Liquidez | inversiones inmobiliarias - Zentrica Inversiones

Llegan los REIT, o eso nos han dicho
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

Juan Manuel Montel Castro-Rial,

Director de Inversión y Co-Inversión de Zentrica.

La crisis que azota al mercado inmobiliario, más profunda de lo que inicialmente se barajó, ha obligado al Ejecutivo a acelerar la puesta en marcha de medidas que ya estaban previstas en el programa electoral, como es la introducción de nuevos instrumentos de inversión colectiva.

Se trata de la versión española de los Real Estate Investment Trust (REIT), un nuevo producto de inversión a medio camino entre el fondo inmobiliario abierto y la tenencia de acciones de empresas inmobiliarias con algunas particularidades en ambos casos, tanto en la constitución de la cartera, como en el tratamiento fiscal.

Normalmente se constituyen a modo de sociedad de inversión que cotiza en Bolsa y que debe cumplir una serie de requisitos para poder operar. De hecho, el factor esencial que caracteriza a este nuevo vehículo de inversión es la posibilidad de llegar a alcanzar un estatus fiscal especial, al estar exentos de tributar en el impuesto sobre sociedades.

Así, según anunció en el Congreso el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, Hacienda está terminando de diseñar el marco legal bajo el que deberán operar en España las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Scimi), la versión española de los REIT. De momento, y según confirmaron hace unos días fuentes de los Ministerios de Vivienda y Hacienda, estas entidades serán sociedades anónimas que gestionarán patrimonio inmobiliario destinado al alquiler y cotizarán en Bolsa como los fondos de inversión. Estarán exentas de pagar el impuesto sobre sociedades y obligadas a repartir entre sus inversores el 90% del beneficio obtenido.

Desde Vivienda consideran que las Scimi permitirán a las empresas inmobiliarias obtener liquidez, al tiempo que servirán para impulsar un mercado del alquiler más profesionalizado y poner a disposición de los pequeños inversores una forma de ahorro ‘muy transparente’.

Estos instrumentos nacieron en EE UU en la década de los sesenta y es ahora cuando algunos países europeos, como Francia o Alemania, se están planteando también su introducción. Los REIT estadounidenses suelen ser empresas titulares de bienes inmuebles que basan su negocio en alquilar dichos inmuebles y gestionar las rentas que proporcionan. Lo más frecuente es que la cartera de edificios esté muy diversificada y por ello no es raro ver sociedades de esta naturaleza que invierten en centros comerciales, oficinas, residencias para la tercera edad, hospitales y, por supuesto, viviendas.

Al cotizar en Bolsa, tanto pequeños ahorradores como grandes inversores tienen acceso a este producto, que además está sometido al control de los organismos reguladores del mercado de valores. Se constituye de esta manera en un valioso instrumento para fomentar el lánguido parque de alquiler español, el más exiguo de Europa, y obtener la ahora escasa liquidez.

Desde Zentrica pensamos que hay que esperar a ver cómo se concreta la ley, pero indudablemente, estas sociedades pueden ayudar al mercado. Es una buena fórmula para buscar financiación y organizar el sector. Y generar la tan necesaria palanca de recursos propios para animar a los bancos a proporcionar deuda. Como especialistas en la generación de vehiculos de inversión estaremos muy atentos para poder a este nuevo vehículo y sus ventajosas condiciones fiscales. En mercados equivalentes, se busca la mejor situación fiscal en activos de tenencia a largo plazo

A cambio de su tratamiento fiscal (en principio, el tipo impositivo del impuesto de sociedades en estos vehículos de inversión es del 1% como las SICAV), estas sociedades deben cotizar en bolsa, tener una cartera de activos mayoritariamente en alquiler y repartir como dividendos la totalidad o la gran parte de los ingresos que procedan de las rentas de alquiler o de las plusvalías en la venta de inmuebles. Del 32%, al que tributa normalmente una compañía en el impuesto de sociedades, al 1%, hay 31 puntos de ahorro implícito que te dotan de una mayor resistencia y un mejor balance, y los dividendos de los participaciones cotizarán al tipo único del 18%.

La introducción de las Reit puede representar, en definitiva, financiación a largo plazo para activos a largo plazo. En Alemania, estos vehículos mueven cerca de 80.000 millones de euros anuales, frente a los 10.000 millones de los fondos de inversión inmobiliaria que actualmente operan en España.

