El tiempo es oro para las promotoras
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Cualquier tiempo que se pueda conseguir para poder buscar opciones al pago de las deudas y de los vencimientos es oro para las promotoras españolas que están en proceso complejo de supervivencia, quizás una de las cosas que nos deberíamos plantear es que pasará después de unos meses o de un año cuando estas empresas hayan pasado o no sus problemas, por lo que lo que si es cierto es que son las empresas que están en las portadas de la prensa, pero hay muchas otras a las que en cierto modo están arrastrando estás que tendrán que buscar igualmente alternativas.
Si bien es cierto que el concurso de acreedores es algo a lo que se debería intentar no llegar, si es una herramienta que podrá o deberá ser utilizada por muchas de estas empresas, que además pueden beneficiarse posiblemente de una ley lenta en este aspecto por varios motivos, el primero por saturación de los juzgados con el número tan alto de empresas en este proceso y, el segundo, por una posible necesidad de experiencia en los profesionales del sector que se encuentren en esa línea.
Todos estos movimientos y procesos de la economía es posible que sean muchos más largos de lo esperado y posiblemente contribuirán a que la crisis en España pueda ser aún más larga de lo esperado. El punto clave quizás sea el primer trimestre del año 2009 ahí se verá unprimer impacto de los serios respecto del ámbito económico en España.
Las promotoras que quieran seguir tendrán que trabajar fuerte la gestión del cambio
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Llega una época para las promotoras que quieran ir hacia adelante que debería ser bastante más activa en cuanto a visión internacional, aunque la forma de trabajo y desarrollo se concentre en un área local, los cambios de los próximos años en el sector afectarán de forma tanto directa como indirectamente a cualquier tipo de empresas, un mercado globalizado permite y obliga a las empresas de cada sector a estar atentas a cambios en cualquier parte del mundo, ya que cualquier cambio puede significar movimientos importantes tanto de concepto como de forma de establecer operativas de trabajo.
La pérdida que ha ido realizando España de posicionamiento como economía mundial y la que posiblemente queda por perder, harán a muchas empresas tener que enfrentarse completamente sólas a situaciones de mercado que ya ni los ámbitos locales ni los estatales les permitan consolidar, y muchas se verán obligadas a buscar sus nichos globales con actores internacionales con los que conseguir “respuestas”.
Vienen tiempos difíciles y sólo los movimientos de concentración del sector con una buena base estratégica serán los que consigan posicionarse en un ámbito de negocio que asegure la supervivencia y el posicionamiento frente a potenciales beneficios para los próximos años.
Los REIT’s en España SOCIMI ya no serán lo que se esperaba
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Bueno, parece que la intención por parte del gobierno de mover ficha con los REIt’s se ve de una u otra forma, pero lo que si es cierto es que lo que no se quiere es que el 10% que el REIT normalmente no distribuye entre los accionistas cotice en hacienda, eso sí al 18%, no al 30% como en las sociedades normales.
Así mismo, ha abierto el hecho de que un socio tenga más del 5% de la sociedad y esto abre directamente las opciones a que cualquier socio pueda tener un porcentaje total del capital, esto puede hacer que muchas empresas inmobiliarias “trasladen” sus activos a las SOCIMI con el fin de sacar los activos que puedan ser rentables a medio plazo mediante la explotación de los alquileres y cambien directamente de actividad, cerrando las promotoras tal cuál, y ofreciendo a los acreedores la opción de participar en un determinado % como accionistas de la SOCIMI, esto haría que directamente hubiese un cambio de planes y una opción de salvación para muchas promotoras.
La idea, es naturalmente diferente a cualquier enfoque de REIT’s en cualquier país de europa, las medidas tomadas parecen buscando conseguir varias opciones, por un lado, la habitual de inversión como los Reits y por otro lado, permite dar una salida a las empresas promotoras (que bienvenida sea), incluso ofreciendo la opción a los bancos a que tengan múltiples vehículos de este tipo para dar salida a los activos con los que actualmente se pueden quedar de los promotores.
Las promotoras sin visión estratégica, morirán lentamente
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El sector inmobiliario por una de las cosas que más se ha caracterizado, sobre todo en los últimos años, es por la facilicidad para desarrollar proyectos en base a financiación fácil, y esto ha permitido a un gran número de empresas promotoras a no necesitar muchos de los conceptos de estrategia en sus ámbitos de negocio, ni estrategia, ni I+D+i, ni enfoques similares.
