El comprador de vivienda empieza a ser el Rey.
Así es, después de estos años de locura en la que la compra de inmuebles era una carrera de 100 m de sprint, en los que si no comprabas a los 3 días te habían quitado el producto, ahora las tornas empiezan a cambiar.
Ahora es el comprador el que tiene la sarten por el mango, realmente esto es lo habitual en cualquier mercado en el que siempre hay una necesidad de vendedores profesionales que aprenden de las necesidades de sus compradores para ofrecerle el producto de la mejor forma posible.
A medida que va pasando el tiempo y que las hipotecas + euribor empiezan a apretar el cuello de los usuarios de banca, los compradores van preparando la artillería para empezar a preparar opciones de compra de septiembre a diciembre, siendo diciembre el mes que posiblemente más transacciones se realicen, ya que es cuando sabrán de cuanto capital de beneficios dispondrán después de impuestos.
La mayoría de las operaciones se ejecutan entre finales de diciembre y enero, ya que hasta el 30 de enero se pueden imputar operaciones al año anterior.
En fin, que descansen este verano los que tienen hipotecas, que les queda una lucha fuerte que defender. Este año es el año que menos vacaciones he visto coger a los inversores, es más, muchos están abiertos a venir desde sus vacaciones sea cual sea el sitio al que se hayan ido, aunque otros también se van a sitios tan lejanos que prefieren que su móvil no tenga cobertura.
Emprender es un estado mental
El pasado Jueves estuve en la cena informal de Thursday, aunque llegué bastante tarde, había interesantes asistentes y en la cena estuvimos hablando sobre todo del enfoque del emprendedor.
En varias ocasiones me hicieron la misma pregunta que era que si en el mercado de inversión inmobiliaria no hay gente que le interese invertir en empresas tecnológicas.
Muchos promotores con los que trabajamos están viendo la opción de diversificar sus inversiones, un primer paso para llegar al “mercado tecnológico” tiene que ver con la nueva ley del suelo, ya que tenían suelo que podían plantearse desarrollar en x tiempo y ahora es directamente rústico, con lo cual una opción que ven de salida es intentar montar una huerta solar en dicho suelo o temas similares.
Algunos, los menos, nos han planteado que les interesaría invertir en empresas de internet, pero con un % de rentabilidad anual de la misma forma que se calcula en el mundo del ladrillo, por lo que las variables de juego son bastante diferentes y, aunque si es muy posible poder trasladarlo desde un punto de vista financiero, muy pocos emprendedores tienen la capacidad de tener una filosofía en esta línea.
Y luego hay una serie de inversores que si estarían dispuestos a ir en esta línea, sin embargo, el gran problema de esto es que yo no me fio de la gran mayoría de los emprendedores de internet, por dos motivos, por un lado, sólo me fio con los que me encuentro cómodo, y de los que me dejan que les pueda aportar valor dentro de su entorno, por supuesto, si no me veo ni aportando valor ni reflejado, no dedico ni un segundo.
Y, por otro lado, por que muchos están desesperados por encontran un inversor, actúan de forma “incontrolada” y si pueden quitarte de enmedio, es curioso, pero son tan tontos que lo intentan, sin darse cuenta que al final lo que hacen es quemarse ellos, aunque el problema para mi en este caso es hacer perder tiempo al inversor inmobiliario o al constructor que tiene interés en mover ficha. El inversor, que no conoce este tipo de mercado, quieren ir a tiro hecho y sin problemas que no puedan controlar, como el lógico.
Igualmente, el gran problema de que en España no se mueva más el mercado de la inversión en España es doble, por un lado las instituciones (que poco a poco se van poniendo las pilas, pero que están demasiado centradas en “doctorandos” sin futuro en España, profesionales muy buenos pero que lamentablemente su sitio está en otros países), al final las instituciones privadas son las que conseguirán avanzar más que el resto, y por otro lado, también de los propios emprendedores y “empresarietes” ya que muchos no terminan de entender que para llegar a un inversor tienen que tener todo muy bien organizado y pensado, aunque en el día a día luego cuadren los números tal y como lo tenías pensado.
