El camino de va haciendo, los inversores con más ojo no se han equivocado
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Así es, el objetivo de muchos de los inversores de Zentricaclub.com es que se llegue a Septiembre del 2009 con un altísimo número de parados y que pocos puedan hacer frente a los pagos de las hipotecas de sus viviendas, la situación de desempleo va a hacer que mucha gente se vea obligada a vender al precio que sea, incluso quedándose con una deuda en forma de préstamos personal con los bancos.
Igualmente la fuerza de la liquidez hará que muchos inversores negocien directamente con las sucursales de los bancos para conseguir, tanto quitas por parte de los bancos, como que ellos sean los que ejecuten a sus propios clientes, o les ofrezcan la posibilidad de vender quedándose con parte de la deuda, una parte que puedan ir pagando poco a poco.
Sobre las medidas de gobierno para pagar las hipotecas.
Otra cosa como los 400 euros, pan para hoy y hambre para mañana, no hay prisa, si hay que esperar otros 6 meses se espera, de esta forma lo que ocurrirá es que el gobierno pasa la pelota al año que viene (2010), que además se espera que sea muchísimo pero que este, tranquilidad para el inversor, lo único que hay que hacer es seguir observando.
El Wait & See se puede poner más de moda de lo que se ha visto nunca y esto significa más parada de mercado.
Las medidas que se comentan, las últimas respecto de las hipotecas por parte del gobierno, se hacen en un entorno que un ejecutivo no debería plantearse nunca, ya que lo hacen a toda prisa, se están dejando llevar por lo que Covey llamaría el cuadrante de lo URGENTE e IMPORTANTE que en este caso se traduce en APAGAR FUEGOS. El tiempo les come el día a día y eso para el segmento inversor es muy bueno, mucho, lo único que hay que esperar es un error.
Asesor Inmobiliario - Preguntas y Respuestas a Definición de Registro, Ley de suelo y Predios.
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1.- ¿Qué es exáctamente el Registro de la Propiedad?
Es el organismo público dependiente de la Dirección General de los Registros y del Notariado, a través del cual se pueden saber la situación registral de un inmueble, local o solar, aportando datos como quiénes son los titulares de la prpiedad, cargas, servidumbres, hipotecas, derechos hereditarios, condiciones resolutorias, y demás condiciones que afecten a la situación del mismo.
2.- ¿Qué son el predio dominante y el predio sirviente?
El dominante hace referencia la inmueble a cuyo favor esté constituida la situación de servidumbre, mientras que el sirviente está afectado a ser utilizado por el predio dominante para ciertas finalidades, como un acceso a la finca, por ejemplo.
3.- Definición de Ley del Suelo
Es la ley que regula los derechos y obligaciones de los propietarios de terrenos en España. Es la piedra angular del Derecho urbanístico, en tanto que regula el derecho a edificar y el valor del suelo. La primera ley del suelo española fue promulgada en 1956 y la más reciente data de 2007.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 26/05/08
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Fuentes: Terra Actualidad, LaRioja.com, Sur.es, Expansion.com
- La promotora Habitat presenta un expediente de regulación de empleo que afecta al 50% de su plantilla. Preveé acumular pérdidas de 650 millones hasta 2010.
- La crisis inmobiliaria y la cultura en España, que hace considerar a la vivienda como un legado para sus descendientes, hace que la hipoteca inversa, no convenza ni a usuarios ni a bancos. La única esperanza de vida de este hipoteca radica en las dudas sobre solvencia futura del sistema de pensiones en España.
- La crisis inmobiliaria se resiste aún en algunas provincias, como en el caso de Badajoz en el que la desacelaración apena se empieza a notar. Según algunos expertos consultados la crisis no ha estallado aún ya que los bancos han tolerado el impago de algunas mensualidades, aunque ya hay casos en los que le procedimiento de ejecución de hipoteca se ha ejcutado desde la segunda mensualidad.
- BBVA acapara un 21% de los avales del ICO para VPO gracias al elevado volumen de negocio de vivienda social heredado de Argentaria.
Concepto inversión inmobiliaria Vs inversión dominios
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LLevo tiempo escuchando a colegas del sector inmobiliario comentando que “el tema ese de los dominios” es interesante, y a los del sector dominios comentando que el sector inmobiliario es similar al de los dominios.
Hay dos grandes diferencias entre los dos sectores, que no terminan de ver los de uno y los de otro lado.
