La cultura de la inversión inmobiliaria en el mundo
La forma de salida a un producto dirigido a inversores inmobiliarios en completamente diferente a dar salida a cliente final, en momentos de crecimiento del mercado, los promotores suelen confundir estos términos, de forma que lo único que terminan viendo es “un comprador”.
En España durante mucho tiempo se ha trabajado el denominado “pase”, en el que un “inversor”, normalmente personas con cierta confianza en el promotor se encargaba de poner una cierta cantidad de dinero con el fin de conseguir unos retornos en un corto plazo (1 a 2 años) en el que se vendía el producto al cliente final previamente a la escritura. Esto a nivel legal fue erradicado en España.
Sin embargo, de una forma algo diferente y con unas medidas legales diferentes, este modelo se sigue viendo en muchos proyectos que están ubicados en mercados internacionales, pudiendo vender sin escriturar y poniendo una pequeña cantidad previa, que en este caso es mucho mayor que lo era en España (ya que el objetivo en España era conseguir el préstamo promotor) y este modelo de préstamo promotor no es un modelo existente en otra parte que sea España tal y como se conoció.
Muchos mercados pueden ser subceptibles de poder realizar este modelo, lo único que hay que buscar es un buen promotor, por un lado, y por otro lado, un buen proyecto que tenga una buena ubicación ya que será este factor el que permitirá que el proyecto pueda tener salida en caso de algún tipo de retrasos no esperados o problemas de cualquier índole que puedan surgir en el proyecto de inversión inmobiliaria.
Estamos en la versión 1.0 del mercado de Brasil, muy interesante para la experiencia
Así es, después de estar estudiando proyectos con empresas locales y haber hablado con más de 50 empresas y personas difentes en unos días frenéticos, lo que creo detectar y contrastar con colegas del sector, tanto Brasileños como Españoles es que actualmente se está desarrollando la versión 1.0 del mercado brasileño en el ámbito de la inversión inmobiliaria.
Evidentemente y como todo mercado que se precie está viviendo su propia burbuja definida por una importante cantidad de compañías emprendedoras que se han lanzado a hacer desarrollos con un buen volumen, en torno a 4.000 unidades por desarrollo, sin tener absolutamente nada de experiencia en el sector, o muy poca.
Existen, sin embargo, empresas muy serias que están haciendo un excelente trabajo de desarrollo y con productos y proyectos que merece la pena analizar, entre otras cosas porque un inversor europeo puede aportar además de capital una experiencia que se puede ver reflejada de forma directa en la cuenta de resultados de la compañía.
En estos días, de toda la gente con la que he hablado, saco varios buenos contactos, además de los gerente y presidente de los organizadores del Nordeste invest, se ahora donde se encuentran los que están analizando suelo aquí, para poder plantear buenas operaciones con escenarios de 2/3 años, aunque no existe un histórico propiamente dicho, lo que si se puede ver claramente es que en 3 años máximo podríamos estar trabajando en torno al 100% de retorno …. interesante 
Saludos a todos desde Brasil.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 29/05/08
Fuentes: Terra Actualidad, El Correo Digital, La Nueva España
- Según los prosnosticos de la consultora cel precio de la vivienda en España bajará una media de una 20% entre los años 2007-2009. Por ello plantea algunas medidas que pasan por la apertura de una gran periodo de rebajas en la que se absorva el gran stock existente actualmente, ofertar a las promotoras financiaciones especiales y premiar a los inversores con una desgravación especial, que compren ahora inmuebles y los mantengan en alquiler durante 10 años.
- Según se desprende de una orden publicada ayer en el Boletín Oficial del País Vasco, el Gobierno autínomo ha aprobado la subida del 4% paras las VPO. Esta medida afectará sobretodo a aquellas que sean inferiores a 90m2, ya que se entiende que los inmuebles de 90 metros están dirigidos a familias con hijos.
