Conferencias Intereconomía organiza: “La Reestructuración Financiera de Empresas Inmobiliarias”
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El proximo día 1 de Octubre Intereconomía Conferencias ha convocado a distintos expertos del sector para analizar las estrategias de inversión en tiempos de crisis. Contarán con importantes ponentes como IREA, BANCO SABADELL, URÁ MENÉMDEZ, DOUHTY HANSON, DEUTSCHE BANK Y GE REAL ESTATE IBERIA, que analizarán las perspectivas que presenta el sector inmobiliario en los próximos meses, como analizar la situación financiera de su empresa, como afrontan las entidades financieras la actual situación, como superar las situaciones pre-concursales y concursales, así como las alternativas que ofrece el Capital Riesgo y los Fondos de Inversión, entre otros temas.
El lugar de celebración de esta conferencia será en Madrid, en el Hotel Holiday Inn sito en la Plaza Carlos Trías Bertránm, 4. (Acceso por Calle Orense 22-24).
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Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 30/06/08
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Fuentes: MálagaHoy, LaOpinión.es, El País.com
- Los empresarios e inversores que estos años atrás han recogido beneficios gracias al boom inmobiliario, se están derivando ahora hacia otros mercados de inversión, como la banca privada. Los expertos de distintas entidades financieras consultadas recomiendan ante todo la diversificación y no arriesgar en exceso. Las materias primas, entrar en países emergentes o invertir en dólares pueden ser una buena oportunidad.
- A pesar de las medidas tomadas por el Gobierno, como la modificación a primeros de año del Plan Estatal de Vivienda 2005-2008, para fomentar la rehabilitación de edificios con el fin de mantener la actividad del sector y frenar la pérdida de empleos en l sector, ésta ha descendido un 3.2% con respecto al año anterior.
- El príncipe Carlos de Inglaterra ha decidido lanzar un fondo de propiedad de 1.000 millones de libras (1.260 millones de euros) que invertir en proyectos inmobiliarios compatibles con la protección del medio ambiente, así como aprovechar la caída del 25 -50% de los precios de suelo.
- La Junta de Andalucía ofrece hasta 9.600 euros a quien construya VPO en suelo libre del que dispongan, lo que supone el 10% del precio de venta de una VPO.
La mejora de la organización y gestión para desarrollar operaciones rápidas
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A lo largo de este año el cambio que está dando el sector inmobiliario está haciendo que muchos de los profesionales que han estado decadas trabajando en él se sientan completamente desorientados, empieza a existir un paso natural en este ámbito que hace que las barreras de entrada al sector empiecen a ser mucho más altas.
Estas barreras de entrada son, principalmente un activo de confianza, al que puede acceder casi todo el mundo, que se da siempre en ámbitos en los que has visto como se desarrollan las operaciones con ciertas personas y la confianza que se genera a lo largo de la gestión de las mismas gracias a que existe transparencia en la operación y todo el mundo gana.
Otro de los factores es una alta capacidad de relación y análisis, lo que en el mundillo actual se denomina networking de alto nivel, y que no todo el mundo tiene esa capacidad de hacerlo, consiguiente definir formas de colaboración y llegada a clientes tanto propietarios como inversores objetivo en base a intereses, no en base a posición o en base a tiempo en el sector.
Un tercer factor es el conocimiento en ámbitos financiero inmobiliario, en este ámbito un altísimo número de profesionales se quedan completamente descolgados, ya que no entienden porque un producto puede encajar o no y esto a veces relentiza el proceso de la operación, incluso les hace estar pendientes de forma mucho más constante de una operación, que piensan puede ser una operación de éxito, cuando en muchos casos se no se dan cuenta que los números no salen.
Y un cuarto factor es el conocimiento tecnológico, que esto si que tiene acceso muy poca gente por conocimientos, enfoque y visión. Este punto genera una rapidez de conocimiento del sector y conocimiento de los movimientos naturales del mismo que hacen a muchas empresas que los emplean como deben ser empleados convertirse en líderes de un nicho con una cierta velocidad, abriéndose camino en ámbitos en los que muchos han desarrollado durante muchos años su actividad y ahora les consume la incertidumbre.
