Conseguir rentabilidad de un inmueble en base a la restauración
Uno de las formas más habituales en España de conseguir alquilar un inmueble es en base a la restauración, restaurantes y bares que alquilan el inmueble para desarrollar su labor. Una de las cosas que son de interés para el arrendador son sobre todo las posibilidades de mantenimiento de esa renta a lo largo del tiempo, además de tener un restaurante que sea serio en sus pagos, y los dueños del negocio comprometidos con su negocio.
En el enfoque de compromiso con el negocio la forma de ver una realidad es la que aportan ciertos restaurantes de Madrid, como por ejemplo es el caso del Restaurante Las Tres Manolas, que posiblemente sea un interesante ejemplo en esta línea.
Una de las cosas que destaca de este restaurante es el servicio que aportan todos los miembros de su equipo a los clientes, metre, camareros y cocinero. Su trato es agradable y educado.
La forma de preparación de los platos es interesante y me atrevería a decir que única y, por supuesto, destaca la limpieza del local y el cuidado del detalle. Este tipo de inquilinos frente a un arrendador se podría decir que pueden ser clientes de medio / largo plazo, además en orden creciente y con futuro por delante.
Y por supuesto, hay algo que suma y es que su cocinero estrella le cae bien a todo el mundo (es que es de Bilbao), entre otras cosas porque es como si hubiera nacido en 20 provincias diferentes, y es que claro, los de Bilbao nacen donde les da la gana.
Este tipo de negocios pueden aportan a propietarios el beneficio de negociar una opción de compra en el momento que el negocio va bien y al actual propietario le interese trabajar una desinversión.
Del 6 al 11 de Noviembre, Meeting Point
Del 6 al 11 de Noviembre tendrá lugar la, ya tradicional, feria Meeting Point en Barcelona.
En esta edición empresas como Morgan Stanley, Morgan Sachs, y otras han confirmado ya su asistencia como ponentes de las jornadas que tienen lugar en el evento.
Interesantes ponentes se darán cita en el evento que además desarrollarán sus intervenciones en el marco de la exposición general del Barcelona Meeting Point y que, al igual que los 10 años anteriores, han tenido una importante ocupación de stands.
La inversión en primarios será una buena estrategia a medio/largo plazo
La inversión en primerios será una buena estrategia, algunos de los grandes inversores del tipo de Soros, están moviendo ficha hacía este tipo de sectores, tales como materias primas para alimentación (ganado y cereal) o energéticos.
El petróleo parece que ha empezado a generar una “crisis muda”, sus secuelas hacen que no se sepa porque pasa pero en el fondo el gran problema que se avecina no llegará a todo el mundo por igual, si no que afectará directamente a todos los sectores en los que el petróleo esté implicado de forma directa o indirecta.
Los primeros movimientos en esta línea se están viendo principalmente en la subida del precio de los cereales y de la gasolina, pero también podrá tener repercursiones en la subida de precios en otros ámbitos de la economía familiar, como por ejemplo en el textil, el plástico, etc.
Los grandes inversores empiezan a buscar la recolocación de sus grandes activos en el mercado inmobiliario y en la transferencia de estos activos para poder empezar a invertir en los diferentes mercados primarios.
Azca se va a la parte norte de Madrid
Las nuevas torres de Madrid se están convirtiendo en la principal baza para que las empresas de Azca hagan un desplazamiento hacía esa zona. En general, parece que estos inmuebles conseguirán establecer un alto % de alquiler en sus inmuebles, excepto en el caso de la Torre de Caja Madrid, que podría superar el 70% en el mismo año 2009.
Más de 150.000 personas estarán trabajando en estas torres y hará que la cuidad tenga que ir creciendo en infraestructuras en este ámbito. Lo que se ve positivo es que muchos inmuebles actualmente ocupados por empresas podrán estar disponibles para que lleguen nuevas empresas y el parque de suelo crecerá de forma importante.
Podría ser factible que varios edificios actualmente ocupados con un alto porcentaje en rentabilidad puedan salir a la venta con el fin de poder ser adquiridos por terceras compañías, si esto fuera así Zentrica podría estar interesada en plantear opciones de compra a estos inmuebles.
