Promotor Inmobiliario | inversiones inmobiliarias - Zentrica Inversiones

El promotor sólo puede ofrecer a los fondos productos especulativos
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El promotor inmobiliario hoy en día sólo puede ofrecer a los fondos productos especulativos, ya que aunque sea a precio de coste siempre será mayor que la negociación que consiga un fondo de inversión con el banco que tiene la deuda del activo o de la compañía.

Una promoción estupenda, con unas calidades de primera en a costa de Alicante, será difícil vender hoy en día a alguien que pueda comprarla por auténtico placer personal (inversor privado), o a alguien que crea que puede hacer negocio con ello (a largo plazo), por lo que para estos perfiles la única salida válida hoy día es bajar el precio lo máximo posible, incluso perdiendo dinero hasta que dé con el precio que el entorno puede estar dispuesto a pagar.

Si hace esto, es muy posible que tampoco obtenga resultados de forma instantánea, ya que el usuario o comprador si ha ido siguiendo el precio de la venta esperará a que siga bajando hasta que perciba que ya no bajará más.

¿Y cuál es el precio idóneo?

Pues siento informar a los promotores que es un precio muy bajo, ya que si nos basamos en que los bancos no dan apalancamiento y que lo que más puede conseguir un usuario de la calle son 60.000 euros de préstamo personal y que hoy en día no hay mucho ahorro, siendo este ahorro (de los que ahorran) de media máxima de una familia normal de entre 6 y 25.000 euros año, pues poco margen queda, ya que nos obliga a poner un precio de mercado que en muchas ocasiones no superará los 80.000 euros que es lo máximo que una familia puede pagar, y eso, ya sea de vivienda de lujo o de semilujo, la realidad del mercado es esta.

Es decir, que si estos precios están así, a lo mejor empezamos a ver a los promotores de países emergentes empezando a venir a comprar a España, aunque antes siempre hay otros destinos mejores, desde el punto de vista de la llamada “tercera vivienda” como pueden ser Londrés (que además últimamente hace sol más a menudo que antes), Berlín (que aunque hace un frio que pela es una ciudad muy cosmopolita), etc.

Por lo que los promotores españoles están en una situación un tanto difícil, aunque siempre hay salidas, pero muchas veces es necesario de una forma intensa la involucración de los poderes públicos, que al final, sin ninguna duda tendrán que hacerlo, tanto a nivel local como a nivel nacional, y esto abrirá muchísimas oportunidades a emprendedores y pequeños emprendedores, muchas más oportunidades de lo que se puede esperar, por pura necesidad de movimiento.

El promotor pasará a segundo nivel para negociar con fondos
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Así es, una de las conclusiones que se pueden extraer del “Financial Recovery” de Intereconomía celebrado ayer, es que las empresas promotoras han pasado a segundo nivel para los fondos de inversión, no quieren negociar directamente con ellos, esto es consecuencia de dos grandes problemas.

Estos problemas son la falta de capacidad de negociación que tienen de la deuda, es decir, su objetivo es conseguri adquirir producto no sólo sin beneficio para el promotor, es decir, quitándole la deuda, sino, además planteando que el banco también pague si falta de visión y realice una quita esa deuda existente.

La situación actual obliga a el fondo a realizar operaciones con descuentos de entre el 40 y el 60% del precio actual de tasación.

En esta línea el promotor queda completamente fuera de la negociación y se convertirá en un valor de cambio sin capacidad de negociación, salvo en partes minoritarias, pasando a formar parte de cartera de cambio entre bancos y fondos.

Esto permite visualizar la catastrófica situación del mercado inmobiliario y cuantificarla, o mejor dicho, cualificarla, sabiendo directamente con que promotores trabajar y con cuales no sólo no trabajarán, sino además, el objetivo de los bancos será sacarse de balance las operaciones realizadas y en situación complicada con estos.

Excepto en productos Core, como pueden ser edificios en rentabilidad, parkings y producto tradicionalmente en rentabilidad y de resguardo en crisis, son los únicos que se tratarán directamente con los fondos y, no con todos ellos, el resto son un producto en los que el promotor pasará a segundo nivel y no será objetivo de negociación.

Esto producirá además un enfoque de problemática adicional, ya que la relación actual que los promotores tienen con los bancos no es especializada en todos los casos, ya que los directores de sucursales actualmente tienen objetivos de venta tanto de producto de retail como de negocio inmobiliario y la falta de especialización en los procesos tanto urbanísticos como de desarrollo hacen que se comentan importantes errores la hora de seleccionar los proyectos en la búsqueda del producto y cliente final, la hipoteca.

Vamos que se prevé una situación muy complicada para los promotores y más ahora que su producto no interesa si no existe opciones de negociación de deudas.