El ámbito fiscal en la inversión inmobiliaria en países que no son España
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Ayer se abrieron los microforos de inversión en SIMA 2008, el primero de ellos estuvo a cargo de José Luis Gonzalo de Ernst & Young, que nos planteó interesantes puntos que un inversor ha de tener planificados desde el punto de vista fiscal.
José Luis, con una dilatada experiencia en el ámbito fiscal de las inversiones inmobiliarias, y socio del área fiscal de Ernst & Young, planteó la importancia de la planificación fiscal y del conocimiento profundo de este punto para que el inversor no se encuentre sorpresas posteriores que le graben una inversión en España, después de haber tenido que hacerlo en el país objetivo de inversión, así como la formulación necesaria que debería tener un inversor para tener una estructura fiscalmente eficiente.
Las tres principales pautas que destacó que un inversor debe tener en cuenta es el punto anterior a la inversión y la selección objetivo del país en el que se quiera invertir, la generación de rentas en el país en cuestión y su tratamiento en España de las mismas y, el tratamiento igualmente de las plusvalias generadas por la venta, en el caso de querer repatriar ese capital.
Igualmente, nos informó de las opciones que se pueden plantear desde el punto de vista más efectivo de inversión montando estructuras fiscales eficientes en los países objetivo de inversión y su posterior venta buscando la generación de plusvalías, tanto en el caso de la venta del activo sobre el que se esté desarrollando esta inversión como en el caso de la venta de la compañía o de las acciones de la compañía que es propietaria de ese activo.
Comentó también que existen una serie de convenios de España con otros países por los cuales la tramitación de los asuntos fiscales y el tratamiento de los mismos permiten tener fórmulas fiscales muy organizadas y enfocadas.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 08/04/08
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Fuente: CincoDias.com, EFECOM, Diario de Mallorca
- El director general del Banco de España ahondó ayer en el análisis hecho por la entidad una semana antes, llegando a la conclusión de que la desaceleración del PIB se producirá sobre todo como consecuencia de la menor demanda interna y del fuerte retroceso que protagonizará la inversión residencial, que este año disminuirá un 3% y el año que viene podría hacerlo en un 7% o en un 8%. Malo de Molina admitió que la retroceso de la actividad inmobiliaria se inició sobre todo en 2007, pese a que los precios llevaban ralentizándose desde 2005; y aseguró que las turbulencias financieras introducen más incertidumbre y añaden riesgos “a la posibilidad de que la economía acabe comportándose incluso peor de lo estimado”. De hecho, anunció que si los problemas financieros de escasez de crédito persisten, los bancos podrían tener más dificultades.
- El valor de mercado de las viviendas protegidas (vpo) terminadas en 2008 podría situarse próximo a los 5.900 millones de euros, con un incremento del 17 por ciento, según las previsiones de un informe elaborado por la consultora DBK. El fomento de la vpo por parte de las diferentes administraciones públicas, unido al retroceso de la vivienda libre, podría impulsar el crecimiento del valor de este mercado un seis por ciento en el año 2009, hasta alcanzar los 6.200 millones de euros. El año pasado, el valor de la vpo finalizada alcanzó los 5.000 millones de euros, el 15 por ciento más, crecimiento que se ha visto impulsado en los últimos años por el aumento de los precios máximos de venta y por el incremento del número de viviendas terminadas, según detalla el estudio. El estudio detalla que en 2007 Madrid reunió la mayor parte del valor de las viviendas protegidas terminadas el año pasado, con una participación del 34 por ciento sobre el total, seguida de Andalucía (13 por ciento), Cataluña y Comunidad Valenciana (8 por ciento cada una) y País Vasco (7 por ciento).
En este marco, el estudio pronostica que nuevos operadores iniciarán o incrementarán su actividad en el mercado de la vivienda protegida, como sociedades inmobiliarias poco presentes en este segmento de actividad y empresas patrocinadas por cajas de ahorros y otras instituciones. De esta forma, añade el informe, se incrementará la rivalidad competitiva en los concursos de adjudicación de suelo para vivienda protegida.
- Los promotores tendrán ventajas si hacen VPO en urbano, no viendose afectadas por el índice de intensidad, por lo que podrán incorporar más viviendas, aunque de menor tamaño, sobre las inicialmente previstas, lo que mejorará su strong>rentabilidad.
