Las inmobiliarias empiezan a caer
Posted on May 28, 2007
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Y es que el mercado de las inmobiliarias se ha hecho demasiado grande, muchas de ellas empiezan a ver problemas serios a la hora de rentabilizar sus negocios en base a operaciones que son cada vez más escasas y que además se hacen más complejas, ya que lo importante de la operación no es sólo la casa, si no que la verdadera necesidad es la hipoteca.
Esto hace que la operación se rija por nuevos parámetros, es decir, aquellos que hacen operaciones las hacen o porque tienen detrás inversores de confianza o porque se mueven en una línea de negocio que está basada en conseguir inmueble + financiación.
La inmigración es uno de los negocios casi seguros de las inmobiliarias, ya que la necesidad de adaptación en algunos casos y el desconocimiento del ámbito legal en otros hace que el valor que aporta cualquier inmobiliaria sea válido para este colectivo, sin embargo, este valor no acompaña para el mercado nacional cuyo objetivo al final es sólo reducir costes de la compra/venta, y si puede ser quitándose de en medio a la inmobiliaria.
El mercado tenderá a limpiarse sólo como ocurrió en su momento con el mercado de internet. Cosas como tener una buena estrategia de venta o un fuerza de ventas sólida y bien trabajada será una de las pautas de este mercado minorista, además de buscar costes de guerrilla y foco en nichos concretos.
Los agentes inmobiliarios que tengan infraestructura propia y que no dependan de terceros promotoreas o similares, se van a ver cada vez más desplazados por la aplicación de internet en este ámbito, funcionando con páginas como fotocasa.com o como idealista.com entenderán que para hacer bien su trabajo, la infraestrutura y sus costes les desplazan.
Posiblemente está idea de la intermediación los que mejor la han visto con empresas como Remax, y personalmente pienso, que el sector minorista sufrirá un fuerte cambio en unos años, haciendo que las infraestructuras que antes tenía uno sean compartidos por varios como una pauta normal del modelo de negocio de la intermediación de pisos, apoyándose en un alto porcentaje del negocio en internet y sabiendo que han de aportar un alto valor añadido a la venta, ya que si no, el propio vendedor puede hacer esa labor de venta sin necesitar a un agente.
Desde que conocí idealista.com y algunos sistemas más como fotocasa.com, incluyendo a los buscadores que van a entrar seguro en el ámbito de la búsqueda de estos sistemas, como es Nestoria.es el que montó Javier Etxebeste, antiguo Director para Europa de Yahoo o uno de los primeros que empieza a utilizar lenguaje natural (www.extate.com) hacen que la figura del agente inmobiliario (como antiguamente se le conocía) haya dejado de existir, realmente ahora tendrá que ser un profesional que aporta mucho más valor a las operaciones el que entrará en este negocio, obligando a que se profesionalice de forma muy seria.
La transformación del sector inmobiliario ha comenzado.
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SIMA 2008
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Las inmobiliarias empiezan a caer…
Y es que el mercado de las inmobiliarias se ha hecho demasiado grande, muchas de ellas empiezan a ver problemas serios a la hora de rentabilizar sus negocios en base a operaciones que son cada vez más escasas y que además se hacen más complejas, ya …
Las inmobiliarias empiezan a caer…
Y es que el mercado de las inmobiliarias se ha hecho demasiado grande, muchas de ellas empiezan a ver problemas serios a la hora de rentabilizar sus negocios en base a operaciones que son cada vez más escasas y que además se hacen más complejas, ya …
Las inmobiliarias empiezan a caer | inversiones inmobiliarias…
Y es que el mercado de las inmobiliarias se ha hecho demasiado grande, muchas de ellas empiezan a ver problemas serios a la hora de rentabilizar sus negocios en base a operaciones que son cada vez más escasas y que además se hacen más complejas, ya …
Las inmobiliarias empiezan a caer…
Y es que el mercado de las inmobiliarias se ha hecho demasiado grande, muchas de ellas empiezan a ver problemas serios a la hora de rentabilizar sus negocios en base a operaciones que son cada vez más escasas y que además se hacen más complejas, ya …
Muy buen artículo Rubén.
La verdad, que llevas mucha razón en eso de que el agente intermediario deberá aportar un alto valor añadido a la venta. Y esque cada vez, existen en Internet más aplicaciones que hacen que el agente intermediario comience a estar desplazado.
Yo con estas ideas, he creado un nuevo portal inmobiliario que se llama InmoMaps (www.inmomaps.com), cuyos anuncios pertenencen únicamente a inmuebles que están perfectamente localizados, bien por su dirección exacta o por sus coordenadas. InmoMaps indexa anuncios de Nestoria, Loquo y Segundamano, entre otros. Hoy mismo aparece como portada de Cienladrillos.
Un saludo.
