Las Reglas del Juego han Cambiado
Posted on March 14, 2008
Filed Under inversión inmobiliaria
El mercado de crédito como lo conocemos hasta ahora, ha muerto. La laxitud de las entidades financieras a la hora de requerir capital para afrontar proyectos inmobiliarios va a cambiar y se va a endurecer acercándose a los requerimientos de capital y las formulas de crédito de otros países europeos. Esta nueva realidad va a hacer que fórmulas hasta ahora utilizadas como permutas y aportaciones sean estudiadas de forma mucho más estricta por las entidades financiera. Los operadores inmobiliarios no están acostumbrados a desarrollar su actividad en estas nuevas condiciones de mercado.
Como consecuencia de este nuevo marco, el capital privado inmobiliario va a convertirse en uno de los principales instrumentos para conseguir ese capital suficiente que permitirá acometer proyectos inmobiliarios. El capital privado inmobiliario, carece de un marco regulador claro en España, la CNMV acota la inversión inmobiliaria a través de vehículos regulados a las formulas de Sociedades de inversión inmobiliaria y a fondos de inversión inmobiliarias. La regulación sobre estos vehículos es desde nuestro punto de vista exageradamente constrictiva, limitando la inversión a inversión directa sobre producto en rentabilidad y limita la estrategia del vehículo regulado a 50% de terciario en rentabilidad como máximo y 50% residencial en rentabilidad permitiendo en esta tipología residencias de ancianos y estudiantes. También se limita el peso en porcentaje sobre la cartera que un activo puede tener. Últimamente la CNMV ha permitido el registro a vehículos de inversión libre (Hedge Funds Inmobiliarios) a grandes bancos pero con estrategias de gestión muy limitadas.
Por eso pensamos que pese a la ausencia de marco regulatorio propio los vehículos de capital privado inmobiliario, son la mejor solución. El marco regulatorio se puede solucionar siendo estrictos en la gestión y el buen gobierno de los vehículos. INREV (European Association for Investors in Non-Listed Vehicles) a través de su INREV CORPORATE GOVERNANCE PRINCIPLES AND GUIDELINES marca las líneas maestras por las que se deben gobernar estos vehículos. Siguiendo estos parámetros de gestión conseguimos de los anhelos de la economía de mercado, la autorregulación.
Los pactos de accionistas sacados de la experiencia del capital riesgo (prívate equity) nos permite la protección de todos los participes en un vehículo de capital privado inmobiliario, años de experiencia en este sector hace que se preparen, todas las posibles circunstancias contractuales que podrían poner en peligro los intereses de los inversores, especialmente minoritarios en co-inversión, y se zanjen de raíz mediante un pacto de accionistas a la constitución.
Las ventajas del capital privado inmobiliario a parte de su agilidad y su recurso sobre el activo son fiscales ya que al ser vehículos de muy inferior tamaño a los vehículos regulados, el 5% que permite acogerse a la excepción por reinversión se alcanzan con cierta facilidad para casi todo perfil de inversor.
El momento de mercado en el que nos encontramos nos permite ser optimistas en el mercado del capital privado inmobiliario en España, ya que están aflorando oportunidades de inversión con excepcionales rentabilidades potenciales, la sequía en el mercado de crédito es otro aspecto que permite a los inversores entrar en proyectos en co-inversión a través de vehículos de capital privado inmobiliario, con rentabilidades esperadas altísimas ya que la falta de liquidez se paga cara. Dado que al estar seco el mercado de crédito, haberse endurecido las condiciones y que sólo mejorando el ratio de capital se puede sacar proyectos adelante, el capital privado inmobiliario es la mejor opción.
En el servicio de co-inversión de Zentrica somos especialistas en sacar operaciones en co-inversión adelante, estamos identificando una nueva necesidad para inversores y proveedores de proyectos. Esta necesidad se suple favorablemente para las dos partes mediante la co-inversión.
Juan Manuel Montel Castro-Rial
Director de Getión de Zentrica
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SIMA 2008
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