Locales de negocios y comerciales, también bajan
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No es la primera vez que se escucha, pero ya empieza a haber problemas también en los locales de negocio y su realidad frente a las tasaciones de hoy en día, que son también mucho más bajas que hace un año. Las inversiones producidas en locales comerciales, que no sean centros estratégicos de las ciudades se verán también afectadas por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, haciendo que locales que buscaban ser primeras líneas de trabajo para pequeños profesionales y empresarios vean reducido su valor.
Para que las promotoras no terminen quedándose con este producto, o se produzcan impagos sobre este tipo de bienes y terminen siendo ejecutados por los bancos, promotoras y propietarios tendrán que llegar a un acuerdo obligado, ya que si no, tanto a uno como a otro le puede costar bastante caro este bajón.
Resúmen de noticias sobre Inversión Inmobiliaria - 19/03/08
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“Luz verde del consejo de Colonial a la oferta del fondo de Dubai” (CincoDias.com)
El consejo de administración de Colonial ha valorado positivamente la oferta presentada por el fondo árabe Investment Corporation of Dubai (ICD) sobre la división patrimonial del grupo inmobiliario, aunque el desenlace de la misma depende de la voluntad de los bancos acredores de aceptar la propuesta. El interés inicial del fondo soberano se dirige al negocio de patrimonio de Colonial, el 80% de la empresa. Por ello, requiere la previa segregación de las actividades de suelo y promoción en una nueva sociedad que cotizará en bolsa.
“Iberdrola Inmobiliaria comercializa el edificio de oficinas Jerez Centro de Negocios ” (Spanish Real Estate Press)
Ubicado en el parque empresarial del municipio gaditano de Jerez de la Frontera, tendrá una superficie edificable superior a los 15.000 metros cuadrados y se prevé que su construcción culmine en el segundo semestre de 2009. Se ubica muy cerca del centro urbano de Jerez y a tan sólo cinco minutos del aeropuerto y es un modelo pionero en este tipo de espacios comerciales y empresariales que se ha consolidado como proyecto urbanístico de alta calidad, tanto en el municipio como en el área metropolitana de la Bahía de Cádiz
“Seop abre la suspensión de pagos en las constructoras” (Público.es)
La familia Montalvo anunció ayer que había solicitado el concurso voluntario de acreesores para su filial constructora en un juzgado de Madrid porque varias inmobiliarias, entre ellas el Grupo Lábaro, habían dejado de pagar.
La promotora y constructora Llanera abrió la veda de las suspensiones de pagos en octubre. Unmes antes, había quebrado una pequeña constructora murciana, CHC. En algo más de un mes, han presentado concurso de acreedores la sociedad de inversión inmobiliaria andaluza Contsa y Amuerga y Jale Construcciones, del grupo Jale. Hábitat se salvó por poco, gracias a presiones políticas.
La constructora Seop comparte con Caixa Catalunya las inmobiliarias Alcalá 120 y Seif Procam y asegura que no se verán afectadas.
Venta Vs Desinversión
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De pronto parece que después de las elecciones los vendedores de inmuebles han salido a la palestra de nuevo, él problema, como siempre, los intermediarios que no saben la diferencia entre invertir y comprar.
En el caso de Zentrica.net, el tipo de inversiones inmobiliarias sobre que el trabajamos es para invertir y posiblemente en un cierto plazo desinvertir, en el caso de alguien que quiere vivir en una casa y tener una residencia o segunda residencia busca comprar, para disfrute o similar.
¿Qué ocurre cuando alguien tiene una superestupenda promoción realizada con materiales de primera en un sitio precioso? Pues que normalmente es un producto que es difícil que tenga rentabilidad garantizada, en inversión inmobiliaria con rentabilidad garantizada si es un tipo de producto que se puede valorar, siempre que esté bien planteada esa rentabilidad y que nos permita todas las garantias para apalancar un cierto porcentaje de la operación.