Ciertamente habra una depuración. Pero es que a cualquier cosa se le llamaba ultimamente inmobiliaria. Laformación, tanto tecnica como comercial, de los empleados eran inexistente.Meros enseñadores de pisos y acarreadores de papeles a las entidades financieras…
Creo que a las inmobilarias auténticamente profesionales, que se huelan por donde va el mercado, esta situación les va a venir francamente bien…
En mi Blog he apuntado varias ideas al respecto, pero basicamente el tema va por centrarse en actividades donde se aporte un valor añadido destacado y existan barreras de entrada a los no profesionales…
Efectivamente Echevarri, completamente de acuerdo, desde mi punto de vista, las barreras de entrada han de ser en varios ámbitos, al principio de internet, cualquiera que colgaba una página podía optar a financiación, posteriormente si no era un sistema que aportaba valor y que hacía que los usuarios tuvieran un servicio no funcionaba.
El valor añadido de este sector implica por un lado, un concimiento muy detallado del nicho en el que te mueves y, por otro, una cierta automatización de los procesos de negocio que, a su vez, permiten generar ese valor al usuario, sin que la inversión “en valor” sea constante, sino que la tgia forme parte del modelo de negocio inicialmente.
A la “industria” inmobiliaria le está pasando lo mismo que a los videoclubes de los años 80:
- Sector muy atomizado. Con empresas muy pequeñas, que se han subido al carro por ganar dinero rápido, y sin apenas experiencia.
- No hay diferenciación de la competencia.
- Los distintos proveedores apenas aportan valor al producto final, que termina *comoditizado*.
En los 80 los videoclubes cerraron (como ahora las inmobiliarias) porque en un momento dado había más demanda que oferta.
Después de varios años en los que el cierre de videoclubes era notorio, el sector se paró, y casi diez años después empezaron a surgir franquicias con productos innovadores (máquina dispensadora y el Blockbuster donde se podía comprar de todo con la película).
En los próximos meses veremos cómo en el sector inmobiliario ocurre algo parecido: los pequeños, no profesionales, desaparecerán. Lo interesante vendrá después cuando aparezcan los grandes grupos que no existen todavía dando servicios y aportando un valor al producto que hoy es inpensable.
Si lo pensamos fríamente es un fenómeno natural: el monte se crea sobre las cenizas de lo que se quemó en el último incendio.
Estoy de acuerdo con lo tu artículo. De hecho, en mi blog: http://www.inmosfera.com, muchos de los posts tratan acerca de esto.
Lo único en lo que discrepo es en el tema de las aplicaciones de internet desplazando al agente inmobiliario. Aplicaciones como idealista o fotocasa son un complemento a la búsqueda de una casa. En ningún caso pueden considerarse sustitutas de la figura del agente. En EEUU muchos vaticinaron que con la llegada de internet, las inmobiliarias desaparecerían. No ha ocurrido.
Si pienso que ocurrirá una gran limpia, en parte por todos los motivos señalados en los comentarios. Aunque no lo veo como algo negativo sino todo lo contrario. A largo plazo será beneficioso para el sector.
Hola Jean Paul, si, se puede ver desde este punto de vista, pero existe una realidad que ocurre en casi todos los portales y que, además, hace que se prostituya el producto (en el caso de los pisos no mucho) y es que el mismo piso lo venden 3, entre ellos el propio dueño, realmente, ¿qué valor aportan las inmobiliarias? Si cuando el cliente llegue intentará ir directamente al vendedor para ahorrarse la comisión.
Lo que si es cierto es que ciertas asociaciones inmobiliarias empiezan a buscar fórmulas alternativas en este ámbito, como por ejmplo son son vídeo, pero realmente para un portal es una opción en las pestañas de los inmuebles.
Si es cierto, que pueden ser un complemento, pero en muchos casos como bien comentas será una parte de la barrida, al menos desde mi punto de vista
Un abrazo.
Rubén
No quiero ser politicamente incorrecto, pero voy a tomar ese riesgo. Las conclusiones en plan nostradamus me parecen chorradas, sofismas en plan adivino,imaginacion de visionarios que no se que hacen en estos momentos perdiendo el tiempo en este blog cuando pudieran estar utilizando ese cualidad adivinatoria para ganar millones en la bolsa.
En primer lugar el sofisma del que se dice que en el futuro se van a desechar intermediarios inmobiliarios se cae por no tener una solida base de argumentacion.
Por principio cualquier sociedad cuanto más desarrollada es, mas intrincada es la red de intermediarios y agentes. El desarrollo economico permite que los particulares prescindan del esfuerzo personal en buscar por sí mismo bienes y encomienden esta labor a intermediarios. Este proceso de intermediacion genera un coste economico que desde el punto de vista de la comodidad y falta de tiempo los particulares está dispuestos a pagar. Esto se aplica desde el comprar un tomate en el super a comprar un piso.