Esto es evidente que pasará factura, ya que todas las que no pueden adaptar este tipo de enfoques a los nuevos requerimientos del negocio caeran, algunas que aún se mantienen parecen haber definido una forma de supervivencia basada en la muerte lenta, esto ocurre cuando el mercado no se conoce lo suficiente, o mejor dicho, la nueva situación del mercado, o cuando no se quiere ver por que caminos avanzar, que esto les pasa a muchos promotores, acostumbrados a ver el mañana, pero no los días después de mañana.
La falta de visión estratégica tanto de las empresas como de los representantes del sector hacen que terminen unos gritando para que les ayuden y otros sin saber muy bien hacía donde buscar la ayuda, al menos esto pasa de forma habitual hoy en día, por supuesto, por la situación que muchas tienen y que, esta situación, no permite pensar con claridad a casi nadie.
La fórmula para pasar del residencial al producto en rentabilidad que permita darle una salida y de crear fórmulas válidas para compradores diferentes a los que hasta ahora se han dirigido las empresas promotoras no es una tarea fácil, pero es uno de los pocos caminos que pueden seguir, aunque los equipos gestores actuales no están orientados en esta línea, ya que están muy vinculados a mercados en crecimiento, que es lo que ha tenido el mercado hasta hace un año (más o menos), ni tampoco conocen las herramientas aplicables ni pueden visualizar la posible situación del día después.
Esta falta de visión estratégica es una de las que va a hacer que estas empresas no puedan seguir en proyectos que podrían darles solvencia y liquidez a medio plazo de forma propia, y muchas tendrán que renunciar como única salida a estos proyectos por necesidades del guión.
Algunos se resisten a ver la realidad que tienen encima
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Parece que algunos aún se revuelven de un lado para otro cuando quieren vender su producto, conociendo a ciencia cierta que no hay un tercero que se lo querrá quedar, de hecho, hay producto cuyo valor por muy grande que pueda ser el futuro desarrollo a día de hoy es 0.
Sin embargo, muchas promotoras siguen pensando que en el último momento podrá pasar por delante de ellos un incauto que se lo comprará, y eso hoy en día es bastante difícil, sobre todo cuando se necesita hacer caja para cubrir otros desordenes internos.
Al sacar el producto al mercado una promotora debe informar muy bien al posible comercializados si lo que quiere es hacer caja o sacar del balance el producto, es decir, entre otras cosas que no siga costándole dinero ni tampoco le permita utilizarlo como herramienta de palanca con otras entidades financieras.
En algunos casos nos plantean, con un alto desconocimiento, que además deja ver las serias carencias de conocimiento y realidad actual de la empresa, la opción de que este producto lo adquiera un fondo de inversión inmobiliario, y la verdad es que no es que no sea el momento, es que fondos de inversión inmobiliario con ese perfil hay muy muy pocos en el mundo y más que compren a buen precio para la promotora, eso lo comprarán como suelo rústico, y a un precio de risa.
La verdad es que puede ser muy posible que muchas empresas caígan o tengan que rebajar sus estructuras por el desconocimiento de los ámbitos financieros / inmobiliarios, por un lado, y por otro lado, por la falta de implicación que tienen en muchas empresas los empleados, no he visto nada igual hace tiempo, no se si es desmotivación, o cuál es el motivo, pero en la mayoría de los sitios la desidía de ciertos empleados se ve de lejos, cuando ahora es un momento en el que deberían tirar para delante de forma seria, bueno, no hay mucho que decir, ayer escuchando a Francisco Hernando (El pocero) se ve claro, el ha tenido que hechar a no se cuantos miles de personas, en su caso por una serie de motivos relacionados con la política, pero muchos tendrán que echar a la calle a muchos de sus empleados porque no son capaces de mantener sus estructuras ni de entender el cambio profundo que se está produciendo en el mercado.
Inversiones, Club de inversión inmobiliaria Zentrica
La necesidad de las promotoras de vender suelos-lastre
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Parece que aún las promotoras no han terminado de ver cuales son las vías para poder desacerse de cierto tipo de suelos, de hecho, aún no son capaces de entender el tipo de intermediarios con los que trabajan, el mundo está pasando excesivamente rápido para ellos y muchos no se están dando cuenta, su único objetivo es quitarse suelos-lastre de enmedio, pero la forma de hacerlo es la habitual de “la burbuja”, quizás algunos deberían plantearse como se trabajaba hace 15 años este tipo de producto, a lo mejor recuerdan algunas cosas que deberían tener en cuenta. El enfoque de inversión inmobiliaria lo tiene poca gente aún.