Los desinversores profesionales trabajan de una forma bastante más cauta que los vendedores, los desinversores saben que cada producto que tienen, antes o después pueden tenerlo colocado, pero bajo una serie de premisas. Los vendedores lo que hacen es dispersar el producto todo lo posible para que cualquier lo vea, normalmente otros intermediarios que se dedican a pedirles comisiones a diestro y siniestro, si bien es verdad, que hay inversores para producto pequeño que también andan buscando gangas en internet, aunque más que de gangas, yo diría de incaútos.
Otro los problemas que hay es que el tipo de propietario que necesita vender normalmente suele aquel que ha llegado un punto que le es imposible darle salida a su producto, o es un producto que tiene vicios considerables y le será prácticamente imposible venderlo sin estafar, por ello, lo lanza a los 1000 vientos de internet, terminándolo de quemar.
Los portales y sistemas de clasificados se nutren del volumen de contenido que tengan para poder posicionarse mejor y trabajar de forma más eficiente sobre los buscadores, pero su principal análisis lo realizan sobre el volumen de contenido y la sintaxis del mismo, es decir, que esté bien explicado, clasificados, etc, pero eso no significa que el producto que se vende no sea un producto con problemas, por lo que al final, el producto termina completamente quemado en el mercado, o el que le interese comprarlo lo hará pegando un bajón nunca visto.
Las Reglas del Juego han Cambiado
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El mercado de crédito como lo conocemos hasta ahora, ha muerto. La laxitud de las entidades financieras a la hora de requerir capital para afrontar proyectos inmobiliarios va a cambiar y se va a endurecer acercándose a los requerimientos de capital y las formulas de crédito de otros países europeos. Esta nueva realidad va a hacer que fórmulas hasta ahora utilizadas como permutas y aportaciones sean estudiadas de forma mucho más estricta por las entidades financiera. Los operadores inmobiliarios no están acostumbrados a desarrollar su actividad en estas nuevas condiciones de mercado.
Como consecuencia de este nuevo marco, el capital privado inmobiliario va a convertirse en uno de los principales instrumentos para conseguir ese capital suficiente que permitirá acometer proyectos inmobiliarios. El capital privado inmobiliario, carece de un marco regulador claro en España, la CNMV acota la inversión inmobiliaria a través de vehículos regulados a las formulas de Sociedades de inversión inmobiliaria y a fondos de inversión inmobiliarias. La regulación sobre estos vehículos es desde nuestro punto de vista exageradamente constrictiva, limitando la inversión a inversión directa sobre producto en rentabilidad y limita la estrategia del vehículo regulado a 50% de terciario en rentabilidad como máximo y 50% residencial en rentabilidad permitiendo en esta tipología residencias de ancianos y estudiantes. También se limita el peso en porcentaje sobre la cartera que un activo puede tener. Últimamente la CNMV ha permitido el registro a vehículos de inversión libre (Hedge Funds Inmobiliarios) a grandes bancos pero con estrategias de gestión muy limitadas.
Por eso pensamos que pese a la ausencia de marco regulatorio propio los vehículos de capital privado inmobiliario, son la mejor solución. El marco regulatorio se puede solucionar siendo estrictos en la gestión y el buen gobierno de los vehículos. INREV (European Association for Investors in Non-Listed Vehicles) a través de su INREV CORPORATE GOVERNANCE PRINCIPLES AND GUIDELINES marca las líneas maestras por las que se deben gobernar estos vehículos. Siguiendo estos parámetros de gestión conseguimos de los anhelos de la economía de mercado, la autorregulación.
Los pactos de accionistas sacados de la experiencia del capital riesgo (prívate equity) nos permite la protección de todos los participes en un vehículo de capital privado inmobiliario, años de experiencia en este sector hace que se preparen, todas las posibles circunstancias contractuales que podrían poner en peligro los intereses de los inversores, especialmente minoritarios en co-inversión, y se zanjen de raíz mediante un pacto de accionistas a la constitución.
