El verano activo de inversores buscando la “inversión refugio”
Los inversores siguen de forma activa este verano moviendo ficha en la búsqueda del tradicional producto de inversión refugio del que mucho patrimonialistas quieren desprenderse ahora por motivos de necesidad de liquidez o por motivos de interés de diversificación en inversión inmobiliaria.
Productos como parkings completos, edificios en rentabilidad, residencias de estudiantes o similares productos en rentabilidad son los productos que principalmente quieren ahora los inversores que buscan este tipo de producto refugio.
Son muchos los que quieren entrar en este tipo de operaciones que siguen muy activas estos meses de verano, dependiendo del producto, menos del 7% de rentabilidad neta no se admite, es el momento de invertir apretando en el precio, en el caso de otros productos menos habituales en el mercado y que su capacidad de refugio es amplia no se negocia tanto el precio.
Se seguirán viendo buenas operaciones, algunos centros comerciales de los más emblemáticos del país han empezado a pasar ya de unas manos a otros, siendo los fondos de inversión los que más interés tienen a las mismas.
El producto que desde luego ha caído en picado y es el “apestado” del momento es sin duda el suelo residencial, ni con opción de VPO se le está viendo salida.
A esto se suma un importante movimiento de empresas que han estado buscando fórmulas innovadoras y que empiezan a dar sus frutas con tecnologías de construcción que permiten conseguir unidades de residencial a menos de 70.000 euros de precio final sobre suelo que en muchos casos el ayuntamiento pone en cesión, con el fin de continuar ganando votos.
Es un momento en el que hay un interesante río revuelto y si no te tumba la barca, los que pasen los rápidos serán los nuevos players del mercado en unos años.
Demandas de adquisición de activos en el Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica
Demandas de inversión / compra del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica.
NUEVO (16 Mayo 2008) 1.- Hoteles de 4 y 5 * EN FUNCIONAMIENTO en toda España y con equipo gestor.
1.- Suelo y activos (en fases tempranas / actuales) comerciales, industriales y logísticos de gran volumen, inversión a partir de 30 M euros
2.- Edificios para reformar en Madrid y Barcelona
3.- Centros comerciales completos en toda España y en rentabilidad
4.- Edificios en Madrid centro de entre 1 a 4 M euros, para oficinas.
5.- Suelos en Castilla la Mancha y/o Castilla y León, finalista, con proyecto inscrito y licencia.
6.- Edificio en Madrid (Castellana o Bº Salamanca)
7.- Terreno o edificio en N-VI (Zona la Florida o similar)
8.- Edificio en de viviendas centrico en Madrid
9.- Parking (inmueble + negocio) entre 100 y 200 plazas en zona centrica de Madrid o Barcelona.
10.- Edificios en rentabilidad con inquilinos de oficinas y/o viviendas.
11.- Operaciones Sale & Lease Back hasta 20 M euros.
Si quieres contactar con nosotros para atender alguna de estas demandas, puedes hacerlo a través del siguiente formulario, una vez recibamos el formulario, confirmaremos vía telefónica tu formulario y, una vez confirmado, recibirás vía email con un mandato de gestión de activos que tendrás que firmar y remitirnos, el siguiente paso será una reunión con Zentrica en la que te indicaremos la documentación a aportar.
Conclusiones Observatorio Inmobiliario (II): Sector Centros Comerciales
Los Centros comerciales son un potente motor comercial en las ciudades y núcleos urbanos, existe una serie de cambios en el mercado que hacen que se plantén nuevas fórmulas de comercialización. Aunque este tipo de negocios tiene importantes modificaciones de mercado siguen consiguiente interesantes beneficios.
Actualmente, el 32% de los negocios de origen hostelero en los centros comerciales tienden al cierre, los cines que eran uno de los principales motores de este tipo de centros son productos con tendencia a desaparecer, hasta ahora, su fuerza de atracción de público era tan fuerte que los promotores de los centros comerciales tenían que hacerles toda la obra y posteriormente ellos sólo se dedicaban a gestionar su taquilla.
Se ve una considerable caída del ocio y una cierta tendencia de las oficinas a estar en estos centros comerciales, de Lunes a Jueves el mercado es oficina y el fin de semana el mercado es ocio.
La orientación a la que se tenderá más es hacía la gente joven, modificando la forma que tienen actualmente los Centros comerciales, al montarse como si fueran clones.
Su visión del Marketing es bastante pobre y se están dejando de lado temáticas de comercialización que interesan al público joven como son la moda y la tecnología. Ahora se empiezan a definir visiones de diferentes públicos objetivos definiendo de forma clara los diferentes públicos objetivos urbanos, de todo tipo de tendencias.
El crecimiento medio de este sector ha sido de un 5,1%, que teniendo en cuenta aspectos como la inflacción se plantea hacía el 2,7%.
Existe una cierta caída de la afluencia a los centros comerciales, concretamente este factor ha caído un 1,5% respecto al año anterior, aunque no se ha notado demasiado al haber un incremento de las venta y el alquiler bastante considerable en relación a otros sectores.
Uno de los factores sobre los que están luchando los centros comerciales es en la libertad de horarios, buscando que se tengas horarios más o menos homogéneos, para que no haya desorden y el cliente final pueda tener sus horarios de compra.
Los países europeos en los que más rentabilidad consiguen los centros comerciales son países como Hungría y Rusia, donde se está consiguente la máxima rentabilidad europea.
La rentabilidad media de los centros comerciales están en torno al 5% (en algunos casos algo menos).
Un factor con el que tienen los promotores de centros comerciales que jugar y que va contra cualquier variable de rentabilidad son los punto de euribor, ya que está haciendo que la gestión tenga que ir afinando, sobre todo en los proyectos en fase de desarrollo o de creación, este factor hará que proyectos de centros comerciales a mitad de construcción tengan que cambiar de mano.
