Es el momento de vender perdiendo lo mínimo posible
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En este momento de mercado la posición vendedora es una posición ciertamente incómoda, aunque el propietario saque a la venta un producto inmobiliario no sabe nunca cual será el precio al que terminará vendiendo.
En casos de necesidad de venta, sobre todo en activos con una hipoteca de los 3 últimos años es el momento de vender intentando perder lo mínimo, la mayoría de los propietarios en esta situación se plantean que como mínimo les quede cubierta la hipoteca, si estuviéramos en un momento de cambio de mercado hacía un mercado estable o en alza está claro que podría ser así, pero no lo es, estamos en un momento en crisis y en el que el mercado está en fase bajista, por lo que los que se encuentren en una situación similar lo que tendrían que intentar es vender perdiendo lo mínimo posible.
Es mejor perder poco ahora, que mucho dentro de 1 año, como el mercado es como es y, aunque los más optimistas piensas que a final de año será el momento de tocar fondo, los más realistas piensan que la crisis durará un año más al menos y los más pesimistas ya abanderan opciones que plantean hasta 3 años de crisis profunda.
Pues así está el patio, por lo que si hay que vender, es mejor vender ahora que dentro de 6 meses con un 10% menos de precio sobre el que se está vendiendo ahora, aunque para vender vender siempre está la necesidad de compra, que no de inversión inmobiliaria, en la que no todos piensan cuando van a sacar su activo al mercado y simplemente lo ponen en alguna página de clasificados, a ver si hay suerte.
La internacionalización una disciplina
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Así es, parece que empresas que siempre habian estado actuando a nivel local tienen una importante pauta obligada de salir al exterior a conseguir objetivos de negocio, sobre todo a nivel de inversión inmobiliaria.
La globalización en algunos casos obliga y en muchos otros casos además permite establecer una visión de negocio exterior que pocas empresas tienen capacidad de ver, sobre todo a nivel de nicho.
La estrategia de expansión de muchas compañías requerirá la posibilidad de internacionalizar y tener equipos de gestión con una visión global que permita a la empresa establecer know how, comercialización y, en los casos que sea necesario, estructura.
Por otro lado, la internacionalización es una importante disciplina que obliga a la compañía a mejorar constantemente sus procesos y a poder integrar las mejoras de forma constante en la empresa, así como a aplicar los conocimientos adquiridos por la misma en forma de ventaja competitiva sobre mercado más lentos o atrasados en crecimiento.
Estamos en una etapa interesante y de constante cambio en el ámbito empresarial / inmobiliario donde una especie de ruleta va situando a cada quién en su sitio poco a poco, aunque esta ruleta en la mayoría de las ocasiones poco tiene que ver con la suerte.
El mercado se va encogiendo
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Cada vez hay menos actores en el mercado, la verdad es que al final los que estamos casi nos vamos conociendo casi todos, cuando hablamos con unos u otros colegas las operaciones están enmarcadas en ámbitos en los que muchas veces nos cruzamos, es curioso, esto hace 2 años creo que hubiera sido impensable, hubiéramos tenido 3 intermediarios por medio.
La línea de las operaciones y el desarrollo de vehículos de inversión inmobiliaria consistente, nos permite poder establecer pautas concretas que los clientes van desarrollando, sin embargo, la necesidad de soluciones siempre es palpable y sólo algunos son conscientes de ello, fórmulas de trabajo a nivel internacional son puntos de valor que muchos desconocen pero que permiten una cierta agilidad con unos costes realmente bajos para lo que estamos acostumbrados en España.
Parece que la sombra de la crisis también se está acercando a empresas que, aunque de crecimiento moderado, en su momento apostaron por el residencial y ahora están viendo como estás líneas de trabajo se han quedado prácticamente improductivas o no lo suficiente como para mantener las estructuras que en su momento montaron.
Algunos colegas del sector comentan que la crisis vendrá bien, también estoy deacuerdo, pero sobre todo vendrán bien a aquellos inversores con capacidad de movimiento real, es un momento para comprar bien, esto implica comprar con un buen precio y que el vendedor en muchos casos agradezca la compra ya que si no fuera por ella perdería dinero.