En fin, que por mi parte, que los emprendedores de internet se pueden seguir moviendo por donde se mueven habitualmente, que lo que suele haber es mucho ruido y pocas nueces, aunque también hay buenas nueces pero no se gestionan en esos sitios, pero que hacer el esfuerzo de buscar brick & mortar investors para netpreneurs no le voy a dedicar ni un segundo.
Bueno, miento, actualmente lo he hecho con una interesante empresa, en la que yo también participaré, que parece tendrá buenas opciones a futuro, al menos eso espero, porque los pisos podrían salir muy baratos.
La frialdad de las grandes operaciones
Ya llevamos tiempo gestionando producto e inversores grandes, de forma natural hemos ido desembocando en ese nicho de mercado y estamos “cómodos”, tenemos importantes contactos y bastante serios.
Cuando se trabaja con este tipo de inversores, además de la confianza, la seriedad es imprescindible, y habitualmente no sirve llegar con documentación o información que no ha sido contrastada y estudiada, además de haber hablado y negociado con el propietario todos los detalles, al final funcionamos como un departamento de compra de grandes inmuebles y suelo de empresas grandes, o mejor dicho como una extensión de ese departamento.
Es curioso, ahora veo a gente que le interesa comenzar a trabajar en el mercado inmobiliario y, que por algún motivo, ha caído en sus manos una gran operación (herencias inesperadas), amigos que se lo han ofrecido, etc.
La primera vez que manejaba una operación de este calibre recuerdo que casi no dormía, veía que podría ser una gran operación, sin embargo, los años de experiencia te pegan unos buenos golpes y te ponen bien en tu sitio, jeje, te hacen cada vez más frio.
Ahora cuando los que vienen con esta inesperada operación, nos presentan el producto, y llegan con los ojos intentando mantenerse abiertos, con casi palpitaciones viendo que es una gran operación y que puede ser algo importante, en muchos casos incluso para retirarse, comprarse el mercedes, el chalet en la playa y todos estos errores en los que se cae cuando ves opciones de este tipo.
Al igual que en las empresas de internet, por ejemplo, o empresas de carácter técnico, lo más difícil es controlar la tecnología o la técnica concreta y enfocarla bien, definir un método claro y hacerlo funcionar en un determinado mercado, en el caso del mercado inmobiliario, lo difícil es descrifrar la operación en base a las personas que la están gestionando, desde el creador de la oportunidad de inversión, hasta el inversor con interés en colocar su dinero en un gran inmueble.
Al ser una empresa mixta internet/inmobiliaria, es decir, técnica/gestión, nuestra visión es muy rápida en cuando a ver el interés de las operaciones para uno u otro cliente, e igualmente a descrifrar el tipo de producto que tocamos, pudiendo definir tiempos de reacción por parte de inversores e hitos planificables para la ejecución de las operaciones.
El objetivo que nos planteamos en Zentrica.net era el de trabajar un gran volumen de grandes operaciones, base que te obliga a conocer muy bien los mercados de inversión, o al menos tener detectados potenciales clientes en cada uno de ellos, sobre todo a nivel de Europa del Este, Brasil, Argentina, Panamá, China, Dubai y nuevos emergentes, además de mercados muy consolidados, sobre todo para los grandes patrimonios, como son Inglaterra y Francia, por ejemplo.
Estas operaciones, nos permiten tener una demanda de producto activa constantemente y con un tipo de fiabilidad media/alta, alta/alta de cara al gran comprador.
Aunque estamos viendo y estudiando nuevos mercados objetivo de nuestros clientes, también tenemos una gran demanda en España, por lo que si crees que puedes colaborar con nosotros, teniendo en cuenta el rátio de calidad exigido y la formula de transparencia establecida (te informarán con mucho más detalle si estás interesado), ponte en contacto con nosotros, a través de Zentrica.net
Época de operaciones, y mira que odio Valdebebas, ¿500 M euros en la basura?
Esta época es una de las fases de mayor trabajo en el ámbito inmobiliario, junto con final de año, muchas operaciones que se generan y muchas operaciones que venían de atrás y que confluyen ahora.
