Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 16/04/08
Fuentes: CincoDias.com, Finanzas.com, ABC.es, ElPais.es
- En el actual marco de crisis en el sector inmobiliario, surgen ideas como la que lanza Richard Ellis, que ha presentado una casa de subastas on line como alternativa a los canales tradicionales de venta. Han planificado sacar 5 subastas este año con productos de grandes promotoras, con el fin de agilizar las ventas.
- La consultora Jones Lang LaSalle vaticina que el sector inmobiliario no residencial caerá más de un 30% en 2008, respecto a 2007. Las causas principales que señalan son el descenso de la financiación bancaria, la actitud de los inverores, que están espectantes de lo que pueda pasar en el futuro en el sector y los precios, que se tiene la perspectiva de que “tocaron techo”. “Las tendencias a largo plazo del mercado inmobiliario, la creciente credibilidad de los inmuebles como clase de activo, la mejora de la transparencia y la escasez de oferta, seguirán actuando como motores del sector”, según el experto de la consultora.
- Dentro de los objetivos de la futura Ley de Urbanismo, que se prevee se apruebe después del verano, plantea el consejero de Fomento, Antonio Silván, la inclusión de las cooperativas en la futura ley, lo cual ha sido aplaudido por los correspondientes representantes sindicales. Aprovecharon su encuentro con Silván para pedir a la Junta una reducción en la repercusión del suelo, que en la Comunidad alcanza el 25 por ciento, siendo «una de las más altas». En concreto, además de actualizar el módulo de la vivienda protegida e incrementar su precio para hacer posible que los costes reales se ajusten a los precios oficiales y «evitar la picaresca», rebajando entonces la repercusión del suelo del precio final al menos un 5%.
- Contradicción en las espectativas. Según las inmobiliarias que representa el G-14, y basándose en conversaciones informales con los empresarios partícipes del SIMA08, la bajada en los precios de la vivienda ya se ha estabilizado, mientras que otros informes, como el publicado por el FMI estiman que esta reducción siga progresando hasta el 2009.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 14/04/08
Fuentes: Terra actualidad, RadioHuesca.com, CincoDías.com
- El Polígono de las Harineras, en Huesca, podrá ser una zona de viviendas , de edificios de diferentes alturas, que van en progresión, quedando los más elevados lejos de las zonas más céntricas. Además, presentarán amplios espacios, zonas verdes, y estarán distribuidos por manzanas, lo que hará que esta zona pueda ser agradable para vivir y para transitar por ella.
- El Salón Inmobiliario de Madrid ha cerrado sus puertas. El balance, a pesar de la crisis, ha sido, positivo, ya que aunque la afluencia haya sido menor, los visitantes han mostrado más interés. No obstante, “Este año las expositoras han dejado de lado cualquier objetivo que no fuera el de vender”. Por su parte, Eloy Bohúa, director del SIMA, afirma que “más que nunca ésta ha sido una edición eminentemente comercial y un balón de oxígeno para nuestros expositores, que estoy seguro que sabrán valoran muy positivamente y de cara al futuro”.
- Acciona Inmobiliaria considera que la vivienda de alquiler es un negocio con gran demanda, por lo que centrará sus objetivos en este sector. No es la única compañía que reorienta sus estrategias ante la situación del sector.
- CNMV suspende la cotización bursátil de la inmobiliaria Aisa, mientras se aclara la noticia de que lanza la Aseguradora Asefa, la cual le reclama a la inmobiliaria una deuda de 1.3 millones de Euros que podría llevarla a declarar un concurso de acreedores.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 25/03/08
Fuentes: Expansión, Finanzas.com y La Voz de Galicia
- Martinsa Fadesa, ha iniciado la última y crucial cuenta atrás para refinanciar el pago de los 5.100 millones que debe a sus bancos. Mañana vence el plazo señalado la semana pasada por la inmobiliaria para alcanzar un acuerdo con la totalidad de los bancos que financiaron la compra de Fadesa por parte de Martinsa a principios de 2007.
- Ferrovial vende parte de los activos de la filial inmobiliaria de BAA por unos 340 millones de euros, enmarcada en el plan de desinversiones de activos no estratégicos de BAA que Ferrovial puso en marcha cuando se hizo con el operador de aeropuertos.
- La consultora Dyrecto subasta de forma exclusiva mediante subasta pública terrenos, hoteles, edificios y residenciales en los principales núcleos turísticos y residenciales del país. Alguno de estos activos salen a un precio un 50% inferior a su valor de tasación.
- La falta de suelo industrial en el eje atlántico, las ventajas fiscales, laborales y económicas que ofertan los países del Este y el resugimiento en inversión que ha experimentado Portugal, ha hecho que este año, la inversión extranjera en Galicia, haya descendido un 50% en el 2007 repecto al 2006.
Las explotaciones en rentabilidad, grandes activos de mercado
Garajes, edificios, inmuebles en rentabilidad forman parte de un gran negocio basado en conseguir un mínimo de rentabilidad anual para un potencial inversor, en esta fase de caída, o mejor dicho, de crecimiento del mercado inmobiliario la posibilidad de tener un inmueble con un generador de rentabilidad es una garantía.
