Nuevo Blog de SIMA en Zentrica
En Pro del acuerdo realizado entre Zentrica.net y SIMA (Grupo Planner), en Zentrica.net se desarrolla un blog en el que se irán incluyendo todas las novedades y noticias relacionadas con la mayor feria inmobiliaria en España.
SIMA este año tendrá una serie de interesantes aditivos relacionados con las inversión en países de fuera de España, tratando tanto países de latinoamérica, como países de europa del este o incluso Asia.
Se desarrollarán una serie de jornada para inversores, específicas para este tipo de mercados, en los que se contarán con profesionales de primera línea que están desarrollando actividades en la zona directamente, pudiendo ofrecer cuales son los puntos fuertes y débiles de las opciones de inversión en cada uno de estos países.
El blog contrendrá, igualmente, información relevante de este tipo de inversiones
Preparando primer encuentro Zentrica de Inversores Inmobiliarios
En Zentrica estamos preparando el primer encuentro de Socios del Club, al que se darán también invitación a inversores y propietarios de activos, con el fin de que conozcan tanto las actividades que el Club de Inversión Inmobiliaria Zentrica realiza como las acciones ya realizadas y casos de éxito en operaciones.
Igualmente se presentarán nuevos productos que Zentrica está desarrollando dentro del objeto principal del Club: Ser el punto de encuentro de grandes inversores para la compra-venta de grandes activos patrimoniales.
En breve se irá informando de los detalles de esta presentación. Si estás interesado en poder asistir, puedes hacerlo en el área de Eventos del Club de Inversión.
Zentrica se reserva el derecho de admisión, permitiendo que además de los actuales socios del Club, tendrán entrada nuevos interesados que cumplan con perfil inversor o propietario de activos. No se permitirán intermediarios poco acreditados, ni terceros queno tengan perfil inversor.
Las propiedades de lujo a escena
Como es evidente en cualquier tipo de mercado, las propiedades de alta gama son las que en cierto modo pueden recibir menos impacto de una posible crisis. Estos días hemos recibido en nuestras oficinas a los creadores de Habites, una publicación dirigida a la alta gama de producto y que en Argentina tiene una llegada a perfiles de alto poder adquisitivo.
Por contactos comunes contactaron con nosotros y les hemos apoyado en la entrada en España, teniendo muy focalizado el posicionamiento de esta publicación, cuando nos explicaron como trabajan, nos pareció muy bien pensado y focalizado. Estarán también en el SIMA este año.
Su idea es ofrecer productos inmobiliarios de lujo a un mercado exigente y que sabe lo que compra, con productos superiores a 1M euros habitualmente.
El sector inmobiliario se empieza a profesionalizar
Y es que no hay mal que por bien no venga, poco a poco las entidades de formación y las empresas son más conscientes de las realidades y de las necesidades de gestión de compañías de un sector que se ha visto estos años de atrás completamente colapsado por la mitad del país, intermediario que no aportaban valor y promotores que hacían producto de calidad media y vendían a precio de oro, todos buscando el pelotazo del siglo, y que algunos han conseguido.
Sin embargo, este tipo de fórmulas al final hacen que la propia profesionalización del sector poco a poco vaya creando sus propias barreras de entrada a perfiles que no cumplan con un mínimo de ética y seriedad, que al final es lo que quiere cualquiera para hacer negocios.
Las empresas se empiezan a aliar con escuelas de formación para lanzar cursos de postgrado a tutiplen, a ver cuando aguantas más de 5 años. Sin embargo, existe un serio problema en esta definición de la formación, la mayoría no está sabiendo como adelantarse al futuro, mientras que el factor que se da por importante es el management, los puntos más importantes se están dejando de lado, en las empresas inmobiliarias, debido a su visión de servicio no están tocando las nuevas tecnologías e internet desde un punto de vista estratégico, focalizando esta formación más en management y gestión (núcleo de la actividad, evidentemente), pero dejando de lado la fórmula de creación de sistemas propios de que generar valor y compresión de tiempos en todos los procesos, desde comercialización del producto hasta gestión financiera, pasando por la toma de decisiones.
En teoría esto se puede paliar comprando un sistema o haciendo que alguna compañía informática lo incorpore, pero la realidad es que para las compañías informáticas (que ahora tienen un gran trabajo en esta línea) una empresa cliente es un número más, además de ser un conejillo de indias ya que la integración se la hará un becario en el 80% de los casos.
¿Por qué esto debe ser importante?
Pues porque si esto no se plantea desde el principio, el gran problema que surge es que al final siempre se depende de terceros en todos los ámbitos, los gestores deben tener una visión tecnológica, además de la propia de gestión, si no, están cojos.