Hace unos días (miércoles pasado), recibo una llamada de mi director de suelo, me indica que existe una posible opción sobre un terreno en Valdebebas, PUAJ, en su momento terminé harto de Valdebebas, mucha gente que parece que va a cerrar operaciones y luego ni siquiera pagan la seguridad social, no mola, no me va.
Durante varios meses he estado haciendo caso omiso a las múltiples peticiones de búsqueda de inversores por parte de “representantes de la propiedad en Valdebebas”, mentira absolutamente todo, y a los que directamente he invitado a olvidarse de trabajar con mi empresa en este ámbito.
El caso es que, volviendo al principio, recibo una llamada de mi director de suelo, persona curtida en estos ámbitos de suelo de forma considerable cuya información y potencialidad de la operación es corroborada por mi director de operaciones. El contacto es un contacto con el que hemos hecho cosas pequeñas, que han salido bien y siempre ha existido una relación cordial y buena comunicación.
Bueno, parece que cuadra, el contacto nos informa de que en 12 horas tiene acceso a la documentación que le será entregada directamente por el abogado del propietario. Actualmente para el que no lo sepa, Valdebebas ha entrado en la fase de urbanización por lo que los propietarios estarán obligados a pagar dicha urbanización, que dependiendo del volumen de suelo, podría estar en torno a los 10M de Euros por propietario.
No todos pueden hacer frente a esta cantidad y han decidido vender, vender incluso bastante por debaje del precio normal, hablando de una bajada de casi 30.000 pts (en Valdebebas aún se habla en pesetas), siendo el precio de mercado que en su momento fue el habitual de unos 73.000 pesetas/m2, mucha gente mataba por comprar a este precio, incluso llegó a alcanzar las 75.000 pts/m2.
Antes de seguir y para hacer un poco de memoría sobre lo que ocurre en este siniestro lugar en el que las operaciones inmobiliarias no son lo que parecen, hace ya unos 10/11 meses atrás nos llegó un comprador que decia estar interesado en poder comprar suelo en Valdebebas, por lo que decidimos ir hacía adelante, después de casi 6 semanas pegándonos con unos y con otros conseguimos que nos presentasen unos 300.000 m2 en Valdebebas, y mira tu por donde la operación cuadraba perfectamente, hasta el punto que el vendedor decidió aceptar nuestras condiciones y depositar en un notario sus escrituras, con el fin de que los dos notarios llegasen a poder verificar tanto por parte de la parte vendedora que existían los m2 y por la tarde compradora (es decir, nosotros) que existía una carta de solvencía emitida por una entidad bancaria que aseguraba que se podía hacer frente a la operación. Todo fue perfecto, así que se citó a la parte vendedora en el notario que la parte compradora había elegido e igualmente aceptaron sin muchos reparos.
La reunión con el notario estaba prevista dos días después a las 12.30 horas, a las 16.30 horas no sabíamos ya donde meternos, allí no había aparecido nadie, el comprador mirando el reloj porque tenía que salir urgente a un viaje a Luxemburgo, nosotros intentando por todos los medios localizar a la parte vendedora o sus representantes, así que dimos por zanjado el tema y antes de irnos, casi de forma completamente natural, se nos ocurrió pedirle al notario que por favor volviese a corroborar la información de la que habíamos estado hablando con su colega notario (el que representó a la parte vendedora), así que éste lo hizo de inmediato, se decidió a llamar a su colega y cual fue la sorpresa cuando hablando con él se dio cuenta que la persona con la que hablaba no había sido la misma persona con la que habló la otra vez, siendo supuestamente la misma, pero además de eso, el caso es que la firma de la documentación facilitada por la parte vendedora no era la misma firma que la de ese notario, se parecía, los datos que tenían los documentos y en la fecha en la que supuestamente se indicaban las escrituras en el despacho de este notario no figuraba absolutamente nada igual.
Para quedarse de piedra, ¿verdad? Nos habían intentado estafar, al trabajar de la forma que habitualmente lo hacemos no hubo cabida en este caso para que este timo tuviese lugar, más allá de la pérdida de tiempo (que ya es bastante considerable) y el mosqueo (que cabrearse desgasta mucho) que nos agarramos todos.
Bien, pues otra vez que vuelve Valdebebas, aunque con la experiencia previa, nos lo tomamos con calma y, por supuesto, damos prioridad al resto de cliente, por encima de cualquier Valdebebas.
