Bancos | inversiones inmobiliarias - Zentrica Inversiones

Los REIT’s en España SOCIMI ya no serán lo que se esperaba
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

Bueno, parece que la intención por parte del gobierno de mover ficha con los REIt’s se ve de una u otra forma, pero lo que si es cierto es que lo que no se quiere es que el 10% que el REIT normalmente no distribuye entre los accionistas cotice en hacienda, eso sí al 18%, no al 30% como en las sociedades normales.

Así mismo, ha abierto el hecho de que un socio tenga más del 5% de la sociedad y esto abre directamente las opciones a que cualquier socio pueda tener un porcentaje total del capital, esto puede hacer que muchas empresas inmobiliarias “trasladen” sus activos a las SOCIMI con el fin de sacar los activos que puedan ser rentables a medio plazo mediante la explotación de los alquileres y cambien directamente de actividad, cerrando las promotoras tal cuál, y ofreciendo a los acreedores la opción de participar en un determinado % como accionistas de la SOCIMI, esto haría que directamente hubiese un cambio de planes y una opción de salvación para muchas promotoras.

La idea, es naturalmente diferente a cualquier enfoque de REIT’s en cualquier país de europa, las medidas tomadas parecen buscando conseguir varias opciones, por un lado, la habitual de inversión como los Reits y por otro lado, permite dar una salida a las empresas promotoras (que bienvenida sea), incluso ofreciendo la opción a los bancos a que tengan múltiples vehículos de este tipo para dar salida a los activos con los que actualmente se pueden quedar de los promotores.

El sector inmobiliario está completamente seco y además nadie le da agua
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

La crisis financiera que se vive en todo en mundo, pero en particular en España ha hecho que los bancos cierren el grifo de forma total y absoluta, pasarán meses, esperemos que no años, para que este grifo se abra, de momento no habrá ni un euro para las empresas inmobiliarias, los créditos en los próximos meses serán más fáciles de conseguir por cualquier empresa de cualquier industria excepto de la inmobiliaria.

Si a esto le añadimos los problemas que pueden ser ocasionados a nivel gubernamental con las directrices marcadas por el G-20 y los problemas con los que se pueden encontrar los dueños y gestores de las empresas inmobiliarias a la hora de ejecutar ventas por debajo del precio de tasación, que aunque puedan ser completamente defendibles, siempre pueden existir trabas posteriores que pueden salir en los procesos del Concurso de Acreedores, la situación es mala como pocas veces se ha dado en la coyuntura.

Las empresas que sobrevivirán serán las que luchen por hacer producto inmobiliario muy barato, dirigido a un segmento de población que tiene una necesidad importante, o las que actualmente hayan diversificado y, manteniendo el know how sepan cuales son los siguientes pasos a realizar, las que actualmente estén en situaciones difíciles de necesidad de refinanciaciones de deuda tendrán que optar por cualquier opción de financiación, incluso de refinanciaciones complicadas y difíciles e incluso de capital sin origen claramente definido, con los riesgos que ello puede implicar.

Las que no hayan hecho operaciones desde hace dos años, sobre todo si las operaciones que hayan podido hacer han sido a precio de tasación o por encima de este precio, y tengan una situación complicada, la mejor salida que tendrán será directamente el concurso de acredores.

Una de las pocas formas de generar confianza es bajar los tipos
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

En general los usuarios de banca es una de las pocas fórmulas que se plantean para empezar a tomar confianza, confianza que se ve directamente al final de cada mes en el bolsillo de cada uno y que permite hacer esas pequeñas cosas que le apetecen a cada quién sin necesidad de mirar que pasará al final del mes.

Además, si se producen fusiones de bancos, que personalmente no sólo serán los bancos, sino que es posible que haya una concentración de los diferentes motores de los sectores que estos años de atrás tiraron de la economía, llegará un momento en el que se quedarán las cosas medio quietas, posiblemente primeros del 2010, este año 2009 será el año de las fusiones, y de esta forma se estabilizarán los mares.