Por otro lado habrá que ver si estos vehículos suponen el despegue definitivo del MAB (Mercado Alternativo Bursatil) que nació casi muerto debido al clásico exceso de regulación al que CNMV nos tiene acostumbrados a la hora de plantear regulaciones que permitan cotizar a empresas o vehículos de pequeña capitalización.

De todas formas desde Zentrica pensamos que el impulsor de la ley así como el regulador debería hacer una ronda de consultas con operadores del sector para impedir que una iniciativa que promete se pierda en los vericuetos de una regulación imposible de llevar a cabo, como ejemplo el IBEX nuevo Mercado o el propio MAB.

¿Qué son los ‘reits’?
Las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario son vehículos de inversión, que cotizan en los mercados bursátiles. Se trata de un modelo inspirado en los reits (Real Estate Investment Trust) americanos. Este tipo de compañías destinan su actividad a la inversión inmobiliaria, obteniendo ventajas fiscales a cambio de repartir todos sus beneficios entre sus accionistas.

Desarrollados en Estados Unidos en la década de los 60, estas sociedades cotizadas están implantadas en países como Francia o Alemania, donde poseen características más o menos similares al modelo originario. En Francia, se denominan Siic (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) y fueron la razón del desembarco inmobiliario español en el país.

Verano de transacciones
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

Las operaciones que durante el semestre no han sido cerradas pueden tener su cierre o intención de cierre este verano, al menos 5 importantes transacciones se han realizado en Madrid en este mes de Agosto.

Muchas importantes operaciones se están perfilando de cara a finales de año y el primer semestre del año 2009, siendo el periodo 4T-2008 hasta 4T-2009 uno en los que más posibilidades de operaciones se esperan desde el punto de vista inversor.

Las principales técnicas de negociación de cara a poder establecer escenarios de riesgo eliminando escenarios de incertidumbre serán utilizadas por un alto número de inversores que buscarán principalmennte que el valor del activo liquidez se pueda convertir en valor activo inmobiliario en el periodo más cercano que se estime que este segundo vuelva a tener el posicionamiento en el valor que le corresponde.

El verdadero activo actualmente es la liquidez y como activo cada día que pasa cada vez tiene más valor, sobre todo para los que no tienen capacidad de convertir ladrillo en billete y ven que los costes financieros del precio del dinero, así como el propio principal a amortizar empiezan a convertirse en losas cada vez más pesadas.

Los que lo tendrán muy, pero muy mal, serán aquellos que en busca del preciado activos liquidez saquen al mercado su producto sin tener cuidado y sin saber utilizar los canales que cada vez más se definen de negociación y llegada al inversor, Zentrica.net como plataforma de inversión inmobiliaria y patrimonios puede ser uno de ellos.

El verdadero activo ahora es la liquidez, alguna similitud con el 2000
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

Parece que ahora la herramienta de inversión inmobiliaria llamada liquidez se está convirtiendo en el activo de moda, el que tiene liquidez tiene un tesoro, y si ha invertido en dólares más aún.

Lo que está pasando con Martinsa - Fadesa me recuerda en cierta medida a lo que pasó con Boo.com en el verano del 2000 fue la primera alerta seria de la gran caída que estaba por llegar en el mercado de las .com, Martinsa - Fadesa podría ser igual la primera del efecto domino que se puede producir de aquí a final de año.

Otra cosa que además me llama especialmente la atención es que el mercado de las .com en la época aquella también tuvo su valoración de la liquidez de forma importante, los métodos de valoración de aquel momento también me recuerdan a la inestabilidad que existe hoy en día, en el que los métodos se puede aplicar pero el valor sólo depende de la liquidez del mercado, y por supuesto ni influyen tan siquiera del palpito empresarial o la posible faceta emocional, algunas de las empresas que hoy forman el mercado de las .com como por ejemplo son Zed, en aquel momento La Netro son las que se enfocarán a nichos de negocio que en el futuro les permitirán crecer y poder ser interesantes tanto para terceros grupos (como fue este caso) como para continuar creciendo en el mercado de forma independiente.

Lo que si es cierto es que tal y como están muchos de los grandes, y no tan grandes, y los precios a los que han adquirido activos hace unos años atrás, la situación que les aparece no es para nada halagüeña, las cosas pintan mal y la perdida de valor tanto en bolsa como en activos obligada por el propio mercado marcan la tendencia.

En estos casos si se sigue las recomendaciones de los más grandes, según dicen, el secreto está en … la tendencia. Aunque en este caso me da la sensación que la tendencia tiene varias caras como si fuera un prisma y su lectura e interpretación depende del punto de vista en el que enfoque cada uno.