Aunque haya muchos cursos y masters, el sector está empezando a profesionalizarse, pero le queda mucho camino por delante (por lo menos hasta el próximo ciclo alcista).
Los divorcios y separaciones, buen nicho para inversores
Es una realidad y más en España donde parece que las situaciones de divorcio y separación cada vez son más acentuadas. Cuando hablamos de divorcio o separaciones no sólo es desde un punto de vista de divorcios de parejas, sino también de separaciones de socios y temas similares.
Son un interesante nicho para inversores, ya que el hecho de que la relación entre dos partes o dos personas no termine bien permite “la entrada de un tercero” que ayude a solucionar el problema o la vinculación económica existente entre ambos a través de la adquisición de un inmueble, evidentemente en estos casos el inversor tiene una buena opción para plantear precios.
Según los juristas especializados en este tema, los motivos que pueden dar lugar a una separación son variados, pero se podrían considerar en dos grandes tipos, uno de ellos desde el motivo económico y otro el motivo de infidelidad (también existen otros pero son menos relevantes que los dos anteriores), que en cualquier caso determinan una fórmula de separación en la cuál el inmueble común puede ser uno de los bienes a liquidar concierta celeridad para poder realizar la separación lo antes posible.
Ese factor tiempo es uno de los factores que los propios interesados en la separación están dispuestos a llegar a acuerdo para poder admitir que el precio del inmueble puede ser menos del esperado inicialmente siempre que haya alguien que lo pague rápido.
Igualmente, sigue siendo negocio para todos los dueños de pisos pequeños la opción de alquilar a este tipo de perfiles inmuebles en el centro de las ciudades que les permitan tener una vida tranquila en un espacio cómodo.
Al final, para bien o para mal, la sociedad determina el objetivo del movimiento de su economía y en sociedades desarrolladas, un factor de oportunidad de inversión inmobiliaria es precisamente el de las separaciones y divorcios.
Y las inmobiliarias … siguen cayendo
Al menos tres inmobiliarias han caído estos últimos 3 meses, en zonas en las que he podido observar en este tiempo, la gran mayoría de las que caen son franquiciadas (también son las más extendidas, claro), las más tocadas que he visto son Alfa, Tecnocasa y Dón Piso.
Este tipo de franquicias están bastante pensadas para trabajar en mercados Bull (crecientes), pero no tienen un modelo contrastado para mercados Bear (en crisis), el motivo principal quizás está basado en que las inmobiliarias tradicionales que no necesitan de ninguna franquicia son inmobiliarias que tienen una actividad comercial basada en conseguir objetivos y apencar con lo que venga, tanto si hay negocio como si no lo hay.
Las franquicias, aunque la mayoría están bien concebidas, lo están para trabajar con profesionales cuyo perfil es más de dependiente que de comercial, o de comercial que aprovecha la subida y su principal problema es que el vendedor confie en su marca. En cambio en momento de mercados en caída es muy importante trabajar con una visión basada en la agregación de servicios de valor (muchas de las inmobiliarias actualmente se consiguen mantener en base a conseguir financiación e hipotecas, más que a la venta de inmuebles) y en tener una visión comercial que se centre en captar los nichos de demanda existentes, ya que la oferta le llegará prácticamente sóla.
Cinco errores en los que caen muchos inversores inmobiliarios en Bears Markets / Mercados en caída
Existen fórmulas de ver el mercado de inversión inmobiliaria y es evidente que para conseguir importantes opciones de compra has de estar en el mercado y dejar de pensar como un inversor de los que sólo trabajaba en mercado creciente, ese mercado ya no existe, el mercado han cambiado, las reglas han cambiado (e internet las cambiará más aún), ahora no se trata de buscar oportunidades, sino de que las oportunidades te lleguen a tí directamente.
Existen perfiles de inversores que tienen una serie de errores en la cabeza y en el concepto de negocio que normalmente son los siguientes:
1.- No tener una estrategia de Marketing. Necesitas planificar, ver opciones que te permitan conseguir llegar al máximo número de usuarios objetivo que quieran obtener un buen acuerdo contigo. La mayoría de la gente que trabaja en el sector inmobiliario y más los que buscan compra, hacen marketing o publicidad sólo en el momento en el que se ven apretados, no tienen una visión constante, ni un a planificación seria y como concepto de los más avanzados utilizan una cierta política de relaciones públicas, que no Networking Profesional (que podría considerarse la parte avanzada de las relaciones públicas)
2.- No identifican estrategias que funcionan y profundizan en ellas. Es normal aquello de “cada maestrillo utiliza su librillo” pero el problema es que así no se genera método que puedan utilizar otros en tu entorno para que puedas delegar en ellos tu trabajo, al final ese librillo se puede terminar perdiendo y la visión de inversión no se basa en profundizar en una estrategia cada vez mejor, sino en copiar a otros que parece que les funciona algo.
