La inversión empieza a tomar posiciones para septiembre
El producto tradicional de crisis está siendo el que principalmente quieren recibir la mayoría de los inversores privados y fondos de inversión inmobiliaria, los más enfocados a filosofías valued added u oportunistas tienden a mirar hacía Brasil, como punto principal de inversión a medio y largo plazo.
En general todos empiezan a tomar posiciones, si septiembre y octubre han sido meses en los que históricamente se han tomado decisiones para empezar a analizar posibles inversiones de los beneficios del año de cara al final del año, en esta ocasión quizás están más orientados al desinversor, para ver que productos poder trabajar y sacar al mercado con la mayor discrección posible.
Los grandes inversores están muy interesados por España como foco de inversión inmobiliaria, aunque con cierto cuidado a la hora de seleccionar el tipo de producto en el que invertir, así como los partners adecuados para conseguir el producto, en el movimiento de caída que el mercado va a realizar tirará de muchos de estos partners hacía abajo y muchos de ellos perderán cuota de mercado, el mercado estará por un lado más libre, pero por otro lado será más selectivo por parte del comprador o vendedor.
Noticias: Se buscan inversores españoles para Nueva York; El 81% de los inmuebles ofertados en Euskadi son de segunda mano y VPO; Boom Inmobiliario en México
Fuentes: CincoDias.com, AmericaEconomica, El Correo Digital
- Kent M. Swig, el mayor propietario de bienes inmuebles de toda la isla de Manhattan y uno de los tres más importantes de Nueva York, visita estos días España en busca de inversores en el sector inmobiliario de lujo. A través de su empresa Swig Equities se dedica a la adquisición, rehabilitación y puesta en el mercado de algunos de los edificios más emblematicos de Manhattan. Asegura que es un buen momento para el inversor español que podrá aprovechar la diferencia del euro al dólar.
- Según un informe del Gobierno Vasco el precio de las viviendas nuevas cayó un 15,3% entre Enero y Marzo pasado. Aún así se confirma que es uno de las comunidades menos dañandas por la crisis del sector. Desde 2002, se han puesto en marcha en Euskadi 34.532 viviendas de protección, de las cuales 6.612 son de alquiler. Entre enero y junio de 2008 se han iniciado 1.218 pisos protegidos.
- Según los últimos datos de la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios, espera para los próximos meses una inversión cercana a los 6.000 millones de dólares, dado el potencial crecimiento del sector inmobiliario en el país. Así Caja Madrid y Bancaja ya han aterrizado en el país, la primera completando una operación de adquisición de un banco hipotecario y la segunda buscandi financiación para el proyecto Grand Coral Riviera maya, el mayor complejo residencial que se está construyendo en el país, llevada a cabo por Grupo Grand Coral de la cual posee el 35%.
El verano activo de inversores buscando la “inversión refugio”
Los inversores siguen de forma activa este verano moviendo ficha en la búsqueda del tradicional producto de inversión refugio del que mucho patrimonialistas quieren desprenderse ahora por motivos de necesidad de liquidez o por motivos de interés de diversificación en inversión inmobiliaria.
Productos como parkings completos, edificios en rentabilidad, residencias de estudiantes o similares productos en rentabilidad son los productos que principalmente quieren ahora los inversores que buscan este tipo de producto refugio.
Son muchos los que quieren entrar en este tipo de operaciones que siguen muy activas estos meses de verano, dependiendo del producto, menos del 7% de rentabilidad neta no se admite, es el momento de invertir apretando en el precio, en el caso de otros productos menos habituales en el mercado y que su capacidad de refugio es amplia no se negocia tanto el precio.
Se seguirán viendo buenas operaciones, algunos centros comerciales de los más emblemáticos del país han empezado a pasar ya de unas manos a otros, siendo los fondos de inversión los que más interés tienen a las mismas.
El producto que desde luego ha caído en picado y es el “apestado” del momento es sin duda el suelo residencial, ni con opción de VPO se le está viendo salida.
A esto se suma un importante movimiento de empresas que han estado buscando fórmulas innovadoras y que empiezan a dar sus frutas con tecnologías de construcción que permiten conseguir unidades de residencial a menos de 70.000 euros de precio final sobre suelo que en muchos casos el ayuntamiento pone en cesión, con el fin de continuar ganando votos.
Es un momento en el que hay un interesante río revuelto y si no te tumba la barca, los que pasen los rápidos serán los nuevos players del mercado en unos años.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 17/07/08
Fuentes: Expansión.com, Norte de Castilla, EuropaPress
- La división de banca privada de la Caixa y el grupo catalán Metropoli han constituido una sociedad con la intención de invertir unos 500 millones de euros en la adquisición de edificios de oficinas superiores a 3.000m2 situados en importantees áreas de negocio de ciudades europeas como Barcelona, Madrid, Londres, París, Varsovia, Múnich, Fráncfort y Hamburgo . El bufete Cuatrecasas actuará como asesor legal de la sociedad.
