La compra al descuento se empieza a convertir en una tradición
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En un momento como el actúal, lo que está bien claro es que la posibilidad de comprar al descuento es una forma que van a seguir todos los inversores, mejor dicho, los cautos inversores, que actualmente no están prácticamente moviendo ficha para realizar adquisiciones, excepto cuando son muy al descuento.
El descuento se está conviertiendo en tradicion, y así será durante al menos los dos próximos años, las empresas que tengan interés en vender ahora o en conseguir inversión lo tendrán que hacer sobre unas valoraciones muy reducidas frente a las de años anteriores.
Las empresas que crean que pueden conseguir un socio financiero adecuado lo pasarán mal y tendrán que trabajar 100 veces más que en una situación de mercado al alza o al menos estable como para conseguir alguien que crea en estos proyectos, principalmente en el ámbito inmobiliario.
Puede resultar de interés para grupos extranjeros la entrada en capital de ciertas compañías, pero siempre bajo la premisa del descuento, y dependiendo del origen del fondo o del inversor, con más o menos agresividad.
La cubre del G-20 puede ser muy positiva para la inversión inmobiliaria
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En un mercado tan inestabe como el actúal en el que se hayan tenido que reunir las 20 mayores economías del mundo para ver que hacer es una buena noticia, más cuando no se han escuchado ni siquiera rumores de ámbitos contradictorios, al menos en esta fase superficial de la búsqueda de soluciones.
Parece que las bolsas han aceptado como positivo este punto, que sin duda, también será positivo para la inversión inmobiliaria, eso si, a medio plazo, ya que se necesitan nuevas bases que definan las reglas del juego, de la forma que posiblemente afectará será de una forma muy más sostenida, ya que se ha definido como uno de los mayores generadores de problemas a ciertas herramientas financieras que eran foco de volatilidad, por lo que todo lo relativo a especulación rápida quizás vaya desapareciendo.
Es muy posible que el escenario de la inversión inmobiliaria en el mundo se vuelva a definir en los próximos años de forma más parecida al escenario pre-burbuja que al propio de la burbuja, con lo que posiblemente no se verán tantas transacciones como se han llegado a generar en un determinado momento, si no que se buscarán más fórmulas en otras líneas similares a las de los inversores especializados que se han estado moviendo en países como España muy focalizados en ámbitos inmobiliarios concretos y que les han permitido crear grandes patrimonios, pero siempre buscando la rentabilidad de la renta, no de la venta o del pelotazo.
Igualmente, esto lleva a que el mercado se irá restringiendo a menos jugadores que actualmente y se quedará definido en un determinado plazo cuyas “nuevas reglas” escritas y no escritas durarán otros cincuenta años.
Algunos fondos venden con buenas plusvalías
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En épocas como esta de crisis, los fondos de inversión inmobiliaria tienden a seguir en la línea de negocio que han mantenido los últimos años, muchos de ellos, buscan desinvertir activos propios sabiendo cuál es la situación actual del mercado.
La gran mayoría conocen que la venta en este momento se produce en una posición que no es la más adecuada, pero para poder realizar nuevas inversiones necesitan tener liquidez propia, al no haber buenas opciones de apalancamiento en el mercado.
A su vez, las opciones respecto a potenciales compradores se cierran, más con los resultados de las multinacionales, sobre todo las españolas, que además son las que utilizarán la ley del 15, es decir, malos resultados, el 15% de la plantilla a la calle.
Es un buen momento para fondos extranjeros que buscan la ganga y qué mejor que comprárselo a otro fondo, que entiende la filosofía de inversión, independientemente de la puesta en acuerdo de las negociaciones de los activos en traspaso.
Lo que si es cierto es que muchos fondos en posición compradora prefieren tener como interlocutores a otros fondos y a los bancos, antes que directamente a los promotores de los activos inmobiliarios, les permite trabajar en una base de ideas similares y de foco de negocio basado normalmente en un concepto de rentabilidad o de oportunidad, no tanto en un concepto de salvarse de la quema o de colocar los activos que no se venden que tienen en mente muchos de los promotores.
Una de las pocas formas de generar confianza es bajar los tipos
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En general los usuarios de banca es una de las pocas fórmulas que se plantean para empezar a tomar confianza, confianza que se ve directamente al final de cada mes en el bolsillo de cada uno y que permite hacer esas pequeñas cosas que le apetecen a cada quién sin necesidad de mirar que pasará al final del mes.
Además, si se producen fusiones de bancos, que personalmente no sólo serán los bancos, sino que es posible que haya una concentración de los diferentes motores de los sectores que estos años de atrás tiraron de la economía, llegará un momento en el que se quedarán las cosas medio quietas, posiblemente primeros del 2010, este año 2009 será el año de las fusiones, y de esta forma se estabilizarán los mares.