La primera gran diferencia que hay entre un sector y otro es que uno está hiperconsolidado (inmobiliario) en todo el mundo y el otro (dominios) es un sector que está en su primera fase de crecimiento en todo el mundo, es decir, cuando pasen 30 años habrá dominios que habrán pasado por 1000 manos, habrán sido comprados, vendidos, revendidos, hipotecados, etc, e incluso podría haber, porque no, crisis en el sector de los dominios, haciendo que el precio del dominio pueda ser mucho menor incluso que el precio de compra inicial.
La segunda gran diferencia es que las cadencias de los dos sectores son completamente paralelas y es lo que la gente no termina de ver.
¿Qué quiere decir esto?
Realmente en todos los mercados de inversión las buenas operaciones se producen cuando se puede comprar (si puede ser barato, mejor) de forma que posteriormente se pueda vender bien o se pueda explotar con beneficios (cuanto más caro mejor).
En ambos mercados hay que ver si estamos en el momento de comprar o de vender y/o explotar el activo y para poder estar en ambas partes de la ola, es decir, tanto en la compra como en la venta, has de tener el concepto de activo bastante bien claro.
Los que si es cierto, es que en la calle, el 80% de ambos mercados es el mercado de retail o el mercado de explotación, y el 20% es el mercado de la inversión, cuyo objetivo en muchos casos es adquirir generando beneficio desde el mismo momento de la compra un activo que genera beneficios en el otro 80% del mercado.
Esta proporción evidentemente es a modo de ejemplo para que se entienda el concepto, ya que hay subsectores en los que hay un 90% de inversión y un 10% de explotación, como puede ser, por ejemplo, el sector de los viajes en internet o las gamas altas de todos los sectores que empiezan a trabajar de forma diferente a como lo han estado haciendo en los últimos 20 años.
Algunos sectores tienen un cierto equilibro en cuanto a volumen de inversión y mercado de explotación como pueden ser el de las apuestas, gambling y demás (que no conozco prácticamente nada) y el del ocio, media y demás (Carlos Blanco tiene una forma concreta de definirlo) porque en gran medida los mismos actores que consiguen beneficios aplican el know how del sector para crear nuevos productos o apoyar a empresas de este ámbito que se crean nuevas.
Algo similar pasa con el sector de adultos, que se va profesionalizando poco a poco y los que entienden de este mercado son los que quieren invertir en él, o canalizar inversiones de terceros a través de este negocio. Emilio Márquez es uno de los que más claro lo tiene con la diversificación realizada en este sector con Marqueze durante todos estos años.
Igualmente, dentro de cada sector, existen dinamizadores del mismo, en el sector inmobiliario esto lleva años produciéndose, sin embargo en el sector dominios o digital realmente hay pocos dinamizadores profesionales, como es el caso de Ildefonso Mayorgas.
La caída de las inmobiliarias
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Hace unos meses escribí un post que dió lugar a un interesante debate sobre la caída de las inmobiliarias, se titulaba Las inmobiliarias empiezan a caer.
La verdad es que aunque siempre ha habido defensores del crecimiento inmobiliario, el momento de entrada en el mercado de la inversión, es decir, del que compra para tener acceso a la compra de inmuebles negociables empezará en septiembre octubre para comenzar a ejecutarse a partir de primeros de año.
Si estás interesado en vender tu inmueble, que no hayas comprador en los 5 años anteriores, es decir, que lo hayas adquirido antes del 2001, y estás abierto a negociar, ponte en contacto conmigo. Principalmente compramos en Madrid y Barcelona.
En el debate del post comentado, hubó varios comentarios, ayer estuve releyendo este post y he ido encandenando varios post bastante interesantes que citan motivos, experiencias y futuro sobre el sector inmobiliario.
Pongo un link a algunas de ellas:
100 razones por las que se hunde el negocio inmobiliario (visto a través de Mafia Inmobiliaria)
Hoy por hoy existen 2 tipos de inmobiliarias
La crisis inmobiliaria de EEUU paso a paso
Familias en quiebra legal para sobrevivir al pago de su deuda
Si no puedes pagar tu hipoteca, puedes caer en quiebra y que el banco se busque la vida
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Analizando las noticias de desastres, quiebras y demás que llegan a través de nuestra web Negozzios.com, advierto una noticia que me llama la atención, 147 familias se han declarado en quiebra hasta julio del 2007.
Así es, aunque casi nadie lo sabe, pero es muy posible que amparandose en la ley Concursal de Septiembre del 2004 una familia se dé en quiebra para poder dejar de pagar la hipoteca, de la misma forma que se podría dar en una empresa.