Hasta el momento, después de haber recibido la notificación el miércoles pasado de este suelo, que podría ser interesante, nos ponemos en contacto con un buen amigo mío que dirige varios fondos en varios países, la media anual de capital que maneja puede estar en torno a los 2.000 M euros para inversiones inmobiliarias y su objetivo es comprar todo lo habido y por haber, aunque con ciertas restricciones que tiene planteadas.
Le comentamos la operación y decide que le interesa moverlo, le advertimos que aún no tenemos la documentación hasta el día siguiente, y tras valorar las variables y ver que en general eran favorables, decidimos tirar para delante.
En unas 3 horas teníamos 4 compradores potenciales directos, la operación se estima en unos 130 M de euros y tenemos 130 + 4 = 520 M euros dispuestos a moverse en 24 horas para poder acometer una operación de este calibre. A la mañana siguiente, tenemos una reunión todas las partes implicadas en la operación, se quedan claros todos los términos y nos ponemos deberes todos los que estamos en la mesa, se queda claro, sin embargo, la documentación aún no se ha puesto a nuestra disposición, nos informan de que hay variaciones en el plan de la propiedad y que no nos puede recibir esa mañana que era la prevista para poder tener la reunión con la propiedad y establecer un potencial hito de ejecución de la operación.
Menos mal, que a mi amigo se le ocurrió informar a los compradores de que esto podría pasar, pero si en 24 horas nosotros teníamos 4 compradores potenciales directos, la parte vendedora debería haber movido ficha y habernos puestos deacuerdo todos en menos de 24 horas siguientes.
El caso es que a día de hoy, es decir, 6 días (con el fin de semana por delante) después no existe documentación, en cierto momento dudamos de nuestro contacto, si bien, aunque ha obrado bien tiene un importante problema de comunicación personal que es realmente preocupante en estas situaciones. Pero aún dudamos más del abogado del propietario quién podría creer haber encontrado una jubilación de lujo.
Ya, cuando sepa como termina la historia de la locura de Valdebebas, lo blogearé, sólo para que se cierre el círculo, que pena de sitio, es increible la mierda que se mueve ahí, parece mentira que vaya a ir cerca la ciudad de la justicia.
Próximo Thursday 26 Julio en el palco del Real Madrid Club de Futbol
Buenos días a todos,
Nadie discute que este año 2007 está siendo de lo más animado, por ello, para esta 79ª edición de Thursday, queremos invitaros a nuestra “Cena del Verano”.
En un ambiente más distendido, queremos anunciar algunas novedades de cara al curso próximo y que nos contéis vuestros proyectos y objetivos para la segunda mitad del año.
La cita es el jueves 26 de Julio, a las 19:00h en la Terraza del Real Café Bernabeu, acceso por la puerta 30 del Estadio Santiago Bernabeu, Madrid.
Como siempre la asistencia es gratuita y abierta, aunque el aforo es limitado y daremos prioridad (no exclusividad) a los ponentes que han pasado por Thursday y Socios Corporativos del Club.
No dudéis en contactarnos para hacernos cualquier comentario. Para apuntaros, escribidnos un correo a cena@thursdayinternet.com
Un abrazo,
Ildefonso
Ildefonso Mayorgas
Networking Manager
+34 616 300 900
www.thursdayinternet.com
Las ventajas del negocio inmobiliario minorista en un mercado en crisis
Una de las grandes ventajas que aporta un negocio local inmobiliario en un mercado que está en crisis es una ventaja que normalmente pocos pueden aportar, la principal es que están al inicio de la cadena de valor.
¿Qué significa esto? Pues que cuando un cliente tiene que dar un paso importante en su vida, y ese paso normalmente suele pasar por un cambio de domicilio, además de un cambio social, geográfico o demográfico, el punto de inicio que necesita tener claro es el factor inmueble.
Esto aporta una ventaja competitiva importante ya que permite poder trabajar una interesante gama de servicios que den todas las opciones y garantías a un cliente que, además de gastarse 250.000 euros en un inmueble, se ha de gastar 20.000 más en una celebración, 12.000 más la decoración de la casa y 5.000 más en un viaje exótico.