Las ventajas del capital privado inmobiliario a parte de su agilidad y su recurso sobre el activo son fiscales ya que al ser vehículos de muy inferior tamaño a los vehículos regulados, el 5% que permite acogerse a la excepción por reinversión se alcanzan con cierta facilidad para casi todo perfil de inversor.
El momento de mercado en el que nos encontramos nos permite ser optimistas en el mercado del capital privado inmobiliario en España, ya que están aflorando oportunidades de inversión con excepcionales rentabilidades potenciales, la sequía en el mercado de crédito es otro aspecto que permite a los inversores entrar en proyectos en co-inversión a través de vehículos de capital privado inmobiliario, con rentabilidades esperadas altísimas ya que la falta de liquidez se paga cara. Dado que al estar seco el mercado de crédito, haberse endurecido las condiciones y que sólo mejorando el ratio de capital se puede sacar proyectos adelante, el capital privado inmobiliario es la mejor opción.
En el servicio de co-inversión de Zentrica somos especialistas en sacar operaciones en co-inversión adelante, estamos identificando una nueva necesidad para inversores y proveedores de proyectos. Esta necesidad se suple favorablemente para las dos partes mediante la co-inversión.
Juan Manuel Montel Castro-Rial
Director de Getión de Zentrica
El mercado inmobiliario de Polonia (I)
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El mercado inmobiliario y/o de inversión inmobiliaria de Polonía puede tener ciertas similitudes al mercado Español de hace unos 20 años. Con una población apróximada de unos 37/38 millones de habitantes, de los que casi todos son polacos, es decir, es un país que actualmente no tiene una gran inmigración. Su situación geográfica, como centro de países del centro de Europa, le permite tener una posición de cierto privilegio, y tiene una superficie algo superior a los 300.000 metros cuadrados.
Su capital Varsovia, se encuentra, al igual que puede ser el caso de Madrid, en el centro del país. Aunque no sólo aquí se concentran los movimientos de negocio, sino que también han empezado a moverse muchas otras ciudades a tener movimiento comercial, residencial e industrial.
Al tener una situación como la que se plantea y estar en fase de cambio y modernización constante, Polonía empieza a ser un país con unas interesantes posibilidades a varios niveles entre ellos a nivel de obra civil, ya que las infraestructuras que tiene son más bien escasas, actualmente.
Sin embargo, se prevé una importante dotación provenientes de los fondos de la Unión Europea, por lo que desde finales del 2005 hubó un interesante avance con respecto a la obra civil en el país. En este mismo año 2005, se finalizaron algo más de 100.000 viviendas.
Actualmente a nivel fiscal y laboral todavía existen cosas que cambiar, ya que en ciertos aspectos hay una carga impositiva importante, pero estos aspectos se está adaptando a los requerimientos planteados por la Unión Europea, con el fin de ajustarlos.
Podría existir una posible caída seria de la vivienda y una necesidad de subir el precio m2 de alquiler
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Y es que España es el país que, prácticamente de todo el mundo, tiene un plazo de recuperación de la inversión de la vivienda en base a un posible precio de alquiler mayor que cualquier otro.
Un inversor que hoy en día busque poder comprar un inmueble para invertir, podrá recuperar su inversión en un plazo medio de 35 años, por lo que será necesario que el mercado de alquiler se autoregule y consiga aumentar el precio / m2 de alquiler, así como que pueda existir una autoadaptación del precio de mercado de la vivienda que haga que permita bajar ese ratio de recuperación de la inversión inmobiliaria.
La media de este ratio oscila en Europa en torno a los 25 años, por lo que la posible corrección que sería necesaria estaría en torno al 35/40% de descenso del precio actualmente, o de un 25% de descenso del precio de vivienda y un aumento del precio m2 de alquiler.
Es muy posible que en los próximos años se vea por donde surge este movimiento, que muy probablemente tenderá a tirar hacía abajo el precio de la vivienda.
