La cubre del G-20 puede ser muy positiva para la inversión inmobiliaria
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En un mercado tan inestabe como el actúal en el que se hayan tenido que reunir las 20 mayores economías del mundo para ver que hacer es una buena noticia, más cuando no se han escuchado ni siquiera rumores de ámbitos contradictorios, al menos en esta fase superficial de la búsqueda de soluciones.
Parece que las bolsas han aceptado como positivo este punto, que sin duda, también será positivo para la inversión inmobiliaria, eso si, a medio plazo, ya que se necesitan nuevas bases que definan las reglas del juego, de la forma que posiblemente afectará será de una forma muy más sostenida, ya que se ha definido como uno de los mayores generadores de problemas a ciertas herramientas financieras que eran foco de volatilidad, por lo que todo lo relativo a especulación rápida quizás vaya desapareciendo.
Es muy posible que el escenario de la inversión inmobiliaria en el mundo se vuelva a definir en los próximos años de forma más parecida al escenario pre-burbuja que al propio de la burbuja, con lo que posiblemente no se verán tantas transacciones como se han llegado a generar en un determinado momento, si no que se buscarán más fórmulas en otras líneas similares a las de los inversores especializados que se han estado moviendo en países como España muy focalizados en ámbitos inmobiliarios concretos y que les han permitido crear grandes patrimonios, pero siempre buscando la rentabilidad de la renta, no de la venta o del pelotazo.
Igualmente, esto lleva a que el mercado se irá restringiendo a menos jugadores que actualmente y se quedará definido en un determinado plazo cuyas “nuevas reglas” escritas y no escritas durarán otros cincuenta años.
Los quemados empiezan a ser objeto de deseo
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Parece que todos los quemados en el sector inmobiliario que estos años de atrás no querían vender ni por asomo, porque tenían el mejor producto inmobiliario del mundo, empiezan a plantearse seriamente el hecho de venta, excepto en dos o tres cuyos propietarios no tienen una necesidad de venta inmediata, el resto empiezan a verse afectados por los movimientos de los últimos años, y como no, por la caída del mercado inmobiliario en España.
Tal y como comentábamos en otro post, algunos quemados pueden dar una sorpresa antes de fin de año, ya que el precio que empiezan a tener es considerablemente más bajo que antes de verano, aquellos que quieren resistir, con una necesidad imperiosa de cash, se verán obligados a caer a la baja en su precio de venta final, sobre todo a partir de primeros de año.
En esta fecha venidera, los inversores empiezan a afilar el lápiz para apuntar en el papel blanco la mejor oferta que se les ocurra, aunque la intención de compra existe y el interés por invertir también, lo que se ve claramente es que no existe en ningún punto de celeridad o de emoción en la decisión, es un foco racional, basado en “interés por comprar barato“.
Muchos propietarios tendrán que plantearse vender después de fin de año perdiendo lo mínimo posible. El famoso reajuste del 30% no tenderá a producirse sólo en el residencial, se notará posiblemente en todas las tipologías.
La caída del mercado inmobilario puede significar la entrada en masa de REIT’s
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Aunque en España está figura tendrá un nombre diferente (SCIMI), la entrada de los REIT’s en el mercado puede completamente en masa, el motivo es la entrada de compra al descuento de carteras completas de inmuebles que solamente este tipo de entidades puede negociar, además de la apertura legal de esta figura.
Hoy en día muchos de las valoraciones de activos no tienen un foco claro y esto hará que las tasadoras cuando realicen sus análisis lo hagan en base a tirar el precio hacía abajo debido al problema que puede significar para ellas una equivocación al alza en la tasación.
Esto hace que entidades como los REIT’s puedan entrar en funcionamiento en un momento en el que las aguas están bastante revueltas y no se sabe muy bien por donde sigue el cauce del rio, pudiendo entrar a ofertar o a proponer precios a carteras completas de inmuebles que hoy pueden ser principal activo de muchas de las fortunas españolas al caer los s financieros.