Resumen Noticias Inmobiliarias 07/04/08
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Fuentes: CincoDias.com, Europa Press, ABC, Hoy Digital, Las Provincias.es,
- Para solventar la deuda de 1.586 millones de euros, Habitat ha puesto en disposición de Ferrovial, propietario del 20% de la empresa, de 407.000m2 en Valdebebas, en el que se está procediendo a las tareas de urbanización y queda pendiente la aprobación del proyecto de reparcelación. Pero teniendo en cuenta la situación en la que está el mercado inmobiliario residencial, ésta ha sido por parte de Ferrovial una operación financiera y pondrá el suelo en venta en el mercado.
- Las ampliaciones de la hipoteca, han aumentado un 57% en tan solo dos años. Pero en la mayoría de los casos no se ha utilizado para adquirir inmuebles, si no como sustituto a los créditos al consumo, con el peligro que esto conlleva, ya que se está comprometiendo la vivienda así como a los avalistas que les hayan respaldado.
- La Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Toledo ha aprobado proyectos urbanísticos en la provincia que suponen alrededor de 600.000 metros cuadrados de suelo industrial y a la construcción de 1.500 viviendas, en concreto PAUs en Ugena, Villarrubia de Santiago, Corral de Almaguer, Olías del Rey, Alberche del Caudillo, Pantoja, La Puebla de Montalbán, Camarenilla, Mascaraque, Noblejas y Numancia de la Sagra; Programas de Actuación Urbanizadora en Ugena, Olías del Rey, Alberche del Caudillo, Mascaraque y Noblejas, que supondrán 60 hectáreas de nuevo suelo urbanizado. Además, ha dado luz verde al desarrollo de ocho instalaciones de energía solar en Mazarambroz, Burujón, San Martín de Pusa, Montearagón, Huecas, Cuerva y Nombela y que suman una potencia instalada de 6,5 megavatios.
- El nuevo polígono industrial dispondrá de 500.000 metros cuadrados para acoger empresas. El estudio y gestiones para su consecución ya están en marcha .Hay un principio de acuerdo con el Ministerio de Industria para invertir en el arreglo del polígono 360.000 euros, que se emplearán en pavimentar las calles, alumbrado y canalizaciones.
- Este año sólo la mitad de las promotoras que acurdieron el año pasado se presentarán del 8 al 12 de Abril en el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA08). Y las que lo hacen este año, se presentan con grandes ofertas como el “Outlet” de Bancaja Habitat o rebajas de hasta el 20% que ofrece Lubasa.
Preparando SIMA 2008, importantes reuniones
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Esta semana estaremos en SIMA 2008, más de 150 reuniones previstas en el ámbito de inversión inmobiliaria, moderación de todos los microforos con múltiples países como referencia para invertir.
De todos los enfoques de inversión que detectamos con las empresas, las más demandadas con diferentes son las de inversión con retorno garantizado. Por otro lado, la necesidad de capital por parte de las promotoras para poder definir los proyectos, hace que los fondos de inversión sean una pata nueva en la forma de trabajo habitual de estas empresas, el gran problema que esto genera es que estos fondos tienen una fórmula de trabajo a la que las empresas promotoras en España no están habituadas, ya que su enfoque completamente oportunista y lo que buscan es conseguir buenas operaciones comprando lo mejor posible la mejor oportunidad.
Las empresas españolas están habituadas a negociar en base a las tasaciones y valoraciones de la banca en su salida a la venta, en esta ocasión la cosa cambia, ya que si tienes el mejor producto pero no lo consigues vender o no es interesante para nadie, es como si no tuvieras nada, en el mejor de los casos, siempre que ese bien no esté hipotecado y generando importantes intereses contra la cuenta de resultados.
Los fondos de inversión compran sobre un alto descuento, su objetivo es tirar abajo el precio para conseguir establecer una base de perfil de riesgo y no entrar en operaciones que pueden estar planteadas sobre un perfil de incertidumbre.
