La crisis en España podría ser un Tsunami económico
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Los expertos empiezan a dar algunas pautas de lo que los excesos del mercado de la construcción podrían llegar a ser, la mayoría coinciden que ninguna de las crisis que se han vivido hasta el momento, estudiadas a conciencia, se parecen ni por asomo a lo que está por llegar.
La situación que se podría producir es una en la que la economía se quedase definida principalmente por las empresas grandes que tengan pulmón financiero como para poder aguantar como mínimo dos años, siendo principalmente las multinacionales las que se mantengan y sean apoyadas en muchos ámbitos por el gobierno.
La visión es la de empresas con recursos mínimos que las permita ser más livianas, muchos más trabajadores de los que se dice podrían ir a la calle y para muchas especialidades encontrar trabajo significaría un imposible. Esto desembocará en gran medida en la nueva existencia de forma forzada de una nueva economía sumergida de la que muchas personas no querrán salir, principalmente por miedo a la incertidumbre del futuro.
Muchos pueden pensar que ya estamos en crisis, pero según los expertos, esto no ha hecho ni empezar.
Los fondos de inversión inmobiliaria esperan alternativas
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Los fondos de inversión inmobiliaria están esperando alternativas que les permitan mover ficha, la distancia entre promotor y fondos cada vez es mayor y el engranaje del mercado que permite que estos dos jugadores del mercado se unan es cada vez más distante, de una forma bastante difícil es como se pueden enfocar operaciones debido a la necesidad de cambio profundo de mentalidad de las promotoras, que se están demostrando en un alto porcentaje de empresas del mercado como empresas con muy poca cintura para mover ficha en un mercado dinámico.
Los fondos de inversión inmobiliaria ven difícil algunas adquisiciones excepto en los que están focalizados en productos muy concreto que permiten especializarse y tener definir su estrategia de forma directa, buscando partners tanto en promotores como en entidades públicas.
Los Reits, en España Socimi, son entidades que necesitarán tomarse muy en cuenta la oportunidad que permiten los que de verdad hoy pueden tener acceso a capital, es decir, los fondos de pensiones, cuyos movimientos a nivel mundial serán los que generen el movimiento de los fondos de inversión inmobiliaria.
Las promotoras que quieran seguir tendrán que trabajar fuerte la gestión del cambio
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Llega una época para las promotoras que quieran ir hacia adelante que debería ser bastante más activa en cuanto a visión internacional, aunque la forma de trabajo y desarrollo se concentre en un área local, los cambios de los próximos años en el sector afectarán de forma tanto directa como indirectamente a cualquier tipo de empresas, un mercado globalizado permite y obliga a las empresas de cada sector a estar atentas a cambios en cualquier parte del mundo, ya que cualquier cambio puede significar movimientos importantes tanto de concepto como de forma de establecer operativas de trabajo.
La pérdida que ha ido realizando España de posicionamiento como economía mundial y la que posiblemente queda por perder, harán a muchas empresas tener que enfrentarse completamente sólas a situaciones de mercado que ya ni los ámbitos locales ni los estatales les permitan consolidar, y muchas se verán obligadas a buscar sus nichos globales con actores internacionales con los que conseguir “respuestas”.
Vienen tiempos difíciles y sólo los movimientos de concentración del sector con una buena base estratégica serán los que consigan posicionarse en un ámbito de negocio que asegure la supervivencia y el posicionamiento frente a potenciales beneficios para los próximos años.
La compra al descuento se empieza a convertir en una tradición
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En un momento como el actúal, lo que está bien claro es que la posibilidad de comprar al descuento es una forma que van a seguir todos los inversores, mejor dicho, los cautos inversores, que actualmente no están prácticamente moviendo ficha para realizar adquisiciones, excepto cuando son muy al descuento.
El descuento se está conviertiendo en tradicion, y así será durante al menos los dos próximos años, las empresas que tengan interés en vender ahora o en conseguir inversión lo tendrán que hacer sobre unas valoraciones muy reducidas frente a las de años anteriores.