Además de los beneficios para estas figuras como, por ejemplo, lo que anunciaban el otro día en el consejo de ministros en el que se plantea que tendrán que pagar impuesto de sociedades<y la fexibilidad que permite este tipo de entidades frente a los modelos actuales de fondo en España, la dinamización del mercado inmobiliario podría empezar a venir en esta línea.
Aunque por su propia tendencia y fórmula de trabajo, su enfoque tá dirigido a socializar<o a conocer al mercado empresarial español, sino a hacer operaciones y conseguir buenas carteras de inmuebles.
Una de las cosas que más vemos desde Zentrica es que hoy en día, los empresarios inmobiliarios de siempre creen que el hecho de “ser alguien”, les permite entrar en ámbitos en los que siempre se les ha escuchado, esto es difícil con entidades de este tipo, e su objetivo radical y directo, se basa en la consecución de operaciones y adquisición de portafolios de producto. Poco a poco, las empresas inmobiliarias y promotoras se van a adaptando a esta nueva realidad y entienden que los requisitos y las necesidades de sus compañías va más allá que tener buenos contactos en administraciones y ayuntamientos.
Esta vía de las SCIMI es muy posible que abra de una forma clara una profesionalización del mercado inmobiliario, de un lado empresas e intermediarios que no aportan valor a las operaciones, y cribando de forma natural el mercado.
Una de las grandes diferencias que siempre ví entre el mercado inmobiliario y el mercado tecnológico es que en el segundo la dificultad viene de la mano de los modelos de negocio y su traducción al ámbito tecnológico, mientras que en el primero, la dificultad era producida por las personas que se incorporaban a las operaciones y la facilidad para cualquiera de hacer algo en este sector sin tener ningún tipo de cualificación.
La entrada de las SCIMI paliará este enfoque y será difícil que cualquiera pueda entrar en esta línea de trabajo, tanto el conocimiento necesario a nivel financiero como el conocimiento necesario a nivel inmobilario y, la capacidad para dotar de creatividad y soluciones a las operaciones en base a estos dos ámbitos, harán que la criba del mercado sea natural.
Asesor Inmobiliario - Valor de Mercado , Diferencia entre este y el precio final y Gastos por impuestos.
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1.- ¿Cual es el valor justo de mercado y cómo determinarlo?
El valor de mercado de un inmueble es el precio más alto que un comprador informado pagaría una vez asuma que no existen presiones extrañas para realizar la compra. Normalmente, no suele ser el precio pedido. Para obtener un estimación del justo valor de mercado, llame a un especialista y pídale que realice de su inmueble un Análisis de Competitividad en el Mercado.
El análisis le dará una cifra basada en las variables más destacadas del mercado inmobiliario local. El estudio debería contener información sobre ventas recientes de inmuebles similares, incluyendo las cantidades por las que fueron vendidas, así como el tiempo que se tardó en venderlas.
2.- ¿Cual es la diferencia entre el valor de mercado y el precio que pido?
En general, el precio pedido por el propietario cuando pone en el mercado su inmueble se fija ligeramente más alto que su justo valor de mercado. Se debe asumir que será necesario un margen de negociación para alcanzar un acuerdo con el comprador.
3.- ¿Como calcular los gastos por impuestos sobre la propiedad?
En España, las propiedades inmobiliarias están gravadas fiscalmente por dos tipos de tributos, loos estatales y los locales. A grandes rasgos, señalamos las principales leyes que gravan las transmisiones y tenencia de vivienda:
Son estatales, aunque algunos han sido cedidos a las Comunidades Autónomas:
IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que anualmente grava como parte de la base imponible un porcentaje del importe del valor de adquisición y de las plusvalías obtenidas cuando se producen en las transmisiones.
IP: Impuesto sobre el Patrimonio, que grava anualmente su valor por encima de una determinada cantidad exenta.
IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido, que grava la transferencia de viviendas nuevas, principalmente.
