Asesor Inmobiliario - Valor de Mercado , Diferencia entre este y el precio final y Gastos por impuestos.
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1.- ¿Cual es el valor justo de mercado y cómo determinarlo?
El valor de mercado de un inmueble es el precio más alto que un comprador informado pagaría una vez asuma que no existen presiones extrañas para realizar la compra. Normalmente, no suele ser el precio pedido. Para obtener un estimación del justo valor de mercado, llame a un especialista y pídale que realice de su inmueble un Análisis de Competitividad en el Mercado.
El análisis le dará una cifra basada en las variables más destacadas del mercado inmobiliario local. El estudio debería contener información sobre ventas recientes de inmuebles similares, incluyendo las cantidades por las que fueron vendidas, así como el tiempo que se tardó en venderlas.
2.- ¿Cual es la diferencia entre el valor de mercado y el precio que pido?
En general, el precio pedido por el propietario cuando pone en el mercado su inmueble se fija ligeramente más alto que su justo valor de mercado. Se debe asumir que será necesario un margen de negociación para alcanzar un acuerdo con el comprador.
3.- ¿Como calcular los gastos por impuestos sobre la propiedad?
En España, las propiedades inmobiliarias están gravadas fiscalmente por dos tipos de tributos, loos estatales y los locales. A grandes rasgos, señalamos las principales leyes que gravan las transmisiones y tenencia de vivienda:
Son estatales, aunque algunos han sido cedidos a las Comunidades Autónomas:
IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que anualmente grava como parte de la base imponible un porcentaje del importe del valor de adquisición y de las plusvalías obtenidas cuando se producen en las transmisiones.
IP: Impuesto sobre el Patrimonio, que grava anualmente su valor por encima de una determinada cantidad exenta.
IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido, que grava la transferencia de viviendas nuevas, principalmente.
ITAJD: Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que grava las transferencias de las viviendas usadas.
Son Locales:
IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que grava anualmente la tenencia de viviendas.
IVBNU: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, que grava este incremento entre precio de compra y venta cuando se transmite el bien.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 30/04/08
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Fuentes: CincoDias.com, Terra Actualidad, El Periódico.com
- El panorama de la crisis inmobiliaria no mejora. Siguen aumentando los plazos de venta de los inmuebles, diariamente leemos noticias de las grandes empresas del sector entrando en sorteo de acreedores o renegociando sus deudas y cayendo en la bolsa. El Gobierno, en un intento de frenar esta situación, o que al menos sea más suave, ha creado nuevas herramientas para fomentar la adquisición de inmuebles.
- Renta Corporación vende un inmueble en Nueva York por entre 20 y 25 millones de dólares, intentado así cumplir sus objetivos de conseguir que su actividad internacional alcance el 75% del negocio.
- Las recalificaciones de suelo en la cuenca del Mediterraneo de los últimos años, cambiando suelos de cultivo y rurales por grandes construcciones está afectando directamente al hecho de la escasez de lluvias en la zona, propiciando que las precipitaciones se desplacen al centro de Europa. Además, preocupa que este hecho influya en la creciente salinidad del Mediterraneo, lo cual afecta a los ecosistemas de la zona.
- Vemos reflejada la actual situación inmobiliaria en las peticiones de licencias para la construción de viviendas. En los dos primeros meses del año han descendido un 50% los permisos para construir en altura y un 40% para unifamiliares. Desde el 2003 no se había registrado nivel tan bajo de licencias.
Concepto inversión inmobiliaria Vs inversión dominios
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LLevo tiempo escuchando a colegas del sector inmobiliario comentando que “el tema ese de los dominios” es interesante, y a los del sector dominios comentando que el sector inmobiliario es similar al de los dominios.
Hay dos grandes diferencias entre los dos sectores, que no terminan de ver los de uno y los de otro lado.