3.- No buscar las fórmulas de negocio que son las adecuadas a cada presupuesto. Parece que en un sector en el que se ha estado tanto tiempo funcionando en base a pagar dinero por poner carteles en las carreteras e invertir una gran cantidad de dinero en publicidad, si utilizas otras fórmulas no funcionan, pues nada más lejos de la realidad, al final tienes el presupuesto que tienes y has de profundizar conseguir las opciones más baratas y de mayor impacto en la mente del cliente o propietario de un inmueble (un concepto tipo one-to-one marketing es bueno).
4.- No buscar la ventaja competitiva sobre otros inversores. Existen múltiples fórmulas para conseguir destacar sobre otros inversores, trabaja una ventaja competitiva y aplícala en los sitios más sencillos, los clasificados funcionan bien.
5.- Falta de persistencia. La única forma de que alguien quiera venderte un producto y saber que lo hace de una forma en la que trata con alguien de confianza es tener una importante persistencia, por ello, estar presente de forma constante, al mínimo coste, es un punto de valor incalculable a medio y largo plazo en cualquier nicho en el que te especialices.
Por lo que si lo piensas bien, si en el peor de los casos, no tienes estrategia de marketing, adaptas presupuesto, no tienes una ventaja competitiva y no eres persistente, o dicho de otro modo, si no eres nadie, no utilizas la percepción como arma, no te identifican como un austero de gran vista de negocio, no destacas en algo que creas confianza y no estás constantemente ahí, ¿me quieres decir quién va a querer venderte su inmueble a buen precio, cuando no tiene necesidad de vendérselo a nadie?
El mercado admite nuevos modelo de ingresos, Rentabilidad de los TECHOS
Nuevos modelos de ingresos están empezando a surgir a través del sector inmobiliario, uno de ellos, es rentabilizar los Techos, de forma completa, no a través ni antenas ni nada similar, si no a través de un nuevo modelo de paneles solares, especialidos en adaptarse al techo.
¿Pero cómo funciona esto? Es sencillo, a edificios, naves industriales, centros comerciales y demás con un techo amplio se les instalan paneles solares, estos paneles solares generan (los instalados antes del mes de Septiembre) una alta rentabilidad para el dueño del techo.
Sin embargo, aunque es un negocio que podría plantearse a medio/corto plazo, depende mucho de la empresa que aporta este negocio al propietario de inmuebles ya que muchas de estas empresas cobran un fee o un % de inversión a este propietario porque el negocio no lo tienen planteado con las empresas dueñas de las placas solares, en este caso no existe ningún tipo de inversión para el dueño.
¿Pero sirven cualquier tipo de placas solares?
Pues evidentemente no, hay 1 o 2 fabricantes en todo el mundo cuya tipología de fabricación es flexible, de forma que no es la típica placa solar que se pone en la construcción de un inmueble nuevo, sino una placa solar que puede ser completamente adaptable (tipo malla) al techo de cualquier inmueble (que no tenga sombra cerca).
La rentabilidad de este tipo de instalaciones se plantea a unos 25 años y para el propietario del inmueble (o inmuebles, tipo naves industriales, centros comerciales, etc) es un ingreso recurrente durante 25 años con una renovación cada 5, sin costes de mantenimiento (lo único que el fabricante necesita enviar una vez al mes a un operario a que realice mantenimiento en las placas para que no pierda fuerza de captación de energía solar).
Hace poco nos comentaban esta idea en Zentrica y nos parecía, al menos, interesante analizar, por lo que si tienes techo (al menos 1.000 m2 de techo), se hace un estudio sin costes para valorar cual puede ser la capacidad de generar rentabilidad de ese techo.
Si estás interesado en esto, contacta con nosotros.
El sector financiero e inmobiliario y las redes sociales
El sector financiero e inmobiliario es el único que puede apotar modelos de negocio, además del de la cuota premium, a las redes sociales.
Al igual que a finales del 2004 y mediados del 2005 la web 2.0 comenzaba a despertar a nivel general y desplazaba muchos modelos de negocio generados durante el 2001 al 2004 que habían aguantado el estallido de la burbuja, en el sector inmobiliario podría pasar algo similar.