- El Ayuntamiento de Gijón ha recogido ya 200 peticiones de empresas para establecerse en el futuro polígono de Lloreda. La Sociedad Mixta de Gestión y Promoción del Suelo, Sogepsa, asegura que «las peticiones superan con creces el suelo industrial que vamos a ofertar en Lloreda (Tremañes)».
Análisis primer producto en Recife, Brasil
Ayer tuvimos una interesante reunión con una compañía brasileña que está desarrollando su primer resort, han trabajado una serie de puntos que son muy positivos desde el punto de vista de la gestión y disminución del riesgo urbanístico, ya que han comenzado a desarrollar en una zona que era agrícola, pero que en su momento el gobierno anterior de Pernanbuco rehabilito y le dió las tierras a gente que no eran profesionales de la labor del campo, esto ha hecho que esa zona tenga una altísima tasa de paro porque las tierras se han quedado sin explotar. Están integrando el entorno en sus vertientes tanto naturales como sociales y económicas con el propio proyecto.
A su vez, esta empresa ha empezado con un desarrollo que le permitirá aportar un alto volumen de vida tanto de empleos como de servicios a la zona.
Su producto principal es resort, y tienen la experiencia en la construcción de un varios grupos españoles, sobre todo de la costa del sol, lo que también limita la el riesgo de construcción. Por otro lado, tienen cierta capacidad propia de capital y con la estrategia de negocio e inversión que tienen plantean trabajar en un 1:10 de inversión, siendo el producto total un desarrollo de unas 4.000 unidades, la primera fase será de 1.000 unidades y sin prácticamente apalancamiento externo, trabajan con la financiación propia del comprador potencial, es un proyecto estimado en unos 400 M euros.
Están estudiando más el producto para inversor, ya que actualmente lo tienen enfocado más para producto 2 vivienda de la clase media emergente en Brasil (es una clase media importante), y aunque han pensado en fórmulas de rentabilidad, no tienen muy claras aún las fórmulas de salida del inversor del proyecto, como inversión inmobiliaria, puede ser un buen producto sobre demanda o en fases algo más avanzadas.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 28/05/08
Fuentes : Terra Actualidad y EuropaSur.es
- El sector de bienes raíces de Colombia ha organizado en Londres la primera feria inmobiliaria para los más de 70.000 colombianos residentes en Reino Unido. Esta va a ser la primera feria que se realice, dentro de los planes de la Cámara Colombiana de la Construcción que quiere repetirlas en Nueva York, Miami y España.
- Layetana Inmobiliaria se ha adjudicado la construcción de la ‘Tour Signal’, un nuevo rascacielos 300 metros de altura y diseñado por el arquitecto Jean Nouvel, que se levantará en el centro de negocios de ‘La Defense’ de París y será el más alto de la capital gala con 300 metros de altura y 140.000 metros cuadrados que se repartirán entre espacio para oficinas, viviendas, servicios hoteleros y comerciales.
- La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, se compromete a financiar la rehabilitación del casco antiguo de Las Palmas ya que es “la única manera de evitar que sean abandonados y luego terminen declarándose en ruina y perdiéndose un patrimonio imprescindible para que la ciudad siga siendo atractiva desde el punto de vista cultural”.
- El Ministerio de Desarrollo, Tecnología y Transporte del Gobierno de Gibraltar derribará varios edificios situados en British Lines para llevar a cabo la construcción del nuevo aeropuerto así como la remodelación del paso a España. El inicio de las obras del nuevo aeropuerto lleva meses de retraso según lo anunciado en los Acuerdo de Córdoba. Representantes del Gobierno del Peñón vienen manteniendo contactos con algunas empresas interesadas en la concesión de las obras, aunque éstas no han sido licitadas por el momento.
Zentrica participa en Nordeste Invest 2008, Fortaleza, Brasil
Zentrica participa estos días en Nordeste Invest 2008 , un importante evento que se realiza en Fortaleza, en el Estado de Pernambuco, Brasil.