Para el vendedor es el momento de vender, no sólo ganando poco, si no que en bastante casos lo que han de procurar es perder lo menos posible, la entrada en barrena del mercado arrastra a los que tienen una situación de endeudamiento alta y a los que compraron en un momento excesivamente algido de mercado.
¿Qué ocurre cuando hay una entrada masiva de inversores extranjeros?
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No sólo en países como Brasil hay una entrada masiva de inversores moviendo ficha (por cierto, remito un excelente artículo de Rocio R. de El Mundo, que define bastante bien la situación en este país) en este caso de Europa, sino también en España, aunque en este caso predominantemente de los países asiáticos y árabes. Sin embargo, eso de inversores … inversores nunca sabes por donde van, muchos parece que traen los petrodólares, pero como en casi todos los mercados los especuladores salen a olisquear el mercado antes que ninguno.
En este caso no es diferente, hay una especie de movimiento acelerador de inversores de estos países, algunos con solvencia reconocida y otros que la verdad es que habría que tener traductores de los idiomas que hablan porque las escrituras de las empresas que plantean no se sabe muy bien si son de verdad (que me imagino que si) o son las escrituras de una casa comprada en cualquier parte del mundo.
Lo que si es cierto, es que el capital busca gangas ya lleva un tiempo moviéndose bien, pero vendrá más. Algunos (ahora los menos) plantean que después de septiembre se volverá a mover la economía, los más realistas comentan que aún falta todo este año para que se vea algo positivo, ahora es momento de estar parado, si el vendedor no necesita vender al 100% se queda quieto como un conejillo en la madriguera, esperando no ser detectado por el aguilucho de turno.
Sin embargo, y más con la subida que lleva el Euribor, no todo el mundo podrá afrontar la situación que planea, el gran problema son los mál llamados en España capital privado cuando realmente son usureros de toda la vida, algunos con conocimiento y otros sencillamente con ganas de hacer caja a toda costa, bueno, es lo que toca, es el momento en el que nadie se mueve, ¿Quiénes serán los ganadores de la partida?
En cualquier caso la inversión inmobiliaria, siempre tiene huecos en los que moverse.
España objetivo Core y Value Added de los fondos de inversión inmobiliaria
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Un mercado como el Español que ha destacado en todo el mundo por el bombazo inmobiliario y que ha permitido a muchas empresas obtener una importante experiencia en el desarrollo de vivienda y de activos inmobiliarios, en un momento de crisis como el actual de un mercado maduro, es un mercado muy atractivo para fortunas y fondos con capacidad de adquisición de grandes volúmenes de producto.
Se prevé una entrada de fondos en España con un objetivo principalmente Core y Value Added, es decir, para producto en rentabilidad y para operaciones en las que existe un cierto recorrido en base a la aportación de experiencia o gestión del fondo.
Existen ciertas posibilidades de expansión aún en segundas capitales para desarrollo de producto nuevo, aunque la saturación del mercado pide que pase un cierto tiempo hasta que este vaya siendo absorvido. El producto logístico e industrial es el más demadado, aunque los precios en España son altos y los vendedores no permiten tener recorrido aceptable a los inversores.
Es un mercado de inversión inmobiliaria en el que el negocio se hace en base a la necesidad de venta del vendedor que a las posibilidades de negocio real sobre el activo de una determinada transacción, esto hace que el punto de vista del comprador sea siempre focalizado en un tiempo relativo, excepto en operaciones en las que el negocio es muy claro por la ubicación del activo.
La ubicación en este momento es un parámetro decisivo para la ejecución de la operación, pero siempre que el enfoque de negocio esté en base de rentabilidad o mejora de margen en base a gestión, no tanto en operaciones Opportunity en la que el riesgo de construcción o el riesgo de consecución final de negocio es un riesgo que también está presente en la operación y que los fondos en este momento no están muy dispuestos a tener.