Argentina tiende a conseguir ser un foco de inversión muy interesante a corto y medio plazo
Las exportaciones y la apuesta por el biodiesel hacen que el mercado argentino pueda ser estable en los próximos años, diferentes emprendedores con capacidad de inversión y desarrollo de negocio plantean fórmulas de inversión a un interesante nivel.
Los retornos que se podrían estar planteando son retornos a un medio plazo superiores al 50% anual en algunos casos que se dirigen hacía los sectores de la inversión inmobiliaria y de la utilización de recursos para la transformación de las basuras.
El gran problema de mercados como el de argentina es el tipo de actores con los que se desarrollan los negocios locales, existen interesantes y serios contactos que permiten desarrollar negocios con un control y transparecia de las inversiones.
Los fondos invierten en España, los individuales en USA
Los grandes fondos quieren entrar a invertir en España, históricamente las inversiones en España siempre han sido rentables a medio y largo plazo y no ha habido caídas con tanto gap entre altos y bajos como en otros mercados inmobiliarios del mundo.
El hecho de que la tendencia del Español a comprar en propiedad, así como la realidad social en la que esta tendencia se termina pegando a todo el que se acerca a España es una de las cosas que hace que los grandes piensen que siempre habrá mercado, inclusive ante el hecho de que el alquiler se dispare, ya que muchos pequeños patrimonios permiten generar una buena rentabilidad a las familias españolas por la que pueden vivir más o menos olgados.
Sin embargo, hay una tendencia interesante que es la de invertir en USA, como ya comentábamos en otros post, estas inversiones ya se realizan directamente con un 40% de descuento desde un punto inicial de entrada, por el cambio de moneda, fondos pequeños y pequeñas fortunas españolas con diferentes intereses personales / profesionales empiezan a buscar productos de lujo en las diferentes ciudades del gigante mundial, con más incidencia en Newyork, Miami, Los Angeles y como no el preciado Bostón, ciudad financiera por excelencia.
Los fondos, ven en la España actual un buen nicho de negocio que les permiten plantearse la posibilidad de negociar sus adquisiciones y de plantear desvinversiones de producto adquirido en fechas más atrás.
Los grandes fondos mundiales empiezan la diversificación
Estos días están siendo de auténtica locura, fondos de diferentes lugares del mundo empiezan a ver España un lugar bueno para invertir, sobre todo a nivel de producto grande. Estas semanas nos han contactado varios grupos, pertenecientes bancos de inversión y sociedades de inversión cuya mínima operación está en torno a los 200 m de euros.
Tenemos varios productos de este tipo, algunos de ellos incluso no sabíamos si íbamos a ser capaces de moverlos, incluso una gran manzana en una zona muy céntrica de Madrid, la seriedad con la que estos grupos trabajan es clara y definida, su visión es una visión del largo plazo, algunos de estos grupos trabajan con volúmenes de inversión que superan los 20 mil millones de euros y su enfoque es global y rápido.
La forma de trabajar es muy transparente, cosa de la que deberían aprender muchas compañías españolas, incluso de primer orden, algunas de hecho se creen que sólo por el hecho de tener liquidez creen que pueden pisotear operaciones. España empieza a sonar como un nicho de inversión tanto por la capacidad de trabajar a medio y largo plazo del producto invertido como por la caída del mercado, estos grupos serán los verdaderos puntales de entrada y serán los competidores en la compra de muchos de los grandes.
Y … ¿Por qué no se alian con los grandes para comprar? Pues porque precisamente los grandes serán sus clientes en unos años y serán los que se tengan que comer el producto con un sobreprecio en el siguiente cambio de ciclo.
Bajada alarmante del consumo, excepto del consumo del lujo
Una de las cosas que me gusta hacer algunos fines de semana es analizar en centros comerciales y lugares transitados que es lo que la gente le gusta demandar, tal y como comentó Salvador Aragón hace ya tiempo en una de las veces que asistió al Thursday, lo que hay que hacer es analizar pequeños detalles.
