La importancia de la innovación en mercados Bear.
La adaptación de la innovación en mercados Oso, (Bear markets) en caída, la utilización de herramientas metodológicas, tecnológicas, financieras, etc, es una fase obligada a pasar por todas las compañías del mercado inmobiliario actual, las reglas empiezan a dejar de servir, las empresas buscan nucleos de actividad basado en conceptos que en ocasiones, cada vez en más ocasiones, dejan atrás viejos conceptos.
En unos años no se tratará de regulaciones de mercado o de ministerios diciendo como son las leyes, serán meras líneas de actuación, o las líneas de actuación del juego, ya que serán los más innovadores los que marquen las tendencias de mercado.
La inversión inmobiliaria sufre un importante cambio a nivel mundial, los players de los mercados pequeños empiezan a notarlos ahora y los de los grandes, que piensan que nunca llegarán empezarán a darse cuenta en un tiempo relativamente pequeño.
La innovación en todos estos aspectos forma de una forma considerable una forma de pensar diferente, más rápida, más acertada y con más claridad en objetivos reales y ficticios, este último punto es el que hace que los pequeños inversores consigan hacer buenas operaciones o pierdan su dinero.
Hoy es la presentación de SIMACities
SIMAcities surge del interés mostrado por parte de las ciudades, empresas e instituciones expositoras en anteriores ediciones de SIMA por disponer de un espacio diferenciado en el que dar a conocer sus proyectos urbanísticos y su oferta de VPO, así como un foro de debate sobre los nuevos modelos de gestión y desarrollo urbano. Hasta la fecha, han confirmado su participación en SIMAcities los ayuntamientos de Madrid y Málaga; los institutos para la gestión del suelo de la Comunidad de Madrid, la Comunidad Valenciana y la Generalitat de Catalunya [Arpegio, IVVSA e Incasol, respectivamente], y los portugueses Vilanova de Gaia y Apor, la agencia para la modernización del municipio de Porto, entre otros expositores nacionales e internacionales.
La oferta expositiva de SIMAcities se complementará con un ciclo de presentaciones, que constará de una sala exclusiva en la zona de conferencias de SIMA08, donde los expositores de SIMAcities mostrarán a una audiencia especializada sus planes de crecimiento y los proyectos más destacados que centrarán su estrategia de desarrollo urbano en los próximos años.
Foro SIMAcities
Por su parte, el foro SIMAcities celebrará dos sesiones en el marco de SIMA08, una dedicada a las Estrategias de Desarrollo Urbano [EDU] y otra a la Vivienda de Protección Oficial [VPO]. Previamente, el 26 de febrero tendrá lugar el foro SIMAcities Ciudades AVE, que en su segunda edición se centrará en el estudio de la influencia que las líneas ferroviarias de alta velocidad tienen sobre el territorio, especialmente en aquellas ciudades pequeñas que viven al amparo de otros centros urbanos. El foro contará con la participación de Carmen Heras, alcaldesa de Cáceres, y los ayuntamientos de San Ildefonoso-La Granja y Valladolid. Asimismo, han sido invitados los ayuntamientos de Málaga, Albacete y Cuenca.
En cuanto al foro SIMAcities sobre Estrategias de Desarrollo Urbano [EDU], organizado en colaboración con el Instituto de Empresa, profundizará en el papel de las EDU como complemento a los Planes de Ordenación Municipal [POM] y los Planes Estratégicos Urbanos [PEU], aportando una visión más amplia que combina la delimitación del objetivo estratégico de una ciudad con la definición de proyectos urbanísticos que sirvan de esqueleto para alcanzar dicho objetivo. Mientras, la sesión sobre VPO analizará la evolución experimentada por este segmento de mercado residencial en los últimos años, su diseño y equipamiento, así como los modelos de gestión pública, privada y mixta.
Finalmente, SIMAcities se convertirá en el escenario para la entrega de los Premios SIMAcities-Cumbre de Ciudades, que por cuarto año consecutivo reconocen la labor de aquellos ayuntamientos e instituciones públicas que han puesto en marcha proyectos urbanísticos que destacan por su innovación, calidad, sostenibilidad y diseño.