A partir de este momento es posible que empiece de nuevo una cierta confianza en el mercado basada en una nueva situación de mercado y un “hacía donde vamos” que se podrá definir con cierta celeridad, sobre todo porque ciertos mercados emergentes es posible que empiecen a plantear sus reglas del juego más allá que lo han hecho hasta ahora, como los de ámbito asiático, y no necesariamente China, sino, algunos como India que además se han colocado como líderes mundiales en el desarrollo informático y la innovación que con ello se deriva, si bien ahora pueden definir su actividad como desarrolladores de los americanos, igual pasó a China como productores.

En el ámbito de inversión inmobiliaria, muchos de los inmuebles actualmente podrán pasar de unas manos a otras y hacerlo en estos tiempos de incertidumbre a precios nunca vistos desde hacía muchos años, y será por esas fechas cuando esté todo estabilizado cuando empiecen de nuevo a coger algo de valor nuevo.

Ya se acercan las compras al descuento, pero al descuento de verdad
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

Hoy publica Expansión que Zapatero admite la posibilidad de fusiones en el mercado financiero, claro que las admite, las vemos todos hace mucho tiempo, quizás no de forma definida en el “quién con quién”, pero si conocemos situaciones actuales de entidades que pueden estar bastante tocadas.

Lo que si es cierto, es que ahora es el momento de recorte y compra al descuento de una forma realmente agrasiva para los fondos que no necesitan apalancar la compra, es sabido que en el sector de hoteles, una de las grandes está vendiendo dos de los hoteles más conocidos y representativos en Madrid por una cifra apróximada a los 100 Millones de euros los dos, cuando cada uno de ellos podría haber sido valorado hace un par de años por esa cifra.

Ahora se han de ver quiénes son las entidades que, después de hacer una tremenda quita necesaria para la venta de activos de sus clientes que no han conseguido vender, tengan la necesidad de empezar a valorar su número de clientes, operaciones anuales, operaciones en curso, etc, para que otro venga y compre, es la hora de Botín & Co. que la verdad desde el punto de vista inversor da gusto verlo, aunque algunos de los que devore sean cercanos o tengamos algún tipo de interes.

Ya antes de verano un buen amigo me decía, Rubén, gente muy gorda va a caer, bueno, veremos que pasa, la verdad es que aún tenemos hasta finales de año para ver que ocurre. Desde luego lo que si es cierto, es que hay algunas cosas medio cantadas, quizás luego no sean, pero hace tiempo que se escuha que la CAM y BANCAJA andan muy a medias y quizás buscaran fusionarse, pero hay muchas más que se escucha que están en mala situación.

Desde el punto de vista de las cajas, pasará lo de siempre, se fusionan, o una absorve a otro y punto, pero desde los bancos, la cosa es algo más difícil, y además son estos lo que se suponen están dando una seria estabilidad a la economía española, al menos lo que si sabemos es que hay algunos que se mantendrán bastante bien ;)

Avales para los bancos, objetivo prestar dinero
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

La crisis está empezando a llegar en primera persona a empresas y familias que hasta hace muy pocos días la veían como una cosa que pasaba y punto, nadie sabe porque líneas va a terminar llegando el palo y, el gobierno ha lanzado una garantía en forma de avales de hasta 100.000 millones de euros que los bancos muevan ficha y hagan llegar el dinero hasta la calle.

Tal y como se va viendo en el mercado muchas empresas están muy tocadas y para los bancos son empresas de las llamadas dudosas, no ya dudoras, sino dudosas simplemente, estás posiblemente son empresas que no llegarán a ver ni un sólo eurosa que muchos bancos querrán quitárselas como clientes.

La realidad de la banca española, sector bien asentado en España y con una solvencia de primera hace que el gobierno garantice mediante avales la puesta en el mercado de nuevos préstamos hasta finales de este año, la verdad es que no sabemos si las uvas este año van a ser en la puerta del sol o en otras puertas.

