Mercados Inmobiliarios | inversiones inmobiliarias - Zentrica Inversiones

Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 01/07/08
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Fuentes: Finanzas.com, Málaga Hoy, Ecologistas en Acción, Las Provincias.es

 - La consultora Jones Lang LaSalle ha presentado un estudio sobre los mercados inmobiliarios mas “transparentes” del mundo, quedando España en el puesto 16 de 85 países analizados. Se han tenido en cuenta datos como el nivel de corrupcción, marco legal, publicaciones de indicadores de mercado y las normas éticas de los profesionales del sector.

 -  El Pleno del Ayuntamiento de Fuengirola aprueba el nuevo PGOU de forma provisional, destacando la reserva de suelo para la construcción de 1.500 viviendas de protección oficial, así como de 1,4 millones de metros cuadrados para zonas verdes, 225.000 metros cuadrados para uso educativo, la ampliación del puerto deportivo, el nuevo intercambiador de transporte, terrenos para equipamientos sanitarios, suelo para los nuevos juzgados y la ejecución de viales para mejorar las comunicaciones del municipio entre otros equipamientos.

 - La Audiencia Provincial exige investigar la construcción de un hotel en suelo protegido en Cercedilla, a escasos metros de la calzada romana, en lo que se podría tratar de un delito contra la ordenación del territorio, ya que se está construyendo aprovechando la existencia de un refugio-albergue de montaña abandonado, propiedad de la Real Sociedad Española de Alpinismo Peñalara (RSEAP), que junto a la l arquitecto municipal de Cercedilla, al arquitecto director de las obras, a la administradora de la empresa mercantil que construye el hotel (Chalet Peñalara de Fuenfría S.L.) han sido denunciados por Ecologistas en Acción.

 - El Ayuntamiento de Benidorm a aprobado la modificación del PGOU para permitir que hoteles del centro, algunos ya prácticamente obsoletos, puedan reconvertirse en edificios de oficinas. Algunos retractores de esta modificación como CC.OO. advierten que “esta medida afectaría directamente al empleo de 900 personas en los 58 establecimientos incluidos” y a más de 2.000 indirectos, “trabajadores del sector turístico que no han realizado otra función en su vida laboral, por lo que la recolocación de esta mano de obra se prevería complicada”.

Experiencia en mercados inmobiliarios internacionales
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Como bien es sabido, las promotoras que hayan hecho bien su trabajo hoy en día han de tener una pata internacional más o menos desarrollada a nivel de inversión inmobiliaria. La elección de los mercados en los que se va a trabajar es vital saberla decidir en base a varios parámetros.

Uno de ellos son las fortalezas y debilidades de la empresa, junto con los conocimientos y posibles contactos en una determinada zona. Otro, el conocimiento del perfil del cliente objetivo a corto, medio y largo plazo que normalmente suele ser bastante diferente. Y un tercero, tener clara la estrategia de inversión que se va a seguir.

Con estos tres parámetros desarrollados de forma amplia, se puede tener una cierta visión de si la empresa está o no con capacidad para internacionalizar su actividad.

Muchas empresas, muchas de ellas españolas que han querido entrar en mercados internacionales han tenido grandes aciertos y han tenido también grandes caídas. Uno de los talones de aquiles de algunas de las empresas españolas ha sido Alemanía.

Al igual que en UK con una buena estrategia, un buen precio y una buena oferta se puede conseguir un público objetivo bastante interesante, en Alemanía la cosa cambia, ya que en este sentido se podría decir que hay dos Alemanias, por un lado, la del baby boom y la “época del destape” en España y, por otro lado, los hijos de estos primeros.

Los primeros son los que han tenido una cierta experiencia agradable en España, Mallorca es un ejemplo, y han decidido comprar inmuebles para tener buena calidad de vida en sus años más avanzados. De hecho, esta calidad de vida se la permite también el estado, ya que la “ley de dependencia” o similar en Alemanía está aprobada hace muchos años y un señor mayor que quiere venir a pasar su tercera edad a España, además de tener un beneficio personal, lo que tiene es un beneficio para su “Seguridad Social” o seguros, ya que les cuesta hasta 3 veces menos la estancia (y cuidados) de una persona en España que en Alemania.

La otra segunda Alemanía, es decir, los hijos de estos primeros no tienen un enfoque tan de interés por España o por comprar vivienda o segunda vivienda, principalmente porque son gente con más interés en conocer mundo, por viajar y no tener un inmueble que les pueda suponer una cierta atadura y hasta una cierta edad, más bien mediana, no deciden una sóla zona de vacaciones, es más están más extendidos otros tipos de actividades como las Supercaravanas en vez de un resort.

Muchas de las empresas españolas que han entrado con la misma estrategia de venta en UK que en Alemanía se han pegado un buen batacazo. De hecho la inversión inmobiliaria no está tan extendida como pueda estar en UK. Sin embargo, los inversores alemanes que deciden invertir en inmuebles, suelen ser bastante más metódicos y es difícil que se equivoquen en el ámbito de rentabilidades y sus posibles desviaciones.

Un detalle que me sorprendió bastante al inicio de la actividad inmobiliaria a nivel profesional hace unos 6 años es que los fondos de inversión españoles no podían comprar suelo (por diversos motivos que ya he planteado en otros post), no era habitual, sin embargo, los único que tenían interés en poder comprarlo eran los alemanes, con una visión a medio y largo plazo bastante bien definida.

Estamos en la versión 1.0 del mercado de Brasil, muy interesante para la experiencia
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Así es, después de estar estudiando proyectos con empresas locales y haber hablado con más de 50 empresas y personas difentes en unos días frenéticos, lo que creo detectar y contrastar con colegas del sector, tanto Brasileños como Españoles es que actualmente se está desarrollando la versión 1.0 del mercado brasileño en el ámbito de la inversión inmobiliaria.

Evidentemente y como todo mercado que se precie está viviendo su propia burbuja definida por una importante cantidad de compañías emprendedoras que se han lanzado a hacer desarrollos con un buen volumen, en torno a 4.000 unidades por desarrollo, sin tener absolutamente nada de experiencia en el sector, o muy poca.

Existen, sin embargo, empresas muy serias que están haciendo un excelente trabajo de desarrollo y con productos y proyectos que merece la pena analizar, entre otras cosas porque un inversor europeo puede aportar además de capital una experiencia que se puede ver reflejada de forma directa en la cuenta de resultados de la compañía.

En estos días, de toda la gente con la que he hablado, saco varios buenos contactos, además de los gerente y presidente de los organizadores del Nordeste invest, se ahora donde se encuentran los que están analizando suelo aquí, para poder plantear buenas operaciones con escenarios de 2/3 años, aunque no existe un histórico propiamente dicho, lo que si se puede ver claramente es que en 3 años máximo podríamos estar trabajando en torno al 100% de retorno …. interesante ;)

Saludos a todos desde Brasil.