja por varias empresas de capital riesgo para conseguir hacerse con participaciones de corporaciones o empresas que aporten un gran recorrido de negocio y generación de plusvalías.
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