Si bien esto es una medida que debería impulsar a los bancos a mover el dinero, posiblemente no lo hagan ni por asomo como le gustaría al gobierno, la puesta en el mercado de nueva deuda ahora puede ser un problema sobre todo si los bancos siguen tomando como patrón la misma deuda.

Aunque es un enfoque que debería consensuarse a nivel global, estos movimientos son movimientos que realmente no garantizan mucho porue presta no tiene claro como lo hace por lo que no prestará como antes y el que recibe y necesita el dinero, en muchos casos no sabe como lo podrá devolver, sobre todo si depende del consumo.

El mercado no cabe duda que se está empezando a parar con tanta debacle y tanta caída, se está parando de forma completamente artificial y en la calle se respira un ambiente de incertidumbre difícil de hacer oidos sordos, cuandos subes en el ascensor la gente habla de la crisis dando datos y datos que se han escuchando o leído en diferentes sitios.

Lo que si está claro es que aunque Botín ande comprando bancos a precio de saldo, no todos los bancos españoles están con la misma filosofía y con la misma visión y, por supuesto, auno comenten alguno de ellos estará muy muy tocado, si no, no haría falta que nadie garantizase lo que ellos hacen que es prestar dinero, que es su actividad principal.

Quizás sería mejor que los bancos tocados se conviertieran en “comida” para los que no lo están, porque lo que si está claro es que si un banco cayese ahora esconfianza y el pánico se adueñarían sin duda de todo el mundo eso si sería un revolvente para que la gente fuera a sacar su dinero al banco de forma masiva.

La verdad es que si de algo peca Zapatero es de no saber tomar decisiones, siempre se equivoca el hombre, y la verdad es que no me parece mal tipo, pero muchas veces que ha hablado en la televisión asegurando de forma contundente algo a los pocos días ha tenido que salir él o alguno de sus vicepresidentes quitándole hierro a lo que se dijo. A lo mejor en esta ocasión tiene razón y todo va bien.

Las cajas y bancos tendrán que tener un área especializada de Real Estate
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

Las cajas de ahorro y bancos españoles, junto a los promotores, han realizado muchos de los deberes de los últimos años bastante mal, es un problema sólo de los promotores, la banca evidentemente también ha tenido su parte de culpa.

Precisamente en este punto, muchos de los banco y cajas tendrán que recapacitar de forma seria, viendo como hacer mucho más efectivo y especializado todo el negocio de ámbito inmobiliario que muevan sus entidades.

Algunos de ellos ya han empezado y empiezan a afinar es foco, esto les permite comprender situaciones mucho más profundamente de sus clientes y, además, buscar algunas soluciones para las mismas. Así mismo, tener una visión global, no sólo del ámbito económico financiero, además del ámbito a internacional, que muchos tienen a nivel informativo, será obligado que lo consideren a nivel global, ya que algunas de esas soluciones que tendrán que aportar a sus clientes pasarán por buscar negocio a nivel internacional, apoyando ciertas acciones a buscando ciertas alianzas locales, que también de esta forma permiten a las entidades financieras tener una base estratégica basada en el conocimiento de primera mano de la ejecución real de proyectos.

Los departamento que se vayan definiendo en los bancos serán los que necesitarán poder llegar, en muchas ocasiones a captar producto de interés para trabajar con sus clientes e incluso entrar conjuntamente con sus clientes.

Se quedará de lado aquello que tenga que ver con la gestión actual de la sucursal entrando en proyectos de clientes, y a la vez tenga el director de dicha sucursal estar pensando en sus objetivos de venta de hipotecas, seguros, tarjetas, etc.

Dinero como deuda, interesante video que da una visión de la crisis real y posibles soluciones, interesante de verdad
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

He aquí una forma de expresar y de hacer entener a todo el mundo lo que ha pasado en el mundo y la situación real de la crisis, que llevará a que cientos de personas pierdan sus casa.