ITAJD: Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que grava las transferencias de las viviendas usadas.
Son Locales:
IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que grava anualmente la tenencia de viviendas.
IVBNU: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, que grava este incremento entre precio de compra y venta cuando se transmite el bien.
Es el momento de vender perdiendo lo mínimo posible
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En este momento de mercado la posición vendedora es una posición ciertamente incómoda, aunque el propietario saque a la venta un producto inmobiliario no sabe nunca cual será el precio al que terminará vendiendo.
En casos de necesidad de venta, sobre todo en activos con una hipoteca de los 3 últimos años es el momento de vender intentando perder lo mínimo, la mayoría de los propietarios en esta situación se plantean que como mínimo les quede cubierta la hipoteca, si estuviéramos en un momento de cambio de mercado hacía un mercado estable o en alza está claro que podría ser así, pero no lo es, estamos en un momento en crisis y en el que el mercado está en fase bajista, por lo que los que se encuentren en una situación similar lo que tendrían que intentar es vender perdiendo lo mínimo posible.
Es mejor perder poco ahora, que mucho dentro de 1 año, como el mercado es como es y, aunque los más optimistas piensas que a final de año será el momento de tocar fondo, los más realistas piensan que la crisis durará un año más al menos y los más pesimistas ya abanderan opciones que plantean hasta 3 años de crisis profunda.
Pues así está el patio, por lo que si hay que vender, es mejor vender ahora que dentro de 6 meses con un 10% menos de precio sobre el que se está vendiendo ahora, aunque para vender vender siempre está la necesidad de compra, que no de inversión inmobiliaria, en la que no todos piensan cuando van a sacar su activo al mercado y simplemente lo ponen en alguna página de clasificados, a ver si hay suerte.
El mercado se va encogiendo
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Cada vez hay menos actores en el mercado, la verdad es que al final los que estamos casi nos vamos conociendo casi todos, cuando hablamos con unos u otros colegas las operaciones están enmarcadas en ámbitos en los que muchas veces nos cruzamos, es curioso, esto hace 2 años creo que hubiera sido impensable, hubiéramos tenido 3 intermediarios por medio.
La línea de las operaciones y el desarrollo de vehículos de inversión inmobiliaria consistente, nos permite poder establecer pautas concretas que los clientes van desarrollando, sin embargo, la necesidad de soluciones siempre es palpable y sólo algunos son conscientes de ello, fórmulas de trabajo a nivel internacional son puntos de valor que muchos desconocen pero que permiten una cierta agilidad con unos costes realmente bajos para lo que estamos acostumbrados en España.
Parece que la sombra de la crisis también se está acercando a empresas que, aunque de crecimiento moderado, en su momento apostaron por el residencial y ahora están viendo como estás líneas de trabajo se han quedado prácticamente improductivas o no lo suficiente como para mantener las estructuras que en su momento montaron.
Algunos colegas del sector comentan que la crisis vendrá bien, también estoy deacuerdo, pero sobre todo vendrán bien a aquellos inversores con capacidad de movimiento real, es un momento para comprar bien, esto implica comprar con un buen precio y que el vendedor en muchos casos agradezca la compra ya que si no fuera por ella perdería dinero.
Para el vendedor es el momento de vender, no sólo ganando poco, si no que en bastante casos lo que han de procurar es perder lo menos posible, la entrada en barrena del mercado arrastra a los que tienen una situación de endeudamiento alta y a los que compraron en un momento excesivamente algido de mercado.
Inversión Inmobiliaria en Panamá - Conferencia Intereconomía 24 de Abril en Madrid
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Interés de Inversión inmobiliaria en Panamá, por Elena Mora Calderón - Directora. Intereconomía Conferencias
El mercado inmobiliario de Panamá esta creciendo a velocidades inusuales
en los últimos años siendo un polo de interés de numerosos inversores y
promotores inmobiliarios españoles.
¿Qué ventajas presenta Panamá para el promotor inmobiliario español?