El gran problema surge en la valoración de este tipo de activos, ya que, por un lado el negocio tiene una valoración que terminarán definiendo parámetros del tipo Van, Tir, Ebitda, etc.
Y una segunda valoración que es la propia del inmueble que se define en base a una tasación oficial.
Pero, ¿qué ocurre cuando el inmueble pierde todo su valor si no tiene negocio? En este caso las valoraciones y tasaciones pasan a un punto subjetivo de valoración en la que la negociación, siempre compleja, podría salir adelante siempre que el grado de interlocución entre comprador y vendedor sea similar.
En estos casos, la información privilegiada del producto, de los movimientos minucipales en la zona, de las tendecias de mercado, son vitales para poder tomar una decisión de compra.
Por otro lado, saber si el equipo gestor del producto continuará en el negocio es uno de los puntos más importantes, ya que si este no sigue (siempre que sea efectivo), tampoco tiene un excesivo sentido dedircarle tiempo a una inversión de este tipo.
Las grandes corporaciones inmobiliarias, si tienes activo eres alguien
Últimamente que han salido muchas empresas inmobiliarias a bolsa les ha permitido capitalizarse aún más, sin embargo algunas también que han sido sonadas últimamente han caído hacía abajo de una forma demoledora.
El principal motivo de las empresas excesivamente endeudadas por el que no consiguen levantar el vuelo es por el tipo de producto en el que invierten, las que invierten en producto de suelo con un tipo de calificación excesivamente temprana y que para poder llegar a ejecutar necesita 15 años por delante tiene un serio problema, sobre todo con la entrada en vigor de la nueva ley del suelo, el producto es de poca calidad y con demasiada incertidumbre por delante, y más con los políticos que tenemos en este país.
Otras invierten con estrategias de inversión bastante bien definidas y esto les permite apalancarse compartiendo el riesgo, alguna de estas en un tiempo relativamente cercano nos dará una excelente sorpresa.
En este momento de mercado la planificación de las compras son un factor que comienza a tener una gran importancia y por ello los captadores profesionales de suelo y gran producto que permiten a las grandes corporaciones acceder a suelo de calidad, negociado en base a objetivos planificados de adquisición, por ello, el mercado de la mediación se esta limpiando a marchas forzadas.
Las empresas con una cierta tendencia de compra o con un enfoque de compra basado en la experiencia de una sóla persona son compañías que actualmente tienen un alto riesgo y un movimiento erróneo las hará desaparecer del mercado, obligará a que la compañía tenga que aguantar un ritmo demasiado lento para la necesidad que tendrá de vender.
El sector se comienza a profesionalizar en todos sus ámbitos y esto obliga a las empresas a saber con quién juegan en cada caso, haciendo que sus captadores les sean “fieles”, además de profesionales, algo que poco a poco se extenderá a muchos otros sectores cercanos.
Un problema que tienen algunas de las compañías tradicionales de construcción que han pasado ya a segundas manos de familiares es la falta de seriedad, normalmente lo que siguen a los que las fundaron tienen serias carencias y si no estuvieran “enchufados” serían literalmente expulsados del negocio en pocos meses, sobre todo aquellos que se toman ciertas libertades a la hora de tomar decisiones tanto de manejo diario del dinero como de inversión, por no decir también falta de visión estratégica. Evidentemente no en todos los casos pasa, y algunas segundas generaciones son realmente puntas de lanza, pero lamentablemente son las menos.
Esto se ve directamente en los bancos y los cierres de grifo que se le están produciendo a muchos de estos segundos de la generación.
Explicación sobre “Qué es un activo” por Robert Kiyosaki
Importantes grupos extranjeros invertirán en activos improductivos en España
Es un momento interesante para el mercado de la inversión inmobiliaria, por un lado, grandes grupos están estableciendo y adaptando su estrategia de inversión con el fin de poder rentabilizar en la desinversión de cara a cinco/seis años vista.
Muchas promotoras inmobiliarias se quedarán con producto que será difícil de vender o que tardarán en vender más tiempo que incluso en un ciclo de negocio normal, ya que variables como la subida del euribor o el cambio del ciclo y la incertidumbre que éste provoca hace que el consumidor final retrase su decisión de compra del producto inmobiliario.
Esto hace que sea un buen momento para dos tipos de actores del sector, todo aquel con capacidad de invertir y mantener unos años, que además puede comprar en bloque grandes cantidades de inmuebles negociando por volumen de compra y el segundo actor es el que tenga capacidad de llegar a los que necesitan vender.
El mercado financiero inmobiliario es un mercado que aunque su última hazaña es la entrada de las grandes inmobiliarias en bolsa aún está muy lejos de optar a los diferentes ámbitos y herramientas financieras que existen para otro tipo de productos financieros (hablando en general, hay especialistas que empiezan a tener muy buenos enfoques de negocio apoyánose en los derivados y demás productos financieros), la realidad es que no es habitual que más haya de la hipoteca o préstamos promotor cualquier empresa o inversor utiliza como producto bancario existen otros productos que permiten flexibilizar la inversión y el desarrollo de producto inmobiliario.