El problema de estos ámbitos es que para poder acometerlos todos a la vez, hay que dedicar una gran cantidad de tiempo o apoyarse en gente que los conozcan bien, pero suponiendo que tienes a los mejores profesionales, las visiones son completamente diferentes, por lo que sólo el entenderse los unos a los otros te hace tener que re-construir el negocio en, al menos, un año completo.
El sector inmobiliario ahora de forma natural se plantea desde un punto de vista de inversión inmobiliaria, que no todo el mundo entiendo y esto hará que exista la necesidad de reconducirse.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 27/06/08
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Fuentes: Finanzas.com, Terra, ElComercioDigital, Expansión.com
- Iurbentia Pormoción Inmobiliaria anuncia que la actual situación de desaceleración del mercado inmobiliario apenas les está afectando gracias a la gestión de suelo que han llevado a cabo tiempo atrás y el hecho de que en este momento la compañía apenas tiene obra construida. “La vivienda protegida y la diversificación es una apuesta segura; y por otra, la buena gestión del suelo nos permite mejorar los ratios de beneficio de los terrenos y mejoran los activos de la empresa”, han afirmado a través del comunicado.
- La Junta General de Accionistas de Parquesol Inmobiliaria y Proyectos ha aprobado hoy en Valladolid varios acuerdos que suponen su fusión por absorción con el Grupo San José. En el marco de este proceso también se ha acordado la aprobación de la fusión por absorción de Parquesol Inmobiliaria y Proyectos como sociedad absorbente, y Parzara, Guadalmina Inversiones, Fomento Inmobiliario de gestión, Parquesol Promociones y desarrollos Inmobiliarios y Parque Usera, como sociedades absorbidas. Este hecho constituye el paso previo para la admisión a cotización en bolsa de la nueva sociedad resultante, que se denominará Grupo Empresarial San José.
- Infoinvest adjudicará en próximos días el contrato para la construcción del edificio de oficinas en el Parque Empresarial Principado de Asturias (PEPA) que alquilará a la empresa CSC.
- El Banco Central Europeo cerró ayer el plazo de licitación para la construicción de su nueva sede sin encontar a un contratista que la lleve a cabo, ya que el único que se ha presentado superaba el presupuesto de 500.000 millones previsto por el BCE.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 26/06/08
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Fuente: SuVivienda, LaVanguardia, CincoDías.com, Heraldo de Aragón
- En su comparecencia el vicepresidente segundo del Gobierno y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, responde sobre la actual situacón de crisis del país, causada principalmente por la caída del sector inmobiliario. Solbes ha reconocido que “estamos ante un exceso de oferta respecto a la demanda” por lo que era “inevitable” que se produjera una corrección.
- La inmobiliaria Aisa se libra de la petición de concurso de acreedores que había solicitado la aseguradora Asefa, ya que entre otras causas, las deudas de la empresa que cotiza en bolsa no superan el 5% del pasivo exigible.
- La ministra de Vivienda repasó una vez más las principales líneas del Plan de Vivienda 2009-2011 que contempla, como líneas estructurales, la necesidad de mejorar las condiciones de acceso a la vivienda en España, tanto para la compra como para el alquiler, así como el impulso decido a la rehabilitación de viviendas que, según Corredor, es un elemento “deseable, medioambientalmente necesario y económicamente conveniente”.
- El nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Teruel contempla la ampliación del suelo urbanizable para construir 12.000 viviendas en los próximos diez años. El avance del PGOU prevé también suelo para usos terciarios en los que tendrían cabida actividades comerciales, lúdicas y de ocio. Las zonas destinadas a estos fines se sitúan junto a la autovía Mudéjar: al sur de Dinópolis, al norte de la ciudad y entre Concud y Platea. Los costes de urbanización de estas áreas deberán ser asumidos por los propios promotores.