El suelo en desarrollo actualmente es un lastre medio insalvable, igual que hace 3 años era una perita en dulce, ahora es un lastre, sobre todo porque hay pocos, por no decir nadie que se mete ahora a finalizar el desarrollo de suelo, excepto algunos grandes que aún les pueda interesar tener suelo en cartera, aunque los grandes ya han definido bastante bien su cartera.
La realidad es que la gran mayoría se matienen en base a los rendimientos de los años anteriores y los más previsores en base a producto en rentabilidad que les permite mantenerse en base a la gestión de esas propiedades (property management), de hecho muchos de los grandes intermediarios están dirigiendo su objetivo hacía este punto de negocio, viendo la dificultad del cierre de operaciones.
El gran problema del suelo en desarrollo es que no está ni allí ni aquí, es decir, que si ya está con reparcelaciones inscritas, algo se puede hacer (es el único momento para poder apalancar), pero si no, mal está la cosa, sobre todo si lo que se busca es hacer caja, si se trata de sacarlo de balace, es otra cosa y hay otros mecanismos.
Si quieres conseguir contactos inmobiliarios e inversiones inmobiliarias
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 30/04/08
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Fuentes: CincoDias.com, Terra Actualidad, El Periódico.com
- El panorama de la crisis inmobiliaria no mejora. Siguen aumentando los plazos de venta de los inmuebles, diariamente leemos noticias de las grandes empresas del sector entrando en sorteo de acreedores o renegociando sus deudas y cayendo en la bolsa. El Gobierno, en un intento de frenar esta situación, o que al menos sea más suave, ha creado nuevas herramientas para fomentar la adquisición de inmuebles.
- Renta Corporación vende un inmueble en Nueva York por entre 20 y 25 millones de dólares, intentado así cumplir sus objetivos de conseguir que su actividad internacional alcance el 75% del negocio.
- Las recalificaciones de suelo en la cuenca del Mediterraneo de los últimos años, cambiando suelos de cultivo y rurales por grandes construcciones está afectando directamente al hecho de la escasez de lluvias en la zona, propiciando que las precipitaciones se desplacen al centro de Europa. Además, preocupa que este hecho influya en la creciente salinidad del Mediterraneo, lo cual afecta a los ecosistemas de la zona.
- Vemos reflejada la actual situación inmobiliaria en las peticiones de licencias para la construción de viviendas. En los dos primeros meses del año han descendido un 50% los permisos para construir en altura y un 40% para unifamiliares. Desde el 2003 no se había registrado nivel tan bajo de licencias.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 29/04/08
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Fuentes: Reuters América Latina, Terra Actualidad, Cincodias.com
- Respondiendo a la pregunta de un moderador en la Conferencia Mundial del Milken Institute, el multimillonario Zell dijo que invertiría en Brasil pues le proyecta en 30 años el mismo poder económico de China.
- Tras su expansión por Portugal, Marruecos y Latinoamérica, entra en los mercados rumano polaco con la apertura de 40 oficinas la red inmobiliaria Alfa.
- El Gobierno estudia convertir vivienda libre en stock en VPO, debido a la realidad actual en la que se aprecia una gran demanda de vivienda protegida frente al gran stock de vivienda libre con la que cuentan las promotoras. Ya se están probando fórmulas como el aquiler, para sacar adelante el excedente de producto
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 23/04/08
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Fuentes: LasProvincias.es, Finanzas.es, ElEconomista.es, Galiciae.
- Un estudio llevado a cabo por la firma GFK desvela que la demanda en Alicante de obra nueva existe y este va a ser el marco en que se va a celebrar la segunda edición de la feria inmobiliaria Inmopoli en el Hotel Meliá de esta ciudad.
- Metrovacesa está firmando contratos de alquiler con distintas empresas, con el fin de incrementar ingresos. Es el caso de FNAC que ha alquilado 2.000m2 en un centro comercial de Barcelona, así como los 2.500m2 en un centro en Perpignan de Champion.
