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Informes inmobiliarios y visión parcial
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Esta mañana leía en un suplemento inmobiliario que dan en las bocas del metro y sitios transitados, sobre los informes que se están planteando actualmente sobre el mercado de la vivienda.

Los cinco informes que más relavancia plantean en este sentido parece que son el de Morgan Stanley, Planner-Asprima, Deutsche Bank, RR Acuña y Asociacos y Caja Madrid.

Por lo que he podido ver, la mayoría de los estudios se centran en la posibilidad futura que pueda provocar el cambio de ciclo en el mercado de la vivienda, aunque todos se apoyan o parten del concepto “vivienda nueva”, y realmente ningún estudio se plantea el concepto (o mejor dicho, medida) precio por metro cuadrado.

Hace más de un año hablando con un buen amigo director de uno de los principales fondos que compra en Europa del Este, me comentaba que la tendencia que se ha seguido en todos los ciclos ha sido al comienzo un ciclo una caída y percepción del mercado de parón.

Sin embargo, la media de construcción antes del boom en España estaba en unas 300.000/400.000 unidades finales construidas y en la etapa del boom ha llegado a las 700.000/800.000, si el mercado se reduce a la mitad, pues me imagino que las empresas también.

Una de las mejores opciones del mercado inversor es que buscas siempre la situación intermedia, aunque no consigas todos los beneficios del superespeculador en etapa álgida, pero lo que está claro es que cuando el mercado sube se puede ganar y cuando baja, también.

Volviendo al punto antes mencionado sobre el precio del m2, este punto es lo que realmente hace que las cosas funcionen o no y es realmente lo que se negocia.

En esta etapa de locura compradora anterior, la negociación era nula, cuando estabas interesado en adquirir un inmueble la respuesta del que vendia era, si no lo compras en 2 días tengo otro comprador que si lo hará, ahora es una excelente y normalizada etapa, ya que la respuesta es siempre, cuando te decides a comprar, y el argumento siempre el mismo (a no ser que te interese mucho por algún motivo), pues cuando bajes el precio a tanto.

Lo que no es normal en España es ofrecer por un inmueble, ya que este concepto no es entendido por el vendedor, no se trata de regatear, se trata de valorar si ese inmueble el vendedor le daria salida por el precio planteado, realmente muchas veces puedes hacer un gran favor al que está vendiendo el inmueble, ya que las situaciones personales de cada uno son las que cada uno sabe y muchas veces haces un gran favor si a un propietario le ofreces un precio por un producto.

En definitiva, lo que hace falta es que el precio m2 sea más flexible, es una cuestión cultural, no digo que baje, porque eso si podría ser un handicap para la economía, pero si es cierto que al final no se deben plantear los precios de una zona porque todo el mundo lo vende así y punto, y menos cuando es un tipo de producto que está relentizando la venta. Es bueno tener una referencia, pero no hacerla obligatoria, porque eso puede llevar a que el inversor busque otro punto de entrada para su actividad en otro lado (como por ejemplo el vecino del que está negociando) aunque no sea lo más deseable.