- Según palabras del presidente e la Asociación de la Pequeña y Mediana Empresa de Construcción y Albañilería de Mallorca, Llorenç Nicolau, la actual crisis en el sector de la construcción afectará menos a las pymes que no han crecido por encima de sus posibilidades y que no se han subcontratado a grandes empresas que ahora están en apuros.
- El Parque Empresarial ‘Tordesillas Ampliación’ cuenta con una superficie de 70 hectáreas y una inversión prevista de 26 millones de euros. Una vez finalicen las obras de urbanización, prevista para finales de este años, podrá acoger 123 empresas que crearán unos 1.100 empleos, y paliará los problemas derivados de la actual falta de disponibilidad de suelo industrial.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 11/07/08
Fuentes: ElPeriódico.com, CincoDías.com, 20Minutos.es, Europs Press
- El Ayuntamiento de Sant Adriá de Besós ha tenido que postponer la subasta de solares con cuyos beneficios pensaban construir viviendas solares, debido a que la crisis en el sector hace que ningún promotor quiera en estos momentos pujar por ellos.
- Asesorado por la consultora Aquirre Newman, el Popular ha realizado diversas operaciones inmobiliarias, como la venta de inmuebles en el centro para trasladarse a la periferia, la adquisición de unso terrenos a Vocento así como el arrendamiento financiero (conocido en inglés como sale and lease back) de varias oficinas en las que se ubican sus sedes territoriales, que le reportan unos beneficios de 173,2 millones de euros.
- Iunbertia y Fonorte invertirán 660 millones en el proyecto que se llevará a cabo en el barrio de Luxtana, en Barakaldo, en los terrenos de las fábricas de Sefanito y Befesa. El proyecto PuertaBilbao acogerá 21 edificios con 2.000 viviendas, 700 de ellas de protección oficial, un canal de agua de 500 metros que cruzará todo el complejo, un estanque, paseos, zonas comerciales, un hotel, parques, oficinas y una torre residencial de 126 metros de altura, todo ello en una superficie de 250.000 metros cuadrados.
- Anida, inmobiliaria de BBVA adquiere en Barcelona 46.000 metros cuadrados de edificabilidad, que se destinarán a la promoción de edificios de oficinas y viviendas, tanto libres como protegidas, de acuerdo con el plan de transformación urbanística prevista en La Marina de la Zona Franca. La operación, llevada a cabo junto a la firma de inversión Catalana de Consulting, a supuesto un desembolso de 53 millones de euros.
Nuevos foros de inversión inmobiliaria en Zentrica
Nos ha parecido interesante incorporar una nueva herramientas que son los foros inmobiliarios e inversión inmobiliaria ya que en muchas ocasiones existe información interesante sobre el sector que puede ser muy bien compartida.
La idea de las tendencias de mercado y que es lo que piensan muchos de los inversores o de los oferentes de producto, tanto en España como fuera de España nos ayuda a conocer hacía donde pueden derivar ciertos parámetros de incertidumbre enfocados a áreas de riesgo sobre las que podemos hacer proyecciones.
Para entrar en los foros inmobiliarios
La mejora de la organización y gestión para desarrollar operaciones rápidas
A lo largo de este año el cambio que está dando el sector inmobiliario está haciendo que muchos de los profesionales que han estado decadas trabajando en él se sientan completamente desorientados, empieza a existir un paso natural en este ámbito que hace que las barreras de entrada al sector empiecen a ser mucho más altas.
Estas barreras de entrada son, principalmente un activo de confianza, al que puede acceder casi todo el mundo, que se da siempre en ámbitos en los que has visto como se desarrollan las operaciones con ciertas personas y la confianza que se genera a lo largo de la gestión de las mismas gracias a que existe transparencia en la operación y todo el mundo gana.
Otro de los factores es una alta capacidad de relación y análisis, lo que en el mundillo actual se denomina networking de alto nivel, y que no todo el mundo tiene esa capacidad de hacerlo, consiguiente definir formas de colaboración y llegada a clientes tanto propietarios como inversores objetivo en base a intereses, no en base a posición o en base a tiempo en el sector.
Un tercer factor es el conocimiento en ámbitos financiero inmobiliario, en este ámbito un altísimo número de profesionales se quedan completamente descolgados, ya que no entienden porque un producto puede encajar o no y esto a veces relentiza el proceso de la operación, incluso les hace estar pendientes de forma mucho más constante de una operación, que piensan puede ser una operación de éxito, cuando en muchos casos se no se dan cuenta que los números no salen.
