Conclusiones Observatorio Inmobiliario (V): Ley del suelo, VPO y Vivienda libre Conclusions Observatory real estate (V): Land Law, free and Housing VPO
Posted on December 11, 2007 Posted on December 11, 2007
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Se analizan 4 aspectos fundamentales It discusses key aspects 4
1.- La ley en términos generales 1 .- The law in general terms
2.- Valoraciones 2 .- Valuations
3.- La ley como agilizador o no del mercado inmobiliario 3 .- The law as streamlining or not the property market
4.- VPO vs VL 4 .- VPO vs. VL
1.- La ley en términos generales establece mucha más burocracia y los puntos de la ley cada quién los interpreta de una forma , por lo que en Ayuntamientos y en Comunidades autónomas se hacen un lío. 1 .- The law generally provides much more bureaucracy and points of law the individual who interprets in a way, so that municipalities and autonomous Communities are a mess. Es una ley pensada sólo para el residencial, pero afecta a todos los ámbitos. It is a law intended only for residential, but affects all areas.
2.- Valoraciones. Las valoraciones no se centra en las expectativas del suelo , se establece una forma de valorar basada en las expropiaciones por lo que los bancos se apoyan en esto para tasar muy por lo bajo, de esta forma el promotor siempre necesita fondos propios. 2 .- Valuations. Rating is not focused on the expectations of the soil, provides a way of valuing based on expropriations by the banks that rely on this for tallying by the very low, thus the promoter always needs funds themselves.
Por otro lado, los ayuntamientos es muy difícil que se dediquen a expropiar, por un lado por el desorden social que puede ocurrir y por otro porque no tienen caja para poder desarrollar. On the other hand, the municipalities is very difficult to be devoted to expropriate one hand by social disorder that can happen and secondly because they have no cash to develop.
La ley enfoca una visión social y rompe con la clasificación del suelo, Rural (con urbanizables en este ámbito) y Urbano. The law focuses on a social vision and breaks with the classification of soil, Rural (with urbanization in this area) and Urban.
Se establece la figura de agente urbanizador y cesiones administrativas entre el 5 y el 15%, buscando establecer el VPO. It sets the figure of agent developer and administrative assignments between 5 and 15%, seeking to establish the VPO.
Este tipo de valoraciones hace que se encarzca el suelo urbano en detrimento del suelo en desarrollo. Such valuations are encarzca makes the urban land to the detriment of developing land.
3.- ¿Agilizará el suelo la ley? 3 .- expedite the land law?
Inicialmente y debido a la incertidumbre que se crea esto hará que no se agilice el suelo , existe una falta de agilidad altísima por las administraciones públicas y el coste electoral es muy alto. Initially due to the uncertainty that is created this will not expedite the ground, there is a lack of agility by high government and the election cost is very high.
4.- VPO vs VL 4 .- VPO vs. VL
El mercado es caótico, cae la Vivienda libre y sube el VPO principalmente por el cambio de ciclo de mercado. The market is chaotic, Housing free falls and rises the VPO mainly by changing market cycle. En el tema de cesiones hay que ir con ciudado en algunas Comunidades como el País Vasco existen cesiones de hasta el 70% a la CC.AA. On the issue of assignments we need to go into town with some Communities as the Basque Country there are assignments of up to 70% in the Autonomous Communities
Para las empresas muy grandes los márgenes del VPO son muy reducidos en comparación con VL con costes más altos y con mayor complejida en la gestión, por lo que se les puede hacer difícil entrar en este tipo de proyectos. For businesses large margins of the VPO are very small compared with VL with higher costs and greater complexity in the management, so that they can make it difficult to enter into such projects.
La VPO es muy rentable electoralmente y la legislación del VPO se establece mediante legislación política, no financieramente y las CC.AA. The VPO is very profitable and electoral legislation VPO is established by law policy, not financially and the Autonomous Communities no están ni analizando ni controlando los proyectos de VPO. are not analyzing or controlling projects VPO.
La conclusión final respecto de la Nueva Ley es que enturbia más el sector y las entidades financieras encuentran una escusa para no seguir apoyando a los promotores. The final conclusion on the New Law is that more enturbia sector and financial institutions are not an excuse to continue supporting the promoters.
Este es un pequeño resumen de las conclusiones que se plantearon en el Observatorio Inmobiliario realizado por This is a short summary of the conclusions that were raised in the Observatory conducted by real estate Intereconomia Formación Intereconomía Training .
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[...] ya no hay producto de vivienda libre para la media de la población, que pasa a vivienda en regimen de VPO (que salvará el mercado), [...] [...] There is no longer the product of free housing for the average population, which passes properties VPO (which will save the market), [...]