La cuestión es que pasaría en el momento en el que esta ley se extienda y se empiece a dar a conocer, dada la situación actual muchísimas familias que hoy en día tienen una situación un poco apretada podrían entrar en esta situación y dejar de pagar las hipotecas.
La verdad es que tal y como está la situación actual, una ley de este tipo dada a conocer podría causar el debacle de más de un banco, se escucha que el índice de morosidad actual de los bancos es muy creciente, y con un agujero en ley de este tipo podría ser, además de creciente, irrecuperable.
Me imagino que esta ley se habrá estudiado para casos en los que el daño sobre el inmueble sea extremo o existan algún tipo de causas mayores, pero me temo que el agujero legal que ha dejado abierto puede terminar siendo un pozo de problemas para muchas sucusales bancarias que han dado créditos sin tener todas las garantías bien aseguradas sólo buscando cubrir objetivos comerciales.
La verdad es que porque hasta el momento no se había dado el caso de un momento de mercado actual en este último ciclo, pero me temo que esto va a dar más de un quebradero de cabeza a los bancos y va a dejar un hueco de acción a muchos actores del mercado inmobiliario para poder hacer ciertos “trapis”.
Hipotecas y préstamos hipotecarios para inversiones
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Para varias inversiones que queremos plantear este primer semestre del año, estamos buscando entidades financieras que nos aporten capacidad de apalancamiento, tanto a nivel de préstamo hipotecario como a nivel de préstamo promotor.
El pasado año, aunque pudimos establecer buenas fórmulas de inversión el problema que surge a veces es que la entidad financiera con la que hablas puede conseguir de una forma relativamente temprana en el año sus objetivos comerciales y en ocasiones no les dejan, aún por muy buenos amiguetes que sean, que bajen de unos intereses, ya que al haber conseguido objetivo, prácticamente les importan un bledo los clientes hasta el próximo ejercicio, así que este año disminuiremos riesgos y dispersaremos la oportunidad de apalancamiento.
Ese es el motivo por el que me interesa conocer nuevas opciones de apalancamiento, si estás interesado en trabajar con nosotros, ya sabes como contactarme.
El mercado hipotecario se mueve según la masa crítica española
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Así es, ¿y dónde está la masa crítica? pues principalmente en el baby bomm (que actualmente son todas las personas entre los 60 y 75) y en los hijos del baby boom (que son /somos todos los que estamos entre los 30 y 45, más o menos).
Realmente la masa de los más jóvenes ya está controlada, de hecho, los padres, es decir, el baby boom fue a expensa de quién se empezó a oirganizar el mercado hipotecario español hace unos 40 años, y esa experiencia bancaría se ha trasladado a sus hijos.
Por otro lado, como siempre se va aprendiendo hay que hacer que el dinero de los usuarios siempre rote y rote y por ello se ha realizado una reforma en la ley hipotecaría (mes de octubre de este mismo año) por el cuál se incluyen o se regulan las hipotecas inversas y el impacto de la ley de dependencia en las hipotecas a través de un seguro de dependencia.
Las hipotecas inversas que a mucha gente les pueden resultar interesantes, lo son, siempre que la vivienda no sea protegida, por que si lo es, en ese caso no te permiten tener hipoteca inversa.
Hipotecas a la carta, ¿son el futuro?
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Al final va a ser que el cuento sobre el futuro que los burbujistas utilizaban va a ser verdad, este cuento habla de una cierta forma irónica sobre el futuro de la inversión inmobiliaria en el caso de que la burbuja nunca estallase. Pues aquí hay un ejemplo para que no lo haga.
La necesidad de una hipoteca.
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Hace unos días hablaba con un conocido sobre la necesidad que tiene que conseguir una hipoteca. La verdad es que los bancos han sabido enfocar la realidad del negocio hacía las hipotecas en vez de hacía una casa.
En la pirámide de Maslow, segundo escalón, donde está la necesidad de casa/hogar, etc, a partir de ahora habría que poner el concepto hipoteca.
Hoy en día puedes elegir cualquier casa, la más grande, la más bonita, en el sitio más VIP (eso es un deseo) pero claro, siempre que te concedan el gran puente: La hipoteca.
Este mercado creado por el sector bancario y las constructoras hará que cientos de personas trabajen para otros hasta el día que sus nietos terminen de pagar las hipotecas.
Para introducir este enfoque de la hipoteca España es un país perfecto, primero, por la seguridad jurídica que existe y el sistema financiero tal y como está montado y, segundo, porque los españoles sólo confian de lo que ven por la televisión, el gran cometarros 
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SIMA 2009
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