Todas las afirmaciones que señalan que las inmobiliarias desaparecerán me parecen poco serias. El acceso a internet aunque es mayor cada día, existe un altisimo porcentaje de la población entre los 45 años en adelante que no tienen por costumbre usar internet. Es que internet en España solo se lo utiliza desde el año 1996 mas o menos masivamente, o sea casi nada. Por ello creer que los portales de internet acabaran con las agencias inmobiliarias fisicas es pecar de ingenuidad. ¿acaso la banca por internet ha desplazado o ha hecho desaparecer a la banca tradicional?, ¿acaso las ventas de los supermercados por internet se acercan, si quiera, a una decima parte de las ventas directas en estos establecimientos?. Comparar la quiebra de los videoclubes es ser ignorar que este tipo de negocios ha muerto por la pirateria. Desde que el españolito se baja un peli por la cara la razon de ser de los videoclubes se acabo. Tambien por la cultura española, distinta a la norteamericana donde existe un mercado importante de videoclubes, de socializar y salir a la calle. Preferimos pagar mas e ir al cine que enclaustrarnos en cuatro paredes y ver una cinta que luego tenemos el coñazo que devolver. Por ello blockbuster se fue al carajo porque esto no encaja en nuestra cultura.
Respecto al “valor añadido” esta palabrita es por demas antipatica porque es un autentico cajon de sastre, una palabra vacia donde entra y sale de todo. ¿que carajos es el valor añadido en una agencia inmobiliaria? ¿el trato humano, la rapidez en buscar una vivienda, las facilidades en visitar varias viviendas en una sola visita, la financiacion, el asesoramiento porque uno no anda comprando pisos todos los dias?, tal vez todo esto sea valor añadido. Pero es que la mayor parte de las agencias inmobiliarias intentan siempre poner en practica estos “valores añadidos”. Entonces los que hablan de valor añadido por favor dennos un poco de luz a nosotros los ciegos que estamos perdidos.
El creador de este blog pone en su argumentación el trabajo de portales como fotocasa.es (ese es su nombre oficial, no punto.com), idealista.com entre otros. ¿Pero alguien se ha dado cuenta, alguno se tomado la molestia de averiguar si estos portales viven a costa del particular o viven a costa de las empresas anunciantes?. Si las empresas inmobiliarias se fueran al garete todos estos portales se irian al carajo ya que los particulares ponen el anuncio gratis total por la cara, por lo tanto el grueso de los ingresos publicitarios es proviniente de esos intermediarios inmobiliarios predestinados a desaparecer. Es que es de risa. En concreto se pone como ejemplo a Nestoria.es. El incauto que ha puesto como ejemplo a esta pagina no sabe que Nestoria indexa, SOLAMENTE, paginas de portales inmobiliarios de anuncios profesionales y de paginas web inmobiliarias, Nestoria NO ANUNCIA PISOS DE PARTICULARES. Por lo tanto ¿ustedes, los adivinos, creen que Nestoria, una empresa inglesa, ha venido al mercado español para anunciar solo ANUNCIOS DE PROFESIONALES que están destinados a desaparecer?¿no creen que habran hecho un minimo estudio de mercado, un plan de factibilidad a medio y largo plazo? ¿o es que en Inglaterra tampoco existen agentes inmobiliarios o si existen estos son en plan ONG?, por favor un poco de seriedad en la argumentación.
Google, ejemplo paradigmatico para algunos, vive a costa de los anunciantes, de las empresas, el particular utiliza sus servicios por la cara gratis total, los portales inmobiliarios viven por y para las empresas inmobiliarias, los particulares solo sirven para generar trafico pero en cuanto a ingresos directos son insignificantes. Que alguno de los adivinos que abundan por internet me ponga un ejemplo de un portal inmobiliario en España que sea exitoso y que sea 100% de anuncios de particulares, si ha existido seguramente ya habra entrado en quiebra, en internet los particulares lo quieren todo por la cara y costaria el cielo y el infierno cobrarles por poner un anuncio de forma periodica hasta que vendan su vivienda. En cambio las inmobiliarias pagan mensualmente la tarifa contratada, vendan o no vendan.
Luego el insigne creador de este blog pone como ejemplo a Remax: “…está idea de la intermediación los que mejor la han visto con empresas como Remax…” y anteriomente señala: “…….para el mercado nacional cuyo objetivo al final es sólo reducir costes de la compra/venta, y si puede ser quitándose de en medio a la inmobiliaria….”. SIN PALABRAS.
Poner como ejemplo a Remax, que incrementa un 5% al precio del piso en venta es un sacrilegio, y claro desde luego esto no casa demasiado bien con la idea que tiene el autor del blog que el mercado quiere reducir los coste de la compraventa. Por eso no se que pinta esta empresa en abaratar los costes de la transaccion.
FAST
Hola Fast, no estoy muy en acuerdo contigo, en principio, veo que tu también pierdes dinero en bolsa como los que estamos escribiendo, y perdóname que sea crítico, pero creo que más que el resto, porque lo que has escrito lleva su tiempo.
