Llegan los REIT, o eso nos han dicho
Posted on September 16, 2008
Filed Under Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, alquiler, liquidez, reits, scimi
Juan Manuel Montel Castro-Rial,
Director de Inversión y Co-Inversión de Zentrica.
La crisis que azota al mercado inmobiliario, más profunda de lo que inicialmente se barajó, ha obligado al Ejecutivo a acelerar la puesta en marcha de medidas que ya estaban previstas en el programa electoral, como es la introducción de nuevos instrumentos de inversión colectiva.
Se trata de la versión española de los Real Estate Investment Trust (REIT), un nuevo producto de inversión a medio camino entre el fondo inmobiliario abierto y la tenencia de acciones de empresas inmobiliarias con algunas particularidades en ambos casos, tanto en la constitución de la cartera, como en el tratamiento fiscal.
Normalmente se constituyen a modo de sociedad de inversión que cotiza en Bolsa y que debe cumplir una serie de requisitos para poder operar. De hecho, el factor esencial que caracteriza a este nuevo vehículo de inversión es la posibilidad de llegar a alcanzar un estatus fiscal especial, al estar exentos de tributar en el impuesto sobre sociedades.
Así, según anunció en el Congreso el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, Hacienda está terminando de diseñar el marco legal bajo el que deberán operar en España las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Scimi), la versión española de los REIT. De momento, y según confirmaron hace unos días fuentes de los Ministerios de Vivienda y Hacienda, estas entidades serán sociedades anónimas que gestionarán patrimonio inmobiliario destinado al alquiler y cotizarán en Bolsa como los fondos de inversión. Estarán exentas de pagar el impuesto sobre sociedades y obligadas a repartir entre sus inversores el 90% del beneficio obtenido.
Desde Vivienda consideran que las Scimi permitirán a las empresas inmobiliarias obtener liquidez, al tiempo que servirán para impulsar un mercado del alquiler más profesionalizado y poner a disposición de los pequeños inversores una forma de ahorro ‘muy transparente’.
Estos instrumentos nacieron en EE UU en la década de los sesenta y es ahora cuando algunos países europeos, como Francia o Alemania, se están planteando también su introducción. Los REIT estadounidenses suelen ser empresas titulares de bienes inmuebles que basan su negocio en alquilar dichos inmuebles y gestionar las rentas que proporcionan. Lo más frecuente es que la cartera de edificios esté muy diversificada y por ello no es raro ver sociedades de esta naturaleza que invierten en centros comerciales, oficinas, residencias para la tercera edad, hospitales y, por supuesto, viviendas.
Al cotizar en Bolsa, tanto pequeños ahorradores como grandes inversores tienen acceso a este producto, que además está sometido al control de los organismos reguladores del mercado de valores. Se constituye de esta manera en un valioso instrumento para fomentar el lánguido parque de alquiler español, el más exiguo de Europa, y obtener la ahora escasa liquidez.
Desde Zentrica pensamos que hay que esperar a ver cómo se concreta la ley, pero indudablemente, estas sociedades pueden ayudar al mercado. Es una buena fórmula para buscar financiación y organizar el sector. Y generar la tan necesaria palanca de recursos propios para animar a los bancos a proporcionar deuda. Como especialistas en la generación de vehiculos de inversión estaremos muy atentos para poder a este nuevo vehículo y sus ventajosas condiciones fiscales. En mercados equivalentes, se busca la mejor situación fiscal en activos de tenencia a largo plazo
A cambio de su tratamiento fiscal (en principio, el tipo impositivo del impuesto de sociedades en estos vehículos de inversión es del 1% como las SICAV), estas sociedades deben cotizar en bolsa, tener una cartera de activos mayoritariamente en alquiler y repartir como dividendos la totalidad o la gran parte de los ingresos que procedan de las rentas de alquiler o de las plusvalías en la venta de inmuebles. Del 32%, al que tributa normalmente una compañía en el impuesto de sociedades, al 1%, hay 31 puntos de ahorro implícito que te dotan de una mayor resistencia y un mejor balance, y los dividendos de los participaciones cotizarán al tipo único del 18%.
La introducción de las Reit puede representar, en definitiva, financiación a largo plazo para activos a largo plazo. En Alemania, estos vehículos mueven cerca de 80.000 millones de euros anuales, frente a los 10.000 millones de los fondos de inversión inmobiliaria que actualmente operan en España.
Por otro lado habrá que ver si estos vehículos suponen el despegue definitivo del MAB (Mercado Alternativo Bursatil) que nació casi muerto debido al clásico exceso de regulación al que CNMV nos tiene acostumbrados a la hora de plantear regulaciones que permitan cotizar a empresas o vehículos de pequeña capitalización.
De todas formas desde Zentrica pensamos que el impulsor de la ley así como el regulador debería hacer una ronda de consultas con operadores del sector para impedir que una iniciativa que promete se pierda en los vericuetos de una regulación imposible de llevar a cabo, como ejemplo el IBEX nuevo Mercado o el propio MAB.
¿Qué son los ‘reits’?
Las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario son vehículos de inversión, que cotizan en los mercados bursátiles. Se trata de un modelo inspirado en los reits (Real Estate Investment Trust) americanos. Este tipo de compañías destinan su actividad a la inversión inmobiliaria, obteniendo ventajas fiscales a cambio de repartir todos sus beneficios entre sus accionistas.
Desarrollados en Estados Unidos en la década de los 60, estas sociedades cotizadas están implantadas en países como Francia o Alemania, donde poseen características más o menos similares al modelo originario. En Francia, se denominan Siic (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) y fueron la razón del desembarco inmobiliario español en el país.