A partir de este momento es posible que empiece de nuevo una cierta confianza en el mercado basada en una nueva situación de mercado y un “hacía donde vamos” que se podrá definir con cierta celeridad, sobre todo porque ciertos mercados emergentes es posible que empiecen a plantear sus reglas del juego más allá que lo han hecho hasta ahora, como los de ámbito asiático, y no necesariamente China, sino, algunos como India que además se han colocado como líderes mundiales en el desarrollo informático y la innovación que con ello se deriva, si bien ahora pueden definir su actividad como desarrolladores de los americanos, igual pasó a China como productores.
En el ámbito de inversión inmobiliaria, muchos de los inmuebles actualmente podrán pasar de unas manos a otras y hacerlo en estos tiempos de incertidumbre a precios nunca vistos desde hacía muchos años, y será por esas fechas cuando esté todo estabilizado cuando empiecen de nuevo a coger algo de valor nuevo.
Algunas teorias nuevas de la crisis
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Después de leer y escuchar muchas teorías diferentes de la crisis, parece que hay una que genera un hilo conductor desde la crisis de las .com del 2000 hasta la crisis global del 2008.
Esta teoría se basa en la idea de una crisis que realmente comenzó en el año 2000, y que inicialmente se cobró víctimas de la misma al sector .com por ser el sector más reciente y carente de activos de valor, o al menos que se pudieran valorar en aquella época, haciendo que desde el 2000 al 2008 con la bajada de tipos como bandera y todas las demás variables que afectan a la situación actual se haya sustentado el mercado en una idea ficticia, por ello, la caída ahora es mayor.
Según esta teoría deberíamos haber empezado a caer en el 2000 pero con una caída más controlada, sin embargo, variables como el volumen de población en edad de emanciparse y la liberalización de mercados han podido generar una economía ficticia, que todo el mundo podía ver como una burbuja, pero que nadie se cree hasta que estalla, ya que el principal bastión de esta burbuja ha sido el mercado inmobiliario, mercado que se caracteriza por su estacionalidad en los años y que depende mucho del volumen de población con demanda por la compra de estos activos.
Esto ha hecho que existan dos mundos que no tienen nada que ver hoy en día uno de otro, el mundo real y el mundo de la bolsa ya no tienen variables comunes, lo que pasa en bolsa es casí aleatorio, y no se corrobora con la realidad de las empresas en el mercado real, sin embargo, arrastrará a muchas de ellas hacia abajo, ya que dependen de factores basados poco consistentes.
Bueno, es otra teoria más, pero hoy en día cualquiera puede servir y/o añadir info para explicar la situación de hoy.
Las cajas y bancos tendrán que tener un área especializada de Real Estate
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Las cajas de ahorro y bancos españoles, junto a los promotores, han realizado muchos de los deberes de los últimos años bastante mal, es un problema sólo de los promotores, la banca evidentemente también ha tenido su parte de culpa.
Precisamente en este punto, muchos de los banco y cajas tendrán que recapacitar de forma seria, viendo como hacer mucho más efectivo y especializado todo el negocio de ámbito inmobiliario que muevan sus entidades.
Algunos de ellos ya han empezado y empiezan a afinar es foco, esto les permite comprender situaciones mucho más profundamente de sus clientes y, además, buscar algunas soluciones para las mismas. Así mismo, tener una visión global, no sólo del ámbito económico financiero, además del ámbito a internacional, que muchos tienen a nivel informativo, será obligado que lo consideren a nivel global, ya que algunas de esas soluciones que tendrán que aportar a sus clientes pasarán por buscar negocio a nivel internacional, apoyando ciertas acciones a buscando ciertas alianzas locales, que también de esta forma permiten a las entidades financieras tener una base estratégica basada en el conocimiento de primera mano de la ejecución real de proyectos.
Los departamento que se vayan definiendo en los bancos serán los que necesitarán poder llegar, en muchas ocasiones a captar producto de interés para trabajar con sus clientes e incluso entrar conjuntamente con sus clientes.
Se quedará de lado aquello que tenga que ver con la gestión actual de la sucursal entrando en proyectos de clientes, y a la vez tenga el director de dicha sucursal estar pensando en sus objetivos de venta de hipotecas, seguros, tarjetas, etc.
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En medio de la tormenta surgirán oportunidades y reconocimientos
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Muchos son los que empiezan a ver los problemas cerca, y es que no es para menos, los primeros que empiezan a caer no son los que más salen en la prensa, esos son los que más despiden, pero hay muchas otras empresas que por necesidad unas y por oportunidad de reducir costes otras, encuentran el momento necesario u oportunista de plantear expedientes de regulación de empleo en los casos de más personas y despidos masivos en los casos de menos personas.