La agilidad administrativa es mayor que en España
Existe una absoluta seguridad jurídica y el sistema bancario es muy
Dinámico.
Los costes del suelo son bajos y existen grandes oportunidades de
desarrollo urbanístico y con gran porcentaje de edificabilidad
Tiene una economía muy dolarizada que le da gran estabilidad económica
y posee uno de los índices de inflación más bajos del mundo.
¿Qué sectores tienen mayor potencial?
La inversión en rascacielos atrae especialmente a los españoles
En el segmento de torres y vivienda de clase media alta existen más
de 260 proyectos en construcción.
El sector hotelero necesita más de 3000 camas debido al incremento
del turismo, por lo que la mayoría de los promotores españoles tienen
en sus desarrollos algún hotel.
La vivienda social es otro mercado muy interesante. Existe un déficit
de 200.000 viviendas en una país de 3 millones de habitantes
Otro sector que sin duda crecerá es el logístico debido a la ampliación
del canal y la zona libre de colón que alberga más de 3.000 empresas
y mueve 15.000 millones de dólares en productos de importación
y exportación. Existen 4 puertos marítimos privados que son de los
más efi cientes de Latinoamérica y que promueven 3 millones de
contenedores.
Intereconomía Conferencias ha organizado “Inversión Inmobiliaria en
Panamá”, donde podrá conocer más de cerca las oportunidades que ofrece
este fenómeno inmobiliario. Anótelo en su agenda, tiene una cita el
próximo 24 de abril en Madrid.
Además, si quieres recibir el Boletín de Descuento para socios del Club de Inversión Inmobiliaria, de el 10%, envía un mail a niglesias@zentrica.net, indicando en el asunto Conferencia Intereconomía.
El mercado admite nuevos modelo de ingresos, Rentabilidad de los TECHOS
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Nuevos modelos de ingresos están empezando a surgir a través del sector inmobiliario, uno de ellos, es rentabilizar los Techos, de forma completa, no a través ni antenas ni nada similar, si no a través de un nuevo modelo de paneles solares, especialidos en adaptarse al techo.
¿Pero cómo funciona esto? Es sencillo, a edificios, naves industriales, centros comerciales y demás con un techo amplio se les instalan paneles solares, estos paneles solares generan (los instalados antes del mes de Septiembre) una alta rentabilidad para el dueño del techo.
Sin embargo, aunque es un negocio que podría plantearse a medio/corto plazo, depende mucho de la empresa que aporta este negocio al propietario de inmuebles ya que muchas de estas empresas cobran un fee o un % de inversión a este propietario porque el negocio no lo tienen planteado con las empresas dueñas de las placas solares, en este caso no existe ningún tipo de inversión para el dueño.
¿Pero sirven cualquier tipo de placas solares?
Pues evidentemente no, hay 1 o 2 fabricantes en todo el mundo cuya tipología de fabricación es flexible, de forma que no es la típica placa solar que se pone en la construcción de un inmueble nuevo, sino una placa solar que puede ser completamente adaptable (tipo malla) al techo de cualquier inmueble (que no tenga sombra cerca).
La rentabilidad de este tipo de instalaciones se plantea a unos 25 años y para el propietario del inmueble (o inmuebles, tipo naves industriales, centros comerciales, etc) es un ingreso recurrente durante 25 años con una renovación cada 5, sin costes de mantenimiento (lo único que el fabricante necesita enviar una vez al mes a un operario a que realice mantenimiento en las placas para que no pierda fuerza de captación de energía solar).
Hace poco nos comentaban esta idea en Zentrica y nos parecía, al menos, interesante analizar, por lo que si tienes techo (al menos 1.000 m2 de techo), se hace un estudio sin costes para valorar cual puede ser la capacidad de generar rentabilidad de ese techo.
Si estás interesado en esto, contacta con nosotros.
Videos: Mi experiencia en TVE1, programa Ojo Público, sobre el mercado inmobiliario
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Primer corte sobre el programa de Juan Ramón Lucas, Ojo Crítico, en el que estuve invitado la semana pasada, que trabataba sobre el mercado inmobiliario.