También comentan fórmulas que se puede aplicar para contrarrestar estas situaciones que se producen a nivel mundial.

Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 25/03/08
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

Fuentes: Expansión, Finanzas.com y La Voz de Galicia

- Martinsa Fadesa, ha iniciado la última y crucial cuenta atrás para refinanciar el pago de los 5.100 millones que debe a sus bancos.  Mañana vence el plazo señalado la semana pasada por la inmobiliaria para alcanzar un acuerdo con la totalidad de los bancos que financiaron la compra de Fadesa por parte de Martinsa a principios de 2007.

- Ferrovial vende parte de los activos de la filial inmobiliaria de BAA por unos 340 millones de euros, enmarcada en el plan de desinversiones de activos no estratégicos de BAA que Ferrovial puso en marcha cuando se hizo con el operador de aeropuertos.

- La consultora Dyrecto subasta de forma exclusiva mediante subasta pública terrenos, hoteles, edificios y residenciales en los principales núcleos turísticos y residenciales del país.  Alguno de estos activos salen a un precio un 50% inferior a su valor de tasación.

- La falta de suelo industrial en el eje atlántico, las ventajas fiscales, laborales y económicas que ofertan los países del Este y el resugimiento en inversión que ha experimentado Portugal, ha hecho que este año, la inversión extranjera en Galicia, haya descendido un 50% en el 2007 repecto al 2006.

Si no puedes pagar tu hipoteca, puedes caer en quiebra y que el banco se busque la vida
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

Analizando las noticias de desastres, quiebras y demás que llegan a través de nuestra web Negozzios.com, advierto una noticia que me llama la atención, 147 familias se han declarado en quiebra hasta julio del 2007.

Así es, aunque casi nadie lo sabe, pero es muy posible que amparandose en la ley Concursal de Septiembre del 2004 una familia se dé en quiebra para poder dejar de pagar la hipoteca, de la misma forma que se podría dar en una empresa.

La cuestión es que pasaría en el momento en el que esta ley se extienda y se empiece a dar a conocer, dada la situación actual muchísimas familias que hoy en día tienen una situación un poco apretada podrían entrar en esta situación y dejar de pagar las hipotecas.

La verdad es que tal y como está la situación actual, una ley de este tipo dada a conocer podría causar el debacle de más de un banco, se escucha que el índice de morosidad actual de los bancos es muy creciente, y con un agujero en ley de este tipo podría ser, además de creciente, irrecuperable.

Me imagino que esta ley se habrá estudiado para casos en los que el daño sobre el inmueble sea extremo o existan algún tipo de causas mayores, pero me temo que el agujero legal que ha dejado abierto puede terminar siendo un pozo de problemas para muchas sucusales bancarias que han dado créditos sin tener todas las garantías bien aseguradas sólo buscando cubrir objetivos comerciales.

La verdad es que porque hasta el momento no se había dado el caso de un momento de mercado actual en este último ciclo, pero me temo que esto va a dar más de un quebradero de cabeza a los bancos y va a dejar un hueco de acción a muchos actores del mercado inmobiliario para poder hacer ciertos “trapis”.

Leer un mercado, una tarea compleja pero indispensable, siguiente paso
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

Muchas son las ocasiones en las que surgen cosas que nos pillan de improvisto, como por ejemplo la que ha pasado esta última semana en la que la Reserva Federal y el Banco Central Europeo ha tenido que inyectar en reiteradas ocasiones dinero al sistema monetario.

Realmente leer un mercado es una cosa apasionante, apasionante y a la vez muy compleja, el otro día estuve charlando con una antigua amiga de estudios, hoy en día finalizando el doctorado sobre el comportamiento social, es socióloga que se especializó en el área empresarial o industrial como creo que lo llaman ellos.

Según me comentaba están constantemente analizando parámetros y variables de mercado, pero no de forma netamente financiera como hacen los analistas de la bolsa o empresariales, si no en función del comportamiento de las masas, cosa que personalmente me parece muy interesante.