En los últimos años el ámbito tecnológico se ha ido apoderando de las empresas< muchos no han querido subirse a esos carros y tampoco lo han hecho en el ámbito comercial de conseguir clientes, por lo que son personas que son prescindibles, y además la empresa no termina de notarlo de forma acusada, ya que en diversas medidas muchos agudizarán el ingenio a dimensionar la tecnología y no la empresa.
Las aplicaciones y sistemas han ido evolucionando y en un determinado porcentaje han ido sustituyendo a las personas, no en todo lógicamente, pero todo aquel que piense que es imprescindible está muy equivocado.
Sin embargo, estos mismos sistemas que se han ido apoderando de las empresas mbién abrirán muchas opciones de cambio a esas personas que quedan sin empleosaunque el mercado, el propio mercado podría ir desembocando en la exigencia de que haga mucha más “actividad emprendedora” en esas personas, buscando nuevos nichos de negocio.
Muchos también puede ser que caigan en malas manos, del tipo de muchos MLM que se montan en internet y que cuando sacan el dinero a la gente desaparecen.
La selección de partners con los que trabajar, a los que seguir o sobre los que apostar ha de ser una decisión meditada y bien definida, ya que si se hace sin un foco bien establecido, los errores harán que la gente se queme.
Sin embargo, puedes ser una nte oportunidad para que los muchos emprendedores que han estado tanto tiempo trabajando sin saber si conseguirían sus objetivos, al menos socialmente sean mucho mejor reconocidos.
Las perspectivas para la inversión inmobiliaria de los fondos inmobiliarios son absolutamente nefastas
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Las perspectivas para la recuperación del mercado inmobiliario a corto y medio plazo en España que analizan muchos de los fondos ingleses y americanos son absolutamente nefastas, por lo que su visión es compra al descuento de una forma total y completamente a la baja, entrarán sólo en operaciones en las que exista una realidad de oportunidad.
Esto dicho directamente desde el punto de vista de una tendencia de mercado es un problema de los muy, muy serios para los promotores que se han quedado con suelo a medio desarrollar, o con suelo que no tiene una realidad de venta, eso si, si el producto es bueno, la venta a un precio que puede oscilar hasta en el 50% y 60% de descuento sobre el precio de tasación puede ser una operación válida.
En este caso, las jollitas que muchas promotoras buscaban colocar, son jollitas que en muchos casos se han podido pudrir directamente, el suelo se ha secado, aunque el manzo fuese bueno, si les sirve para aguantar los costes y los principales del apalancamiento que se haya producido sobre el inmueble, se pueden dar con un canto en los dientes, como se suele decir.
Se ve de una forma definitiva que los que tienen capacidad de liquidez, no sólo quieren comprar de rebajas, lo que quieren compra es de saldo, y eso hará que el mercado estos meses esté bastante parado, lo que muchos podían pensar que el Septiembre actual sería una opción para mover ficha se puede estar conviertiendo en una aceleración de la caída, siendo en este momento,o mejor dicho siguiendo en este momento un momento de observación por parte del mercado liquido, y viendo opciones de entrada, que posiblemente serían desprestigiosas si se conocieran los precios de venta en medios de comunicación o similares, ya que definirían una situación de las empresas dueñas del rumor mucho más peliaguda que incluso la que realmente pudiera tener.
Por otro lado, las opciones y forma de sacar el producto a la calle son fórmulas poco válidas si el producto se ha tocado o se ha presentado a un potencial cliente, ya que tanto el cliente (que posiblemente es su momento lo hubiera rechazado), como la comercializadora lo más probable es que lo elimine de su portafolio de operaciones a presentar, ya que el producto se puede considerar un producto envenenado.
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Nuevas tendencias en producto final, posible alternativa para salvar el residencial
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Después de la caída tan estrepitosa del mercado residencial en España, y del apoyo del gobierno, o supuesto apoyo de VPO, surge una realidad de mercado que hace replantearse a algunos de los promotores su modelo de producto final, así como la posibilidad de replantearse modificaciones profundas en el concepto de este tipo de producto.
Debido a un incremento demoledor del público objetivo denominado “Single”, es decir, solteros, separados, divorciados, parejas con problemas económicos, se puede analizar que este tipo de target tiene una serie de necesidades vitales que son más localizadas de las de toda una familia.
Por ello, a la hora de plantear producto inmobiliario para ellos, surge uno que puede ser de extraordinario interés y que, de hecho, ya lo está siendo, si en el mercado de los funcionarios (casi 3 M de funcionarios en España), la nómina para dar una financiación es bastante sencillo, en el caso de personas con problemas económicos o que no tienen opciones sencillas de ser avalados, hoy en día es casi imposible.
Por ello, como en muchas de las etapas anteriores, en las que los promotores tuvieron que tomar la alternativa de convertir edificios en hoteles o en edificios de apartamentos para alquilar, ahora surge el nuevo producto, que podría re-lanzar el residencial, son el alquiler de las habitaciones con baño.