Internet también tendrá su punto de acción sobre los centros comerciales, algunos de estos centros como es el caso de la Fnac y que tienen como competencia directa a la propia red, al ser un tipo de producto el que comercializa que cada vez se consumen más en la red, han empezado a desarrollar estrategias como puntos de recogida de la compra on-line.
La administración utilizan la legislación en general de forma bastante poco homogénea y hace que las comunidades y ayuntamientos sean especialmente obscuros en los ámbitos de la promoción de centros comerciales, habiendo incluso revocado la licencia a alguno de estos centros comerciales en el momento de puesta en marcha de construcción y habiendo hecho ya los socios inversores desembolsos correspondientes, que posiblemente pierdan.
Este es un pequeño resumen de las conclusiones que se plantearon en el Observatorio Inmobiliario realizado por Intereconomia Formación.
Las explotaciones en rentabilidad, grandes activos de mercado
Garajes, edificios, inmuebles en rentabilidad forman parte de un gran negocio basado en conseguir un mínimo de rentabilidad anual para un potencial inversor, en esta fase de caída, o mejor dicho, de crecimiento del mercado inmobiliario la posibilidad de tener un inmueble con un generador de rentabilidad es una garantía.
El gran problema surge en la valoración de este tipo de activos, ya que, por un lado el negocio tiene una valoración que terminarán definiendo parámetros del tipo Van, Tir, Ebitda, etc.
Y una segunda valoración que es la propia del inmueble que se define en base a una tasación oficial.
Pero, ¿qué ocurre cuando el inmueble pierde todo su valor si no tiene negocio? En este caso las valoraciones y tasaciones pasan a un punto subjetivo de valoración en la que la negociación, siempre compleja, podría salir adelante siempre que el grado de interlocución entre comprador y vendedor sea similar.
En estos casos, la información privilegiada del producto, de los movimientos minucipales en la zona, de las tendecias de mercado, son vitales para poder tomar una decisión de compra.
Por otro lado, saber si el equipo gestor del producto continuará en el negocio es uno de los puntos más importantes, ya que si este no sigue (siempre que sea efectivo), tampoco tiene un excesivo sentido dedircarle tiempo a una inversión de este tipo.
El euribor sube, pero los centros comerciales y de ocio están a rebosar
Curioso ¿verdad? El euribor sube, las familias, según la prensa, empiezan a estar abrumadas con la situación, atando en corto los gastos, sin embargo, los centros comerciales y de ocio están saturados.
La cuestión es, ¿qué hace que estén saturados y para qué?
Lo que hace que estén saturados parece que es que la gente le encanta ver cosas. Como el Ikea, a las 17.00 horas de cuaquier sábado está hipersaturado, sólo hay que fijarse un poco para ver que la gente que mucha de la gente que va allí parece que sale con el “traje del Domingo”.
Al final parece que los centros comerciales y de ocio son lugares en los que se desarrolla la vida social que no se hace ya en las calles céntricas del pueblo.
Al final, una conclusión, los centros comerciales llenos, los burger king, macdonals y restaurantes de comida rápida llenos y los restaurantes de más de 15 euros por cabeza con menos gente de lo habitual, excepto el VIP.
Si en este momento social hiciesen dos centros comerciales, uno con restaurantes de comida rápida y otros con otro tipo de restaurantes, los del otro tipo cerrarían y los de la clase media serían los que se mantendrían bien surtidos.
Los centros comerciales y las grandes operaciones
Desde la creación de un gran centro comercial hasta su puesta en rentabilidad y su posible venta posterior existen hitos de negocio que mueven muchas cifras, sin embargo, también es cierto que se abren nuevas expectativas a nuevos fondos de inversión, sobre todo los de claro carácter internacional.
La ampliación de los centros comerciales es una de las operaciones que se abren en el periodo de madurez de un producto de este tipo o en el periodo de crecimiento, sobre todo cuando está incorporado cerca de grandes urbes.
A pesar de todo, también es cierto que muchos de estos productos no terminan de resultar 100% rentables y cierran, normalmente los que están en un tamaño medio son los que suelen caer antes que cualquier otro, el gran volumen cuenta a la hora de desarrollar negocio y las grandes operaciones se fijan aqui.
Pero, ¿qué hacer con un centro comercial que era rentable y al llegar las macrosuperficies (tipo Kinépolis y demás) han desplazado a la gente hacía otro sitio?
Las opciones están servidas … por cierto, en Romanza, tenemos algunas de ellas.
QUASAR ELITE: videojuegos en escenarios reales
Quasar Elite (http://www.quasarelite.es) es una franquicia de centros de Ocio que nació hace 17 años en el Reino Unido. Actualmente, cuenta con más de 250 centros asociados repartidos en los cinco continentes.
En Mayo de 2005 inauguró su primer centro piloto en Madrid y tras los excelentes resultados obtenidos, inicia la comercialización de su franquicia en España con la construcción de dos nuevos centros.
El juego esta basado en los conocidos videojuegos, pero en un escenario real. Los jugadores equipados con un chaleco y un desactivador láser se sumergen en un laberinto repleto de efectos especiales y ambientado en una nave espacial. La afición en el resto de países es tal, que se organizan incluso campeonatos nacionales e internacionales de forma periódica.
De forma general, los franquiciados disfrutan desde la ayuda en la búsqueda de local, desarrollo del proyecto de inversión, exclusividad de la zona, ayuda en la selección de personal, coordinación en la realización de campañas de publicidad constantes, y elementos publicitarios comunes.
Para obtener más información visitar: http://www.quasarelite.es
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