Y un cuarto factor es el conocimiento tecnológico, que esto si que tiene acceso muy poca gente por conocimientos, enfoque y visión. Este punto genera una rapidez de conocimiento del sector y conocimiento de los movimientos naturales del mismo que hacen a muchas empresas que los emplean como deben ser empleados convertirse en líderes de un nicho con una cierta velocidad, abriéndose camino en ámbitos en los que muchos han desarrollado durante muchos años su actividad y ahora les consume la incertidumbre.
El problema de estos ámbitos es que para poder acometerlos todos a la vez, hay que dedicar una gran cantidad de tiempo o apoyarse en gente que los conozcan bien, pero suponiendo que tienes a los mejores profesionales, las visiones son completamente diferentes, por lo que sólo el entenderse los unos a los otros te hace tener que re-construir el negocio en, al menos, un año completo.
El sector inmobiliario ahora de forma natural se plantea desde un punto de vista de inversión inmobiliaria, que no todo el mundo entiendo y esto hará que exista la necesidad de reconducirse.
Zentrica.Net TV - La primera TV del inversor inmobiliario
Mercados de inversión, emergentes Vs consolidados
Estamos viendo como plantear de una forma lo más efectiva posible la incorporación de producto de inversión en mercados emergentes, así como el planteamiento de la venta de producto igualmente en mercados consolidados, ya que en ambos se han disparado las oportunidades de inversión.
Los emergentes deberían (no todos los son) mercados en los que un pequeño inversor puede entrar con cierto capital y en el que debería poder apalancarse, haciendo una buena adquisición con el objetivo de desinvertir en un plazo de unos años.
Unos días atrás analizando una posible opción de inversión en Brasil, tuvimos una reunión con el dpto. de mercado de capitales de un banco, el objetivo era encontrar una opción de apalancamiento sobre una cantidad en torno al 40/50% de la inversión, que además tiene unos claros fujos de caja y una opción de salida extraordinaria.
Para nuestro asombro nos comentaron que esto no podía ser una opción viable ahora, cosa sque si habia sido hacía una semana antes, pero que si teníamos operaciones en España si las podían plantear, que también las tenemos, pero que la verdad no las hemos planteado con este banco concreto, entre otras cosas porque son caros y excesivamente lentos 
Una recomendación para los que trabajen en inversiones a nivel internacional, los bancos meten unas clavadas de la hostia en la transacción al país de destino que normalmente envuelven en cierto misterio y desinformación para meterte el rejón, pero existen interesantes empresas que permiten conseguir una altísima transparencia, costes muy bajos y excelentes opciones de seguimiento de tu dinero!
Experiencia en mercados inmobiliarios internacionales
Como bien es sabido, las promotoras que hayan hecho bien su trabajo hoy en día han de tener una pata internacional más o menos desarrollada a nivel de inversión inmobiliaria. La elección de los mercados en los que se va a trabajar es vital saberla decidir en base a varios parámetros.
Uno de ellos son las fortalezas y debilidades de la empresa, junto con los conocimientos y posibles contactos en una determinada zona. Otro, el conocimiento del perfil del cliente objetivo a corto, medio y largo plazo que normalmente suele ser bastante diferente. Y un tercero, tener clara la estrategia de inversión que se va a seguir.
Con estos tres parámetros desarrollados de forma amplia, se puede tener una cierta visión de si la empresa está o no con capacidad para internacionalizar su actividad.
Muchas empresas, muchas de ellas españolas que han querido entrar en mercados internacionales han tenido grandes aciertos y han tenido también grandes caídas. Uno de los talones de aquiles de algunas de las empresas españolas ha sido Alemanía.
Al igual que en UK con una buena estrategia, un buen precio y una buena oferta se puede conseguir un público objetivo bastante interesante, en Alemanía la cosa cambia, ya que en este sentido se podría decir que hay dos Alemanias, por un lado, la del baby boom y la “época del destape” en España y, por otro lado, los hijos de estos primeros.
Los primeros son los que han tenido una cierta experiencia agradable en España, Mallorca es un ejemplo, y han decidido comprar inmuebles para tener buena calidad de vida en sus años más avanzados. De hecho, esta calidad de vida se la permite también el estado, ya que la “ley de dependencia” o similar en Alemanía está aprobada hace muchos años y un señor mayor que quiere venir a pasar su tercera edad a España, además de tener un beneficio personal, lo que tiene es un beneficio para su “Seguridad Social” o seguros, ya que les cuesta hasta 3 veces menos la estancia (y cuidados) de una persona en España que en Alemania.
La otra segunda Alemanía, es decir, los hijos de estos primeros no tienen un enfoque tan de interés por España o por comprar vivienda o segunda vivienda, principalmente porque son gente con más interés en conocer mundo, por viajar y no tener un inmueble que les pueda suponer una cierta atadura y hasta una cierta edad, más bien mediana, no deciden una sóla zona de vacaciones, es más están más extendidos otros tipos de actividades como las Supercaravanas en vez de un resort.
