ZENTRICA TE DESEA FELICES FIESTAS
El VPO será el rey del 2008
Las listas de espera que existen para poder conseguir pisos de VPO son bastante grandes y hasta ahora han tenido que plantearse como productos que surgían a través de concursos públicos.
Ahora se plantea la posibilidad de poder acceder a este tipo de vivienda sin necesidad de estar en un concurso público, esperando a que pueda o no tocar esta vivienda.
Para los promotores es un producto que les permitirá mantenerse bien durante los años de crisis, ya que la clientela está asegurada, aunque los márgenes de la promoción sean reducidos.
Evidentemente, es un producto que permitirá establecer nuevos mapas en el sector, ya que los muy grandes es un tipo de producto al que les es difícil acceder porque los márgenes reducidos de este producto no les compensa y el alto grado de endeudamiento les obliga a tener que pagar cantidades millonarias sólo en base a intereses por lo que tendrán que buscar nuevas alternativas, en muchos casos muy diferentes a la bolsa para los que tengan opciones de salida de su propia crisis, y en otros casos ser absorvidos por terceras compañías o pasar a engrosar el listado de compañías de los bancos.
Buen ánimo e interés por las oportunidades de inversión
Parece que el mercado sigue su curso y mientras la tendencia marca un cierto estado de los sectores, el planteamiento inversor permite trabajar desde un concepto de atalaya para las compañías que plantean crecimientos sostenibles con una incorporación clara de ámbito financiero en la estrategia de las empresas.
En general existe un interesante núcleo de empresas que ve como los próximos años de posible caída de mercado son años en los que podrán conseguir oportunidades de forma masiva y con alta capacidad de negociación sobre ellas.
La tendencia del mercado y los incrementos de precios de productos básicos con la suma que produce esto a la tensión económica generada en las familias por el incremento del Euribor harán que la necesidad de venta en los inmuebles, que será además obligada por la falta de existencia de opciones de financiación por el corte de recursos de las entidades financieras.
Se prevé que un buen mes para establecer opciones de compra sea el mes previo a las elecciones generales, ya que en este mes es cuando más parón general existe y esto hace que los que necesitan vender vean cada día como una losa y los que quieren comprar puedan apoyarles a levantar esa situación ofertando un precio que les reduzca el margen de venta, por un lado, pero que a su vez les permita salir del bache.
Conclusiones Observatorio Inmobiliario (V): Ley del suelo, VPO y Vivienda libre
Se analizan 4 aspectos fundamentales
1.- La ley en términos generales
2.- Valoraciones
3.- La ley como agilizador o no del mercado inmobiliario
4.- VPO vs VL
Conclusiones Observatorio Inmobiliario (IV): Oficinas, Logístico e Industrial
Las ciudades de más interés para este tipo de producto son sin duda Madrid y Barcelona, aunque también se están desarrollando con gran interés algunas otras como son Valencia, Málaga, Sevilla y Zaragoza.
Las áreas que mejor funcionan en las ciudades son las relacionadas con el norte y este (Madrid), aunque ahora algunos promotores empiezan a percatarse de forma seria de regiones del Sur como Castilla La Mancha que está avanzando mucho en este enfoque.
En general hay una buena demanda de este producto aunque falta profesionalidad tanto en el desarrollo como en la comercialización,
La situación inversora en este ámbito se analiza como el antes y el después del verano, habiendo una ralentización del mercado del usuario final.
La situación de la oferta varia ya que a nivel de oficinas, existe un equilibro entre la oferta y la demanda, con una tasa de desocupación de un 5% y se estima que a partir del 2009/2010 podría haber una sobreoferta.
Desde el punto de vista del suelo industrial, la demanda actualmente es 3 veces mayor a la oferta.
En general las tendencias de mercado e inversión de podrían plantear de la siguiente forma:
- La demanda existe, aunque en zonas que no sean Prime tendrán mayor estabilidad.
- A nivel de inversión falta orientación de producto para invertir, los inversores no tienen tiempo de analizar todo el producto que les llega.
- Se tiende a analizar nichos de mercado que tengan un buen análisis, ya que se esperan momentos de mejores oportunidades.
- A nivel de logística, las naves de este tipo dependen mucho de la ubicación para poder funcionar bien.
