El camino de va haciendo, los inversores con más ojo no se han equivocado
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Así es, el objetivo de muchos de los inversores de Zentricaclub.com es que se llegue a Septiembre del 2009 con un altísimo número de parados y que pocos puedan hacer frente a los pagos de las hipotecas de sus viviendas, la situación de desempleo va a hacer que mucha gente se vea obligada a vender al precio que sea, incluso quedándose con una deuda en forma de préstamos personal con los bancos.
Igualmente la fuerza de la liquidez hará que muchos inversores negocien directamente con las sucursales de los bancos para conseguir, tanto quitas por parte de los bancos, como que ellos sean los que ejecuten a sus propios clientes, o les ofrezcan la posibilidad de vender quedándose con parte de la deuda, una parte que puedan ir pagando poco a poco.
Sobre las medidas de gobierno para pagar las hipotecas.
Otra cosa como los 400 euros, pan para hoy y hambre para mañana, no hay prisa, si hay que esperar otros 6 meses se espera, de esta forma lo que ocurrirá es que el gobierno pasa la pelota al año que viene (2010), que además se espera que sea muchísimo pero que este, tranquilidad para el inversor, lo único que hay que hacer es seguir observando.
El Wait & See se puede poner más de moda de lo que se ha visto nunca y esto significa más parada de mercado.
Las medidas que se comentan, las últimas respecto de las hipotecas por parte del gobierno, se hacen en un entorno que un ejecutivo no debería plantearse nunca, ya que lo hacen a toda prisa, se están dejando llevar por lo que Covey llamaría el cuadrante de lo URGENTE e IMPORTANTE que en este caso se traduce en APAGAR FUEGOS. El tiempo les come el día a día y eso para el segmento inversor es muy bueno, mucho, lo único que hay que esperar es un error.
La famosa teoría de la crisis Ninja de Leopoldo Abadia
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A través del blog de Carlos Blanco, veo el video de la teoría Ninja que describe la situación de la crisis. Es una forma sencilla de entender que ha pasado en el mundo y los principales motivos de la crisis.
Los quemados empiezan a ser objeto de deseo
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Parece que todos los quemados en el sector inmobiliario que estos años de atrás no querían vender ni por asomo, porque tenían el mejor producto inmobiliario del mundo, empiezan a plantearse seriamente el hecho de venta, excepto en dos o tres cuyos propietarios no tienen una necesidad de venta inmediata, el resto empiezan a verse afectados por los movimientos de los últimos años, y como no, por la caída del mercado inmobiliario en España.
Tal y como comentábamos en otro post, algunos quemados pueden dar una sorpresa antes de fin de año, ya que el precio que empiezan a tener es considerablemente más bajo que antes de verano, aquellos que quieren resistir, con una necesidad imperiosa de cash, se verán obligados a caer a la baja en su precio de venta final, sobre todo a partir de primeros de año.
En esta fecha venidera, los inversores empiezan a afilar el lápiz para apuntar en el papel blanco la mejor oferta que se les ocurra, aunque la intención de compra existe y el interés por invertir también, lo que se ve claramente es que no existe en ningún punto de celeridad o de emoción en la decisión, es un foco racional, basado en “interés por comprar barato“.
Muchos propietarios tendrán que plantearse vender después de fin de año perdiendo lo mínimo posible. El famoso reajuste del 30% no tenderá a producirse sólo en el residencial, se notará posiblemente en todas las tipologías.
Verano de transacciones
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Las operaciones que durante el semestre no han sido cerradas pueden tener su cierre o intención de cierre este verano, al menos 5 importantes transacciones se han realizado en Madrid en este mes de Agosto.
Muchas importantes operaciones se están perfilando de cara a finales de año y el primer semestre del año 2009, siendo el periodo 4T-2008 hasta 4T-2009 uno en los que más posibilidades de operaciones se esperan desde el punto de vista inversor.
Las principales técnicas de negociación de cara a poder establecer escenarios de riesgo eliminando escenarios de incertidumbre serán utilizadas por un alto número de inversores que buscarán principalmennte que el valor del activo liquidez se pueda convertir en valor activo inmobiliario en el periodo más cercano que se estime que este segundo vuelva a tener el posicionamiento en el valor que le corresponde.