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2 Responses to “Llegan los REIT, o eso nos han dicho”
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SIMA 2009
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Llegan los REIT, o eso nos han dicho…
Se trata de la versión española de losal Estate Investment Trust (REIT), un nuevo producto de nversión<a medio camino entre el fondo inmobiliario abierto y la tenencia de acciones de empresas inmobiliarias con algunas particularidades en ambos c…
INMOBILIARIAS,
LAS CAIXAS Y CAJAS SUELTAN AMARRAS,
Y APARECEN LOS BUITRES.
Rafael del Barco Carreras
Un recuerdo, la gran Crisis Española, o la última Granrupción<(la mayor jamás vivida), se inicia a principios del 2007 cuando desde el conciliábulo o comité de la gran logia, o sea, los dos grandes bancos, el BSCH y BBVA, y dos cajas, CAIXA y a de Madrid (arrastrando una recua de cajas en apuros, donde se incuba el gran desastre) presididos por el Banco de España, el 80% del dinero de todos los españoles, se alarman ante el deterioro de la liquidez. Sale más dinero del que entra, y encima los cados internacionales cierran espitas, y en particular Europa entera clama por la peculiar y corrupta praxis financiera española. En conjunto, en particular las cajas, han invertido el 20% más de lo captado. Los activos (créditos e ersiones) superan al pasivo, los ahorros y depósitos de clientes. En teoría todo garantizado por valores muy superiores. Cualquier piso, terreno, o valor cotizado en bolsa, o no, garantizando las versiones, supera en mucho las cifras invertidas. El dinero vale un 4%, promedio, y los inmuebles y valores el 10 o 20, o más, cada año que transcurre. La GRAN BURBUJA, pues con esos hipotéticos valores decrecen los posibles pradores. La avaricia rompe el saco, y lo peor, el saco rebosa basura.
El directorzuelo, gran director, consejero o vocal, vicepresidente o presidente, o varios a la vez formando comités, según la magnitud del enredomobiliario, sudan cuando le han de comunicar a su amigo, socio, íntimo, firmón y supermillonario, que “las cosas van mal…y que han de limitar…”.
Se inicia la guerra. Por si lo ignoraba, el inmobiliario o constructor de golpe se siente descender de multimillonario genio de las finanzas a poco menos que “hombre de paja”, un guiñol. Desde hacía tres años, antes de las últimas odos sabían que el negocio consistía en aprobareraciones, hipotecar terrenos recién salidos de rústicos, valorados a conveniencia, abonarle al constructor las certificaciones de obras, y si se vendía mejor, y si no, se forzaban tas entre sociedades más o menos instrumentales… y a por otra operación…Al pequeño director de plaza mediana, o de costa, que le pedían cotas de producción hipotecaria desde su central (porque a la vez creaban dinero), ganando primas además de sus momios en cada operación, y hasta participación societaria con familiares e íntimos, se le cae el mundo encima. Carne de cárcel.
A pasado un año, renovados créditos, cambiados y recambiados los administradores de las grandes inmobiliarias, se entra en las prácticas de la gran corrupción. La de siempre, la tradicional, la del mundo de los grandes bufetes, la tan practicada tras la muerte del Dictador, previa al segundo escalón, la Judicial. Administradores ful, vaciado de activos, enredo a los constructores, proveedores, trabajadores, y clientes compradores.
Y aparecen los buitres. Los compradores de pisos, divididos entre quien compró hace años y pretende vender su vivienda, o liquidar sus sueños de inversor, o tiene la vivienda a medias, o los estafados por el espejismo, acuden al abogado conocido o amigo, decente y que vive de su profesión. En principio el en teoría saldo favorable según la valoración de la tasación (compañía propia de la entidad financiera) no existe, y lo peor, para el que aun no tiene el piso, que el aval bancario por las entregas a cuenta, tampoco. Su dinero, los ahorros de toda una vida. En casi todos los casos el valor no rebasa el de la hipoteca pendiente. En casos, ofrecen una miseria. La filosofía de la reventa del coche usado aplicado a los pisos. Ratoneo y desvergüenza. El espíritu del tratante de ganado. Del discurso de master al “es lo que hay…lo toma o lo deja…”
Y en ello estamos…los grandes bufetes, correa de transmisión de sus grandes clientes bancos y cajas, nombrados en , con hijos, yernos, sobrinos y hasta nietos y nietas de los titulares (las viejas celebridades), una suma de no menos de tres mil colaboradores atendiendo a sabrosos clientes ignorando que les dirige la ruina el mismo que les convirtió en <illonarios. En los tres mil no se suman los bufetes subsidiarios trasteando con los clientes de menor enjundia y hasta creando asociaciones de perjudicados, a dirigir y dominar. Desaparece “ncas Corral” en manos de mprador y administrador ful, Don Piso sigue con campañas publicitarias para vender el resto (los Figueras conocen el paño por viejos en compadreos bancarios), y se multiplican los “compramos pisos, al contado” o el más refinado buzoneo de “soy particular, necesito piso en la zona, y pago al contado”, un escaneado escrito a mano. Los mismos agentes o titulares del recién cerrado chiringuito inmobiliario, entregados al bufete o “altos ejecutivos” de la caja correspondiente, y que al igual que en la gran burbuja de TERRA de los 2000 proveerá pérdidas. Un infernal círculo.
Si en EEUU ya han detenido a 200 grandes ejecutivos por las a, y el FBI visita a diario las entidades financieras responsables, aquí se preparan para salir más ricos de la GRAN CRISIS.