Este es un pequeño resumen de las conclusiones que se plantearon en el Observatorio Inmobiliario realizado por Intereconomia Formación.
Conclusiones Observatorio Inmobiliario (III): Sector Capital Riesgo Inmobiliario
En una primera visión muy general del sector, se puede ver que existe un cambio de ciclo en el ámbito de mercado residencial, especialmente en el de segunda vivienda con una relentización general de la comercialización, principalmente definida por la restricción crediticia, que no está afectando tanto al sector terciario, hotelero o comercial.
Las compras de materia prima (suelo y producto para transformar) se han hecho con un alto apalancamiento y ahora no consiguen vender, por lo que los bancos tendrán que refinanciar algunas operaciones de forma obligada.
Conclusiones Observatorio Inmobiliario (II): Sector Centros Comerciales
Los Centros comerciales son un potente motor comercial en las ciudades y núcleos urbanos, existe una serie de cambios en el mercado que hacen que se plantén nuevas fórmulas de comercialización. Aunque este tipo de negocios tiene importantes modificaciones de mercado siguen consiguiente interesantes beneficios.
Actualmente, el 32% de los negocios de origen hostelero en los centros comerciales tienden al cierre, los cines que eran uno de los principales motores de este tipo de centros son productos con tendencia a desaparecer, hasta ahora, su fuerza de atracción de público era tan fuerte que los promotores de los centros comerciales tenían que hacerles toda la obra y posteriormente ellos sólo se dedicaban a gestionar su taquilla.
Se ve una considerable caída del ocio y una cierta tendencia de las oficinas a estar en estos centros comerciales, de Lunes a Jueves el mercado es oficina y el fin de semana el mercado es ocio.
La orientación a la que se tenderá más es hacía la gente joven, modificando la forma que tienen actualmente los Centros comerciales, al montarse como si fueran clones.
Su visión del Marketing es bastante pobre y se están dejando de lado temáticas de comercialización que interesan al público joven como son la moda y la tecnología. Ahora se empiezan a definir visiones de diferentes públicos objetivos definiendo de forma clara los diferentes públicos objetivos urbanos, de todo tipo de tendencias.
El crecimiento medio de este sector ha sido de un 5,1%, que teniendo en cuenta aspectos como la inflacción se plantea hacía el 2,7%.
Existe una cierta caída de la afluencia a los centros comerciales, concretamente este factor ha caído un 1,5% respecto al año anterior, aunque no se ha notado demasiado al haber un incremento de las venta y el alquiler bastante considerable en relación a otros sectores.
Uno de los factores sobre los que están luchando los centros comerciales es en la libertad de horarios, buscando que se tengas horarios más o menos homogéneos, para que no haya desorden y el cliente final pueda tener sus horarios de compra.
Los países europeos en los que más rentabilidad consiguen los centros comerciales son países como Hungría y Rusia, donde se está consiguente la máxima rentabilidad europea.
La rentabilidad media de los centros comerciales están en torno al 5% (en algunos casos algo menos).
Un factor con el que tienen los promotores de centros comerciales que jugar y que va contra cualquier variable de rentabilidad son los punto de euribor, ya que está haciendo que la gestión tenga que ir afinando, sobre todo en los proyectos en fase de desarrollo o de creación, este factor hará que proyectos de centros comerciales a mitad de construcción tengan que cambiar de mano.
Internet también tendrá su punto de acción sobre los centros comerciales, algunos de estos centros como es el caso de la Fnac y que tienen como competencia directa a la propia red, al ser un tipo de producto el que comercializa que cada vez se consumen más en la red, han empezado a desarrollar estrategias como puntos de recogida de la compra on-line.
La administración utilizan la legislación en general de forma bastante poco homogénea y hace que las comunidades y ayuntamientos sean especialmente obscuros en los ámbitos de la promoción de centros comerciales, habiendo incluso revocado la licencia a alguno de estos centros comerciales en el momento de puesta en marcha de construcción y habiendo hecho ya los socios inversores desembolsos correspondientes, que posiblemente pierdan.
Este es un pequeño resumen de las conclusiones que se plantearon en el Observatorio Inmobiliario realizado por Intereconomia Formación.
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