Las Reglas del Juego han Cambiado The Rules have Changed the Game
Posted on March 14, 2008 Posted on March 14, 2008
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El mercado de crédito como lo conocemos hasta ahora, ha muerto. The credit market as we know it is dead. La laxitud de las entidades financieras a la hora de requerir capital para afrontar proyectos inmobiliarios va a cambiar y se va a endurecer acercándose a los requerimientos de capital y las formulas de crédito de otros países europeos. The laxity of financial institutions in the capital required to tackle building projects will change and be closer to tighten capital requirements and the formulas of credit from other European countries. Esta nueva realidad va a hacer que fórmulas hasta ahora utilizadas como permutas y aportaciones sean estudiadas de forma mucho más estricta por las This new reality will make formulas used so far as swaps and contributions are studied in a much tighter by the entidades financiera financial entities . Los operadores inmobiliarios no están acostumbrados a desarrollar su actividad en estas nuevas condiciones de mercado. The real estate operators are not used to develop its business in these new market conditions.
Como consecuencia de este nuevo marco, el capital privado inmobiliario va a convertirse en uno de los principales instrumentos para conseguir ese capital suficiente que permitirá acometer proyectos inmobiliarios. As a result of this new framework, the private equity real estate will become a major instrument to achieve that sufficient capital to enable undertake building projects. El capital privado inmobiliario, carece de un marco regulador claro en España, la CNMV acota la inversión inmobiliaria a través de vehículos regulados a las formulas de Sociedades de inversión inmobiliaria ya The private equity real estate, lacks a clear regulatory framework in Spain, the CNMV says the real estate investment vehicles across the formulas regulated investment companies and real estate fondos de inversión inmobiliarias Real estate investment funds . La regulación sobre estos vehículos es desde nuestro punto de vista exageradamente constrictiva, limitando la inversión a inversión directa sobre producto en rentabilidad y limita la estrategia del vehículo regulado a 50% de terciario en rentabilidad como máximo y 50% residencial en rentabilidad permitiendo en esta tipología residencias de ancianos y estudiantes. The regulation on these vehicles is in our view overly constrictive, limiting investment in direct investment on product profitability and limits the vehicle's strategy set at 50% of tertiary in profitability at most residential and 50% in profitability in allowing this typology homes for the elderly and students. También se limita el peso en porcentaje sobre la cartera que un activo puede tener. It also limits the percentage of weight in the portfolio that an asset may have. Últimamente la CNMV ha permitido el registro a vehículos de inversión libre (Hedge Funds Inmobiliarios) a grandes bancos pero con estrategias de gestión muy limitadas. Ultima the CNMV has allowed the registration of investment vehicles to free (Hedge Funds Real Estate) to big banks but with very limited management strategies.
Por eso pensamos que pese a la ausencia de marco regulatorio propio los vehículos de capital privado inmobiliario, son la mejor solución. That is why we believe that despite the absence of regulatory framework own vehicles of private capital property, are the best solution. El marco regulatorio se puede solucionar siendo estrictos en la gestión y el buen gobierno de los vehículos. The regulatory framework can be solved in strict management and good governance of the vehicles. INREV (European Association for Investors in Non-Listed Vehicles) a través de su INREV CORPORATE GOVERNANCE PRINCIPLES AND GUIDELINES marca las líneas maestras por las que se deben gobernar estos vehículos. INREV (European Association for Investors in Non-Listed Vehicles) through its INREV corporate governance principles and guidelines mark outlines requirements that must govern these vehicles. Siguiendo estos parámetros de gestión conseguimos de los anhelos de la economía de mercado, la autorregulación. Following these parameters we succeed in management of the yearnings of the market economy, self-regulation.
Los pactos de accionistas sacados de la experiencia del capital riesgo (prívate equity) nos permite la protección de todos los participes en un vehículo de capital privado inmobiliario, años de experiencia en este sector hace que se preparen, todas las posibles circunstancias contractuales que podrían poner en peligro los intereses de los inversores, especialmente minoritarios en co-inversión, y se zanjen de raíz mediante un pacto de accionistas a la constitución. The compacts shareholders drawn from the experience of venture capital (private equity) allows us to protect all participants in a vehicle of private equity real estate, years of experience in this sector makes are prepared, all possible circumstances that could contract endangered the interests of investors, especially minority co-investment, and ditch the root through a shareholders' pact to the constitution.
Las ventajas del capital privado inmobiliario a parte de su agilidad y su recurso sobre el activo son fiscales ya que al ser vehículos de muy inferior tamaño a los vehículos regulados, el 5% que permite acogerse a la excepción por reinversión se alcanzan con cierta facilidad para casi todo perfil de inversor. The advantages of private capital to real estate part of its agility and its action on assets that are already tax to be much smaller size vehicles to vehicles covered, 5% to qualify for the exemption allows for reinvestment are achieved with some ease almost everything investor profile.
El momento de mercado en el que nos encontramos nos permite ser optimistas en el mercado del capital privado inmobiliario en España, ya que están aflorando oportunidades de inversión con excepcionales rentabilidades potenciales, la sequía en el mercado de crédito es otro aspecto que permite a los inversores entrar en proyectos en co-inversión a través de vehículos de capital privado inmobiliario, con rentabilidades esperadas altísimas ya que la falta de liquidez se paga cara. The timing of market in which we find ourselves allows us to be optimistic on the market for private equity real estate in Spain as they are emerging investment opportunities with exceptional potential returns, drought in the credit market is another aspect that allows investors enter projects in co-investment vehicles across private equity real estate, with very high returns expected as the lack of liquidity is paid face. Dado que al estar seco el mercado de crédito, haberse endurecido las condiciones y que sólo mejorando el ratio de capital se puede sacar proyectos adelante, el capital privado inmobiliario es la mejor opción. Since the market to be dry credit conditions have been tightened and that only by improving the ratio of capital projects can be drawn forward, private equity real estate is the best choice.
En el servicio de co-inversión de Zentrica somos especialistas en sacar operaciones en co-inversión adelante, estamos identificando una nueva necesidad para inversores y proveedores de proyectos. In the service of co-investment specialists Zentrica we get co-operation in investment ahead, we are identifying a new need for investors and suppliers of projects. Esta necesidad se suple favorablemente para las dos partes mediante la This need is additional favourably to both sides through co-inversión co-investment .
Juan Manuel Montel Castro-Rial Juan Manuel Castro-Montel Rial
Director de Getión de Zentrica Director of Getión of Zentrica
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