Viaje en Helicóptero viendo oportunidades de inversión
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Ayer estuvimos viendo todo el litoral completo del estado de Pernambuco en un viaje en Helicóptero al que nos invitó el Gobernador de Pernambuco, este viaje nos permitió analizar de una forma mucho mejor las posibilidades de desarrollo de las diferentes zonas del estado.
Ya existen algunos desarrollos de promotoras portuguesas principalmente y según nos informaron también hay un par de grupos españoles con interés en hacer la adquisición de unos cuantos cientos de hectáreas en la zona.
Este es un mercado con grandes posibilidades, aunque actualmente muchos de los proyectos estén dirigidos al mercado internacional, sobre todo al mercado inglés, también es cierto que en unos años, y no demasiados, la clase media emergente de la Brasil será target objetivo.
La cultura de la inversión inmobiliaria en el mundo
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La forma de salida a un producto dirigido a inversores inmobiliarios en completamente diferente a dar salida a cliente final, en momentos de crecimiento del mercado, los promotores suelen confundir estos términos, de forma que lo único que terminan viendo es “un comprador”.
En España durante mucho tiempo se ha trabajado el denominado “pase”, en el que un “inversor”, normalmente personas con cierta confianza en el promotor se encargaba de poner una cierta cantidad de dinero con el fin de conseguir unos retornos en un corto plazo (1 a 2 años) en el que se vendía el producto al cliente final previamente a la escritura. Esto a nivel legal fue erradicado en España.
Sin embargo, de una forma algo diferente y con unas medidas legales diferentes, este modelo se sigue viendo en muchos proyectos que están ubicados en mercados internacionales, pudiendo vender sin escriturar y poniendo una pequeña cantidad previa, que en este caso es mucho mayor que lo era en España (ya que el objetivo en España era conseguir el préstamo promotor) y este modelo de préstamo promotor no es un modelo existente en otra parte que sea España tal y como se conoció.
Muchos mercados pueden ser subceptibles de poder realizar este modelo, lo único que hay que buscar es un buen promotor, por un lado, y por otro lado, un buen proyecto que tenga una buena ubicación ya que será este factor el que permitirá que el proyecto pueda tener salida en caso de algún tipo de retrasos no esperados o problemas de cualquier índole que puedan surgir en el proyecto de inversión inmobiliaria.
Estamos en la versión 1.0 del mercado de Brasil, muy interesante para la experiencia
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Así es, después de estar estudiando proyectos con empresas locales y haber hablado con más de 50 empresas y personas difentes en unos días frenéticos, lo que creo detectar y contrastar con colegas del sector, tanto Brasileños como Españoles es que actualmente se está desarrollando la versión 1.0 del mercado brasileño en el ámbito de la inversión inmobiliaria.
Evidentemente y como todo mercado que se precie está viviendo su propia burbuja definida por una importante cantidad de compañías emprendedoras que se han lanzado a hacer desarrollos con un buen volumen, en torno a 4.000 unidades por desarrollo, sin tener absolutamente nada de experiencia en el sector, o muy poca.
Existen, sin embargo, empresas muy serias que están haciendo un excelente trabajo de desarrollo y con productos y proyectos que merece la pena analizar, entre otras cosas porque un inversor europeo puede aportar además de capital una experiencia que se puede ver reflejada de forma directa en la cuenta de resultados de la compañía.
En estos días, de toda la gente con la que he hablado, saco varios buenos contactos, además de los gerente y presidente de los organizadores del Nordeste invest, se ahora donde se encuentran los que están analizando suelo aquí, para poder plantear buenas operaciones con escenarios de 2/3 años, aunque no existe un histórico propiamente dicho, lo que si se puede ver claramente es que en 3 años máximo podríamos estar trabajando en torno al 100% de retorno …. interesante 
Saludos a todos desde Brasil.