Resumen de Noticias de Inversión Inmobiliaria 25/06/08
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Fuente: Expansión.com, Tormo, Diario de Sevilla, Decano de Guadalajara
- La Corte de París fuerza a Joaquín Rivero, presidente de la compañía, a vender un 7% de Gecina o lanzar una opa. La Autoridad de los Mercados Financieros (AMF) dictaminó en diciembre que Rivero y Soler actuaban de forma concertada y que su participación conjunta, que sumaba en aquella fecha el 33,1%, alcanzaría el 42% tras la reducción de capital, por encima del umbral del 33,3% a partir del cual la legislación francesa obliga a lanzar una opa por el 100% del capital social.
- Hace un año la red de comercialización de bienes inmuebles, Alfa Inmobiliaria concedió un MAster Franquicia en Marruecos con el objetivo de abrir un mínimo de 5 oficinas al año hasta 2010. Los objetivos se ha superado, ya que actualmente cuenta con 15 agencias. “Se trata de un mercado en auge tanto para inversores como para personas que buscan una segunda vivienda vacacional, debido a la excelente relación calidad-precio de esta zona. Contamos en nuestra bolsa inmobiliaria con propiedades en la costa marroquí realmente atractivas y tan sólo a 50 minutos de avión…”, asegura Nail Kahlout, director general de Alfa Maroc.
- La Universidad Pablo de Olavide ha concedido a la promotora Anev 21.000 m2 del campus para llevar a cabo la construcción de un centro hospitalario que contará con 200 camas. A cambio se permitirá en este centro llevar a cabo estudios por parte de los investigadores de la Universidad.
- Hercesa adquiere en Rumanía 600 m2 para la construcción de un hotel de 12 plantas en el centro de Bucarest. Este edificio albergará la sede de Hercesa Rumanía.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 23/06/08
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Fuentes: Terra Actualidad, Europa Sur, Bolsamanía
- Los promotores del campo de Golf de Lucena, piden a los 500 socios impulsores de la sociedad Las Lomas del Duque un nuevos de plazo hasta finales de año ya que las negocionaciones con la Junta de Andalucía en materia de cesión y financiación puedan llegar a buen puerto.
- En época de crisis inmobiliaria hay sectores, como el del lujo, que premanecen activos. Es el caso que se da en Valencia, donde tras intentar en distintas ocasiones negociar su venta, los dueños optaron por rehabilitarlo y contruir pisos de lujo justo en frente de Les Corts. El piso más barato en esta nueva promoción sale al mercado por 677.400€ y el más caro casi 1.8 Millones de euros.
- Los ingresos no recurrentes alcanzaron los 28.46 millones de euros,según los datos presentados en la Junta General de Accionista 2008 de NH Hoteles. Con el objetivo de maximizar la rentabilidad del capital invertido en cada una de las unidades de negocio, NH Hoteles ha emprendido un programa de racionalización de sus hoteles que incluye el abandono de aquellos activos que no generen valor a la compañía, tanto desde un punto de vista estratégico como de rentabilidad.
- El suelo urbano en Cádiz es el más caro de Andalucía y el quinto del país, sólo superada por Madrid, Álava, Guipuzcoa y Las Palmas. Y es que según recientes estudios, conforme aumenta el número de habitantes ascienden los precios.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 19/06/08
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Fuentes: Expansión.com y ElPeriódico.com
- La empresa de la familia Sanahuja, Metrovacesa, pone en marcha un proceso de desinversión a través de Internet. Con ello pone en el mercado el 18,7% de su cartera de suelo.
Además ,según la agencia EFE, entraría en sus planes el despido del 35% de la plantilla.
- De nuevo otro caso de corrupción inmobiliaria en la Costa del Sol. En este caso ha sido Estepona y los delitos de cohecho, prevaricación, tráfico de influencias y
blanqueo de capitales se repiten, tal y como pasó en el caso MAlaya de Marbella. Además, también coiniciden muchos nombres de los acusados en ambos casos, así como el hecho de que el
partido del GIL gobernó entre los años 1995 y 1999, dejando deudas superiores entonces de 17.000 millones de pesetas.