Resumen Noticias Inversión Inmobiliaria 04/04/08
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Fuentes: Finanzas.com, Cincodías.com, Terra Actualidad (EFE y Europa Press), ElEconomista.com, Huelva Información y Periodico.com
- Colonial concluyó la sesión a 0,97 euros por título, tras oscilar entre un mínimo y un máximo de 0,95 y 1,01 euros por título. El Popular y ‘La Caixa’ han emprendido conversaciones con Luis Portillo y Nozar para estudiar la posibilidad de convertirse en socios de referencia de la inmobiliaria.
Además, coincide con la decisión de la compañía de vender toda la participación que tiene en la patrimonialista francesa Société Foncière Lyonnaise (SFL), que actualmente asciende al 84%.
- Según la agencia de calificación Standard & Poor’s (S&P) publicó ayer un estudio en el que resalta que Reino Unido y España son los dos países en donde la crisis inmobiliaria tiene más posibilidades provocar un ajuste especialmente ’severo y doloroso’, dado que allí las burbujas de precios se prolongaron más en el tiempo que en otros lugares.
En España, no preocupa tanto esta circunstancia, como el hecho de que el recorte en las viviendas iniciadas no se produjo en el momento en el que las compras comenzaron a ralentizarse. Preveén que los precios de los inmuebles sufran caídas nominales de hasta un 5% este año y el próximo. Por otro lado consideran que el índice de morosidad, aunque suba algo en los próximos meses, no superará el 2%, por lo que se mantendría aún a niveles de morosidad moderados.
- El ICO avala la promoción de VPO con 3.000 millones para la titulización de préstamos de vivienda. denominada Línea de Avales ICO-FTVPO, está dirigida a bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito y sucursales abiertas en España por entidades de crédito extranjeras que estén sometidas a la supervisión del Banco de España. Con esta medida se intenta establecer más vías de financiación y promoción de VPO, fomentando la concesión de préstamos.
- La Comisión ha pedido formalmente a España que adapte a las disposiciones de la Directiva IVA sus prácticas administrativas en los casos de permuta, ya que considera que algunas de las normas aplicadas en España para determinar la base imponible del IVA en las permutas vulneran el Derecho comunitario. Actualmente cuando un futuro inmueble se vende y paga antes de finalizar su construcción, el IVA se aplica en el momento del pago, siendo la base imponible el importe efectivamente abonado. De esta forma no se recauda el impuesto cuando ha terminado la construcción y el edificio se entrega al comprador.
Si en el plazo de dos meses no se adapta para ajustarse al dictamen motivado, la Comisión podrá someter el asunto al Tribunal de Justicia.
- El plan parcial Venta Álvarez, el último que quedaba pendiente de los ocho incluidos en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1999, fué aprobado ayer e manera inicial por el consejo de gestión de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Huelva. Está destinado a la obtención de 30.000m2 de suelo industrial y terciario para atender la demanda de pequeñas industrias no contaminantes, oficinas y comercios diversos, mediante la creación de una fachada comercial hacia la N-431, dotada de aparcamientos y zonas verdes.
- Advirtió ayer el FMI que el precio de la vivienda puede caer hasta un 20% este año. Roberto Cardarelli, experto del FMI en mercados inmobiliarios, calificó de “insostenible” nuestro nivel de precios. Señaló que los precios en España están sobrevalorados entre un 15 y un 20%, por lo que deberá caer entre un 15 y un 20% en términos reales, es decir, descontada la inflación.
Principales pautas para invertir fuera de España
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Durante el salón inmobiliario (SIMA 2008), Zentrica.net estará moderando los Microforos de inversión, en ellos se debatirán diferentes variables frente a las que se ha de encontrar un inversor que quiere invertir tanto en producto no residencial en España, como fuera de España.
Las variables fiscales, el conocimiento de la zona, los aspectos financieros y las opciones de financiación a los inversores o las fórmulas de rentabilidad asegurada o no por los promotores, y su posterior reventa, son algunas de las variables que se comentarán.
Las promotoras inglesas que, en general, sobre todo en el ámbito constructivo son promotoras que tiene muy bien establecidos los modelos financieros para los inversores, plantean fórmulas que muchas promotoras han empezado a adoptar en España, como por ejemplo rentabilidad asegurada y venta a los 3/4 años o recompra asegurada, de esta forma el inversor no sólo entra en la adquisición de una unidad, sino que pueda plantearse utilizar recursos propios para señalizar y apalancarse en base a la adquisición de varias unidades.