Creo que tampoco es ni tan negro como lo pinta Rubén, ni tan claro como lo pintas tu, existe un termino intermedio, aunque lo que esta claro es que el sectro se esta limpiando, eso es algo que creo que todos estamos en linea.
No creo tampoco que los agentes vayan a caer, pero lo que si es cierto, es que las redes que tienen costes fijos terminan por pesarles las estructuras, y al igual que crecen rapido cuando el mercado sube, caer rapido cuando el mercado baja.
Que Remax sea o no un buen ejemplo, pues quizas estoy con tu opinion, pero lo creo que el motivo que tu expones y del que se habla en el articulo es algo diferente.
Perdona que sea critico, pero creo que te ha picado un poco. Todo el mundo dice que el sector se ha parado y en general las ventas, hasta en el SIMA, que parece haber pagado a Rubén por anunciarlo, no es por nada, los expositores dicen que hay mucha mas oferta que demanda.
Y los portales, por ahora son las inmobiliarias los que estan, ya veremos en el pufuro, yo tengo una inmobiliaria (aunque soy socio y no estoy en el dia a dia) y en general lo de competir con tus propios clientes esta a al orden del dia.
Hola a todos.
Fast, lo primero, es que puedes ser políticamente incorrecto, me parece bien, este blog está abierto a todas las opiniones.
Por cierto, gracias por lo de insigne
Y tienes razón, es fotocasa.es.
Respecto del resto, entiendo que es todo lo que comentas opinable y re-opinable.
Como he comentado en otras ocasiones con el blog, uno de los objetivos es provocar
.
Un abrazo a todos.
Manuel, no el SIMA no me paga por ponerlo, pero me voy a tomar este punto en cuenta
La verdad es que no pensaba que el blog fuera a tener esta repercusión.
Gracias a todos.
Alcinada estoy, yo tengo una inmobiliaria y Fast, sinceramente, espero que tu no tengas otra, porque creo que dentro de un par de meses cierras.
Estoy sentada en el S.I.M.A. con mi portatil abierto mientras que leo esto, que para bien o mal, esta feria es la referencia del sector.
Fast, los portales han hecho mucho daño a las inmobiliarias, tal y como están ahora, al principio servian para coger clientes que vendian su cada, les llamabas y a veces conseguias que te dejasen la exclusiva, pero el cliente aprende y si no vas con un cliente a comprar no te hacen ni caso.
La liberalización del sector tambien ha hecho daño y los portales vienen con esa consecuencia.
Estoy convencida que los clientes que ahora tienen 45 años antes de 5 años tienen internet, y aunque si son ahora un cliente potencial, creo que el futuro de las inmobiliarias es algo incierto, quizás no por la capacidad de hacer negocio con los clientes que en mi caso me muevo sino más con clientes nuevos.
El sector se relentiza, estoy seguro.
Y para Rubencito, que se le ve muy seguro de lo que pone, eso de que te gusta provocar, no se si es todo lo bueno que crees. Pero bueno, es un opinión de una lectora diaria tuya.
Hola a todos.
Fast, hemos debido leer dos posts distintos. No creo, aunque lógicamente el lo sabrá mejor, que Rubén pronostique la desaparición de las inmobiliarias y su sustitución por agregadores, portarles y demás. Sencillamente creo que señala que las inmobiliarias o se adaptan o perecen. Y la adaptación incluye el tema tecnológico. O eso me ha parecido a mi.
Respecto a afirmaciones tuyas respecto al valor añadido, y siendo yo uno de los que ha usado ese termino, te doy la razón. Todo lo que señalas: agilidad, cercanía, trato humano, asesoramiento financiero y jurídico, son fundamentales. Eso es valor añadido. Tu dices que la mayoria tratan de darlo. Yo digo que la mayoría NO SE SI TRATAN DE HACERLO,PERO DESDE LUEGO NO ESTAN CAPACITADOS. Y hablo de primera mano. Es una vergüenza que multitud de agencias inmobiliarias que conozco pasen por:
* Ignorar lo que es una finca registral
* Desconocer lo que es una primera ocupación
* No tener un expediente con información registral/urbanística de la vivienda.
* No saber cómo afecta una inmatriculación a una finca.
* Ignorar la importancia de la obra nueva.
* Hablar con una temeridad increíble sobre cantidades a no escriturar y encima instrumentarlo mal.
* No calificar previamente al cliente para casar sus gustos con sus posibilidades.
* No saber buscar financiación más allá de la oficina de la esquina..
* No acudir a las firmas si ya han cobrado su comisión de la señal…
Y hay multitud más…
Frente a eso, siempre he defendido y defender, que los pocos profesionales que hay siempre tendrán trabajo, y que casi le viene bien esta ralentización para librarse de la multitud de oportunistas(vamos, los mismos que hace años montaban un bar sin saber poner un café) Y por supuesto, lo mismo defenderé que Internet no les afectará en gran medida, pues ese contacto profesional y personal es básico para cerrar y remover dificultades. Al igual que ha ocurrido en la Banca, hay sitio para todos.