Listado de Bancos y Cajas de España
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Podría ser que a lo largo de este año este mapa de bancos y cajas cambiase de forma, se escucha que algunas cajas andan muy tocadas, es posible que falte alguno, pero este es el mapa principal de bancos y cajas.
Banca March
BANCAJA (Castellón)
Banco Atlántico - Sabadell
Banco Bilbao Vizcaya (BBV)
Banco de Andalucia S.A.
Banco de Castilla S.A.
Banco de Credito Balear S.A. (Grupo Popular).
Banco de Finanzas e Inversiones (FIBANC)
Banco de Galicia, S.A. (Grupo Popular)
Banco de Valencia S.A.
Banco de Vasconia S.A. (Grupo Popular)
Banco de Vitoria S.A (Banesto)
Banco Esfinge
Banco Espirito Santo
Banco Etcheverría
Banco Fimestic S.A.
Banco Gallego S.A.
Banco Guipuzcoano
Banco Herrero
Banco Inversión
Banco Pastor
Banco Popular
Banco Sabadell
Banco Santander Central Hispano (BSCH)
Banco Urquijo, S.A.
Banco Zaragozano S.A.
BancoPopular-e.com
Banesto
Bankinter
Bankoa
Bansander de Leasing S.A.
Barclays España
Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK)
C. A. de Murcia
C. d’Estalvis de Girona
C. Gral. de A. Granada
C. Insular de A. de Canarias
C. Prov. de A. de Jaen
C.A y M.P. de Extremadura
C.A. de Asturias
C.A. de Castilla- La Mancha
C.A. de LA Rioja
C.A. de Laietana
C.A. de Pollensa
C.A. de Sabadell
C.A. de Santander y Cantabria
C.A. de Terrasa
C.A. Prov. San Fernando de Sevilla y Jerez
C.A. y M.P. de Avila
C.A. y M.P. de Las Baleares. Sa Nostra
C.A. y M.P. de Ontinyent
C.A. y M.P. del C.C.O. de Burgos
CAI (Zaragoza)
Caixa Catalunya On-line, S.L.
Caixa Catalunya
Caixa Cataluña
Caixa d’Enginyers
Caixa D’Estalvis de Girona
Caixa D’Estalvis de Manresa
Caixa D’Estalvis de Pollensa
Caixa d’Estalvis de Tarragona
Caixa d’Estalvis del Penedes
Caixa d’Estalvis Laietana
Caixa de Girona
Caixa de Manlleu
Caixa de Manresa
Caixa dels Advocats - Caja de los Abogados
Caixa Galicia
Caixa Joven
Caixa Penedés
Caixa Popular
Caixa Tarragona
CaixaBank Andorra Online
Caja Activa, S.A.
Caja Caminos
Caja de Ahorros Comarcal de Manlleu
Caja de Ahorros Confederadas.
Caja de Ahorros de Avila
Caja de Ahorros de Castilla-La Mancha
Caja de Ahorros de la Inmaculada de Aragón
Caja de Ahorros de Murcia
Caja de Ahorros de Navarra.
Caja de Ahorros de Sabadell
Caja de Ahorros de Salamanca y Soria
Caja de Ahorros de Santander y Cantabria-Servicio Financiero
Caja de Ahorros de Valencia y Castellon
Caja de Ahorros de Vitoria y Alava-Araba Eta
Caja de Ahorros del Mediterraneo
Caja de Ahorros El Monte (Caja de Ahorros de Huelva y Sevilla)
Caja de Ahorros Municipal de Burgos
Caja de Ahorros Municipal de Pamplona
Caja de Ahorros Municipal de Vigo Caixavigo
Caja de Ahorros Provincial de Guadalajara
Caja de Ahorros Provincial
Caja de Ahorros Unicaja
Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Córdoba
Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Extremadura
Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Segovia
Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Circulo
Caja de Arquitectos
Caja de Asturias
Caja de Credito de los Ingenieros
Caja de Extremadura
Caja de Madrid
Caja de Seguros Reunidos CASER, S.A.