La primera gran diferencia que hay entre un sector y otro es que uno está hiperconsolidado (inmobiliario) en todo el mundo y el otro (dominios) es un sector que está en su primera fase de crecimiento en todo el mundo, es decir, cuando pasen 30 años habrá dominios que habrán pasado por 1000 manos, habrán sido comprados, vendidos, revendidos, hipotecados, etc, e incluso podría haber, porque no, crisis en el sector de los dominios, haciendo que el precio del dominio pueda ser mucho menor incluso que el precio de compra inicial.
La segunda gran diferencia es que las cadencias de los dos sectores son completamente paralelas y es lo que la gente no termina de ver.
¿Qué quiere decir esto?
Realmente en todos los mercados de inversión las buenas operaciones se producen cuando se puede comprar (si puede ser barato, mejor) de forma que posteriormente se pueda vender bien o se pueda explotar con beneficios (cuanto más caro mejor).
En ambos mercados hay que ver si estamos en el momento de comprar o de vender y/o explotar el activo y para poder estar en ambas partes de la ola, es decir, tanto en la compra como en la venta, has de tener el concepto de activo bastante bien claro.
Los que si es cierto, es que en la calle, el 80% de ambos mercados es el mercado de retail o el mercado de explotación, y el 20% es el mercado de la inversión, cuyo objetivo en muchos casos es adquirir generando beneficio desde el mismo momento de la compra un activo que genera beneficios en el otro 80% del mercado.
Esta proporción evidentemente es a modo de ejemplo para que se entienda el concepto, ya que hay subsectores en los que hay un 90% de inversión y un 10% de explotación, como puede ser, por ejemplo, el sector de los viajes en internet o las gamas altas de todos los sectores que empiezan a trabajar de forma diferente a como lo han estado haciendo en los últimos 20 años.
Algunos sectores tienen un cierto equilibro en cuanto a volumen de inversión y mercado de explotación como pueden ser el de las apuestas, gambling y demás (que no conozco prácticamente nada) y el del ocio, media y demás (Carlos Blanco tiene una forma concreta de definirlo) porque en gran medida los mismos actores que consiguen beneficios aplican el know how del sector para crear nuevos productos o apoyar a empresas de este ámbito que se crean nuevas.
Algo similar pasa con el sector de adultos, que se va profesionalizando poco a poco y los que entienden de este mercado son los que quieren invertir en él, o canalizar inversiones de terceros a través de este negocio. Emilio Márquez es uno de los que más claro lo tiene con la diversificación realizada en este sector con Marqueze durante todos estos años.
Igualmente, dentro de cada sector, existen dinamizadores del mismo, en el sector inmobiliario esto lleva años produciéndose, sin embargo en el sector dominios o digital realmente hay pocos dinamizadores profesionales, como es el caso de Ildefonso Mayorgas.
Compras de Herencias Completas
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Una de las cosas que nos solemos encontrar a menudo son los terrenos que provienen de herencias y que las personas que lo han heredado no quieren tener que desarrollar o mantener los potenciales costes de esos terrenos o activos, en esta línea llevamos un tiempo desarrollando opciones para poder valorar estas herencias, sobre todo desde el punto de vista del activo inmobiliario, y poder ofertar un buen precio por esos activos inmobiliarios hasta ver la posibilidad de encargarnos del desarrollo completo y compatir los beneficios con los propietarios herededos de esos terrenos.
Si conoces casos en esta línea, puedes comentármelo y si estás en esta línea puedes hacerlo igualmente, buscaremos la mejor forma para poder maximizar el precio de estos activos en la línea que solemos trabajar. Contáctame en estos casos.
Excelentes productos para comprar
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Hace unos días me comunicaban que vamos a tener acceso a importantes activos improductivos de diversas entiendades, estos activos incluyen desde pisos en lugares privilegiados de diversas ciudades españolas, inmuebles industriales, suelo y varios temas más.
Creo que es una de esas oportunidades a las que pocas veces un inversor puede tener acceso (a veces tienen a nivel local), ya que el volumen de producto en este caso es considerable, si eres inversor y te interesa este tipo de producto, ponte en contacto conmigo
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SIMA 2009
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