En este evento, además de las rondas de negocios que ya son muy conocidas en el sector, y en el que cientos de empresas buscas conseguir realizar negocios en común, en nuestro caso además de un importante fondo de inversión con interés en latinoamérica en general nos ha expuesto su interés explícito en Brasil y más en la zona a la que vamos que es el Nordeste, área turística de Brasil.
Allí compartiremos mesa en las jornadas de negocios con Grupo Mall y estaremos con otros importantes actores del del mercado inmobiliario español, como Eloy Bohua de SIMA.
Os iremos informando de un evento tan interesante como este en una zona tan importante como es Pernambuco que se empieza a definir como uno de los objetivos de la inversión inmobiliaria mundial
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 26/05/08
Fuentes: Terra Actualidad, LaRioja.com, Sur.es, Expansion.com
- La promotora Habitat presenta un expediente de regulación de empleo que afecta al 50% de su plantilla. Preveé acumular pérdidas de 650 millones hasta 2010.
- La crisis inmobiliaria y la cultura en España, que hace considerar a la vivienda como un legado para sus descendientes, hace que la hipoteca inversa, no convenza ni a usuarios ni a bancos. La única esperanza de vida de este hipoteca radica en las dudas sobre solvencia futura del sistema de pensiones en España.
- La crisis inmobiliaria se resiste aún en algunas provincias, como en el caso de Badajoz en el que la desacelaración apena se empieza a notar. Según algunos expertos consultados la crisis no ha estallado aún ya que los bancos han tolerado el impago de algunas mensualidades, aunque ya hay casos en los que le procedimiento de ejecución de hipoteca se ha ejcutado desde la segunda mensualidad.
- BBVA acapara un 21% de los avales del ICO para VPO gracias al elevado volumen de negocio de vivienda social heredado de Argentaria.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 23/05/08
Fuentes: 20Minutos, Terra Actualidad, Norte de Castilla, Europa Press
- Los datos revelan que en los pueblos del Alfoz de Valladolid no se está sifriendo la crisis del sector inmobiliario debido al crecimiento demográfico que se experimenta en la zona. «Esto significa que una de cada cinco personas de la provincia residirán en el alfoz, y entre todas conformarán la quinta ciudad más grande de la región», subrayó el secretario de Aspriva, Eleuterio Gordaliza. Por otro lado, en el resto de la provincia se estudia la posibilidad de convertir en VPO parte de los 2.500 pisos sin vender, después de la fuerte caída del sector.
- Parquesol Inmobiliaria y Proyectos anuncia a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), los accionistas votarán dos fusiones por absorción cuyo fin es la reorganización de los negocios de la sociedad, que fue adquirida por San José el año pasado. San José es el principal accionista de la inmobiliaria Parquesol, en la que controla el 54,05 por ciento del capital tras la opa que lanzó a finales del año pasado, y con la que se encuentra en proceso de fusión.
- Estos días se ha celebrado la feria de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Valladolid (Aspriva) para analizar el desarrollo urbanístico de Valladolid y de los municipios del alfoz. El diagnóstico de la organización Aspriva recalca que sigue existiendo una demanda estancada de
vivienda, ya que muchos compradores han aplazado su decisión ante la expectativa de que los precios puedan bajar. Esperan que salga al mercado cuando se recupere la confianza en la economía y los bancos vuelvan a conceder créditos, algo cada día más complicado.
- La delegada de Urbanismo y Vivienda Pilar Martínez anuncia que sacará al mercado 70.000m2 de suelo industrial y no residencial, pertenecientes al Programa de Enajenación de Parcelas de Uso Terciario e Industrial 2008, y se localizarán en seis ámbitos situados en los distritos de Vicálvaro, Villaverde y Villa de Vallecas. Con estos concursos pretenden ser “una medida estratégica con la que se consigue el reequilibrio territorial de los distritos, generando nuevas centralidades de actividad donde los ciudadanos puedan vivir y trabajar”.