En este momento más de 100 compañías en todo el mundo están pensado en verticalizar comunidades y redes sociales para conseguir enfocar los modelos de negocio hacía el sector financiero e inmobiliario, la amplitud de estos sectores y la existencia de mercado excesivamente dispersos crea una nueva necesidad basada en aglutinar a los actores del sector.
El problema de estos enfoques es que sólo son realmente interesantes los que se definen por si mismos como red real de negocio cuando tienen detrás un motor que permite definir, añadir o apoyar el modelo de negocio para cualquier compañía del sector.
La mayoría de las redes de negocio verticales se montan en base a poder generar una plusvalía a medio/largo plazo por la compra de un tercero, además de poder generar ingresos más o menos recurrentes en función de cuotas o membrías, sin embargo, pocas son las que nacen conla idea de generar un motor de negocio que termine siendo un comprador activo de terceras comunidades.
Quizás Zentrica pueda aportar algo nuevo en breve 
Internet será vital para el mercado inmobiliario y transformará el sector
La compresión de tiempos que permite, la oferta que aglutina y el cambio generacional hará del sector inmobiliario, principalmente el B2B (sector profesional inmobiliario), un ámbito de negocio completamente transformable.
Por un lado, toda la información oficial y, por otro lado, toda la información oficiosa de primer nivel, esto quiere decir que permitirá desarrollar contactos de mayor valor, con mayor calidad y que eliminará la intermediación que no aporta valor.
La aportación de valor de la intermediación podrá verse desde dos puntos de vista, desde el punto de vista de la acción y la aceleración de operaciones en base a contactos y desde el punto de vista del análisis técnico, económico y financiero de los proyectos inmobiliarios.
El mercado inmobiliario comienza a sufrir un cambio importante a medida que la burbuja inmobiliaria se va eliminando de cada radio de acción en el que actúa, y aunque en algunos países se podría decir que existe un cierto avance en cuanto a este concepto, en general, se produce casi al mismo tiempo, esto implica que la lucha por el inversor, así como las oportunidades de apalancamiento serán globales, por lo que en el cambio de ciclo aparecerán especialistas que buscarán demoler nichos amplios y que en el cambio alcista dentro de 7 a 10 años serán grandes jugadores.
Las subastas se empiezan a disparar
El mercado de la subasta nunca ha estado tan activo como actualmente, miles de inmuebles llegarán a este punto debido a los impagos producidos por inquilinos que no han fallado el pago de las cuotas de las hipotecas, los bancos intentan mover ficha en esta línea de forma que este producto salga cuando antes para poder recuperar su producto base “el dinero”.
Aunque se busca que muchas de las hipotecas puedan ser rehipotecadas o renegociadas con los propietarios muchas de ellas llegan a puntos insostenibles, haciendo que el usuario de banca tenga que terminar por no poder llegar a pagar su cuota mensual.
A esto se le une el incremento de más de 100.000 usuario en el paro, dato que invita a que muchas de las personas que se ven obligadas a dejar sus puestos de trabajo se vean con muchos menores ingresos, además de con una cuota constante que en muchos casos no pueden cubrir.
Los pliegos de subasta anuncian miles de inmuebles que saldrán en un plazo de 2/3 meses (al menos el 50% consiguen ser cubiertos), pero nunca había llegado a este punto el mercado, según fuentes cercanas a los propios juzgados, es un momento excelente para todo aquel que tenga liquidez o que tenga capacidad de apalancarse, cosa que hoy en día es un punto 100% que garantiza cualquier negocio inmobiliario para quién lo consigue, ya que el corte de grifo de los bancos frente a los préstamos es un factor que no permite a cualquiera mover ficha.
La inversión fuera de España se potencia, mientras las oportunidades surgen en España
El mercado inmobiliario parece que tiene un mapa cada vez más consolidado, por un lado, existe una tendencia a invertir en el exterior para todos los pequeños inversores que en la época de bonanza del sector se dedicaban a hacer “el pase”, mientras por otro lado, existe un mercado cada vez mejor para los profesionales de la inversión, cuyo análisis del producto en el que rentabilizar sus fondos o capacidad de apalancamiento está basada en conseguir oportunidades.
Para poder conseguir oportunidades la penetración de las empresas en el mercado ha de ser MUY aguda, flexible y además basada en marcas agresivas, ya que las marcas consolidadas tienden a recibir producto inmobiliario que aún continúa inflado.
Es el momento de que nuevas herramientas de inversión aparezcan como jugadores del sector, esperamos que Zentrica pueda aportar a este campo de juego una de gran interés que comentaremos a lo largo de este mes de Enero de 2008.
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