Por supuesto que los particulares lo quieren todo gratis y no valoran nada. Parte de la culpa es del nulo bagaje en formación económica y profesional de los españoles, y parte las malas experiencias con esas desdichas profesionales ambulantes que no se ganan la comisión…
Por terminar y no aburrir, el caso de REMAX. Entiendo que Rubén no se refiere a si se cobra una comisión más o menos elevado, sino a la idea de colaboración, de centro de negocios para agentes libres.En la práctica ya se hace. He conocido casos en los en una misma operación han intervenido 3 inmobiliarias. Una ponía el cliente, otra el inmueble, y la tercera les ponía en contacto y remataba con el Banco. Y me consta que es un hecho habitual el compartir pisos y clientes entre inmobiliarias de la misma plaza(con otras sencillamente se matan). El futuro pasa por reducir costes de publicidad, oficinas, personal administrativo, que no aportan nada y centrarse en el negocio, en captar y en vender, en asesorar, en convertirse en especialistas de nicho.
Saludos…
eso es echevarri, estupenda explicación, esi pensaba yo que era el articulo más que el la linea expuesta en los comentarios.
Interesante artículo e interesante el debate creado.
Por otra parte comentar que estoy muy de acuerdo con FAST y todos los ejemplos que pone.
Reitero mis argumentos anteriores. Mientras algunas personas ven en los portales inmobiliarios un peligro, yo en cambio veo un medio de publicidad efectivo.A la que está sentada en el SIMA, espero que se haya puesto en pie porque si sigue sentada se van adormecer sus aposaderas, pero que apague antes el portatil. Esta ferianta encuentra que los portales han hecho daño a las inmobiliarias, en sus palabras ” ….al principio servian para coger clientes que vendian su cada, les llamabas y a veces conseguias que te dejasen la exclusiva, pero el cliente aprende y si no vas con un cliente a comprar no te hacen ni caso…”. Este es el problema. Mientras ella utiliza los portales inmobiliarios para captar viviendas en exclusiva y ahora encuentra que nadie quiere exclusivas porque creen en la compentencia, yo por mi parte casi nunca utilizo los portales inmobiliarios para captar viviendas, prefiero el sistema antiguo de patearme las calles y aporrear puertas en plan puerta fria. Con este sistema consigo acceder las viviendas que no se publicitan en internet y tambien a las que sus propietarios, mas modernos, tambien las publican en los portales. Los portales de internet por mi experiencia profesional me han servido para vender muchas viviendas, para captar clientes a los que hago inserto en mis bases de datos cuando me entrar la vivienda adecuada. Aunque la ferianta me dice que dentro de un par de meses cierro le tengo que dar la mala noticia que este año tengo un 30 % mas de ventas que el año pasado que tambien fue un año bueno. ¿cual es el secreto?, invertir mucha publicidad en internet, copar todos los portales inmobiliarios, tener una pagina web potente y atractiva, desechar el papel que es caro, seguir con el sistema tradicional de carteleria en las fachadas porque siguen siendo un importante medio de captar llamadas y sobre todo no tratar de forrarme con UNA SOLA VENTA.
Aquel es el gran problema de las inmobiliarias, que pretenden forrarse con una venta, metiendole de honorarios un 5 % o mas de honorarios, y claro como las cosas no son como hace cuatro años atras los resultados economicos no son los que esperaban. Tengo un dicho, que creo es de Confucio: “no importa el color del gato, lo importante es que cace ratones”, por ello no me importa trabajar con o sin exclusiva,lo importante es tener siempre el precio mas barato q
segunda parte…..
lo importante es tener siempre el precio mas barato de la competencia, tratar de que el propietario por lo menos se haga cargo de una parte de la comision para asi de este modo no inflar los precios, en muchos casos de viviendas de mi cartera (cerca a un 40 %) mis precios de venta al publico son iguales al precio del propietario, he logrado convencerles que NUNCA van a vender al precio que piden y luego las rebajas que piensan hacer las incorporo como mis honorarios, por ello aunque en un mismo portal dos o mas inmobiliarias tengamos el mismo piso yo siempre tengo el precio mas barato porque en la captacion aprieto al propietario, logro que haga rebajas al precio, eso claro no todas las veces puedo conseguir pero si tienes una cartera de unos 150 pisos, si has conseguido por lo menos que el 40 % de los pisos tenerlos al mismo precio que el propietario has dado un paso sobre tu competencia.