Caja España de Inversiones C.A.M.P.
Caja General Ahorros Granada
Caja General de Ahorros de Canarias
Caja Insular de Ahorros de Canarias
Caja Laboral
Caja Rioja
Cajamar Caja Rural de Almería
Caja Rural de la Valencia Castellana, S.C.C.
Caja Rural de Soria
Caja Rural del Jalon S.C.C.
Caja Segovia
Caja Sur
CajaCanarias
CajaVitalKutxa (Vitoria)
CitiBank España
Contrate con Bankpyme OnLine
Credit Andorra
Deutsche Bank España
Euro Crédito, E.F.C.S.A.
IBERCAJA (Zaragoza)
Ing Direct tu Otro Banco
Kutxa
La Caixa - Caixa d’Estalvis i Pensions de Barcelona
Lloyds Bank BLSA Limited
Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Huelva y Sevilla
Monte de Piedad y Caja General de Ahorros de Badajoz
OpenBank
Solbank SBD,S.A.
UNICAJA (Málaga)
Grupo Caja Rural
Y … dos meses después de las elecciones, el sector empezará a moverse un poco más
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Parece que hay un interesate movimiento en el sector de la inversión inmobiliaria, después de las elecciones, ahora queda que el gobierno quede definido con los diferentes pactos a los que llegue el Psoe. Se prevé que dos meses después sea cuando empiecen a moverse nuevos proyectos, una fecha bien destacada podrá ser después del SIMA (Salón Internacional Inmobiliario de Madrid).
En el Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica ya se han empezado a mover los primeras intenciones y potenciales movimientos de algunos actores del sector, en general hay un buen ambiente para poder avanzar con proyectos nuevos, aunque el residencial evidentemente esté tocado.
En general el inversor recibe con alto interés las opciones de inversión y co-inversión que se plantean tanto en España como en emergentes, que principal quiénes tienen mayor interés son las promotoras medianas, y hay también un buen interés por invertir en países como Francia, Reino unido y Alemanía.
Será en un par de meses cuando el sector vuelva a moverse de nuevo y comiencen a ejecutarse planes y estrategias que las compañías habían dejado para después de las elecciones.
Las promotoras españolas tendrán que prepararse para captar capital extranjero
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Las promotoras que hasta ahora se lo comian y se lo guisaban todo en casa tendrán que empezar a prepararse para poder conseguir fuentes externas de capital, principalmente tendrán que establecer fórmulas que les permitan poder atraer fondos extranjeros, y adaptarse a los marchamos que estos planean en líneas de inversión.
Hasta ahora algunos fondos importantes han intentado establecerse en España, pero muchos de ellos no han podido hacerlo debido a la factores como la falta de constumbre de las empresas, al tener como únicos interlocutores a bancos y banca de inversión y, sobre todo por la dependencia de capital de las empresas españolas de los bancos.
Ahora serán las empresas las que tendrán que tomárselo muy en serio e ir a buscar opciones de capital para la inversión inmobiliaria en el exterior, cosa que no será fácil inicialmente, ya que hasta ahora si que es cierto que la profesionalidad de las promotoras ha sido altísima, y que en su salto a mercado internacionales les he permitido mover fuertes puntos de negocio, pero a la hora de la búsqueda de capital siempre han ido acompañadas del apalancamiento facil y no han buscado alternativas.
A partir de ahora tendrán que empezar a afinar en este punto, sobre todo para poder establecer su propia supervivencia a medio y largo plazo.
Preparando portfolio de inversión, co-inversión y co-inversión en fondo, e inteligencia inversora
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En el Club de inversión Inmobiliaria Zentrica estamos trabajando actualmente en tres tipos de producto que los socio del Club nos demandan, por un lado, inversión en producto en rentabilidad o para desarrollar en ámbito comercial, actualmente este tipo de productos puede ir desde 3 hasta 45 M euros.
