El agente urbanizador, un privado expropiando terreno
Posted on March 21, 2007
Filed Under Uncategorized
También me han comentado un par de lectores si un privado como se está dando en algunos casos podría expropiar los terrenos sin más y sin contar con los propietarios.
Bueno, esto es así y no es así, por un lado si es posible que una empresa privada pueda llegar a expropiar terrenos, pero no es sin ton ni son, es decir, esta figura denominada “Agente Urbanizador” puede llegar a expropiar terrenos en el momento en el que sobre un determinado proyecto urbanístico tenga una cierta mayoría del terreno.
Con esta posición puede hacer que los propietarios que tienen la minoría reciban un precio m2 por sus terrenos mucho menor de lo que hubieran recibido si lo hubieran vendedido en una fase en la que se estaba definiendo el proyecto.
Muchos propietarios de terrenos se han visto afectados cuando una empresa promotora (que hace de agente urbanizador) se ha encargado de ir haciendo ofertas por un suelo y algunos propietarios no han querido entrar en esa oferta pensado que podían estar vendiendo a menos precio del que pensaban que estaba su terreno. Esos propietarios, si la empresa promotora se llega a hacer con el 60% del terreno, en algunos casos con el 51%, se pueden ver con este problema delante (depende de las comunidades autónomas).
Esto en los pueblos suele pasar a menudo porque no todos los vecinos se llevan bien (en las negociaciones con propietarios se ve claramente) y al final no hay una unión clara como para que la empresa promotora compre el 100% del terreno y decida hacer una oferta conjunta.
El objetivo principal por el que esta figura se promueve es para que los propietarios que no dotan de actividad (inactividad) una serie de terrenos estén de alguna forma obligados a hacerlo en función de los proyectos, aunque “inactividad” puede ser entendida de muchas formas.
Existen buenas opciones de negociación sobre todo en los POM’s y con inversores serios se puede llegar a establecer una buena negociación en terrenos grandes, pero siempre es importante que los intermediarios que no aportan valor no estén en las negociaciones, ya que de cara al comprador es ruido poco profesional. Si estás en un situación en la que te interesa mover un terreno grande a comprador, ponte en contacto conmigo.
Random Posts
Random Posts
Comments
4 Responses to “El agente urbanizador, un privado expropiando terreno”
Leave a Reply
-
SIMA 2009
Translate
Muy ilustrativo. El problema para esos “vecinos” es la desinformación o falta de un asesoramiento profesional. Cuando ven que alguien les ofrece determinada cantidad por sus terrenos (en ocasiones condicionada precisamente a que se alcance un determinado porcentaje) muchos tienden a creer que simplemente por esperar van a conseguir mucho más por su suelo, cuando en ocasiones la cantidad ofrecida está incluso por encima de lo que cualquier otro comprador ofrecería. Identifican al comprador con “un zorro astuto” y si no hay unión, sin fisuras, les puede salir el tiro por la culata porque el comprador finalmente adquirirá el porcentaje necesario y por supuesto retirará su oferta. Opino.
espero que la figura de agente urbanizador desaparezca YA, varios países han protestado por como son expropiados naturales suyos en la comunidad valenciano, se compraron una casa en el campo, con terreno “no urbanizable” alrededor para estar tranquilos y se lo quitan vilmente.
no se desde luego como la gente osa criticar a Castro y Chávez cuando aquí te quitan el terreno por 2 duros para que otros se hagan ricos especulando…como por ejemplo valencia y los paus de madrid…(terrenos expropiados donde no se ha construido enseguida y ha habido 5 cambios de mano con plusvalias).
la solución al problema de la vivienda es que el estado asuma lo que dice la constitución y provea a cada español una VPO, y si para ello tiene que expropiar suelo que lo haga…al menos será para vender vivienda asequible, no para forrarse.
Hola.
Como podeís ver, no soy español. Soy de nacionalidad alemana pero vivo desde hace 10 años en españa.
Tengo un portal inmobiliario a nivel europeo y conozco muy bien los problemas que hay aquí. Te echo, yo tambien tengo los mismos ;-). Que si, la vivienda que me gusta esta sobre valorada, y la que esta a mi alcance no me gusta por que es demasiada pequeña.
Pero tampoco creo que los del VPO a la larga no es una solución. Vale, si, una persona joven puede acceder a ella con su sueldo…
Pero que pasa si en 10 años la quieres vender? La ley te obliga a venderla casi al mismo precio a la que la compraste. Y digo yo. Y los intereses por mi inversion?
Con este dibujo que nos quieren hacer entender no podemos comprar nada mejor en 10 años, simplemente por el echo que el dinero no me ha dado esta ganancia en intereses que esperaba. los que ganan con esto son los bancos y los políticos.
Los bancos te cobran el mismo interés que a cualquier otra persona.
Los politicos en votos.
Yo os puedo contar lo que hay en mi país.
En alemania el mismo ayuntamiento valora los precios de los terrenos. Así no sería tan facil de especular.
Ya ahora me vais a decir que los ayuntamientos pueden poner precios muy elevados. Pues no. Por que el gobierno nacional valora primero los precios en los distintos provincias y municipios. Despues el gobierno de cada provincia sube o baja, es decir, ajusta los precios a la realidad. Y al final el departamento de urbanismo y el alcalde de cada pueblo publica el precio final.
P.E.: Un Pueblo con 25.000 habitantes fijos en la costa.
1era Linea de la playa: 500 €/m2
2nda Linea de la playa: 400 €/m2
y así hasta la zona industrial, el casco urbano, los alrededores etc.
Si el ayuntamiento ahora publica que en la zona más pija del pueblo, el precio por m2 de suelo urbano vale 500 €…el propietario podrá pedir lo que quiera, pero no va a vender su parcela a nadie. a no ser que se adapte al precio publicado.
Pero para conseguir esto…tela marinera…
Bueno espero que podisteís entender más o menos mis ideas. A veces mi gramatica no es la mejor…
saludos
Björn
Visto al tema que toca Ruben, de la existencia de intermediarios que aportan poco valor, es cierto, aunque cada vez estan dispersandose mas por varias razones.
Aunque soy el rpte de un grupo inversor madrileño, si he tenido una muy buena experiencia en cuanto a intermediarios, concretamente en Galicia ( por la llamada costa da morte) donde mantuve contactos conun intermediario el cual me hablo de un suelo muy amplio. Mi sorpresa fue cuando concerte una cita con dicha persona ( incluso se desplazo el presidente de la firma, de la cual no doy nombre por privacidad ya que es conocida)nos encontramos con un chico de 16 AÑOS, y esto aun no se queda aqui, nos aporto una documentacion de las propiedades impresionante ( estudios de detalle, viabilidad, plan parcial, anteproyecto….)