- Privat Bank, entidad especializada en la gestión de patrimonios con sede en Barcelona, ha constituido su quinta sociedad de inversión inmobiliaria (SDI),
en alianza con Construcciones Riera y Arborea Desarrollos Inmobiliario.
Zentrica.Net TV - La primera TV del inversor inmobiliario
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Mercados de inversión, emergentes Vs consolidados
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Estamos viendo como plantear de una forma lo más efectiva posible la incorporación de producto de inversión en mercados emergentes, así como el planteamiento de la venta de producto igualmente en mercados consolidados, ya que en ambos se han disparado las oportunidades de inversión.
Los emergentes deberían (no todos los son) mercados en los que un pequeño inversor puede entrar con cierto capital y en el que debería poder apalancarse, haciendo una buena adquisición con el objetivo de desinvertir en un plazo de unos años.
Unos días atrás analizando una posible opción de inversión en Brasil, tuvimos una reunión con el dpto. de mercado de capitales de un banco, el objetivo era encontrar una opción de apalancamiento sobre una cantidad en torno al 40/50% de la inversión, que además tiene unos claros fujos de caja y una opción de salida extraordinaria.
Para nuestro asombro nos comentaron que esto no podía ser una opción viable ahora, cosa sque si habia sido hacía una semana antes, pero que si teníamos operaciones en España si las podían plantear, que también las tenemos, pero que la verdad no las hemos planteado con este banco concreto, entre otras cosas porque son caros y excesivamente lentos 
Una recomendación para los que trabajen en inversiones a nivel internacional, los bancos meten unas clavadas de la hostia en la transacción al país de destino que normalmente envuelven en cierto misterio y desinformación para meterte el rejón, pero existen interesantes empresas que permiten conseguir una altísima transparencia, costes muy bajos y excelentes opciones de seguimiento de tu dinero!
Experiencia en mercados inmobiliarios internacionales
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Como bien es sabido, las promotoras que hayan hecho bien su trabajo hoy en día han de tener una pata internacional más o menos desarrollada a nivel de inversión inmobiliaria. La elección de los mercados en los que se va a trabajar es vital saberla decidir en base a varios parámetros.
Uno de ellos son las fortalezas y debilidades de la empresa, junto con los conocimientos y posibles contactos en una determinada zona. Otro, el conocimiento del perfil del cliente objetivo a corto, medio y largo plazo que normalmente suele ser bastante diferente. Y un tercero, tener clara la estrategia de inversión que se va a seguir.
Con estos tres parámetros desarrollados de forma amplia, se puede tener una cierta visión de si la empresa está o no con capacidad para internacionalizar su actividad.
Muchas empresas, muchas de ellas españolas que han querido entrar en mercados internacionales han tenido grandes aciertos y han tenido también grandes caídas. Uno de los talones de aquiles de algunas de las empresas españolas ha sido Alemanía.
Al igual que en UK con una buena estrategia, un buen precio y una buena oferta se puede conseguir un público objetivo bastante interesante, en Alemanía la cosa cambia, ya que en este sentido se podría decir que hay dos Alemanias, por un lado, la del baby boom y la “época del destape” en España y, por otro lado, los hijos de estos primeros.
Los primeros son los que han tenido una cierta experiencia agradable en España, Mallorca es un ejemplo, y han decidido comprar inmuebles para tener buena calidad de vida en sus años más avanzados. De hecho, esta calidad de vida se la permite también el estado, ya que la “ley de dependencia” o similar en Alemanía está aprobada hace muchos años y un señor mayor que quiere venir a pasar su tercera edad a España, además de tener un beneficio personal, lo que tiene es un beneficio para su “Seguridad Social” o seguros, ya que les cuesta hasta 3 veces menos la estancia (y cuidados) de una persona en España que en Alemania.
La otra segunda Alemanía, es decir, los hijos de estos primeros no tienen un enfoque tan de interés por España o por comprar vivienda o segunda vivienda, principalmente porque son gente con más interés en conocer mundo, por viajar y no tener un inmueble que les pueda suponer una cierta atadura y hasta una cierta edad, más bien mediana, no deciden una sóla zona de vacaciones, es más están más extendidos otros tipos de actividades como las Supercaravanas en vez de un resort.