¿Y por qué este tipo de producto?
Pues lo primero porque desde el punto de las necesidades del cliente final, actualmente este tipo de colectivos que forman la masa crítica del país que puede ser usuario de este producto lo puede consumir, la mayoría como forma transitoria, pero consiguiendo realizar desembolsos lo suficientemente altos como para conseguir unas rentabilidades bastante buenas sobre el residencial.
Lo segundo, porque desde el punto de vista de producto, permite tener cierta libertad al individuo, además de independiencia en necesidades básicas.
La realidad es que hoy en día, el precio de la vivienda para los bolsillos medios es bastante alta, incluso viendo una caída como está habiendo, pero por otro lado, e independientemente de lo alta que sea, el problema de la falta de liquidez del mercado no permite entrar, en muchos casos, ni siquiera subrrogar, a la adquisición.
Existe un nicho de mercado importante que podría pagar hasta los 500 euros/mes por una habitación con baño pero subir de esas cantidades implica tocarles directamente en la línea de flotación, ya que para ellos no es sencillo conseguir incrementos salariales facilmente, o incluso en algunos casos conseguir trabajo y más con los tiempos que se esperan los próximos años.
Además, por mucho que se diga el VPO hoy en día aunque haya listas de mucha gente para adquirir este tipo de vivienda, la realidad es que es el producto que cualquier promotor busca realizar por las posibilidades de apalancamiento bancario que le ofrece, pero mucho promotores están huyendo de este producto por estar muy acotado.
En este punto hay 3 opciones, o esperar a que el mercado se recupere, vender muy por debajo de precio, o buscar alternativas de rentabilidad sin modificar mucho ni entrar en grandes gastos el producto de obra nueva, especialmente el que aún está sin desarrollar.
Evidentemente, es un producto que no tiene cabida en cualquier sitio, ya que la concentración del público objetivo antes definido no está en todos los sistios, principalmente en ciudades grandes y sus pueblos o ciudades satélite.
Por lo tanto, esta puede ser una buena alternativa de las inversiones inmobiliarias o de la inversión inmobiliaria.
Interesante incremento de miembros en la Red de Contactos de Inversiones Inmobiliarias
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Está siendo realmente interesante ver la necesidad que había una red de contactos de inversiones inmobiliarias como es el Club-Network de Inversión Inmobiliaria Zentrica, muchos usuarios están planteando negocios de interés directo tanto en oferta como en demanda.
Actualmente estamos integrando los sistemas de pago con el fin de que los usuarios que operen en la network con total libertad sean usuarios que realmente tienen calidad de trabajo y seriedad en la inversión. Nuestro objetivo, conseguir un punto de encuentro de alta confianza tanto de inversores y de propietarios como de intermediarios que aportan valor y seriedad a las operaciones y eliminar intermediarios que no aportan valor en las operaciones o no son profesionales del sector inmobiliario.
Ya nos han planteado extender esta red a diferentes países, auqnue no tenemos muy claro cuales de ellos, algunos lo tenemos bastantes definidos, pero no todos son los países que nos pueden interesar o pueden interesar a los inversores tanto grandes como pequeños y de producto final.
Inversiones Inmobiliarias: Equity International anuncia su primera inversión en el sector logístico brasileño, Martinsa Fadesa pide a Deloitte un plan de salvación
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Fuentes: Business Wire, Expansión
LA NUEVA INVERSIÓN EN AGV LOGÍSTICA SEÑALA EL INGRESO EN UN SECTOR DE ALTO CRECIMIENTO
CHICAGO–(BUSINESS WIRE)–Equity International, la sociedad privada de inversiones que se dedica a negocios inmobiliarios que se desarrollan fuera de los Estados Unidos, anunció hoy la inversión de US$ 100 millones en AGV Logística, una empresa logística privada con sede en São Paulo, Brasil. Con esta inversión, Equity International tiene ahora cuatro sociedades de cartera en Brasil.
Martinsa Fadesa pide a Deloitte un plan de salvación
La inmobiliaria ha contratado a la firma para que realice un proyecto de viabilidad que le permita salir del concurso de acreedores y que deberá ser aprobado por los administradores concursales de la compañía.
Martinsa Fadesa ha solicitado a Deloitte que prepare un plan de viabilidad que permita salvar a la compañía, en concurso de acreedores desde el pasado julio. Según fuentes del sector, la inmobiliaria que preside Fernando Martín ha recurrido a la firma para que estudie y desarrolle un plan tendente a saldar parte de la deuda de 5.000 millones que tiene con sus acreedores, antes de que el juez decida, en su caso, el inicio del proceso de liquidación de la empresa.
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SIMA 2009
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