Respecto a la preparacion profesional, yo soy licenciado en derecho, al igual que mi socia, el otro socio aunque no tiene estudios universitarios siempre intenta capacitarse. Esto marca la diferencia cuando tu competencia contrata a chavalillos, mal pagados, que están de paso en el campo inmobiliario y los propietarios claro que diferencian la profesionalidad de una y otra agencia. Nosotros como propietarios tambien captamos viviendas, ponemos carteles, no se nos caen los anillos por ello, en cambio existen agencias donde los dueños solo creen que están para alargar la mano y meterse el dinero en el bolsillo. Somos una agencia pequeña y solo contamos con un empleado. No pretendemos crecer en forma descontrolada con el precio de no pagar lo que se merece un empleado (el convenio de inmobiliarias).
Respecto a Remax es una franquicia que enmascara las relaciones laborales con contratos mercantiles, los agentes de remax, que cumplen un horario son dados de alta de autonomos, es decir que ellos tienen que asumir estos costes ademas de los gastos de la oficina, tienen que pagarse hasta el lapiz. Los franquiciadores que hacen cargar con el muerto a sus autonomos-empleados solo dan la cara para cobrar el dinerillo, es decir que son los autonomos-empleados los que asumen los riesgos empresariales que en toda empresa asume el dueño de la empresa. Es como en la epoca feudal, el señor feudal y sus ciervos que pagan para trabajar. Luego el dueño de la marca aprieta las clavijas a los franquiciados exigiendoles royalties, canones anuales, participaciones en ingresos, gastos de publicidad, gastos en compras en la que intermedia la dueña de la marca, etc. Es decir el de arriba pisa el cuello al de abajo. ¿Este es el sistema que ustedes creen que es el futuro de la profesion?…pues vaya que futuro que nos espera………
El tema de los portales es un tema que efectivamente son una herramienta, pero son una herramienta tanto para agentes como para los propietarios.
No obstante, desde el punto de vista de los portales, quizás lo que si es importante y en eso si estoy de acuerdo, aunque creo que estamos todos de acuerdo, porque si os fijáis de una forma u otra casi decimos lo mismo.
Támbién me gusta lo que comentas de que el propietario pague una parte, en esta última etapa parece que de pronto los propietarios no tenían que pagar nunca la comisión, cuando es a los que principalmente se les hacía el servicio.
También creo que estamos en línea con la profesionalidad del agente, en este ámbito no me refería a remax como enfoque profesional, sino como comentaba Echevarri - por cierto excelente artículo sobre hipotecas en su blog - sino como visión de “compartir costes” (el motivo de haber tomado a remax como ejemplo es porque el blog entiendo que lo leen profesionales y no profesionales, entiendo que remax si es una marca consolidada para que todo el mundo pueda tener una cierta referencia en este sentido, es algo que al principio me constó entender (el hablar para todos y no para profesionales sólo).
Quizás el enfoque del portal tendrá que ser más definitivo, es decir, o se especializan en propietario directo o se especializan en producto representado, el motivo por el que comento esto es porque si miramos a largo plazo (5/10 años) el mercado, el agente, o se profesionaliza (mejor dicho, se “vuelve a profesionalizar”) o en el momento en el que el mercado se mueva un poco a la alza existirán cientos de “oportunistas”.
En fin, creo que está siendo un debate muy interesante, que me alegro de compartir con todos vosotros.
Un abrazo.
Rubén
Cris, agradezco tu asiduidad diarias leyendo el blog, aunque creo que no se trata de ponerse a favor de alguien, sino, de sacar conclusiones y buenas aportaciones profesionales.
Y perdóname que te comente, pero la verdad es que no me suelen llamar Rubencito, no te ofendas, pero es que me llamo Rubén
Gracias igualmente y, por supuesto, espero que sigas entrando igual de diario.
Por cierto Fast, Echevarri & co, si nos ponemos unos cuantos a funcionar, podemos montar un buen “circo”.
Qué os parece si intentamos una cosa, quedar en el SIMA (el viernes por ejemplo, por la tarde) y conocernos todos los que nos vemos en el blog, en plan informal.
Yo estaré por la mañana seguro allí, si queréis lo podemos hacer tb por la tarde. Si os apetece.
Abierto a opciones.
Hola fast:
Rubén nos va a tener que pagar por animarle los comentarios.
Me voy a centrar en aquello en lo que discrepamos.
Sobre el tema de la formación creo que en el fondo me estás dando la razón. Tu mismo señalas la existencia de “chavalillos”. Auténticos indocumentados. Y yo creo que la media del sector da un nivel muy muy bajo. Me alegro que no sea vuestro caso, aunque también te diré que yo no estaba hablando de títulos. Hablo de formación y experiencia. Presupongo (como abogado que soy) que manejas la materia, pero echa la vista a un lado y al otro y veras a muchos compañeros de Facultada que no ni idea en materia financiera y eso es grave, muy grave. Eso por no señalar al que ni siquiera sabe de Derecho. He visto notas de encargo, contratos, partes de visita que dan auténtica grima y se supone que los ha redactado un ¿profesional?. Pero lo dicho, ante la ralentización la gente formada como vosotros saldrá adelante. Los otros vae victis.