Activos digitales + Activos reales = Globalización
Hasta ahora los activos reales son los que realmente tienen valor en todos los ámbitos de la vida. Evidentemente un activo como tal es siempre el activo real, los activos inmobiliarios, activos mobiliarios, activos financieros, etc.
Últimamente los activos digitales empiezan a tener cierto valor sobre todo en el ámbito de internet, los principales activos se podrían definir como los dominios, estos activos se han convertido en un valor en alza en los últimos años ya que están siendo motivo de interesantes operaciones de compra/venta.
Un nuevo concepto de negocio empieza a estar definido a través de internet para negocios reales, este concepto se basa en generar una profunda sinergia con el mercado a través de los dominios, un concepto que empezará a llegar de mano de algunos grandes proyectos y que serán un punto de entrada y penetración en el mercado de una forma ultrarápida, permitiendo que muchos jugadores se conviertan en los primeros del sector, por delante de jugadores que actualmente tienen un movimiento mucho más lento por su falta de visión o de negocio.
Las empresas que entiendan y adapten este concepto serán las principales jugadoras en el mercado de funsiones y adquisiciones en los próximos 5 años, ya que será necesaria su presencia en grupos que tienen una alta capacidad de competencia y de penetración en mercados globales.
Una excelente estrategia para la creación de activos
O al menos una buena forma, es la que define el propio juego del Monopoly, este fin de semana he tenido rally de Monopoly, que placer dejar sin balnca a la gente, que pena que no sea realidad, si no, sería archimillonario.
Uno de los juegos que recuerdo que en su momento estudié bastante es el llamado (Capitalism) en el que eliges el tipo de sector en el que vas a empezar a competir, eliges si empiezas con una gran cantidad de capital o no y empiezas a poner multinacionales por todo el mundo, es uno en los que he visto que los factores reales del mercado pueden hacer daño a la empresa, como por ejemplo “la gripe aviar” cuando te dedicas alimentación, el crecimiento demográfico cuando te dedicas a centros comerciales, etc.
Este tipo de juegos te ayudan a pensar en activos y en como hacer que el dinero empiece a trabajar para tí que es lo que es difícil de conseguir cuando el activo lo tienes definido. Es justo la forma contraria a como piensa el 80% de la gente del mundo, cuya mentalidad está enfocada hacía el ámbito de la especialización, que es lo que enseñan en la universidad y cuya única salida es la de trabajar para otros.
Los activos hay que generarlos para que trabajen sólos
Me encuentro muchos grandes profesionales que tienen una gran visión de negocio y de técnicas aplicables a los negocios, son profesionales con una visión a 10 años por delante y con capacidad de analizar herramientas y negocios a largo plazo.
Uno de los que he conocido así era un excelente profesional del sector del metal que montó su propia empresa de ingeniería y le dio de vivir muy bien, sin embargo, la imaginación ib a muy por delante, en su equipo de trabajo tenían capacidad de desarrollar producto que podrían cambiar el mundo, aunque muy pocos vieron la luz.
Creo que conocer a estos grandes profesionales es una suerte porque te parecen realmente interesantes y relevantes, aunque muchos de ellos si focalizasen su esfuerzo al día a día creo que conseguirían levantar buenos negocios y/o pequeños o grandes imperios.
La gran mayoría tienen grandes virtudes, pero algunos defectos que les hace ser muy vulnerables, uno de esos defectos es que no saben trabajar en equipo y quieren terminar controlarlo todo y el segundo de los defectos es que se centrar en el segundo cuadrante de Kiyosaki, por ello, a medio plazo serán pasto de los bancos de inversión o negocios financieros que buscarán opciones de inversión que les permita rentabilizar su dinero, pero siempre sin tener control de esos activos y sin haber creado un activo propio con el cual poder competir en el mercado.
Haz de tí mismo un activo de negocio
Ese es uno de los principales valores que pienso que un networker debe aportar, como principal base del activo lo que se debe tener es la capacidad de aportar valor de los propios contactos, conociendo bien sus enfoques.
Cualquier puede conocer gente, pero no cualquier puede conocer gente eficiente y con capacidad de desarrollar negocio, para ello, trabajar con tus propios contactos y definir estrategias de negocio es una excelente política.
Al final, irás desarrollando tu propio equipo de trabajo, con el que irás cerrando confianza, sin embargo, tendrás que ver que salen operaciones y generas negocio porque si no las relaciones se irán enfriando.
En el ámbito inmobiliario, este tipo de colaboración es normal, sobre todo cuando se trabaja a nivel de grandes operaciones, ya que necesitas dejar claras las bases del negocio de forma rápida y denitiva, y aún así las operaciones son difíciles de cerrar.
Haz de ti mismo un activo de negocio, haz que los demás quieran apoyarse en tus conocimientos y estrategia de negocio, y a la vez, házles un examen a conciencia de forma habitual, si no, podrías estar perdiendo el tiempo con gente que te aporta poco.
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