El verdadero activo actualmente es la liquidez y como activo cada día que pasa cada vez tiene más valor, sobre todo para los que no tienen capacidad de convertir ladrillo en billete y ven que los costes financieros del precio del dinero, así como el propio principal a amortizar empiezan a convertirse en losas cada vez más pesadas.
Los que lo tendrán muy, pero muy mal, serán aquellos que en busca del preciado activos liquidez saquen al mercado su producto sin tener cuidado y sin saber utilizar los canales que cada vez más se definen de negociación y llegada al inversor, Zentrica.net como plataforma de inversión inmobiliaria y patrimonios puede ser uno de ellos.
Noticias- 500 VPO en Manacor; 2.340.000 euros para soterrar gaseoducto; En el 2009 nueva planta de Toyota en Illescas, Toledo
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Fuentes: Libertad Balear, Diario de Burgos, NexoLog
- Tras informarse en el Ayuntamiento de Manacor de la demanda real, varios pequeños promotores se van a encargar de la construcción del 10% de la oferta que promueve y subvenciona el Govern de VPO en Manacor. Han proyectado la construcción total de 500 VPO en solo tres solares de 350, 100 y 50 pisos en cada uno, de alrededor de 70 metros cuadrados.
- La Asociación Prado Marina, participada por Caja de Burgos y Grupo Gerardo de la Calle, se encargará de los gastos que suponga el desvío del gaseoducto de Enagás que pasa por sus parcelas de Aranda, para poder desarrollar en ellas promociones industriales que ya están llevando a cabo con inversores del eje Madrid-Bilbao. Por ahora ya han anunciado la implantación en esta segunda fase a desarrollar de Todoaceros.
- Gracias a la la coordinación entre las Administraciones regional y local y la empresa promotora, Toyota Motor Europe implantará una nueva planta de recambios en el Polígono ‘La Veredilla III’ en Illescas, en una parcela colindante a la Autovía A-42 y la futura Autovía de La Sagra. Ocupará un espacio de unos 16.800 metros cuadrados.
El verano activo de inversores buscando la “inversión refugio”
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Los inversores siguen de forma activa este verano moviendo ficha en la búsqueda del tradicional producto de inversión refugio del que mucho patrimonialistas quieren desprenderse ahora por motivos de necesidad de liquidez o por motivos de interés de diversificación en inversión inmobiliaria.
Productos como parkings completos, edificios en rentabilidad, residencias de estudiantes o similares productos en rentabilidad son los productos que principalmente quieren ahora los inversores que buscan este tipo de producto refugio.
Son muchos los que quieren entrar en este tipo de operaciones que siguen muy activas estos meses de verano, dependiendo del producto, menos del 7% de rentabilidad neta no se admite, es el momento de invertir apretando en el precio, en el caso de otros productos menos habituales en el mercado y que su capacidad de refugio es amplia no se negocia tanto el precio.
Se seguirán viendo buenas operaciones, algunos centros comerciales de los más emblemáticos del país han empezado a pasar ya de unas manos a otros, siendo los fondos de inversión los que más interés tienen a las mismas.
El producto que desde luego ha caído en picado y es el “apestado” del momento es sin duda el suelo residencial, ni con opción de VPO se le está viendo salida.
A esto se suma un importante movimiento de empresas que han estado buscando fórmulas innovadoras y que empiezan a dar sus frutas con tecnologías de construcción que permiten conseguir unidades de residencial a menos de 70.000 euros de precio final sobre suelo que en muchos casos el ayuntamiento pone en cesión, con el fin de continuar ganando votos.
Es un momento en el que hay un interesante río revuelto y si no te tumba la barca, los que pasen los rápidos serán los nuevos players del mercado en unos años.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 30/06/08
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Fuentes: MálagaHoy, LaOpinión.es, El País.com
- Los empresarios e inversores que estos años atrás han recogido beneficios gracias al boom inmobiliario, se están derivando ahora hacia otros mercados de inversión, como la banca privada. Los expertos de distintas entidades financieras consultadas recomiendan ante todo la diversificación y no arriesgar en exceso. Las materias primas, entrar en países emergentes o invertir en dólares pueden ser una buena oportunidad.