Las empresas que crean que pueden conseguir un socio financiero adecuado lo pasarán mal y tendrán que trabajar 100 veces más que en una situación de mercado al alza o al menos estable como para conseguir alguien que crea en estos proyectos, principalmente en el ámbito inmobiliario.
Puede resultar de interés para grupos extranjeros la entrada en capital de ciertas compañías, pero siempre bajo la premisa del descuento, y dependiendo del origen del fondo o del inversor, con más o menos agresividad.
Los REIT’s en España SOCIMI ya no serán lo que se esperaba
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Bueno, parece que la intención por parte del gobierno de mover ficha con los REIt’s se ve de una u otra forma, pero lo que si es cierto es que lo que no se quiere es que el 10% que el REIT normalmente no distribuye entre los accionistas cotice en hacienda, eso sí al 18%, no al 30% como en las sociedades normales.
Así mismo, ha abierto el hecho de que un socio tenga más del 5% de la sociedad y esto abre directamente las opciones a que cualquier socio pueda tener un porcentaje total del capital, esto puede hacer que muchas empresas inmobiliarias “trasladen” sus activos a las SOCIMI con el fin de sacar los activos que puedan ser rentables a medio plazo mediante la explotación de los alquileres y cambien directamente de actividad, cerrando las promotoras tal cuál, y ofreciendo a los acreedores la opción de participar en un determinado % como accionistas de la SOCIMI, esto haría que directamente hubiese un cambio de planes y una opción de salvación para muchas promotoras.
La idea, es naturalmente diferente a cualquier enfoque de REIT’s en cualquier país de europa, las medidas tomadas parecen buscando conseguir varias opciones, por un lado, la habitual de inversión como los Reits y por otro lado, permite dar una salida a las empresas promotoras (que bienvenida sea), incluso ofreciendo la opción a los bancos a que tengan múltiples vehículos de este tipo para dar salida a los activos con los que actualmente se pueden quedar de los promotores.
El sector inmobiliario está completamente seco y además nadie le da agua
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La crisis financiera que se vive en todo en mundo, pero en particular en España ha hecho que los bancos cierren el grifo de forma total y absoluta, pasarán meses, esperemos que no años, para que este grifo se abra, de momento no habrá ni un euro para las empresas inmobiliarias, los créditos en los próximos meses serán más fáciles de conseguir por cualquier empresa de cualquier industria excepto de la inmobiliaria.
Si a esto le añadimos los problemas que pueden ser ocasionados a nivel gubernamental con las directrices marcadas por el G-20 y los problemas con los que se pueden encontrar los dueños y gestores de las empresas inmobiliarias a la hora de ejecutar ventas por debajo del precio de tasación, que aunque puedan ser completamente defendibles, siempre pueden existir trabas posteriores que pueden salir en los procesos del Concurso de Acreedores, la situación es mala como pocas veces se ha dado en la coyuntura.
Las empresas que sobrevivirán serán las que luchen por hacer producto inmobiliario muy barato, dirigido a un segmento de población que tiene una necesidad importante, o las que actualmente hayan diversificado y, manteniendo el know how sepan cuales son los siguientes pasos a realizar, las que actualmente estén en situaciones difíciles de necesidad de refinanciaciones de deuda tendrán que optar por cualquier opción de financiación, incluso de refinanciaciones complicadas y difíciles e incluso de capital sin origen claramente definido, con los riesgos que ello puede implicar.
Las que no hayan hecho operaciones desde hace dos años, sobre todo si las operaciones que hayan podido hacer han sido a precio de tasación o por encima de este precio, y tengan una situación complicada, la mejor salida que tendrán será directamente el concurso de acredores.
La cubre del G-20 puede ser muy positiva para la inversión inmobiliaria
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En un mercado tan inestabe como el actúal en el que se hayan tenido que reunir las 20 mayores economías del mundo para ver que hacer es una buena noticia, más cuando no se han escuchado ni siquiera rumores de ámbitos contradictorios, al menos en esta fase superficial de la búsqueda de soluciones.