Osea, nos vamos a 287.000 para empezar, porque lo que además permite un cliente de este tipo es aportar una vida útil constante para la inmobiliaria, conociendo los momentos importantes para este cliente, que pueden ser 2/3 en la vida, y que si en cada uno de ellos suma una cantidad como la estimada inicialmente nos ponemos en más de 600.000 euros de servicio/producto, tirando por lo muy bajo.
Hace unos días conocí a un interesante empresario, que es dueño de tres inmobiliarias en Madrid, su mujer es la dueña de una agencia de viajes y su hija trabaja en un centro de banquetes y celebraciones, osea que si pueden venden de todo al cliente y el cliente puede quedar encantado, y más si no tiene tiempo de estar buscando y rebuscando, como es lo más normal que le pase a alguien hoy en día, sobre trabajando en las metrópolis.
Interesante discurso de Steve Jobs (traducido con subtitulos a Castellano)
Las inmobiliarias necesitan formarse en ventas y desarrollar catalogo de producto/servicio
La fórmula que siguen algunas inmobiliarias agresivas echan para atrás tanto a los propietarios de los inmuebles como a los potenciales compradores, la necesidad de aplicar técnicas de venta efectivas va a ser importante para las inmobiliarias, ya que los principales clientes de las mismas será el público objetivo con posibilidades de compra y los inversores buscando oportunidades de compra.
Desde hace tiempo muchas se quejan que uno de los grandes problemas de las inmobiliarias es que el cliente les confie su inmueble para vender, ya que muchos los intentan vender directamente mucho antes que dárselo a una inmobiliaria.
Hace años cuando el sector de la automoción tuvo una de las mayores crisis que había tenido muchas empresas se tuvieron que reciclar de una forma seria, formando a sus empleados en técnicas de venta basadas en técnicas de persuasión al cliente por un lado y por otro en conseguir reducir precios de forma drástica en sus procesos de producción, en el mercado inmobiliario local es muy posible que tenga una reconversión en esta línea.
La reducción de costes fijos a todos los niveles será mucho más agresiva y la fórmula de venta tendrá que ser entendiendo tanto lo que se dice como lo que no se dice y consiguiendo aportar un producto que cubra las necesidades, deseos y carencias de los clientes.
Así mismo, la capacidad de tener un catálogo de producto, tanto vertical como horizontal será un valor añadido, ya que un cliente valora tanto el inmueble como la hipoteca y el servicio de mobiliario de la casa, o …. la gestión de la boda, por lo que para este colectivo el networking en el área de servicios será de gran valor para la supervivencia o incluso crecimiento en un mercado en crisis.
Fin de semana con el Monopoly en la PlayStation
La verdad es que ya tenia ganas de estar unas horas jugando al Monopoly Party que es como se llama la versión de Monopoly para las videoconsolas, son partidas muy rápidas y muy interesantes, el tiempo medio por partida suele ser de unos 25/30 minutos.
En mi caso, juego directamente contra 3 oponentes de la propia maquina que están al nivel máximo, y últimamente no me tose ninguna máquina, los destrozo a todos, los despelucho a conciencia.
Así que ya sabéis, si este verano os apetece soñar que podéis ganar al Monopoly contra mi, sólo tenéis que decírmelo. Os aseguro que será rápido y no os daréis cuenta de que habéis perdido 
Me encantaría poder planificar una especie de campeonato a nivel nacional de Monopoly, así que si os animáis no dudéis en contar conmigo.
1 invertir
La inversión en empresas de internet y los emprendedores se diversifican y focalizan
Desde la época del ‘96 en el que empecé con una empresa en internet, concretamente ArmasdeVenta.com (era otra idea a la de este blog) he visto bastantes cambios en el mercado de internet, conociendo a la mayoría de los emprendedores e inversores de este mercado.
Últimamente veo algo que está ocurriendo de una forma bastante clara, por un lado,los proyectos son bastante más sólidos, tienen una realidad más clara y en muchas ocasiones apoyan una .com de las de siempre sobre un negocio real, haciendo que esas empresas hagan lo que han hecho siempre, pero de una forma diferente o potenciando algunas ventajas competitivas que la tecnología puede aportar a esos motores/empresa.