Muchas de las empresas españolas que han entrado con la misma estrategia de venta en UK que en Alemanía se han pegado un buen batacazo. De hecho la inversión inmobiliaria no está tan extendida como pueda estar en UK. Sin embargo, los inversores alemanes que deciden invertir en inmuebles, suelen ser bastante más metódicos y es difícil que se equivoquen en el ámbito de rentabilidades y sus posibles desviaciones.
Un detalle que me sorprendió bastante al inicio de la actividad inmobiliaria a nivel profesional hace unos 6 años es que los fondos de inversión españoles no podían comprar suelo (por diversos motivos que ya he planteado en otros post), no era habitual, sin embargo, los único que tenían interés en poder comprarlo eran los alemanes, con una visión a medio y largo plazo bastante bien definida.
El promotor español busca gente con dinero, el promotor inglés busca inversores inmobiliarios
Una cierta diferencia que aún los promotores españoles no han terminado de ver. Dentro de un rango de opciones de un inversor inmobiliario existen muchos niveles de implicación dentro de la operación, los más claros son aquellos que profesionalmente se dedican a invertir en inmuebles buscando el descuento de forma activa con el fin de comprar algo mejor para vender o para aguantar y vender en un futuro.
Sin embargo, los momentos que se han vivido los años pasados de especulación hace que el promotor sólo entienda al inversor como el que pone algo de dinero para la consecución de préstamo promotor. Buscando posteriormente en la venta al inversor que le compre su producto final.
Realmente este tipo de concepto no es el adecuado, ya que hoy en día la adquisición de cierto tipo de inmuebles requiere un tipo de desembolso que para cualquier pequeño inversor no son “peanuts”, no son dos duros, si no, que normalmente requiere una búsqueda de cierta palanca en una parte de la inversión.
El enfoque que el promotor español tiene del inversor es muy diferente al que puede tener el promotor inglés, realmente el promotor español lo que busca es gente con dinero, que le compre en un sitio con una ubicación que “supuestamente” siempre es buena y que le permitirá tener un inmueble en un sitio que a su vez le permite tener cierta calidad de vida, con una buena revalorización porque la zona tiene a crecer o a ser exclusiva, etc.
Sin embargo, el promotor inglés normalmente lo tiene bastante más claro, busca inversores inmobiliarios entre otras cosas porque la cultura, por ejemplo, británica a nivel familiar, es la de dedicar una parte de los ingresos familiares a la adquisición de inmuebles, que normalmente intentar hacer en lugares en los que, además, la fuerza de su moneda les beneficia considerablemente.
El inglés cuando compra lo suele hacer con un cierto enfoque de inversión inmobiliaria que suele ser tener un producto en el que puede comprar barato, que además tiene la opción de que no le cueste la hipoteca durante los primeros años porque de alguna forma se lo cubre la renta del propio inmueble y una opción de salida que le permita generar un mínimo beneficio, y por supuesto, si existe la opción de poder ir 15 día o 1 mes a tu inmueble a disfrutar de él, mejor que mejor.
El promotor español tiene aún mucho que aprender, sobre todo a la hora de vestir tanto a nivel financiero, como a nivel de servicios el producto inmobiliario, ya que a nivel de construcción España si se puede decir que sea una auténtica potencia, pero en la parte de servicios se queda un poco coja, sobre todo a nivel de desarrollos medianos y grandes, no tanto a nivel de desarrollos pequeños.
Algunos de los ejemplos españoles, que o van muy adelantados o muy atrás, a seguir desde este punto de vista pueden ser Polaris o Marina D’or, que han seguido políticas de rentabilidad para el inversor bastante bien definidas, y es que cada vez más, se viene demostrando que el Business Plan tanto para el desarrollador como para su inversor es el que manda, no tanto el Master Plan del proyecto que evidentemente es el corazón del asunto.
Red Social del Club Inversión Inmobiliaria Zentrica, Real Estate Investment Network
Bueno, pues ya estamos prácticamente en el aire, después de bastantes semanas de preparación y con algunas cosas aún por terminar, lanzamos la primera Red Social de Inversión Inmobiliaria.
Actualmente Zentrica tiene intereses o clientes con intereses en unos 12 países, por ello, nos parece muy interesante la opción de poder desarrollar una red propia con el fin de dinamizar posibilidades de inversión inmobiliaria y patrimonial en cualquier parte del mundo.
Para darte de alta en la red, haz click en la Red de Inversión Inmobiliaria Zentrica - Real Estate Investment Network.
Evidentemente no esperamos que todo el mundo entienda el concepto “inversión” y que mucha gente de los que os déis de alta (siempre bienvenidos) busquéis a “gente con dinero”, no a inversores, pero bueno, todo vale como decía aquel.
Esperamos que os gusta la idea y la disfruteis.
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