Análisis primer producto en Recife, Brasil
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Ayer tuvimos una interesante reunión con una compañía brasileña que está desarrollando su primer resort, han trabajado una serie de puntos que son muy positivos desde el punto de vista de la gestión y disminución del riesgo urbanístico, ya que han comenzado a desarrollar en una zona que era agrícola, pero que en su momento el gobierno anterior de Pernanbuco rehabilito y le dió las tierras a gente que no eran profesionales de la labor del campo, esto ha hecho que esa zona tenga una altísima tasa de paro porque las tierras se han quedado sin explotar. Están integrando el entorno en sus vertientes tanto naturales como sociales y económicas con el propio proyecto.
A su vez, esta empresa ha empezado con un desarrollo que le permitirá aportar un alto volumen de vida tanto de empleos como de servicios a la zona.
Su producto principal es resort, y tienen la experiencia en la construcción de un varios grupos españoles, sobre todo de la costa del sol, lo que también limita la el riesgo de construcción. Por otro lado, tienen cierta capacidad propia de capital y con la estrategia de negocio e inversión que tienen plantean trabajar en un 1:10 de inversión, siendo el producto total un desarrollo de unas 4.000 unidades, la primera fase será de 1.000 unidades y sin prácticamente apalancamiento externo, trabajan con la financiación propia del comprador potencial, es un proyecto estimado en unos 400 M euros.
Están estudiando más el producto para inversor, ya que actualmente lo tienen enfocado más para producto 2 vivienda de la clase media emergente en Brasil (es una clase media importante), y aunque han pensado en fórmulas de rentabilidad, no tienen muy claras aún las fórmulas de salida del inversor del proyecto, como inversión inmobiliaria, puede ser un buen producto sobre demanda o en fases algo más avanzadas.
Operaciones Sale & Leaseback
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Actualmente, Zentrica tiene diferentes ámbitos de búsqueda de oportunidades de inversión inmobiliaria y desinversión inmobiliaria, una de las más activas y en las que los clientes y Socios del Club tiene más interés es en las operaciones Sale & LeaseBack, siempre que estas estén gestionadas y planificadas de forma correcta.
Estas operaciones se basan en la venta por parte de un negocio de un inmueble que tiene en propiedad y que, una vez vendida, se quedará en esa propiedad como inquilino (o que la tiene en rentabilidad) y pacta una rentabilidad anual al inversor, con una posible opción de recompra a un plazo acordado.
Zentrica está en disposición de poder aportar opciones en este sentido a empresas con interés en realizar operaciones de este tipo. Por lo que si te interesa poder realizarla, contacta con nosotros.
Preparando viaje de inversión inmobiliaria a Brasil
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Como polo de inversión interesante para alguno de los fondos de inversión e inversores inmobiliarios con los que Zentrica trabaja nos han trasladado el interés en poder conocer oportunidades de inversión con retornos interesantes en Brasil.
La semana próxima estaremos allí, por lo que si eres un inversor interesado en Brasil o si eres una empresa promotora trabajanod en Brasil, estamos interesados en conocerte, contacta con nosotros
El motivo de la reunión será el desarrollo de una importante reunión gestionada por los promotores inmobiliarios del Nordeste de Brasil con el fin de establecer vínculos por parte de empresas españolas e inversores con los promotores de Brasil.
Inversores buscan el producto clásico de inversión inmobiliaria
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Los inversores actualmente están en fase de innovar poco, el producto de inversión inmobiliaria clásico es el estrella en esta fase, parkings, edificios en rentabilidad, locales comerciales céntricos, etc.
Es un buen momento para que las patrimoniales que tienen producto en rentabilidad puedan sacarlo con buenos rendimientos, siempre que lo hayan comprado hace ya años, para diversificar, expandir su radio de acción o conseguir liquidez, que no es poco tal y como están los tiempos.
El producto clásico de rentabilidad inmobiliaria, tal y como denominan los fondos de inversión con los que trabajamos, son productos que tienen opciones de negociación, pero que a su vez ofrecen una rentabilidad y asegurada, por lo que lo que cuenta a la hora de mover ficha en este sentido es la TIR que pueden plantear para el comprador y las opciones de optimización que costes e ingresos que puede conseguir el dicho comprador para maximizar la TIR y poder ofrecerle una salida al producto en un plazo de 4 a 6 años.
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SIMA 2009
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