Por otro lado, veo inversores que no han estado nunca en el mercado tecnológico, o lo han tocado de una forma más o menos lateral o poco profunda, y que empiezan a tener una mirada hacía en estas empresas.
Así mismo, ocurre que estas empresas cada vez son menos “llevables” por cualquier equipo directivo, ya que requiere que además de conocer internet y las oportunidades que abre en un mercado, tengan un conocimiento técnico profundo del propio sector, esto es muy probable que cada vez sea más acentuado.
Los inversores van a surgir de todos los sectores, buscando conseguir una ventaja competitiva y en muchos casos creando nuevas “patas” empresariales con el fin de integrar sus empresas o grupos empresariales en internet. Muchos de ellos se plantean la compra de empresas ya desarrolladas y con una masa crítica considerable, pero si no hay un mínimo umbral en esta línea, es mejor crearla de cero, eso si con un buen equipo gestor.
Desde hace tiempo Internet se establece como estratégica en muchos sectores, pero ahora muchos grandes grupos se están posicionando para los próximos años. Algunos capital riesgo que manejan fondos muy grandes y cuyas inversiones en empresas de han sido básicamente en el área financiera empiezan a mirar con una visibilidad algo más abierta.
Si el posicionamiento en internet era importante, ahora la creación de valor añadido, los procesos de automatización, la gestión del detalle y, por supuesto, el posicionamiento, serán los reyes.
Versión Beta de la Tecnoaldea.com
En Zentrica hemos preparado un nuevo proyecto, aunque está en su fase beta, es un proyecto que nos parece muy interesante, su nombre: Tecnoaldea.com
Hace un par de años atrás, en Thursday se hizó un experimento para dinamizar desde varios puntos de vista los municipios más pequeños con la idea de la Tecnoaldea como foco de atención para, junto con inversores, pensadores y políticos, definir proyectos de interés municipal, en ámbito de nuevas tecnologías, urbanísticos sostenibles, comunicación y comercio.
Está idea se plasmó en aquella época junto con el Ayuntamiento de Piloña, y se realizó en Infiesto.
Tomando esta idea como partida se ha definido un sistema de clasificados para los pueblos y ciudades de España, directamente en el dominio de Tecnoaldea.com
Aún quedan algunas cosas por retocar, pero ya podéis poner todos los anuncios que queráis.
El agua, se une a los sectores estratégicos
Parece que España es uno de los países que menos claro tiene el coste del agua, al menos así lo explica un artículo de Expansion.com en el que se detaca que actualmente el coste que pagamos los españoles es de un 45% menos que la media de la Unión Europea por metro cúbico.
Si además de la subida del euribor y el grado de endeudamiento del país, el agua sube y la electricidad también, muchas más familias tendrán que hacer esfuerzos para llegar a fin de mes.
Al final, sectores como el del ocio se ven afectados por la falta de uso (en volumen) que estos sectores han tenido en años anteriores, al igual que el sector de la automoción.
Después de las subidas que tendrán el agua y la luz, sólo falta que suba el precio aún más de la comida y todo esto junto hace que aunque los sueldos se regulen y sean mayores que actualmente, al final aunque en las casas entra más dinero, comprar cuesta todavía más que la propia subida, con lo cual es una cierta mentira.
Hace tiempo hablaba con un buen amigo sobre la diferencia de hace 30 años a actualmente en cuanto a la economía familiar, en la que antes principalmente trabajaba uno de los conyuges, consiguiendo mantener una familia con hijos y ahora trabajan los dos y si tienen hijos se las ven y se las desean para llegar a fin de mes.
Hace unos meses atrás estuve en una interesante cena sobre el agua en la que lo que más claro queda es la falta de realidad tanto del estado como de las comunidades autónomas sobre como han de gestionar el agua.
El agua como factor estratégico será uno de los sectores en los que las empresas privadas antes o después entrarán (ya lo han hecho hace años a nivel de consumo), hace 20 años era impensable que se pagara por una botella de agua como se paga actualmente y que se consuma de la forma habitual como se consume.
Es curioso, no hay mesa de trabajo en la que alguna vez no haya una botellita de agua.
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