Este fin de semana estuve viendo un par de centros comerciales y me quedé perplejo de la poca afluencia que habia consumiendo, prácticamente estaban los restaurantes estaban vacios y los cines estaban completamente a 0. El tipo de perfil de visitante que pude observar era casi todos familias españolas. La subida del euribor, así como las subida de los productos básicos como la alimentación, hace que las economías familiares se vean muy resentidas.
Es posible que lo que si se llenen son los bares de ciertas zonas, sobre todo para tomar “la caña”, no para cenar, algunas de las franquicias que pude ver con buena aceptación de gente era la de pinchos a 1 euros y todas las que tienen como punta de posicionamiento una fórmula barata.
Es muy posible que internet suba en las casas sobre todo para poder bajar películas y no tener que pagar de esta forma los 7 euros por persona que ya cuesta de media la entrada al cine.
La globalización hoy en día se nota más que en otras fechas ya que el lujo es un tipo de consumo que no baja, hay gente con suficiente capacidad adquisitiva que comprar cosas caras e ir a restaurantes caros es una forma de vida actual normal, mientras cosas como ver a cierto tipo de gente cerca de los centros comerciales tipo Lidl y similares que se lanzan a por la basura a por comida. Tuve ocasión de ver esto hace unos días en una calle de atrás del lugar donde tengo mi oficina en la Glorieta de Cuatro Caminos.
La pre-navidad podría traer un importante y BRUSCO parón de la economía
Tal y como va la economía, las acciones gubernamentales que se están sucediendo y con un año como el 2008 que se avecina complicado, ya comentaba esto en el post en el que hablaba sobre las previsiones económicas de la CEOE, podría ser que antes de las navidades de este año se pueda producir un brusco parón de la economía que podría afectar a diversos sectores.
Uno de los motivos por lo que esto podría ocurrir es por el grado de intertidumbre y la diferencia de opiniones que define a la política económica del país, así como la cercanía de las elecciones generales del 2008 entre otros factores, además de la caída del mercado de la vivienda y el incremento del paro.
De momento las diferentes instituciones, bancos y cajas no quieren comentar la realidad que pueden estar viendo, debido a que si esto se extendiese de forma general podría crear una inestabilidad poco controlada o con consecuencias difíciles de controlar.
Respecto al mercado de suelo y grandes activos la tendencia de los grandes inversores es a esperar con el objetivo de que estos suelos puedan ser negociables de forma más factible, sin embargo, en muchos aspectos lo pueden tener bastante complicado y con una importantes competencia competidora, debido a la previsible entrada en España de capital proveniente de países árabes y asiáticos, buscando la diversificación de las inversiones de sus capitales.
Algunos países como México o algunos estados de USA como Texas con objetivo de inversores que quieren entrar en estos mercados haciendo grandísimas inversiones.
El mes de febrero/marzo se podría establecer de forma “oficial” un estado complejo de crisis económica.
Cuando los particulares no tienen ni idea de lo que significa la palabra “inversión”
En el día a día de la trabajo de mercado inmobiliario es curioso, aunque nosotros nunca hemos planteado en Zentrica el tema como un lugar para que todo el mundo que tiene un solar en comercialización lo pueda vender, si no alguien que sabe que está vendiendo, pues es evidente que a veces se cuela cualquier que no tiene ni idea de lo que se trae entre manos.
Se piensa que la palabra invertir es algo así como “joder he econtrado una ganga con unos pringaos que pagan más que el precio habitual porque tienen pasta”.
Nada más lejos de la realidad, claro esta, lo que se busca es producto que se pueda comprar a buen precio, que el que lo venda sabe que quiere y que además entienda que quién va a recibir la información es alguien que se mueve más o menos bien en estas lídes.
Algunos particulares nos envían un superchalet que vale 3M de euros y , sin embargo, en idealista.com o fotocasa.es lo tienen puesto a 1,5M de euros.
Antes pasábamos de este tipo de flipaetes, ahora sin embargo, hemos decidido enviarles un email explicándoles porque no van a conseguir nunca vender su producto inmobiliario. Entre otras cosas porque el producto que manejamos raramente está en estas webs, posiblemente si lo estuvieran quemaría el producto en el mercado.