Cuba, un interesante punto de entrada para la inversión, y posible busca de diversificación
Parece que se puede ir vislumbrando un posible cambio de regímen antes o después en Cuba, inevitablemente será un paso que conllevará ciertas incertidumbres.
Lo que si es cierto es que el cambio económico que se pueda plantear proviene de diversos frentes y grupos de capital e influencia, España evidentemente está entre ellos, pero los principales capitales parece que serán los propios cubanos que tuvieron que salir de Cuba y que actualmente tienen una importante posición en la economía española.
Como punto de inversión permite que se genere cierta rentabilidad en diversos ámbitos de inversión inmobiliaria, así como un recorrido amplio de las inversiones que se puedan realizar, teniendo en cuenta que es un país que está sin dinamizar.
Es normal que muchos inversores estén con la oreja pegada a lo que pueda pasar en este país, ya que los emergentes que se prometían como los más interesantes sólo lo son conociendo muy bien como comprar, son varias las compañías que nos han trasladado que las inversiones realizada en países del este de europa no son lo que se pensaban y al igual en China, planteando que el futuro próximo dentro de este año será recuperar lo que han podido realizar fuera y buscar oportunidades dentro de España.
Si bien es cierto que muchas empresas están consiguiendo una buena especialización en diferentes zonas de desarrollo, lo lógico es que no todos consigan establecer de forma habitual buenos desarrollos en estos países.
Las opciones de negocio que plantea un país como Cuba son bastante más amplias que otros países emergentes, ya que el concepto de turismo, por ejemplo, está ya muy desarrollado y no es necesario trabajar sobre la marca-país para conseguir posicionarla en la mente del potencial consumidor como si serái necesario hacerlo con muchos de los países ahora llamados emergentes.
La desinversión y el atractivo de los capitales internacionales
La desinversión que se viene produciendo en el sector y el impacto negativo que puede suponer para ciertas compañías este paso requiere una discrección absoluta en el mercado, ya que un producto en manos poco profesionales puedes haberlo estado manteniendo y creando valor sobre él cientos de años y en un mes consigue generar una devaluación que hace que tengas que guardar silencio hasta que se pase el ruido de la salida del producto al mercado.
Por ello, la importancia de la desinversión no se basa simplemente en el concepto inverso a la inversión, si no que puede formar directamente el concepto similar a superviviencia de una compañía.
Los capitales internacionales buscan la opción de poder negociar y optimizar todos los procesos de inversión en las oportunidades emergentes, de hecho los países emergentes están en fase de ser sólo “oportunidad” para los inversores previos al comprador final, esto implica que en algunos lugares el plazo de retorno de la inversión puede ser más amplio que el esperado o “vendido” por los promotores.
Por otro lado, los propietarios o desinversores necesitan una alta transparencia en el proceso de desinversión, al igual que la agradece el inversor, ya que aunque para el inversor significa un opción de comprar bien, para el desinversor puede significar “seguir” o “seguir en sus segmentos de mercado”.
Diversos tipos de capital internacional están empezando a interesarse de forma amplia en la entrada en Europa con diferentes estrategias de inversión, sin embargo, la opción de activos improductivos empieza a ser cada vez menos valorada y el objetivo es activos en desinversión.
Jack Trout plantea que la especialización será un foco fundamental en entornos en crisis
Parece que en el sector inmobiliario es completamente aplicable un modelo de estrategia basada en las especialización del tipo de desarrollo, los nichos concretos que las compañías definan formarán, a medida que pase el tiempo, barreras de entrada que obligará a compañías con cierta capacidad financiera a contar con terceros para poder acometer desarrollos con garantías de éxito en todo el proceso del producto.
El I+D+i que se produzca en torno a los mercados-producto que las compañías exploten serán fundamentales y posiblemente una sinergia universidad-empresas en ciertos ámbitos de desarrollo de nuevos productos será bastante indispensable, los modelos de venta siempre se pueden basar sobre entornos de creatividad, pero al focalizarlos en los diferentes nichos que las empresas apliquen se pueden convertir en “compresores de tiempo” tanto en el desarrollo del producto como en la puesta en mercado rápida y efectiva.