Parece que las bolsas han aceptado como positivo este punto, que sin duda, también será positivo para la inversión inmobiliaria, eso si, a medio plazo, ya que se necesitan nuevas bases que definan las reglas del juego, de la forma que posiblemente afectará será de una forma muy más sostenida, ya que se ha definido como uno de los mayores generadores de problemas a ciertas herramientas financieras que eran foco de volatilidad, por lo que todo lo relativo a especulación rápida quizás vaya desapareciendo.
Es muy posible que el escenario de la inversión inmobiliaria en el mundo se vuelva a definir en los próximos años de forma más parecida al escenario pre-burbuja que al propio de la burbuja, con lo que posiblemente no se verán tantas transacciones como se han llegado a generar en un determinado momento, si no que se buscarán más fórmulas en otras líneas similares a las de los inversores especializados que se han estado moviendo en países como España muy focalizados en ámbitos inmobiliarios concretos y que les han permitido crear grandes patrimonios, pero siempre buscando la rentabilidad de la renta, no de la venta o del pelotazo.
Igualmente, esto lleva a que el mercado se irá restringiendo a menos jugadores que actualmente y se quedará definido en un determinado plazo cuyas “nuevas reglas” escritas y no escritas durarán otros cincuenta años.
Algunos fondos venden con buenas plusvalías
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En épocas como esta de crisis, los fondos de inversión inmobiliaria tienden a seguir en la línea de negocio que han mantenido los últimos años, muchos de ellos, buscan desinvertir activos propios sabiendo cuál es la situación actual del mercado.
La gran mayoría conocen que la venta en este momento se produce en una posición que no es la más adecuada, pero para poder realizar nuevas inversiones necesitan tener liquidez propia, al no haber buenas opciones de apalancamiento en el mercado.
A su vez, las opciones respecto a potenciales compradores se cierran, más con los resultados de las multinacionales, sobre todo las españolas, que además son las que utilizarán la ley del 15, es decir, malos resultados, el 15% de la plantilla a la calle.
Es un buen momento para fondos extranjeros que buscan la ganga y qué mejor que comprárselo a otro fondo, que entiende la filosofía de inversión, independientemente de la puesta en acuerdo de las negociaciones de los activos en traspaso.
Lo que si es cierto es que muchos fondos en posición compradora prefieren tener como interlocutores a otros fondos y a los bancos, antes que directamente a los promotores de los activos inmobiliarios, les permite trabajar en una base de ideas similares y de foco de negocio basado normalmente en un concepto de rentabilidad o de oportunidad, no tanto en un concepto de salvarse de la quema o de colocar los activos que no se venden que tienen en mente muchos de los promotores.
Invertirán este año las empresas o sólo repartirán dividendos?
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Empieza a ser la pregunta del millón, las empresas llegan a fin de año con muchos menos beneficios (en general) que años anteriores, cuando en estas fechas buscaban ya activos para invertir en ellos, este año seguramente se plantean muchas si con aportar dividendos a los accionistas será lo único que esperen realizar.
Las inversiones, por otro lado, en este momento, principalmente en activos inmobiliarios pueden ser bastante desaprobadas por los consejos de muchas empresas no inmobiliarias e incluso actualmente por las propias de ámbito inmobiliario, que más que otra cosa lo que buscan es desinvertir si aún tienen activos en balance.
Situación difícil es la que se espera hasta mediados del año que viene, punto esperado la fase final de la caída que podría llegar hasta mediados de 2010, fecha en la que si se dan las circunstancias oportunas empezarán posiblemente de nuevo las planificaciones de inversiones, aunque no la reactivación de la actividad constructora que eso es otro cantar, quizás sean necesarios un par de años más para que esto ocurra, y hasta finales del 2011 esta actividad no se retome.