Pensaba incluir más imágenes del programa sobre algunos de los contertulios que habían tenido ciertos problemas son promotoras, ayuntamientos o jueces y que los habían vivido en sus carnes, pero por el tema de los derechos de autor, que son de El Mundo TV, he preferido no tocarlos sin permiso.
Filosofía Internet para el mercado Inmobiliario
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Llevo unos meses viendo una auténtica avalancha de novedosas e interesantes ideas aplicadas al mercado inmobiliario (Real Estate), la gran mayoría son desde USA otras son bastante interesantes desarrolladas por programadores o empresas españolas.
En todas veo muchas integraciones de aplicaciones, sistemas GIS, de búsqueda de información de todo tipo, pero la verdad es que no termino de ver las operaciones.
Parece que el mercado de internet es sólo un mercado de ámbito publicitario o de cuota por uso de aplicaciones y, efectivamente, es un importante e interesante mercado, aunque la mayoría de estas aplicaciones al final buscan facturar a empresas cuyo fin es cerrar operaciones.
Es difícil encontrar profesionales que trabajen en el mercado inmobiliario y que conozcan más o menos bien las opciones que internet brinda para él como soporte de sus propias herramientas (no de las de terceros).
Parece que una cierta filosofía internet se le va aportando a este mercado, y no está nada mal, sin embargo, creo que va a haber una auténtica avalancha de este tipo de aplicaciones, sobre todo para el amplio mercado de la vivienda, que es el más sencillo de entender y, por supuesto, el más amplio con diferencia.
Google, Yahoo y demás buscadores potentes están ofreciendo importantes aplicaciones que permiten generar aplicaciones personalizadas para sectores verticales, como pueden ser en este caso el de la inmobiliaria. Parece interesante lo que está por llegar.
El futuro de los medios, interesante aplicación al mercado inmobiliario
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Interesante vídeo sobre como podrá ser el mercado de la información, tomando como punto de partida interesante el año 2011.
El concepto “Prosumer” es uno de los que más me ha llamado la atención.
Si esto fuera así, creo que lo que podría pasar es que existirán verdaderos vendedores / Prescriptores en los diferentes sectores de negocio como por ejemplo el inmobiliario, en el que podrían llegar a ser los propios compradores los que definieran cual es su estilo de vida, su trabajo y sus pasatiempos.
Quizás esto oblige a las promotoras y constructoras a tener que pensar en generar bases de datos de experiencia de sus usuarios, con el fin de ir haciendo casas que se puedan desde autoactualizar hasta autodefinir.
Podría llegar a ser un concepto como en el que en su momento se trabajó de grupos de compra pero en el mercado inmobiliario, cuyo pauta básica actual se podrían determinar por las cooperativas de propietarios o similar.
Este gobierno no se a que aspira
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Estamos en un país de risa, parece que volvemos a la época de “Bienvenido Mr. Marshall”, joder que desastre.
Ayer tras escuchar al presidente del foro de Ermua en Telemadrid me daba cuenta de lo mal que lo está montando el presidente que tenemos.
Después de escuchar atentamente las palabras del discurso, que la verdad no estuvo mal y me imagino que se lo habría escrito alguien con dos dedos de frente, pide la opción de que los periodistas le hagan preguntas que la verdad no se para que lo pide, si no sabia ni responder, daba la sensación de que con él no va este país.
Estamos en un país que cada vez va peor, no suelo hablar de pólítica demasiado, entre otras cosas porque no entiendo mucho de esto, pero es que lo de ayer me parece indignante como ciudadano.
Vivimos en un país en el que existe una bicefalia política, en la que actualmente no existen líderes contundentes ni en un partido ni en otro. Estamos en el país más ridículo políticamente hablando de toda la historia de la democracia.
Desear a los lectores del blog un excelente 2007.
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SIMA 2009
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