Me decía, pero se te ha ocurrido pensar en los tremendos nichos de mercado que surgen y que nadie es capaz de abordarlos, realmente surgen porque todo el mercado se satura en un área y deja nuevos huecos, fíjate en la forma de actuar que tiene la gente en la calle, mira en diversos comercios, escucha las noticias y un sin fín de parámetros más que me planteó.

La verdad es que me ha hecho pensar y plantear en que me vaso para poder decir, que el tema de las hipotecas va para abajo y a los pocos días salta esta noticia en el ámbito americano, bueno, pues la verdad es que no lo se, me refiero, a que no lo se de forma doctrinal o científica como plantea ella en sus estudios.

Así que llevo dándole a la cabeza dos días y he llegado a algunas conclusiones. Bueno, por un lado, lo que escucho de los comentarios del sector, sobre todo de algunos inversores, directivos de banca y grandes promotoras o grandes intermediarios (esto es networking) con los que tengo buena relación y que son gente que suele manejar muy buena información, por otro lado, con socios y amigos cercanos, por otro lado, lo que pasa en los diferentes países, aunque hayamos avanzado mucho, creo que lo que pasa en USA al cabo de X tiempo pasa en España, aunque esté ZP de presidente, esto creo que lo llevo viendo toda la vida, quizás los ciclos son más cortos cada vez, pero así es.

Bueno, iba a decir estudios de consultoras, hay algunos que son buenos si, algunos. Cada vez hago menos caso a la tele y curiosamente tengo un gran archivo de fuentes rss que leo sobre diferentes temas, este archivo me permite crearme mi biblioteca y leer a veces en sólo los titulares una determinada situación y me dan cierta visión de los últimos acontecimientos que podría servir de muestra para un siguiente paso.

Quizás también la intuición que la verdad no tengo ni idea de como se mide y por último, y como no, una moneda de un euro, para ver si sale cara o cruz.

Pero lo que si es cierto, es que la historia te enseña mucho, llevo estas semana escuchar a familiares principalmente lo que ocurrió después de la crisis del 29 y demás, y ahora se escucha decir en los medios que la crisis que viene es similar o peor, pues bien, después de esta crisis, la II guerra mundial y demás surgieron los grandes imperios financieros, de telecomunicación (o comunicaciones), las industrias aeronáuticas, la explotación del petróleo, en fin, una serie de grandes industrias, post era industrial.

¿No será Internet una supergran industria (que aún no conocemos su realidad en 10 años) junto con la industria de los vuelos espaciales, las industrias no contaminantes, e impresionantes sistemas económicos - financieros - inmobiliarios y reguladores?

Altas rentabilidades para pequeño inversor
- Entrar en la red-Club de inversiones inmobiliarias

Muchos bancos están saliendo al mercado ofreciendo ciertas rentabilidades que son supuestamente buenas, un 6%, un 8%, todos con una letra pequeña que plantea realmente % bastante más pequeños (es decir, un 6% anual durante el primer mes, luego un 2%).

Son pequeños matices del negocio de inversión financiera que hacen al público llamado pequeño inversor plantear algo de rendimiento sobre su capital, sin embargo, existen muchas otras copiones en el negocio financiero, tales como rentabilidades del 10 al 15% anual, con garantías suficientes para hacer que el dinero se vaya multiplicando de forma seria y con bajísimos índices de morosidad.

Son opciones de negocio planteadas a grupos de inversores cerrados que no dejan habitualmente entrar al pequeño y mediano inversor de forma facil, pero esto está cambiando, llegan muchas fórmulas planteadas por grupos de inversión y emprendedores que platearán en poco tiempo inversiones al mercado con suficiente capacidad de rentabilidad como para conseguir un 15% anual de forma relativamente sencilla.

Próximamente se irán desvelando algunas de ellas en este blog.