- Las promotoras plantean al Gobierno crear un nueva categoría de vivienda con precio superior a la VPO e inferior a la libre, además de incrementar las deducciones ficales por la adquisición de las mismas. Con este plan pretenden reactivar el sector y sacar adelante el stock existente. “No podemos dejar que en los centros históricos y en los cascos viejos de muchas de nuestras ciudades sigan derrumbándose edificios”, añadió.
- La conselleira de Vivenda e Solo, Teresa Táboas, anunció que la nueva Lei de Vivenda de Galicia permitirá expropiar inmuebles en peligro de derrumbamiento para llevar a cabo su rehabilitación, siempre que los concellos no actúen en el uso de las competencias que poseen en esta materia.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 14/04/08
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Fuentes: Terra actualidad, RadioHuesca.com, CincoDías.com
- El Polígono de las Harineras, en Huesca, podrá ser una zona de viviendas , de edificios de diferentes alturas, que van en progresión, quedando los más elevados lejos de las zonas más céntricas. Además, presentarán amplios espacios, zonas verdes, y estarán distribuidos por manzanas, lo que hará que esta zona pueda ser agradable para vivir y para transitar por ella.
- El Salón Inmobiliario de Madrid ha cerrado sus puertas. El balance, a pesar de la crisis, ha sido, positivo, ya que aunque la afluencia haya sido menor, los visitantes han mostrado más interés. No obstante, “Este año las expositoras han dejado de lado cualquier objetivo que no fuera el de vender”. Por su parte, Eloy Bohúa, director del SIMA, afirma que “más que nunca ésta ha sido una edición eminentemente comercial y un balón de oxígeno para nuestros expositores, que estoy seguro que sabrán valoran muy positivamente y de cara al futuro”.
- Acciona Inmobiliaria considera que la vivienda de alquiler es un negocio con gran demanda, por lo que centrará sus objetivos en este sector. No es la única compañía que reorienta sus estrategias ante la situación del sector.
- CNMV suspende la cotización bursátil de la inmobiliaria Aisa, mientras se aclara la noticia de que lanza la Aseguradora Asefa, la cual le reclama a la inmobiliaria una deuda de 1.3 millones de Euros que podría llevarla a declarar un concurso de acreedores.
Locales de negocios y comerciales, también bajan
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No es la primera vez que se escucha, pero ya empieza a haber problemas también en los locales de negocio y su realidad frente a las tasaciones de hoy en día, que son también mucho más bajas que hace un año. Las inversiones producidas en locales comerciales, que no sean centros estratégicos de las ciudades se verán también afectadas por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, haciendo que locales que buscaban ser primeras líneas de trabajo para pequeños profesionales y empresarios vean reducido su valor.
Para que las promotoras no terminen quedándose con este producto, o se produzcan impagos sobre este tipo de bienes y terminen siendo ejecutados por los bancos, promotoras y propietarios tendrán que llegar a un acuerdo obligado, ya que si no, tanto a uno como a otro le puede costar bastante caro este bajón.
Los grandes fondos mundiales empiezan la diversificación
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Estos días están siendo de auténtica locura, fondos de diferentes lugares del mundo empiezan a ver España un lugar bueno para invertir, sobre todo a nivel de producto grande. Estas semanas nos han contactado varios grupos, pertenecientes bancos de inversión y sociedades de inversión cuya mínima operación está en torno a los 200 m de euros.
Tenemos varios productos de este tipo, algunos de ellos incluso no sabíamos si íbamos a ser capaces de moverlos, incluso una gran manzana en una zona muy céntrica de Madrid, la seriedad con la que estos grupos trabajan es clara y definida, su visión es una visión del largo plazo, algunos de estos grupos trabajan con volúmenes de inversión que superan los 20 mil millones de euros y su enfoque es global y rápido.
La forma de trabajar es muy transparente, cosa de la que deberían aprender muchas compañías españolas, incluso de primer orden, algunas de hecho se creen que sólo por el hecho de tener liquidez creen que pueden pisotear operaciones. España empieza a sonar como un nicho de inversión tanto por la capacidad de trabajar a medio y largo plazo del producto invertido como por la caída del mercado, estos grupos serán los verdaderos puntales de entrada y serán los competidores en la compra de muchos de los grandes.
Y … ¿Por qué no se alian con los grandes para comprar? Pues porque precisamente los grandes serán sus clientes en unos años y serán los que se tengan que comer el producto con un sobreprecio en el siguiente cambio de ciclo.
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SIMA 2009
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