Me preocupa tu fijación por el precio. Te recomiendo la lectura de Freakonomics, un librillo interesante, con un capítulo dedicado a los agentes inmobiliarios. Yo hace mucho tiempo que tengo claro que el precio, es precio+tiempo de venta(en ese sector el tiempo es básico. Pero tan claro como tengo eso, y el libro va por ahí, es que el vendedor no es realmente un cliente del agente, que sus intereses no van de la mano para nada. Al agente bajar 6000 o 12000 euros apenas le repercute en la comisión(hablo de un 3% p.ej.) y por eso la mayoría negocian alegremente a la baja. Lo peor es cuando oigo eso de: eso piso que has visto con la inmob. x no lo tengo yo, pero encuentro al comprador y te negocio el precio a la baja, me hierve la sangre…
No digo que el precio no sea importante. Pero es un factor más. Yo no compro en el Lidl o en el DIA y seguramente son de los más barato. Factores como la especialización en el producto, la capacidad de gestión financiera o de negociación(en un concepto más amplio que el del precio), los idiomas(es de vergüenza lo que paso en las inmobiliarias de la mitad norte), hacen que el precio pierda relevancia, en la medida que uno se distingue por otras cosas. Y es que como decía un amigo mío siempre aparecerá uno que la tenga más grande que tu.
Sobre Remax, no me he debido explicar bien. A mí el concepto de franquicia para los servicios no me mola. No lo veo, salvo casos muy puntuales. No lo veo para el tema inmobiliario, ni financiero, ni asesoría, …Por tanto ahí nada que discutir. De lo que yo hablaba es del espíritu de colaboración, de compartir, gastos, y bases de datos. Vamos, de la creación de una network. Y respecto a la figura del autónomo creo que es el futuro. De hecho en vuestra inmobiliaria sois más autónomos que empleados y es lo lógico. Las inmobiliarias con más estructura van a sufrir En el fondo todos somos pequeños empresarios y de una manera u otra, con relación laboral o sin ella, vamos a tener que asumir los riesgos y los beneficios de la evolución de la empresa. El jefe deberá asumir más de ambos y el soldado de infantería algo menos. Pero vamos pensar que por tener una relación laboral no asumes riesgos es ser muy optimista.
Una duda: Que comisión cobran los de Remax? me refiero a los autónomos freelance. Lo digo porque lo que yo conozco en sector que sean contratados cobran una mierda de sueldo base(entre 600 y 900) y unas minúsculas comisiones.
Saludos.
Graciás por la invitación Ruben, pero me pillas muy al norte, en Santander y liado hasta las cachas…
Eso si, la próxima vez que baje a Madrid nos tomamos algo.
Echevarri:
Me gusta tu estilo y algunas de tus ideas me parecen muy inteligentes. Una vez que te he echado algunas flores a lo que voy:
He leido el capitulo de Freakonomics que trata sobre los incentivos de los agentes inmobiliarios y si es verdad estos quieren maximizar el valor del inmueble que tienen que vender. El articulo señala que en principio se puede pensar que los agentes inmobiliarios al tener un incentivo o comisión en el precio a conseguir lucharán por lograr un mayor precio porque esto aumentará sus honorarios. Los autores del libro sin embargo concluyen que si una casa que se vende en 300.000 euros los agentes inmobiliarios podrian intentar conseguir unos 10.000 euros mas con un poco mas de tiempo de venta entonces el beneficio para el dueño seria de unos 9.400 euros si tomamos en cuenta que en USA los agentes inmobiliarios cobran un 6% de honorarios. Los autores señalan que el agente preferira vender en 300.000 euros porque incrementar el tiempo de venta y lograr tan solo 600 euros mas no compensa sus esfuerzos publicitarios y trabajo personal.
Tal vez el ejemplo pueda ser aplicado en USA donde existe mas formalidad en el campo inmobiliario tanto de parte del agente inmobiliario como del dueño que paga por un servicio. En USA el asesor inmobiliario aconseja y practicamente determina el precio de la casa o el piso a ser vendido. El dueño confia plenamente en su valoración porque es un experto y conoce el precio de mercado de la zona y el tiempo aproximado de venta. Sin embargo esta logica y aparente tesis economica no se aplica en España ni por si acaso. En España los propietarios no confian a nadie para poner el precio de su casa o piso, son ello mismos los que ponen el precio tomando en cuenta el precio del piso que anunciaba el vecino suyo en un cartel hace unos 6 meses, o tomando en cuenta que la vecina del primero les ha dicho que a ella su cuñada que vive en el tercero le ha dicho que la hija de ésta que vive justo al frente ha vendido su piso en tantos millones. Por ello el propietario aunque no tenga relación alguna profesional con el campo inmobiliario, da igual si es carnicero,peluquero o medico, determina que su piso vale tanto “y ni un centimo menos y que no tiene prisa en vender”.