Co-inversión, uno de los socios nos propone co-invertir quedándose él una parte de la operación en un producto muy bien situado en la zona centro de Madrid, producto residencial para alquiler, este alquiler ya ha sido gestionado por una empresa colaboradora de Zentrica y en un par de meses podrá estar en rentabilidad, desde el momento que se decida acometer la co-inversión. Le hemos pedido poder comunicar el producto mediante un dossier ciego que permitirá también conocer la idea de la co-inversión, relativamente pequeña en este ámbito (unos 4 M euros).
Por otro lado, y viendo el interés que suscitó Royal Oaks Private Equity (Fondo de inversión para invertir en Polonía y Rumanía) en la reunión de Grandes Inversores y la Presentación del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica, existe una definición adicional de proyectos para poder desarrollar principalmente en Polonía, y que los inversores pueden entrar en el fondo de inversión con un capital mínimo de 0,2 m euros.
El próximo boletín recogerá de forma más amplia estos puntos, además de incorporar algunas novedades en el ámbito del SIMA, habiendo cerrado ya una reunión, que se realizará en el marco del propio SIMA, entre empresarios inmobiliarios de Punta del Este, Argentina y España para el desarrollo conjunto de proyectos en diversos ámbitos inmobiliarios.
Igualmente, hemos actualizado ciertos procesos en nuestro sistema de Inteligencia inversora que nos permite empezar a trabajar detectando nichos de rentabilidad en diversas áreas del país.
Africa empieza a ser referencia de inversión
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Después de la reunión de grandes inversores y presentación del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica, empezamos a tener interesantes reuniones de negocio, que nos permiten avanzar tanto en cuanto a mercados emergentes, o mercados que empiezan a posicionarse como punto de referencia en la inversión mundial.
Uno de estos casos es el de Africa como gran desconocido, evidentemente muchos de estos países son países completamente al margen de una posibilidad económica estable, sin embargo, muchos otros son países que tienen una alta tendencia a la expansión comercial, como pueden ser el caso de Cabo Verde, a nivel principalmente hotelero, o Marruecos a nivel principalmente residencial y vacacional.
En el caso de Cabo Verde, es un país que a nivel de día a día tiene una filosofía de recibir del exterior, ya que hay grandes comunidades a nivel internacional que son de CaboVerdianos que en algún momento emigraron a países principalmente grandes como USA, es ahora cuando los inversores internacionales empiezan a implantar el trabajo como fórmula de vida.
Hace años, la principal ciudad era la Sal, hoy en día empieza a destacar Boa Vista.
Actualmente desde el punto de vista del suelo, el precio es muy asequible y existen opciones para poder desarrollar buenas opciones de negocio, ya que no existe una cultura de suelo como pueda existir en países como España.
No todas las opiniones de socios del Club y contactos que trabajan en este país es positiva, ya que hay algunos puntos que obligan a tener que tener fuertes contactos en el gobierno para poder desarrollar negocios de suelo, como pasa en muchos países en fase emergente.
Es un país que parece realmente interesante, aquí os dejamos algo más de información
Resumen Primera Reunión Grandes inversores Zentrica - Presentación del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica
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Gracias a todos por el interés en asistir al primer encuentro de grandes inversores inmobiliarios de Zentrica - Presentación del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica.
En la presentación se expusieron diversas temáticas y acticidades tanto de inversión como de Co-inversión generadas en el Club de Inversión inmobiliaria Zentrica, así como el caso concreto de Co-inversión que ha dado lugar a uno de los primeros y pocos fondos de capital privado de inversión en Polonía denominado Royal Oaks Private Equity.
Así mismo, Eloy Bohúa, Director del Salón Internacional Inmobiliario de Madrid comento la situación actual del sector, en el que planteaba el descenso de demanda del sector como factor de reajuste del mismo, aunque también definió la realidad de demanda existente que hay en realidad que es una demanda activa.
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SIMA 2009
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