Las crisis como la que actualmente se vive hace que el factor precio no tenga tanto valor como se podía prever, ya que tampoco lo tenía cuando hace unos años el producto crecía y crcía de precio, ahora pasa igual aunque baje, no por ello se va a vender más.
Hoy en el Congreso Internacional Alares Jack Trout gurú del marketing y creador del concepto de “Posicionamiento” ha sido claro y directo con este enfoque, que para muchos, es uno de los principales pilares del marketing y la estrategia modernos, entre otros para el mismo Michael Porter.
Importantes asistentes a la presentación del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica
El próximo día 4 de marzo tendrá lugar la presentación oficial del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica, importantes empresas y grupos inversores están confirmando su asistencia, será Eloy Bohúa, Director del Salón Internacional Inmobiliario de Madrid (SIMA) quién abrirá la sesión.
Actualmente las operaciones de inversión inmobiliaria, necesitan bastante más dinamicidad que hace unos años, y esa dinamicidad se basa en análisis de producto más exhaustivo, negociación con la propiedad y, por supuesto, eliminación de intermediarios que no aportan valor a las operaciones.
¿Qué es el valor a una operación? Pues por ejemplo, contacto de alta calidad, esto implica acceso directo a comprador o vendedor, no a terceros intermediarios, capacidad de entender y defender el producto, ya que muchos intermediarios lo único que hacen es pasar el producto de unos a otros sin saber ni lo que tienen entre manos.
Evidentemente las mejores operaciones de calidad se pueden plantear dentro del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica, por una visión de trabajo a nivel de activos de los propios socios del Club, esto genera igualmente una alta transparencia en las operaciones, así como accesibilidad entre los propios socios del Club.
La globalización hace que la inmobiliaria compita como una gran cadena de valor
Hay sectores en los que ya está definida la fórmula de juego hace años y cuyo fin es tener cadenas de valor que son las que compiten contra otras cadenas de valor, como es el caso del sector de automoción.
En el sector inmobiliario esto es mucho más activo aún que en otros sectores y quizás en esta época de crisis que se avecina de forma global mucho más, el motivo es claro, las cadenas de valor empiezan a gestarse pero directamente desde los propios implicados, en este caso, desde las propias ciudades que al final son las que compiten unas contra otras, obligando a que todos los actores derivados de la actividad urbanística empiecen a posicionarse en base a las acciones que los competidores definen.
Un gran ejemplo de este interés por competir, en el que el tamaño del competidor es lo que menos importa, es más relevante la capacidad de crear servicios y exigir una cierta forma de definir el entorno a los actores como promotoras y constructoras, es el que se podrá ver en el SIMACities
Si quisieras vivir en España, y tuvieras libertad en tu trabajo, ¿Cuál sería la ciudad que eligirías?
Grandes Convergencias de futuro en el sector inmobiliario
Leyendo el blog de SIMA en Zentrica, se puede apreciar que la innovación en los ámbitos de las ferias es altamente relevante en el caso del sector inmobiliario, como se puede ver en el caso del SIMACities, las propias ciudades son las que definen su propia fórmula de crecimiento u oferta de servicios al ciudadano, servicios que en ocasiones dependen de terceras entidades, pero que la relevancia que aportan a una ciudad es muy alta, como puede ser al caso del AVE.
Para las ciudades y comunidades autónomas que están interesadas en dar a conocer las actividades que realizan en este ámbito, el VPO es un punto de entrada estratégico, ya que sobre ello exponen directamente sus intereses.
Igualmente, los Microforos que se plantean definen claramente cuales son las tendencias en los mercados emergentes y que pueden hacer los inversores para poder desarrollar su visión de negocio en esta línea.
La importancia de todos los factores que inciden tanto en el propio negocio del ladrillo, como en el desarrollo del mismo, hace cada vez más que el inversor tenga que estar muy informado de las actuaciones que se desarrollan en todos los ámbitos del producto en el que va a invertir, por lo que el promotor que aporta tanto información de valor en esta línea, como producto con garantías y opciones de inversión bien definidas hará que el producto tenga mucha más oferta que demanda.