- A pesar de las medidas tomadas por el Gobierno, como la modificación a primeros de año del Plan Estatal de Vivienda 2005-2008, para fomentar la rehabilitación de edificios con el fin de mantener la actividad del sector y frenar la pérdida de empleos en l sector, ésta ha descendido un 3.2% con respecto al año anterior.
- El príncipe Carlos de Inglaterra ha decidido lanzar un fondo de propiedad de 1.000 millones de libras (1.260 millones de euros) que invertir en proyectos inmobiliarios compatibles con la protección del medio ambiente, así como aprovechar la caída del 25 -50% de los precios de suelo.
- La Junta de Andalucía ofrece hasta 9.600 euros a quien construya VPO en suelo libre del que dispongan, lo que supone el 10% del precio de venta de una VPO.
El dinero en España podría ser un importante polo de rechazo en el mercado
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La situación del mercado en España es como es, una buena posición para los inversores y una nefasta posición para los vendedores agobiados completamente, sin embargo, la buena posición inversora es una posición positiva para los inversores con una estrategia clara, si esperan es por algo, no por sólo ver que pasa (que muchos lo están haciendo), ya que si no es con un objetivo claro hará que el mercado cuando el inversor intenten entrar pueda estar tan resentido que genere un sentido importante de rechazo al menos inicialmente, aunque posteriormente se ajuste.
La falta de conocimiento y la falta de formación de los inversores en España en muchos casos les hace no saber como ofertar u ofrecer un precio sin una base definida para su propio beneficio, y esto podría ser un importante handicap para ellos, ya que la posición de espera podría generar cierta comodidad y cuando la oportunidad de verdad tenga su momento no sepan como medirla.
Si bien es verdad, que actualmente el momento de espera se ha trasladado a Septiembre, este momento de espera podría trasladarse a Enero, que será lo más posible, viendo además la desastrosa situación del país y la subida en el paro a niveles históricos.
Por otro lado, los vendedores están prácticamente volcados en hacer que las empresas con todo el personal disponible pueda llegar a alguien con capital, que no es facil de encontrar hoy en día, sin apalancar, ya que esta posibilidad es una cosa del pasado.
Es posible que cuando la crisis vaya remitiendo se vean fórmulas de apalancamiento de los proyectos que no se han conocido antes, ya que lo que está claro o parece estar claro es que la fórmula planteada hasta el momento y los préstamos promotor no volverán a ser de la forma que han sido.
La cultura de la inversión inmobiliaria en el mundo
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La forma de salida a un producto dirigido a inversores inmobiliarios en completamente diferente a dar salida a cliente final, en momentos de crecimiento del mercado, los promotores suelen confundir estos términos, de forma que lo único que terminan viendo es “un comprador”.
En España durante mucho tiempo se ha trabajado el denominado “pase”, en el que un “inversor”, normalmente personas con cierta confianza en el promotor se encargaba de poner una cierta cantidad de dinero con el fin de conseguir unos retornos en un corto plazo (1 a 2 años) en el que se vendía el producto al cliente final previamente a la escritura. Esto a nivel legal fue erradicado en España.
Sin embargo, de una forma algo diferente y con unas medidas legales diferentes, este modelo se sigue viendo en muchos proyectos que están ubicados en mercados internacionales, pudiendo vender sin escriturar y poniendo una pequeña cantidad previa, que en este caso es mucho mayor que lo era en España (ya que el objetivo en España era conseguir el préstamo promotor) y este modelo de préstamo promotor no es un modelo existente en otra parte que sea España tal y como se conoció.