Aún quedan algunas españolas por caer, de la cadena generada por caídas como la de Fadesa Martinsa, en las que no se sabe nada de nada de cual es la situación actual, y que seguramente dará mucho que trabajar a los abogados concursales.
Las inversiones en infraestructuras a nivel mundial disminuyen considerablemente
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Durante el año pasado la inversión mundial en infraestructuras superó al cifra de los 34 billones de dólares, mientras que esta año se estima que terminará sobrepasando algo más de los 21 billones de dólares.
Uno de los principales países que tendrán destino los fondos que se están preparando para invertir en infraestructuras será La India, y se estima que el objetivo de fondos que se prepararán para los próximos 12 meses a nivel mundial rondará los 94 billones de dólares.
De todos los fondos de inversión que actualmente están trabajando en el desarrollo de infraestructuras a nivel mundial, uno de los que más apuestan por esta línea es el fondo de inversión en infraestructuras del banco de Santander (Santander Ifraestructure II) que dotará de un volumen total de inversión de algo menos de los 2.000 millones de euros.
El mercado de la vivienda va a recibir una corrección muy severa
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La visión que tiene España del promotor y las facilidades del crédito promotor junto con los excesos de la intermediación ha hecho que España entre en una lista de los países con peor situación de Europa. La vivienda en cualquier país europeo no se define como se ha estado definiendo en España sobre el valor del suelo, sino, que se define el valor del suelo sobre el precio de mercado.
Esto significa que mientras las previsiones de las empresas y actores del sector en todos los ámbitos del negocio residencial estaban basadas en desarrollos que se podrían recuperar con una alquiler de 900 euros/año en un máximo de 120 meses, en España nos hemos ido a 4 veces más, pero sin embargo, este mercado no permite estos excesos ahora y es posible que esta corrección siga hacía abajo, incluso en muchos puntos podría llegar al 50% entre el 2009 y 2010, cosa que ejecutaría de una forma bastante amplia la limpia que se produce en las crisis.
Malos tiempos nos aguardan, sobre todo para el producto terminado residencial, en el que tendrán que llegar a entendimiento entre promotores y banca para conseguir salvar las opciones y en muchos casos perder juntos.
¿Debería España adoptar el modelo fiscal del fideicomiso?
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En España todo lo que suene a fideicomiso no es legal, esta figura que funciona bastante bien en países como Agentina o con otros nombres en diferetes países como Reino Unido, es una figura que podría perfectamente salvar de la crisis muchos proyectos inmobiliarios, principalmente por el carácter de independencia de terceros que le aporta al sistema, y esto forma una cierta garantía para toda la cadena de valor del proyecto.
Sobre todo, les vendría muy bien a las empresas que actualmente están entrando en fase concursal y que tienen que responder con muchos de los bienes que están apalancados en un alto % de su valor, dado que si estuvieran en ese fideicomiso, el proyecto tendría independencia de la situación fiscal, concursal o legal de la empresa.
Al igual que el gobierno ha tenido que buscar de una forma un tanto acelerada la fórmula de entrada de los REIT’s en España, que serán las llamadas SCIMI, este podría ser un planteamiento a tener en cuenta para el futuro de muchos de los proyectos que se comienzan en España y que debido a la falta de liquidez de las empresas se están quedando colgados dejando a muchas personas y familias sin casas y sin ahorros.
El estudio de las mejores prácticas en diferentes países debería ser uno de los objetivos del ejecutivo, ya que hoy en día todas las herramientas son necesarias, el gran problema con el que nos encontramos, además de un ámbito funcionarial con poca especialización en estos ámbitos que permita mover ficha de una forma más o menos aceptable las situaciones, es con un miedo a la evasión de impuestos por parte del gobierno, que aunque es entendible, también puede ser rápidamente subsanable, y es precisamente este punto en el que deberían trabajar de forma más importante las Asociaciones empresariales y el ejecutivo.
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SIMA 2009
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