Esto es algo que las promotoras españolas no han tenido muy claro, en el caso de inversiones en Brasil, por ejemplo, muchas promotoras llegaron a ofrecer la rentabilidad asegurada, que no era tal rentabilidad, sino que se basaba en tener cubierta la cuota de la hipoteca por el tiempo de la inversión, para posteriormente dejar al inversor sin servicio de recompra o sin servicio de venta posterior a los 3/4 años.
Esto, evidentemente es un punto flaco en la estrategia de las promotoras españolas, que optan por modelos financieros más sencillos basados en la entrada de fondos estructurales como ha sido el caso de Polonía y serán países Turquía, Bulgaria, etc, donde las promotoras inmobiliarias con la experiencia adquirida en España, se basa en trabajar con las opciones de financiación y de apertura de herramientas como el préstamo promotor de forma sencilla.
Aunque nos queda mucho que aprender para poder trabajar en los ámbitos financieros necesarios como para ofrecer rentabilidades serias a los inversores con servicios de desinversión definidos, parece que se va por un buen camino.
Las operaciones se analizan al detalle, cada promoción con su Business Plan
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Las operaciones y las promociones a desarrollar actualmente por los promotores inmobiliarios ya no tendrán tan facil poder recibir financiación bancaria ni aunque tengan entre los desarrolladores de la promoción profesionales con amplia experiencia, esta era una de las pautas que planteaban los bancos a los promotores para darles el préstamo promotor.
Inclusive se han dado muchos casos en los que el plan de negocio se basaba en un folio en el que se escribía lo que se preveía de costes y los potenciales ingresos, incluso este tipo de papeles los hacñian los propios directores de las sucursales bancarias para agilizar el movimiento de la operación de financiación.
Esto se ha terminado, una de las principales variables que actualmente van a pedir los bancos para ofrecer financiación es tener muy bien estudiado el proyecto completo, con su plan de negocio (Business Plan) completamete desarrollado como si de un negocio independiente (que es lo que es) se tratase.
Con esto y todo, también será requisito tener fondos propios o inversores que aporten esas inversiones para que el banco pueda entrar en la financiación de estos proyectos.
Esto dará nuevo juego en los planteamientos de negocio a ciertos actores que hasta ahora tenían el papel de gestores o similares, ahora también muchos de estos actores o profesionales independientes como los gestores o abogados tendrán que ofrecer servicios en esta línea que es la siguiente que demandarán los promotores inmobiliarios, bueno, los que aguanten en el mercado.
Resumen Noticias Inmobiliarias 01/04/08
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Fuentes: Terra Actulidad - EFE, Centro de Información por Internet de China, Sur.es, La Opinión de Tenerife.es
- La Caixa afrontará la actual crisis inmobiliaria potenciando su actividad con banca privada de gestión de patrimonios y el negocio orientado a las empresas.
- El incremento de la demanda interna de Acero en China será el principal factor que impulse la subida de los precios , que aún tiene capacidad para seguir subiendo por hasta el umbral de los 1.000 dólares, según auguran los expertos. También la subida del cobre afecta a esta elevación de precios.
- Los hermanos Quesada Mejías acordaron con el grupo de automoción portugués Salvador Caetano la creación y explotación del centro comercial destinado en exclusiva al automóvil , el primero de este tipo en Andalucía, cuya contrucción esperan que se inicie este verano. Se ubicará en una parcela de 34.575 metros cuadrados, donde se construirán cerca de 15.000 metros cuadrados de locales comerciales para todo lo relacionado con la venta y el mantenimiento de vehículos de varias marcas. Además, según las fuentes, el proyecto contará con un aparcamiento subterráneo de unas 800 plazas que se destinarán a los clientes de la zona comercial y también a una de las empresas que ofrecen servicios de estacionamiento junto al aeropuerto, Easy Parking, que ha alquilado un sótano.
- El sector de las grandes superficies actualmente centra la prioridad de las grandes promotoras, en detrimento de la caída del sector residencial. Se centrarán no sólo en las nuevas construcciones sino también en la rehabilitación y modernización de las ya existentes, debido también a las restricciones de algunas comunidades a la hora de aprobar nuevos proyectos.
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SIMA 2009
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