Muchos mercados pueden ser subceptibles de poder realizar este modelo, lo único que hay que buscar es un buen promotor, por un lado, y por otro lado, un buen proyecto que tenga una buena ubicación ya que será este factor el que permitirá que el proyecto pueda tener salida en caso de algún tipo de retrasos no esperados o problemas de cualquier índole que puedan surgir en el proyecto de inversión inmobiliaria.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 29/05/08
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Fuentes: Terra Actualidad, El Correo Digital, La Nueva España
- Según los prosnosticos de la consultora cel precio de la vivienda en España bajará una media de una 20% entre los años 2007-2009. Por ello plantea algunas medidas que pasan por la apertura de una gran periodo de rebajas en la que se absorva el gran stock existente actualmente, ofertar a las promotoras financiaciones especiales y premiar a los inversores con una desgravación especial, que compren ahora inmuebles y los mantengan en alquiler durante 10 años.
- Según se desprende de una orden publicada ayer en el Boletín Oficial del País Vasco, el Gobierno autínomo ha aprobado la subida del 4% paras las VPO. Esta medida afectará sobretodo a aquellas que sean inferiores a 90m2, ya que se entiende que los inmuebles de 90 metros están dirigidos a familias con hijos.
- El Ayuntamiento de Gijón ha recogido ya 200 peticiones de empresas para establecerse en el futuro polígono de Lloreda. La Sociedad Mixta de Gestión y Promoción del Suelo, Sogepsa, asegura que «las peticiones superan con creces el suelo industrial que vamos a ofertar en Lloreda (Tremañes)».
Inversión Inmobiliaria en Panamá - Conferencia Intereconomía 24 de Abril en Madrid
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Interés de Inversión inmobiliaria en Panamá, por Elena Mora Calderón - Directora. Intereconomía Conferencias
El mercado inmobiliario de Panamá esta creciendo a velocidades inusuales
en los últimos años siendo un polo de interés de numerosos inversores y
promotores inmobiliarios españoles.
¿Qué ventajas presenta Panamá para el promotor inmobiliario español?
La agilidad administrativa es mayor que en España
Existe una absoluta seguridad jurídica y el sistema bancario es muy
Dinámico.
Los costes del suelo son bajos y existen grandes oportunidades de
desarrollo urbanístico y con gran porcentaje de edificabilidad
Tiene una economía muy dolarizada que le da gran estabilidad económica
y posee uno de los índices de inflación más bajos del mundo.
¿Qué sectores tienen mayor potencial?
La inversión en rascacielos atrae especialmente a los españoles
En el segmento de torres y vivienda de clase media alta existen más
de 260 proyectos en construcción.
El sector hotelero necesita más de 3000 camas debido al incremento
del turismo, por lo que la mayoría de los promotores españoles tienen
en sus desarrollos algún hotel.
La vivienda social es otro mercado muy interesante. Existe un déficit
de 200.000 viviendas en una país de 3 millones de habitantes
Otro sector que sin duda crecerá es el logístico debido a la ampliación
del canal y la zona libre de colón que alberga más de 3.000 empresas
y mueve 15.000 millones de dólares en productos de importación
y exportación. Existen 4 puertos marítimos privados que son de los
más efi cientes de Latinoamérica y que promueven 3 millones de
contenedores.
Intereconomía Conferencias ha organizado “Inversión Inmobiliaria en
Panamá”, donde podrá conocer más de cerca las oportunidades que ofrece
este fenómeno inmobiliario. Anótelo en su agenda, tiene una cita el
próximo 24 de abril en Madrid.
Además, si quieres recibir el Boletín de Descuento para socios del Club de Inversión Inmobiliaria, de el 10%, envía un mail a niglesias@zentrica.net, indicando en el asunto Conferencia Intereconomía.
Moderación de Business Crossing y de Microforos en SIMA 2008
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El Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica es el moderador de los Microforos para inversores, que se organizan en SIMA 2008.
Estos Microforos, están orientados a plantear marcos de inversión a nivel internacional, en el que se definen lugares y formas de invertir que pueden aportar un importante valor a la estrategia de inversión de los diferentes inversores que asistirán al evento.
Así mismo, Zentrica es el moderador del Business Crossing, que organiza SIMA 2008 junto con Habites, más importante realizado hasta el momento entre grandes inversores de España, Argentina y Uruguay.
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SIMA 2009
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