Operaciones Sale & Leaseback
Actualmente, Zentrica tiene diferentes ámbitos de búsqueda de oportunidades de inversión inmobiliaria y desinversión inmobiliaria, una de las más activas y en las que los clientes y Socios del Club tiene más interés es en las operaciones Sale & LeaseBack, siempre que estas estén gestionadas y planificadas de forma correcta.
Estas operaciones se basan en la venta por parte de un negocio de un inmueble que tiene en propiedad y que, una vez vendida, se quedará en esa propiedad como inquilino (o que la tiene en rentabilidad) y pacta una rentabilidad anual al inversor, con una posible opción de recompra a un plazo acordado.
Zentrica está en disposición de poder aportar opciones en este sentido a empresas con interés en realizar operaciones de este tipo. Por lo que si te interesa poder realizarla, contacta con nosotros.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 22/05/08
Fuentes: Finanzas.com, Sur.es, Terra.es, Urbaniza.com
- Iberdrola Inmobiliaria vende al fondo Southern European Fund una plataforma logística en Guadalajara, en el Corredor del Henares. La venta entra dentro de los planes de desinversión de Iberdrola, con el fín de renovar su cartera de patrimonio.
- En unas declaraciones hechas en una radio, el presindente de la patronal de promotores inmobiliarios, reconoció que la actual crisis en el sector ha sido provocada por el volumen de viviendas que se han construido estos últimos años, por encima de la demanda real. Solbes recordó que el sector de la construcción «ha acumulado los excesos de años anteriores» y explicó que ahora hay que esperar a que «se reconduzcan».
- Metrovacesa vende a la promotora Lazorla, especializada en la construcción de VPO, tres promociones de viviendas de protección oficial en régimen de alquiler situadas en la Comunidad de Madrid por un total de 65 millones de euros
- Drago Real Estate Partners, compañía de inversión inmobiliaria gestionada por Mare Nostrum Capital Managers, firma un acuerdo con Prisa para la adquisición de una cartera de inmuebles de oficinas compuesta de 3 edificios, dos de ellos situados en Madrid y uno en Barcelona, pertenecientes al grupo de comunicación. El formato de la operación será Sale & Leaseback y el importe acordado asciende a 315 millones de euros.
Preparando viaje de inversión inmobiliaria a Brasil
Como polo de inversión interesante para alguno de los fondos de inversión e inversores inmobiliarios con los que Zentrica trabaja nos han trasladado el interés en poder conocer oportunidades de inversión con retornos interesantes en Brasil.
La semana próxima estaremos allí, por lo que si eres un inversor interesado en Brasil o si eres una empresa promotora trabajanod en Brasil, estamos interesados en conocerte, contacta con nosotros
El motivo de la reunión será el desarrollo de una importante reunión gestionada por los promotores inmobiliarios del Nordeste de Brasil con el fin de establecer vínculos por parte de empresas españolas e inversores con los promotores de Brasil.
Inversores buscan el producto clásico de inversión inmobiliaria
Los inversores actualmente están en fase de innovar poco, el producto de inversión inmobiliaria clásico es el estrella en esta fase, parkings, edificios en rentabilidad, locales comerciales céntricos, etc.
Es un buen momento para que las patrimoniales que tienen producto en rentabilidad puedan sacarlo con buenos rendimientos, siempre que lo hayan comprado hace ya años, para diversificar, expandir su radio de acción o conseguir liquidez, que no es poco tal y como están los tiempos.
El producto clásico de rentabilidad inmobiliaria, tal y como denominan los fondos de inversión con los que trabajamos, son productos que tienen opciones de negociación, pero que a su vez ofrecen una rentabilidad y asegurada, por lo que lo que cuenta a la hora de mover ficha en este sentido es la TIR que pueden plantear para el comprador y las opciones de optimización que costes e ingresos que puede conseguir el dicho comprador para maximizar la TIR y poder ofrecerle una salida al producto en un plazo de 4 a 6 años.
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