Pues es entonces cuando aparece el agente inmobiliario, despues que la tarta ya se ha puesto al horno, y se encuentra que los ingredientes y el tiempo de coccion es el menos adecuado. Porque el agente inmobiliario sabe que efectivamente el vecino que vendia su piso hace 6 meses en 50 millones al final el piso lo vendio en 45 y que la hija de la cuñada pedia hace 10 meses 45 millones pero que despues de tanto tiempo en venta lo vendio en 41 millones. Y tambien sabe el agente que efectivamente el piso del frente que lo llevaba tal inmobiliaria se vendio en tal cantidad pero ya incluidos los honorarios de la agencia por lo que el propietario habra obtenido el precio descontando lo que se llevo la agencia. Todos estos datos se los da al propietario pero como este tiene “un mejor piso que el vecino” y que como el suyo tiene mas luz (aqui la luz en España cuesta por lo menos unos 5 kilos mas) va a pedir 6 millones mas que el vecino. Entonces el agente inmobiliario a pesar de sus argumentos y datos concretos, a pesar que le ha dicho al propietario que un piso similar al suyo, en el mismo bloque, se ha vendido un mes antes 4 millones menos, va a tener que aceptar le guste o no el precio al que graciosamente ha llegado el experto inmobiliario que ha resultado ser el propietario.
Luego de encontrarse con precios desorbitados, ilogicos, fuera de mercado, tiene que tragar con el propietario le diga, con toda la cara del mundo y con una actitud benevolente, que el no paga nada y que el agente le va a tener que encontrar un comprador gratis, los honorarios todos los va a asumir el comprador. Por lo tanto aqui no hay incentivo que valga y por lo tanto las masturbaciones mentales que aparecen en Freakonomics solo sirven en el pais de tio gilito. El agente inmobiliario tendria que ser la madre teresa de calcuta si le dice al loco del propietario que pida 10.000 euritos mas por su hermoso piso al que hay que tirarlo abajo porque la ultima reforma es anterior al capitulo primero de “cuentame”. Esta es la verdad en España, y tal vez los escritores del libro señalado encontrarian que un factor fundamental en la subida del precio de las viviendas está explicado en la ignorancia del mercado inmobilario de parte de los propietarios que han vendido por pura suerte porque los tipos estaban bajos, pero que de ahora en adelante van a tener que determinar un precio de mercado y dejar el cuento de la lechera para contar a sus nietos.
saludos, y me apena no estar en Madrid para tomarme unas cañas con vosotros.
Fast
Si, en USA los agentes están visto desde otro punto de vista, además que la especialización se valora bastante como fórmula de la cultura del país y la gente se deja asesorar por profesionales.
De todas formas es que le problema aquí, es que la inmobiliaria se ha convertido como el futbol, que al final todo el mundo puede opinar el coste de un inmueble.
Aunque no olvidemos que estamos hablando (también por el origen del artículo) de vivienda y el negocio inmobiliario es bastante más amplio.
Independientemente de esto, el “valor añadido” como comentábamos antes lo puede ejercer de una forma bastante seria un agente inmobiliario en segunda mano, ya que los inmuebles muchas veces vienen con gestiones no finalizadas o el potencial dueño requiere info para hipotecas y demás, en primera mano, es un punto de venta.
En el caso de segunda mano, se actúa más como gestor y resolutor que como punto de venta.
También el problema de estos años es que muchas inmobiliarias han ido en la línea de primera mano, pocas gestiones, venta rápida y esto ha hecho que cualquiera se pudiera meter en el sector.
Es una pena que estéis tan lejos. Bueno, me tomaré una cerveza a vuestra salud
Aunque el post vaya cayendo, me animo a un “penúltimo” comentario…
Antes del mismo, señalar que agrada conversar con gente que conoce el sector y que tiene ideas propias.
Eso si, esperemos un momento antes de empezar a comernos las p…(que decia el Sr. Lobo)
Si es cierto que los precios se determinan en parte así como señalas Fast. Pero creeme cuando te digo que también he visto como las agencias los hinchaban para captar clientes.
Una modalidad básica es en la que la inmobiliaria le vende un chalet al feliz propietario de un piso, y le dice que no se preocupe, que su piso vale un huevo, y que se vndera echando hostias. Todo esto para animarle a comprar el chaelt, a veces con un crédito puente. Asi, la inmobliaria cobra la comisión y a continuación incorpora el piso del propietario a su cartera. Despues vienen la s excusas: es que hay que negociar, la cosa esta ajustada,…etc…
Pero ojo, que tambien esta en las inmobiliarias la modalidad vecina(o) del quinto. Fulanito, con quien tiens el piso? con la agencia fincanor, lo tengo en 200000 euros. Vaya mierda fulanito, eso vale 210 como nada, te estan engañando…No te cuento como acaba…
Si os dais una vuelta por Santander, estais invitados a unas rabas(vaya, calamares).