Muchas de las empresas españolas que han entrado con la misma estrategia de venta en UK que en Alemanía se han pegado un buen batacazo. De hecho la inversión inmobiliaria no está tan extendida como pueda estar en UK. Sin embargo, los inversores alemanes que deciden invertir en inmuebles, suelen ser bastante más metódicos y es difícil que se equivoquen en el ámbito de rentabilidades y sus posibles desviaciones.
Un detalle que me sorprendió bastante al inicio de la actividad inmobiliaria a nivel profesional hace unos 6 años es que los fondos de inversión españoles no podían comprar suelo (por diversos motivos que ya he planteado en otros post), no era habitual, sin embargo, los único que tenían interés en poder comprarlo eran los alemanes, con una visión a medio y largo plazo bastante bien definida.
El promotor español busca gente con dinero, el promotor inglés busca inversores inmobiliarios
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Una cierta diferencia que aún los promotores españoles no han terminado de ver. Dentro de un rango de opciones de un inversor inmobiliario existen muchos niveles de implicación dentro de la operación, los más claros son aquellos que profesionalmente se dedican a invertir en inmuebles buscando el descuento de forma activa con el fin de comprar algo mejor para vender o para aguantar y vender en un futuro.
Sin embargo, los momentos que se han vivido los años pasados de especulación hace que el promotor sólo entienda al inversor como el que pone algo de dinero para la consecución de préstamo promotor. Buscando posteriormente en la venta al inversor que le compre su producto final.
Realmente este tipo de concepto no es el adecuado, ya que hoy en día la adquisición de cierto tipo de inmuebles requiere un tipo de desembolso que para cualquier pequeño inversor no son “peanuts”, no son dos duros, si no, que normalmente requiere una búsqueda de cierta palanca en una parte de la inversión.
El enfoque que el promotor español tiene del inversor es muy diferente al que puede tener el promotor inglés, realmente el promotor español lo que busca es gente con dinero, que le compre en un sitio con una ubicación que “supuestamente” siempre es buena y que le permitirá tener un inmueble en un sitio que a su vez le permite tener cierta calidad de vida, con una buena revalorización porque la zona tiene a crecer o a ser exclusiva, etc.
Sin embargo, el promotor inglés normalmente lo tiene bastante más claro, busca inversores inmobiliarios entre otras cosas porque la cultura, por ejemplo, británica a nivel familiar, es la de dedicar una parte de los ingresos familiares a la adquisición de inmuebles, que normalmente intentar hacer en lugares en los que, además, la fuerza de su moneda les beneficia considerablemente.
El inglés cuando compra lo suele hacer con un cierto enfoque de inversión inmobiliaria que suele ser tener un producto en el que puede comprar barato, que además tiene la opción de que no le cueste la hipoteca durante los primeros años porque de alguna forma se lo cubre la renta del propio inmueble y una opción de salida que le permita generar un mínimo beneficio, y por supuesto, si existe la opción de poder ir 15 día o 1 mes a tu inmueble a disfrutar de él, mejor que mejor.
El promotor español tiene aún mucho que aprender, sobre todo a la hora de vestir tanto a nivel financiero, como a nivel de servicios el producto inmobiliario, ya que a nivel de construcción España si se puede decir que sea una auténtica potencia, pero en la parte de servicios se queda un poco coja, sobre todo a nivel de desarrollos medianos y grandes, no tanto a nivel de desarrollos pequeños.
Algunos de los ejemplos españoles, que o van muy adelantados o muy atrás, a seguir desde este punto de vista pueden ser Polaris o Marina D’or, que han seguido políticas de rentabilidad para el inversor bastante bien definidas, y es que cada vez más, se viene demostrando que el Business Plan tanto para el desarrollador como para su inversor es el que manda, no tanto el Master Plan del proyecto que evidentemente es el corazón del asunto.
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SIMA 2008
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