En webs de alto tráfico como las que comento se pueden encontrar excelentes productos pero orientados principalmente al comprador final (aunque también sean interesantes para cierto tipo de inversores), en este negocio de inversión, en el ámbito de la mediación el networking es algo altamente valorado, ya que normalmente el networking se produce en ámbitos de negocio en los que las decisiones tienen una valoración basada sobre una tipología de producto que posteriormente tendrá transformación o modificaciones hasta que llegue a ser producto finalista (orientado al comprador final).
Savills compra la banca americana newyorkina Granite Partners
Según leo en Real Estate Press, Savills adquirió el pasado mes de Agosto la banca newyorkina Granite Partners por unos 84 Millones de Euros.
La primera vez que tuve contacto con Savills (Savills FPD) en España fue hace unos 2/3 años en una operación de mediación de un gran edificio, bueno, mejor dicho 3 grandes edificios, ellos habian conseguido la representación de la venta de estos edificios que estaban situados en la ciudad de la imagen (creo que actualmente están Telefónica, TeleMadrid y creo que una empresa alemana).
La operación estaba valorada en unos 21 M de euros y era una inversión directamente en rentabilidad con un posible incremento en el % de rentabilidad anual de la misma, ya que el precio por m2 de alquiler rondaba los 10 euros y se podía elevar en torno a los 15 euros/m2 (si mal no recuerdo).
Esta fue una de las primeras operaciones en el ámbito de los edificios en rentabilidad en las que intervine y, evidentemente no conseguí cerrar 
al final creo que la operación consiguió cerrarla un fondo de inversión relacionado con el mercado de los seguros.
El tipo de inversores que invierten en este tipo de producto son inversores cuya visión de la inversión está orientada a conseguir rentabilidad desde el primer momento en el que el producto está en su activo, sin tener que dedicar tiempo y esfuerzo a conseguir los inquilinos a los que alquilar los metros.
En este tipo de operaciones lo que hay son varios compradores intentado llegar a un acuerdo con el vendedor, esto es que en ese momento hay dispuestos a moverse más de 100 M de euros para conseguir comprar un activo en rentabilidad. Normalmente estas operaciones se suelen ejecutar de forma más habitual en el tercer trimestre del año.
Los sabadetes de Cucharete, el poder del blog vertical
Me termina de informar Marcos García de algo que para cualquier blogero sería un gran acontecimiento, que su blog tenga una fuerza de comunicación tan grande que un restaurante les cierre sus puertas un Sábado (fecha en la que más asistentes tiene) a todos los lectores del blog Cucharete.com
A qué se debe esto? Pues a que este restaurante ha visto como gracias a este blog ha conseguido montones de nuevos clientes, al igual que lo han visto un importante número de restaurantes de MADRID.
Hoy en día se puede decir que Cucharete.com es uno de los blogs verticales (recomendaciones de restaurantes que más fuerza mediática tiene, consiguiendo que el restaurante que sale en su portada consiga un lleno absoluto).
En el pasado Thursday Marcos García me contaba que para poder hacer bien estas prescripciones de restaurantes lo que hacen es ir ellos mismos a los restaurantes a cenar como un cliente más, si les gusta el servicio, la limpieza, la comida, el trato y todos los demás condicionantes que cualquier restaurante debería tener se encargan ellos mismos de prescribir el restaurante a sus miles de lectores diarios.
Hoy en día son el blog principal de “las prescripciones de restaurantes” y cuando le pregunté que si no permite que les inviten a cenar, él dice que nunca lo hace para ser completamente neutro en su opinión y no verse influido por ninguna variable externa.
El próximo sábado día 27 de Octubre, el restaurante “Las Tres Manolas” ha decidido cerrar el restaurante sólo para los lectores de cucharete, a los que invitará gratis a comer en el espacio que han denominada “El Sabadete de Cucharete” (ve a este link para apuntarte). Por cierto, yo soy uno de sus lectores.
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