El sector de vivienda de lujo es más resistente a las fluctuaciones del mercado
En todos los ámbito en los que el lujo forma un segmento de mercado el tipo de cliente es menos abundante, pero mucho más estable que en el mercado de masivo de vivienda en general, ya que las fluctuaciones de este mercado son menores que los ciclos que existen en el mercado.
Curiosamente, ya no hay producto de vivienda libre para la media de la población, que pasa a vivienda en regimen de VPO (que salvará el mercado), aunque lo que si hay es un mercado dirigido a todos aquellos que quieren invertir a partir de 1 M de euros. Eso si, el producto a desarrollar ha de ser un producto que valga 1M de euros y no que el promotor diga que vale 1M de euros por que si, con servicios integrados, accesibilidad, domótica, ascensores para subir a la 2ª planta, etc.
Este tipo de producto es un producto que no es habitual encontrar a la venta a través de agencias cuando está situado en puntos concretos o urbanizaciones como la Moraleja, ya que hay poco producto a la venta y cualquiera de los vecinos del que vende tiene interés o contactos para colocarlo.
En barrios como el de Salamanca en Madrid, este producto suele tener una visión muy exclusiva y suelen ser un producto bastante demandado en general, es difícil ver un producto en venta mucho tiempo en esta zona.
El producto de lujo no es fácil de trabajar, de hecho, hay agencias especializadas en él como Engel & Voëlkers, por ejemplo, no teniendo cabida en muchas ocasiones otro tipo de intermediarios, que de hecho en municipios como Majadahonda y, para este tipo de producto, están desapareciendo, ya que el que compra un inmueble de 1M de euros es difícil que esté dispuesto a pagar los márgenes de comisión que se llevan las agencias convencionales.
Los países muy desarrollados como USA con la caída del dólar son uno de los objetivos de este tipo de capitales, Nueva York, Bostón, etc. que actualmente y comprando desde Europa, puedes comprar con “casi un 40 y pico % de descuento” son objetivo de muchos europeos con capacidad de compra de producto situado en el centro de las ciudades.
La gestión de activos de forma profesional y la coinversión
Estos serán los dos principales puntales que se plantearán en el evento - presentación del Club de inversión Inmobiliaria Zentrica que se celebrará a primeros de marzo para grandes inversores y profesionales de la inversión inmobiliaria.
La gestión de activos con la confidencialidad necesaria para que el producto no se queme, junto con la transparencia del desarrollo de la operación es la pauta principal de este enfoque, con un método de trabajo único desarrollado por Zentrica.
Igualmente la co-inversión como herramienta de inversión es el segundo punto de interés que se presentará como la primera herramienta profesional del Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica y cuyo objetivo es el conseguir operaciones planificadas desde un punto de vista de “sinergia inversora”
Una crisis demoledora, con muy pocos puntos de salida, entre ellos las NNTT junto con la inversión inmobiliaria “con realidad”
Todo foco de inversión tiene un componente de incertidumbre, hoy en día, que no permite ni ver las opciones posibles de riesgo, la única forma medianamente segura de conseguir que esta incertidumbre se convierta en riesgo es bajando precios en la compra, buena opción desde el punto de vista de un comprador de activos, pero una opción, que dependiendo de “para que” no crea valor en los mercados, aunque si en el bolsillo a medio y largo plazo del que adquiere el activo.
En la radio y en los medios de comunicación se plantean varias situaciones que definen claramente lo que está por llegar, una de las cosas que más clara se ven es que “comer no volverá a ser barato”, los precios se disparan un hay pocas opciones en este sentido.
Las nuevas tecnologías permiten definir nuevos modelos de negocio sobre modelos reales del mercado, incluyendo el negocio inmobiliario, ya que el modelo y la forma de generar rentabilidad es altamente extrapolable a activos digitales de diferentes ámbitos y sectores.
La brecha digital existente hará que exitan cientos de consumidores y unos pocos generadores de modelos de negocio, que la gran mayoría pasaron por la burbuja de las .com, y han aprendedo a trabajar la información de una forma que, como mínimo, genera valor.
La inversión inmobiliaria quedará en un mercado que es el que controla la información, tal y como ha sido hasta ahora, pero en esta ocasión con una capacidad de análisis importante, así como de selección de activos que será de gran interés para los grandes compradores.
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